Как открыть бизнес по аренде квартир. Свой бизнес: посуточная сдача квартир. С чего начать арендный бизнес

Песни у людей разные, а моя одна на века… Эти слова легенды и культового певца последних десятилетий прошлого века Стаса Намина как нельзя лучше отражают приверженность человека к предпринимательской деятельности. Здесь все предельно просто. Если кто-то чувствует в себе неодолимую тягу к «работе на себя», то он найдет способ самореализации. И необязательно искать новую или уникальную идею, чтобы стать предпринимателем.

«Делать» деньги можно на самых насущных потребностях человека, в том числе и на необходимости в жилье. Нет, речь пойдет не о строительной сфере, дизайне интерьеров или услугах ремонта. Существует профильный вид деятельности, где можно обойтись минимальными вложениями - как финансовыми, так и организационного плана. Это бизнес на краткосрочной аренде жилья.

Жизне- и конкурентоспособность: теоретическая подоплека

Прежде чем заняться каким-либо видом бизнеса, стоит внимательно проанализировать его с точки зрения потенциала и перспектив. Собственно, нужно получить ответ на вопрос, насколько он будет выгоден, какова его востребованность и имеет ли он возможности для расширения и развития.

Сдача жилья в аренду на короткий срок как предпринимательский проект отличается целым рядом достоинств:

• постоянный спрос потребителей на услугу;
• простота организации (условная);
• сравнительно высокий доход.

Если анализировать каждый из пунктов подробно, то получится следующая картина.

1) Спрос гарантируется целым рядом факторов:

• Посуточная аренда интересна клиентам с различным бюджетом, ориентированным на эту услугу, начиная от минимального, заканчивая крупной суммой. Одна категория желает сэкономить, другая ищет максимум комфорта.
• Недостаточность предложений в гостиничной сфере дает возможность привлечь внимание к посуточной аренде квартир и тех, кто приехал в командировку, и тех, кто ищет домашнего уюта, и тех, кто попал во время «пик» и не может снять себе номер из-за того, что все занято.
• Анонимность и отсутствие «любопытных глаз». Понятно, что зачастую такой формат жилья интересует людей, желающих скрыть сам факт его съема. Клиента, арендующего квартиру на сутки или на несколько часов для интимной встречи, других целей, которые он хочет оставить в тайне, никто не заставит регистрироваться. Сохранность имущества можно обеспечить не только снятием копии паспорта и приложением ее к договору, но и другими способами. Кроме того, арендодатель может гарантировать полную конфиденциальность информации.
• Возможность «автономности». При сравнении проживания в гостинице и в квартире у последнего варианта есть ряд преимуществ. Кухня, стиральная машина, утюг дают полный набор для самообслуживания. Тот, кто снимает квартиру, вполне может обеспечить сам себе домашний комфорт и сэкономить средства на навязанных гостиничным форматом услугах. Кроме того, он может питаться «дома», а не в кафе и ресторанах, приготовить себе обед или ужин, что обойдется в разы дешевле.
• Режим. Квартира и ключи от нее в кармане обеспечивают свободу прихода и ухода. Никаких ограничений по поводу ночного времени или посещений. Здесь же кроется и весьма действенный механизм привлечения определенной категории клиентуры. Сдавать жилье можно почасово, что удобно для множества людей.

2) В этом виде деятельности есть только один сложный момент – наличие недвижимости в распоряжении предпринимателя. Хотя и к его решению можно подойти по-разному. Все остальные организационные моменты подвластны человеку, не обладающему специфическими знаниями и навыками. Также они не требуют серьезных капиталовложений. Здесь важно:

• Наладить коммуникацию с потенциальными клиентами. Это может быть разноплановая реклама, начиная от размещения объявлений «на столбах» и заканчивая продвижением проекта в интернете.
• Организовать процесс приемки-передачи квартиры. Понятно, что не каждый из жильцов гарантированно будет аккуратным, кристально честным и не повредит, пусть даже случайно, имущество. Поэтому документальное оформление найма обязательно, к примеру, заключение , чтобы потом было кому предъявлять претензии.
• Отладить бытовую сторону краткосрочной аренды. Тут важен не только первоначальный этап, дизайн интерьера, меблирование, комплектация бытовой техникой, утварью и подобное. Не меньшее значение имеют регулярные работы по уборке, смене белья, профилактический уход и текущий ремонт инженерных коммуникаций и бытовой техники.

3) Высокий уровень доходности. Здесь участвует простой алгоритм:

• Долгосрочная аренда даст меньшую выгоду в плане денежных поступлений от клиентов за определенный срок. Если при оформлении найма на год за месяц вы получите 100 единиц, то краткосрочная сдача позволит увеличить эту цифру минимум на 30-50%. Это связано с тем, что опт (длительный срок) предполагает более низкую оплату.
• Стоит заметить, что расходов при краткосрочной аренде придется нести больше, хотя они полностью окупаются клиентскими платежами.
• Необходимо учитывать, что усилий, так же как и временных затрат, в варианте коротких сроков гораздо больше.

То есть краткосрочная аренда квартир – сравнительно высокодоходный бизнес, простой в организации и наладке, а также не требующий серьезных вложений. Последнее – весьма условно, этот момент нуждается в детальном рассмотрении.

Как сдавать квартиры посуточно - с чего начать?

Начинать следует с базы, то есть с той жилплощади, которая может стать основой бизнеса. Если вы счастливый владелец квадратных метров, то вполне можете превратить их в источник постоянного дохода.

А вот в случае, если у начинающего предпринимателя такого актива нет, то… В интернете на различных сайтах о бизнесе можно встретить советы для тех, кто желает заниматься краткосрочной арендой жилья, по приобретению его в кредит. К примеру, у вас есть недвижимость, вы можете оформить . В старом вы продолжаете проживать, новое сдаете, чем оплачиваете ссуду, а с оставшихся доходов продолжаете поддерживать и развивать бизнес. На первый взгляд - все прекрасно. Однако здесь стоит включить калькулятор и подсчитать все расходы. Вряд ли у такого варианта будет серьезная прибыль. Скорее всего, такая версия – возможность немного облегчить ипотечное бремя, аренда посуточно в данной ситуации может представлять интерес только как дополнительный источник погашения кредита, не более.

С другой стороны, при развитой сети квартир, которые находятся в собственности предпринимателя или в его распоряжении, такой вариант вполне работоспособен. А как бонус – выкупленная недвижимость, оставшаяся в его полном владении.

Два других формата работы предполагают только организацию процесса без привязки к объектам личной собственности. Что имеется в виду:

• использование субаренды;
• создание агентской сети.

Что греха таить, не каждый из тех предпринимателей, кто продает холодильники или стиральные машины, является собственником заводов или даже первым посредником от производителя. Почему же тогда не взять на вооружение их успешный опыт и не предложить потребителю услугу далеко не из первых рук? Тем более что владельцы жилья, желающие его сдать, не всегда готовы заниматься ежедневно поиском клиентов и работой с ними. То есть вполне оправдан в этом бизнесе формат субаренды, когда владельцу недвижимости предлагается сотрудничество с наймом на длительный срок и пересдачей на короткий. По сути, предприниматель выступает в качестве того же съемщика, но только на условиях, которые соответствуют длительной аренде.

Совет : если вы планируете пересдавать квартиру, то прозрачность в отношениях с ее владельцем будет далеко не лишней. Делать все «втихую», не предупреждая об этом собственника, не стоит, это может быть чревато не только проблемами бытового характера, но и более серьезными, вплоть до скандалов и обращений в полицию. Если же договариваться, что называется, «на берегу», то можно достичь взаимопонимания и выгодного сотрудничества.

Предложения низкие, а ценовая конкуренция не так велика, как на Западе. И поэтому сингл, который живет в большом городе и зарабатывает в среднем среднюю зарплату в этом городе, тратит около 40%. его зарплату. Конечно, заработок здесь совсем другой. Значит, в своих внутренних бюджетах эти расходы намного меньше, чем в польском бюджете, - подчеркивает Бартош Турек.

Небольшое предложение - это высокая арендная ставка. Коммерческий рынок аренды, т.е. после рыночной арендной платы, по-прежнему остается небольшим. Поляки живут в этом типе арендованной недвижимости. А в Германии это 40 процентов. общество. Высокие цены обусловлены низким спросом. В европейских странах, если есть много арендаторов, арендная плата относительно ниже, чем в Польше. Они также меньше взвешивают расходы домашних хозяйств. Поскольку есть больше предложений, существует также большая конкуренция между владельцами арендного жилья, и они дают относительно низкие ставки, - объясняет Джедынки.

Схема может быть дееспособной, если хозяину жилья, планирующему сдать его в аренду на длительный период, предложить:

• более высокую оплату в сравнении со среднерыночной при долгосрочном договоре;
• гарантии полной сохранности имущества;
• гарантированное отсутствие каких-либо конфликтов с соседями.

Совет : в различных сделках с недвижимостью, не только при купле/продаже, но и при найме, распространены мошеннические схемы. Оформляя договор о длительной аренде, проверьте правовую сторону вопроса, то есть действительно ли то лицо, что заключает с вами соглашение, имеет право это делать по закону. Для этого совсем не лишним будет изучение (Единого реестра прав собственности на недвижимое имущество), где указываются все сведения об объекте и его владельцы.

В Польше у нас также есть проблема, что жилья недостаточно. Итак, как те, которые мы покупаем, так и те, которые мы арендуем, всегда для среднего поляка очень большие расходы. Запад совершенно другой. В нашей средней зарплате вы можете купить квартиру площадью менее полутора квадратных метров в большом городе, тогда как на Западе эти результаты могут быть в 2-3 раза выше. Конечно, люди зарабатывают там больше денег, но есть намного больше недвижимости. Нет такого «голода», как в Польше, таких недостатков нет, поэтому цены на них с их заработками намного более доступны, - считает эксперт Львиного банка.

Создание агентской сети заключается в построении схемы, где участвует актуальная база жилья, готового для сдачи в аренду, реклама услуг и работа по «соединению» клиента и хозяина. То есть предприниматель ищет подходящего постояльца для конкретных условий жилья.

Алгоритм предельно прост, бизнес – посредничество между потребителем услуги и тем, кто ее непосредственно оказывает своим имуществом. Но это только на первый взгляд легко. На самом деле такое посредничество требует грандиозных затрат времени и усилий. Практически ежеминутный мониторинг звонков, почты, смс, перезвоны, уточнения, подготовка квартир к приему жильцов, проведение переговоров, встречи и поселения, прием жилья по окончанию найма. И еще миллион вопросов, которые необходимо решать, причем делать это нужно максимально быстро, чтобы не потерять клиента из-за какого-либо промедления. Собственно, этот бизнес похож на бег белки в колесе. Правда, с одним отличием – та это делает бесплатно или «за еду». Посуточная аренда все же намного прибыльнее.

Чтобы создать эффективный проект с использованием алгоритма агентской сети, потребуется формирование информационной базы жилья, а также четкость во всех коммуникативных моментах. Один из факторов, от которых зависит успешность каждой сделки и прибыльность проекта – своевременное и адекватное реагирование на любой запрос потенциального клиента, его поселение и прием квартиры при выселении. Кроме того, здесь нужно четко «закрывать» все бытовые проблемы, не допуская холостого простоя площадей из-за отсутствия возможности провести клиента к квартире, если найти ее не слишком просто, либо же из-за того, что туда не успели своевременно отнести свежие полотенца.

Кажущаяся простота схемы, что заключается в использовании чужой недвижимости, то есть без вложений денег в ее приобретение или затрат на долгосрочную аренду, зачастую нивелируется массой хлопот. Предпринимателю приходится выступать связующим звеном между владельцами жилья и клиентами-арендаторами, при этом он берет на себя ответственность за качество услуг для вторых и за отсутствие проблем для первых.

Как правильно сдавать квартиру посуточно?

Естественно, в каждом виде деятельности есть свои правила и особенности. Краткосрочная аренда жилья в этом плане ничем не отличается от других предпринимательских проектов. Для успешного развития бизнеса на сдаче квартир посуточно требуется соблюдение определенных условий, которые касаются самих объектов недвижимости, проведение рекламных мероприятий и организация всего процесса. В последнем моменте больше всего сложностей.

Квартира и ее подготовка

Независимо от того, своя это жилплощадь, снятая на длительный срок, или переданная владельцем предпринимателю в доверительное управление, квартира должна соответствовать определенным требованиям:

• Местоположение. Жилье должно быть расположено максимально близко к крупным транспортным развязкам. Людям должно быть удобно к нему добираться. Близость к станциям метро, комбинированным остановкам общественного транспорта – обязательное условие. В случае, если квартира находится в глубине микрорайона, ее сложно найти человеку, незнакомому с местностью, нужно продумать, кто будет встречать клиентов и сопровождать их в первый раз.
• Ремонт. В этом вопросе есть несколько «тонких» моментов. С одной стороны, выцветшие обои и потертый линолеум для многих клиентов станут тем фактором, что снизит привлекательность жилья. С другой – нет никаких гарантий, что временные жильцы будут бережно относиться к дорогому дизайнерскому интерьеру. Делая ремонт в квартире, которая планируется к краткосрочной аренде, нужно выбирать материалы в средней ценовой категории. А также такие, что легко поддаются мытью и чистке.
• Мебель. Хотите ли вы или сдавать ее посуточно, важна меблировка. В случае с арендой необходимо продумать не только удобные спальные места, но и комфортное место для отдыха. Большие кресла, журнальный столик, телевизор – все эти вещи обязательно должны быть. Особое внимание нужно уделить ванной комнате. Сантехника должна быть не только исправной, но и простой в эксплуатации.

Совет : если вы поставите душевую кабинку с множеством функций, где «куча» кнопочек и рычажков, непонятно что включающих, то готовьтесь к тому, что вам очень скоро придется вызывать мастера по ее починке. Учтите, что пользование техникой – процесс хоть привычный для многих, но не у всех ваших клиентов будут специфические навыки по эксплуатации предметов, не получивших еще широкое распространение. А прикреплять к каждому элементу оборудования инструкции бесполезно. Не все привыкли их читать.

• Кухня. «Начинку» этой части квартиры требуется сделать максимально удобной и приспособленной для приезжих. Здесь желательно устанавливать не только те бытовые приборы, которые привычны в обычном быту, но и такие, что позволяют готовить пищу быстро и без длительных предварительных операций. То есть микроволновая печь, кофеварка, тостер увеличат уровень комфорта жилья.
• Бытовые мелочи. Пульты к телевизору и кондиционеру, соль и специи, чай и сахар (пусть и в небольших количествах), мыло в упаковке, полотенца, качественное постельное белье, выход в интернет, желательно двойной, проводной и точка Wi-Fi… Собственно, квартира должна походить на отельный номер. Причем не третьеразрядного, а такого, что может претендовать на четыре «звезды». Иногда она может даже превосходить его по бытовым удобствам. Наличие утюга и стиральной машины расширяет возможности самообслуживания и тоже экономит деньги, которые в формате гостиницы придется отдать персоналу или сторонним сервисным службам.

Создав комфортную обстановку в квартире и обеспечив ее всем необходимым, можно рассчитывать на определенную категорию клиентов, имеющих возможность оплатить жилье конкретного уровня, но не желающих снимать гостиничный номер. Либо же потому, что отель для них по каким-либо причинам неудобен. Кроме того, огромный пласт потребителей будет икать тех, кто оказывает услуги посуточной аренды в силу желания сэкономить. Но не на качестве, а на стоимости, ведь известно, что номер в отеле все же намного дороже обойдется, чем квартира. Да и возможности такого формата (оборудованная кухня, стиральная машинка и утюг, выход в интернет) позволяют сэкономить и довольно немало.

Безопасность при посуточной сдаче жилья в аренду

Этот момент требует особого внимания, а тема – серьезного изучения. Здесь необходимо учесть интересы обеих сторон процесса (и владельца недвижимости, и клиентов), которые получают услугу. Естественно, хозяин жилья желает, чтобы с его имуществом ничего плохого не случилось. Того же хочет и квартиросъемщик. Хотя в подавляющем большинстве случаев страдают от различных негативных факторов все же владельцы квартир. Это может быть и неумышленная, случайная порча имущества, типа разбитой посуды, и целенаправленные мошеннические действия. Здесь и кражи дорогостоящих вещей, и неаккуратная эксплуатация бытовой техники, и вандализм, и аферы с пересдачей жилья. Известны случаи, когда человек, снявший квартиру на трое суток, успел поменять замки и сдать ее на три месяца другому, выдавши себя за владельца.

Полностью обезопасить себя и свое имущество от порчи и мошеннических действий, к сожалению, никак не удастся. Но предприняв некоторые усилия, негативные последствия можно свести к минимуму.

Здесь важно:

• Заключать договор. Не обременяя себя дополнительными бумагами и относясь к ним как к чему-то ненужному и необязательному, предприниматель, сдающий в аренду квартиры посуточно, однажды рискует проснуться с основательно «почищенными карманами». В документе на аренду жилья следует обязательно указывать данные клиента, при этом нужно их сверять с паспортными. Если человек категорически не желает афишировать сведения о себе, можно остановиться на крупном денежном залоге, который будет возвращен при выселении. Учтите, что паспорт в виде залога брать запрещено.
• Страховать имущество. Желательно от всего, что предусмотрено в ассортименте услуг профильной компании. Пожар или поджог, затопление, вандализм, механическая порча, даже взрыв – все эти страховые случаи должны быть предусмотрены в договоре. Сегодня немало компаний работают в этой сфере, и у них есть услуги такого характера. И пусть плата за это будет дополнительными расходами, зато она поможет намного сократить риски и возможные потери.
• Аккуратно выбирать клиентуру. Понятно, что не у каждого «на лице написано», что он принесет какого-либо рода неприятности. И иногда квартиры снимают туристы или командировочные, совершенно не планирующие нанести вред имуществу. Однако спиртное, которое может стать «спутником» таких людей, зачастую провоцирует различные неприятности, в том числе и для имущества в съемной квартире. Поэтому данная рекомендация поможет отсечь только уж слишком явно видимый «неблагонадежный» элемент, тех людей, которым точно сдавать жилье не стоит. Кроме того, следует быть аккуратным в выборе клиентов, которые явно желают провести интимную встречу на вашей жилплощади. Нет, никто не отрицает, что это нормально для современного человека, любовники иногда вынуждены встречаться на съемных квартирах. Но и превращать жилье в место, где процветает «продажная любовь», абсолютно не стоит.
• Правильно выбирать замки. Достоверный факт – подавляющее большинство ключей просты настолько, что за 300 рублей и 15 минут любому обратившемуся к мастеру-слесарю могут сделать дубликат. Поэтому лучше злоумышленникам усложнить задачу и поставить такие замки, ключи к которым изготовить непросто и дорого. Если тому, кто планирует «вынести» из квартиры имущества на 5-10 тыс. руб., для получения дубликата потребуется 2-3 тыс. и пару суток, то он поймет, что это нецелесообразно и может переключиться на какой-нибудь другой объект.

Совет: установите 2 или даже 3 замка. Один используйте для всех, то есть давайте ключ от него клиентам. Когда же жилье простаивает, закрывайте на другие, ключи от которых держите только у себя. Это, конечно, не спасет от опытного вора-домушника, но тех бывших недобросовестных клиентов, которые вдруг возжелают вернуться с дубликатом и забрать с собою дорогой телевизор, явно остановит.

Кроме того, можно применить хитрость. Периодически меняйте замок, предназначенный для «общего» пользования. Необязательно постоянно покупать новый. Можно запастись двумя-тремя экземплярами и через какой-то период (месяц, неделю) менять их. Это также затруднит несанкционированное попадание в квартиру с дубликатами.

Организация бизнеса по сдаче жилья в аренду посуточно

Огромным преимуществом этого вида деятельности можно назвать то, что для него не требуется специфических навыков, знаний и умений. По сути, это предпринимательский проект, доступный для домохозяйки. Пусть не будет воспринято это утверждение как оскорбительное. Ведение домашнего хозяйства – огромный и тяжелый труд.

Что нужно в бизнесе по сдаче квартир в аренду посуточно:

• Поддерживать жилье в состоянии, готовом к принятию гостей. То есть уборка помещений после выселения клиентов, смена белья, полотенец, мытье посуды. Это можно делать самостоятельно. Минимум денег, но много усилий и времени. Потому затратность в этом варианте высокая, лучше свои ресурсы (силы и время) потратить на более полезные для бизнеса моменты. Можно воспользоваться услугами клининговой компании или нанять тетушку-соседку, которая будет выполнять такие функции. Сюда же можно добавить и закупку продуктов (соль, сахар, чай), запасы которых нужно регулярно пополнять.
• Забота о надлежащем состоянии жилья. Здесь нужен профилактический уход за бытовой техникой, сантехникой, приборами. Кроме того, необходимо проводить текущий мелкий ремонт. Тут лучше иметь договоренность с несколькими специалистами, которые по первому требованию приедут по адресу и проведут необходимые работы.
• Работа с клиентами. Эту часть предпринимателю желательно взять на себя, особенно на первоначальном этапе становления бизнеса. Встречи, договоренности, подписание документов, принятие платы за услуги – моменты, когда возникает наивысшая ответственность. Что касается договора, то его шаблон, как и многие другие, к примеру, можно найти в интернете в свободном доступе. Единственное, нужно самому внимательно изучить документ, предлагаемый к подписанию, проверить его, дополнить нужными пунктами, отражающими конкретную ситуацию.
• Поиск клиентов и реклама. Естественно, желающие снять квартиру посуточно ищут ее разными путями, поэтому все они должны быть охвачены предпринимателем, занимающимся этим видом деятельности. Интернет – великолепная возможность доставить информацию о своих услугах всем тем, кто пользуется этим видом поиска. Сайт-визитка, его продвижение, контекстная реклама – все это имеет резон. Однако у многих людей, приехавших в ваш населенный пункт и желающих снять квартиру на сутки или несколько, нет доступа в Сеть. Предположите, что они не запаслись нужными контактами предварительно. Что они сделают? Правильно, купят газету с объявлениями в ближайшем ларьке или будут изучать специальные доски, установленные возле вокзалов. Поэтому игнорировать эти каналы коммуникации ни в коем случае нельзя. Кроме того, можно воспользоваться великолепным в плане эффективности путем распространения информации – «сарафанным» радио.

Налоги и легализация деятельности - как выгоднее сдавать квартиру посуточно?

Даже если в планах владельца свободной квартиры простая подработка, то ему все же нужно будет декларировать свои доходы, полученные от этого вида деятельности. Размер налога – 13% от фактически принятых сумм. Рассчитать цифру можно самостоятельно и не подтверждать ее документально (это разрешено). Однако зачастую фискальные органы проводят проверки. Чтобы не попасть под подозрение налоговиков и доказать свои доходы, лучше сразу приготовить документальные доказательства, договоры, расписки о принятии платежей и подобное.

Если доход постоянный и носит характер прибыли от предпринимательской деятельности, то лучше получить официальный статус ИП. Регистрация позволит не только легализировать доходы, но и выбрать систему налогообложения.

Общая система – те же 13%, но специальные режимы дают льготы. ИП может выбрать упрощенную систему налогообложения, причем отдать предпочтение одному из двух действующих вариантов, где есть 6-процентная ставка с доходов и 15% с доходов, уменьшенных на сумму подтвержденных расходов.

В случае с регистрацией ИП появляется возможность официального оборота документов. То есть, любое подписанное от имени предпринимателя соглашение с клиентом уже получает более серьезный статус в глазах потребителя услуг. Здесь появляется новый уровень ответственности, что психологически может помочь в вопросе более бережного отношения к имуществу.

Кроме этого, ИП имеет возможность выдать своему клиенту официальный документ, подтверждающий его затраты на аренду жилья. Это крайне важное обстоятельство, этим можно привлечь клиентов, которым необходимо отчитываться о понесенных расходах.

Сохраните статью в 2 клика:

Сдача жилья в аренду посуточно – бизнес, который приносит хороший доход. Если рассматривать этот вид деятельности с точки зрения начинающего предпринимателя, то он возможен с минимальными вложениями на старте, стоит лишь применить схему доверительного управления имуществом или пересдачи (субаренды). Главное качество бизнесмена здесь – умение договариваться как с владельцами жилья, так и с теми сторонами, между которыми могут возникать конфликтные ситуации. В этом списке и возмущенные соседи, и те же собственники недвижимости, и клиенты. Также тут потребуется немалое терпение в плане организации процесса и работы с потенциальными съемщиками. Если вы готовы к таким проблемным моментам, то бизнес на сдаче в аренду квартир посуточно – именно для вас.

В категорию «бизнеса с нуля» можно смело отнести деятельность по сдаче посуточно квартир в аренду. При этом, вы можете не владеть квартирами, но также зарабатывать на краткосрочной аренде. Все, что для этого нужно: найти жилье, владельцы которой готовы предоставить квартиры на условиях субаренды. Субаренда – это форма договора, при которой право на сдачу квартиры в аренду как бы переуступается.

На первый взгляд подобный бизнес может показаться понятным и легко организуемым. На деле же, не все так гладко и спокойно. Квартир посуточно сдается много, однако не все из них приносят нормальные деньги, а некоторые и вовсе не оправдывают вложенные в них средства.

Хорошо, если в собственности уже есть пара - тройка квартир. Пусть и однокомнатных (кстати, самых ходовых на рынке), тогда доходность будет выше. Если же такой собственности нет – придется арендовать жилье на длительный срок и уже его сдавать в посуточную/почасовую аренду.

Вся сложность в организации дела сводится к поиску подходящего жилья. Многие владельцы, услышав слово «посуточная аренда», сразу ассоциируют это с пьянством, проституцией и прочими плохими вещами. И ни какими уговорами их мнение не поменяешь. Хотя по факту, такие квартиры «убиваются» крайне редко, в отличие от квартир в долгосрочной аренде.

Посудите сами. Субарендаторам не выгодно держать жилье в плохом состоянии – у них просто не будет клиентов. После каждого заселения квартирка что называется «вылизывается». Чего не скажешь про долгосрочную аренду – арендаторам (а среди них немало молодежи) в 90% случаев плевать на состояние квартиры. А гуляют и пьют в таких квартирах не меньше.

«Чтобы заключить договор субаренды на понравившуюся квартиру приходится немного врать хозяевам. Я говорю, что у меня есть договора с некоторыми фирмами на заселение людей, которые приезжают в командировку. И в этом случае жильцы будут часто меняться. Если вы согласны на такие условия, то я буду платить вам за аренду немного больше. Хозяева жилья первое время волнуются, но когда видят, что с их квартира все в порядке – успокаиваются. И на мнение соседей и председателей ТСЖ им уже все равно» - говорит пользователь «Rasklad» на форуме nasutki.borda.ru.

Легализация деятельности

Особенность бизнеса на посуточной аренде квартир в том, что он сложно контролируется государством. А посему – не малая часть бизнесменов работает без регистрации предпринимательской деятельности и не платит налоги. В некоторых случаях это оправдано, особенно когда речь идет о 1 – 3-х сдаваемых квартирах, когда доход от деятельности не такой большой, чтобы появился смысл легализовать бизнес.

С ростом оборота организации, когда в распоряжении организатора уже не одна и не две квартиры, а минимум 5 – 6 – лучше зарегистрировать ИП или ООО. Во-первых, с оформлением бизнеса будет проще находить новые квартиры (владельцы жилья доверяют организациям больше, чем обычным физическим лицам). Во-вторых, станет спокойней работать, так как штрафы за незаконную предпринимательскую деятельность ни кто не отменял. Завистники всегда найдутся, в том числе и в лице председателей ТСЖ, которые могут дать наводку в милицию или прокуратуру. А на этот случай, у вас всегда будут документы. Все чисто и все законно.

Регистрируют такой бизнес чаще всего как обычное индивидуальное предпринимательство. К числу бумаг, которые требуются для оформления бизнеса в налоговой относятся: заявление, ксерокопия паспорта и ИНН, квиток об уплате государственной пошлины. В заявлении на регистрацию следует указать коды ОКВЭД: 55.23.5 «Деятельность прочих мест для временного проживания» и 70.20.1 «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества» (можно указать несколько кодов). Уже через 5 рабочих дней после подачи документов можно получить свидетельство о регистрации ИП. Все, вы законный представитель бизнеса.

Отдельно стоит упомянуть про выбор системы налогообложения. Для такой деятельности подходит все три известных спецрежима: патент (патентная система налогообложения), ЕНВД (вмененка) и УСН (упрощенка). Самый выгодный вариант – патент. Вы уплачиваете фиксированную плату (около 10 тыс. р.) и целый год работаете спокойно. Вам не нужно бегать с отчетами, вести бухгалтерию и пр. Единственный минус – патентная система принята не во всех регионах, а значит, придется выбирать между ЕНВД (можно применять до 500 кв. м.) или УСН. Данные спецрежимы также выгодны (хотя обходятся несколько дороже), но придется вести бухгалтерию и сдавать отчетность по графику.

Стоит учитывать и тот момент, что оформив бизнес, придется уплачивать подоходный налог за владельцев квартир, а это 13% от стоимости аренды. Чтобы не обидеть себя данный вопрос следует проговаривать с владельцами жилья еще на этапе заключения договора субаренды. Эти самые 13% по «правильному» должны вычитаться из стоимости аренды квартиры.

Найм сотрудников

Если мы говорим о построении бизнеса, а не о работе «ради работы», то следует решить вопрос с наемными работниками. Если в вашем распоряжении 2 – 3 квартиры, то еще как-то можно управиться в одиночку (и то будете «пахать» как Папа Карло). А если вы работаете с 5-ю и более квартирами – одному уже не как не управится.

Представьте картину: вы нашли клиента, едите показывать ему квартиру. Пока вы договариваетесь, вам идет звонок от второго клиента – вы отвлекаетесь на разговор. В это время третий клиент съезжает с квартиры, на которую уже есть другой клиент и вам необходимо срочно навести порядок в квартире и т. д. и т. п. И таких мелких суетливых задач на дню может быть с десяток другой. Голова будет идти кругом, что скажется на качестве работы и количестве клиентов. Поэтому, с ростом количества заказов следует подумать о найме горничной для уборки квартир и о менеджере по работе с клиентами. Уборщице можно платить чисто процент от сделанной работы, не оформляя её в штат (чтобы не платить страховые отчисления). Менеджеру – оклад, плюс небольшой процент для мотивации. Пусть он занимается работай с клиентами, отвечает на звонки, проводит встречи, проверяет состояние квартир после гостей и др.

Как рекламировать услугу

Поиск клиентов – одна из первых задач, на решение которой следует пустить все силы. Не будет клиентов – не будет доходов, а обязательства по выплате аренды никуда не денутся. В создании клиентской базы помогут следующие варианты:

• Размещение объявлений в газетах. Старый и проверенный способ, хотя с приходом интернета становящийся все менее актуальным. Но это еще не означает, что от СМИ стоит отказываться на корню. Очень многие командировочные по приезду в незнакомый город покупают газеты и находят квартиры именно там.
• Расклейка листовок в популярных местах для туристов и приезжих. Популярные места для этого: выходы из метро, автобусные и трамвайные остановки, авто и ж/д вокзалы, центральные улицы города.
• Размещение информации на досках объявлений в интернете: авито, сландо, городские порталы и пр. Не забывайте про составление грамотного описания, с обилием качественных фотографий.
• Пробуйте уникальные способы рекламы, вроде написания объявлений на асфальте. Все, что нужно: трафарет и баллончик с краской.
• Сотрудничество с местными таксистами. Можно договориться на условиях бартера, чтобы вы подгоняли клиентов таксистам, а они – вам (нередко приезжие нанимают такси в аэропорту и просят водителя подсказать, где можно снять недорогое жилье).

Подводные камни в «посуточном» бизнесе

Поиск квартиры, легализация бизнеса и урегулирование вопросов с жильцами – далеко не все проблемы, которые ждут предпринимателя в этой сфере. Одна из главных проблем – отсутствие клиентов. Чтобы бизнес приносил доход, каждая квартира должна заполняться минимум на 70%. То есть из 30 дней – минимум 21 день в аренде.

Спрос на жилье может быть низким не только по причине высокой конкуренции, но и просто в виду сезонного спада. Например, летом в центральной части России спрос на посуточную аренду жилья резко падает. Люди уезжают на отдых, становится меньше командировочных. По этой причине, кстати говоря, не стоит открывать бизнес к летнему сезону – дело может «свернуться» едва открывшись. Некоторые предпринимателя, «съевшие собаку» на этом деле в не сезон отказываются от части арендуемого жилья, чтобы уменьшить постоянные расходы.

В тоже время для курортных городов (Сочи, Геленджик, Анапа и др.) лето как раз самый сезон. А осенью и зимой такой бизнес простаивает.

Отдельно стоит упомянуть про ипотеку и в целом покупку квартир за кредиты. Не редко на форумах можно прочитать идеи вроде: «может купить несколько квартир в ипотеку и сдавать их в посуточную аренду. Все же лучше, чем платить арендодателю». С одной стороны это выглядит заманчиво, но с другой стороны идея не осуществима по ряду причин:

1. Чтобы получить ипотеку даже на одну квартиру придется сильно понравиться банку. Они потребуют с вас справку о доходах, посмотрят кредитную историю, попросят найти поручителей и пр. У вас уже есть официальный доход в 30 – 50 тыс. р. в месяц? Нет? Тогда до свидания. Если вы желаете оформить две квартиры, то вам уже потребуется доход как минимум в 80 тыс. р. А если у вас такой доход, тогда спрашивается, зачем вам «геморрой» с посуточной арендой и ипотекой.
2. С точки зрения инвестиций такой вариант выглядит крайне не выгодным. Окупаемость вложений составит порядка 8-10 лет, что немыслимо для нормального, рабочего бизнеса.

Сколько можно заработать - краткий бизнес-план

В среднем долгосрочная аренда однокомнатной квартиры в Москве будет стоить 25 – 30 тыс. р. в месяц. Также следует учесть затраты на уборку, рекламу и амортизацию (замена поломанной техники и мебели) – около 5 тыс. р. на квартиру в месяц. Сдать посуточно такие квартиры можно в среднем за 2 – 2,5 тыс. р.

Ориентировочно картина в сезон должна выглядеть следующим образом:

Прибыль от сдачи шести квартир будет в районе 120 000 р. в месяц.

Чтобы определить окупаемость вложений следует учитывать первоначальные инвестиции в бизнес. Каждую квартиру потребуется довести до ума – сделать ремонт, закупить мебель и технику. На каждую квартиру следует заложить минимум 100 000 р. Соответственно шесть квартир потребуют вложений в 600 000 р.

Отсюда окупаемость вложений по расчетам, приведенным выше, составит от 6 месяцев. Однако, необходимо учитывать и тот факт, что в первые месяцы клиентов будет не много. Потребуется проработать не один месяц, прежде чем наработается постоянная клиентская база и начнет работать «сарафанное радио». Поэтому период окупаемости вложений можно смело умножать на два.