Аренда земельного участка и невозможность его использования. Аренда земельного участка и невозможность его использования Возможные варианты оформления

Параграф Гражданского кодекса РФ, посвященный аренде зданий и сооружений, содержит три статьи, касающиеся регулирования земельных отношений, связанных с арендой зданий, сооружений, помещений - ст. 652, 653, п. 2 ст. 654. Интересным является толкование правил указанных статей в арбитражной практике применительно к разрешению следующих проблем.

Проблема первая. Ограничение арендатора помещения в пользовании земельным участком, которое решается в пользу арендатора.

В соответствии с п. 1 ст. 652 ГК "по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования".

Таким образом, любой арендатор помещения в здании вправе пользоваться всем земельным участком, привязанным к этому зданию, и собственник здания не может ограничить арендатора в его правах пользования. Для этого у собственника нет рычагов. И данная ситуация не всегда выгодна собственнику (арендодателю).

Проблема вторая. Выделение из договора аренды помещения земельного платежа.

В сложившейся ситуации, когда невозможно обособить земельный участок для отдельно взятого арендатора помещения, и учитывая то, что объектом аренды может быть только обособленный земельный участок, на первый взгляд кажется, что выделение из договора аренды помещения платы за земельный участок невозможно. В связи с этим повсеместно стороны договора аренды помещения пользуются правилом пункта 2 статьи 654 ГК РФ: "Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором".

Допустим, стороны договора аренды помещения все же решили воспользоваться названным правом - предусмотреть иное в договоре аренды помещения и выделить плату за пользование земельным участком из платы за аренду помещения. Удастся ли им это?

Рассмотрим возможные варианты выделения платы за пользование земельным участком из арендной платы за помещение:

1) субаренда части земельного участка, но при уже известном отсутствии критериев выделения земельного участка в натуре для арендатора помещения и указанном подходе Президиума ВАС к толкованию ст. 607 это невозможно;

2) действовать по аналогии с куплей-продажей, то есть вступить в договор со множественностью лиц в обязательстве, но п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ позволяет это сделать только собственникам помещений в здании;

3) сервитут, но согласно ст. 27 Закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация сервитута проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, то есть стороной, устанавливающей сервитут, не может быть арендатор земельного участка.

Возможен единственный, на мой взгляд, вариант - это предусмотреть оплату земельного платежа путем перевыставления счетов по аналогии с перевыставлением счетов за коммунальные услуги.

Проблема третья. В связи с тем, что арендная плата за землю находится в прямой зависимости от целевого использования земельного участка и вида осуществляемой на нем деятельности, размеры земельных платежей арендодателя и арендатора помещения могут не совпадать. В связи с этим арендодатель помещения несет риски санкций, которые контролирующие органы могут применить к нему за нецелевое использование земельного участка.

Какова зависимость арендной платы за землю от целевого использования земельного участка?

Это можно увидеть на примере московских норм, определяющих составляющие арендной платы за землю. Анализ нормативно-правовых актов г. Москвы, связанных с установлением размера арендной платы, показывает, что ставка арендной платы складывается из площади земельного участка, перемноженной на:

1) базовую ставку арендной платы по Москве - 180000 руб. за гектар, с учетом коррекции в зависимости от категории арендатора земельного участка и целевого использования земельного участка (см.: распоряжение мэра Москвы N 285-РМ от 2 апреля 1999 года и распоряжение мэра Москвы N 1159-РМ от 26 декабря 2001 года);

2) поправочный коэффициент территориально-экономической зоны (см.: приложение 4 распоряжения мэра Москвы N 980-РМ от 25 сентября 1998 года);

3) повышающий коэффициент (см.: приложение 5 распоряжения мэра Москвы N 980-РМ от 25 сентября 1998 года).

Давайте сравним размеры земельных платежей собственника зданий, расположенных на неделимом земельном участке, и арендаторов, находящихся в этих зданиях и занимающихся различными видами деятельности, отличными от вида деятельности арендодателя (рис. 2).

┌────────────┐ ┌─────────┬──┬────────────┐ ┌─────────────┐

│Коммерческий├─┼>Здание 1│ │ 2 этаж <──┼─┤Общественная │

│ банк │ ├─────────┘ │ │ │организация │

└────────────┘ │ └───────┬────┤ └─────────────┘

│ │ │ ┌──────────────────┐

│ <────┼────┼─┤Арендатор ЗУ - │

│ │ │ │организация │

├───────┐ │ │ │промышленности ГУП│

│ │ │ │ └──────────────────┘

│Здание │ ┌────────┼────┤ ┌─────────┐

│ 2 │ │Здание 3│ <─┼─┤Нотариус │

└───────┴───┴────────┴────┘ └─────────┘

На представленном рисунке изображен земельный участок, находящийся в государственной собственности и переданный в аренду организации промышленности - государственному унитарному предприятию (ГУП). На земельном участке расположены три здания, принадлежащие ГУПу: здания 1, 2, 3. В зданиях 1 и 3 располагаются арендаторы. Здание 1 сдано в аренду коммерческому банку. Второй этаж левого крыла здания 3 занимает арендатор - общественная организация. Одно из помещений первого этажа здания 3 занимает нотариус.

Сравнивая арендные платежи организации промышленности ГУПа, которому принадлежат здания и арендаторов здания 1, и помещений здания 3 можно отметить следующее. Ставка арендной платы за земельный участок арендатора земельного участка - организации промышленности ГУП равна 108000 рублей за гектар в год, то есть 60% от базовой ставки арендной платы за землю (180000 руб. за га в год) (см.: пункт 19 приложения 1 распоряжения мэра Москвы N 285-РМ). Ставки земельных платежей арендаторов помещений не совпадают со ставкой земельного платежа арендодателя. Так, например, общественная организация платит 54000 рублей за гектар в год, то есть 30% от базовой ставки арендной платы за землю (см.: пункт 10 приложения 1 распоряжения мэра Москвы N 285-РМ). Коммерческий банк и нотариальная контора платит по 540000 рублей за гектар в год, то есть 300% от базовой ставки арендной платы за землю (см.: пункт 24 и 25 приложения 1 распоряжения мэра Москвы N 285-РМ).

Таким образом, арендодатель предоставил в аренду помещения лицам, виды деятельности которых не совпадают с целевым назначением земельного участка под зданиями. В этом случае возможно применение санкций к арендодателю (ГУПу).

Какие санкции могут быть применены к собственнику здания, если виды деятельности арендаторов помещений в здании отличаются от целевого назначения земельного участка, предоставленного собственнику здания в аренду?

К собственнику могут быть применены следующие санкции:

1) неустойка, установленная в договоре аренды земельного участка, то есть увеличение арендной платы вдвое;

2) увеличивающий коэффициент в зависимости от площади, используемой не по назначению (см.: пункт 7 приложения 5 распоряжения мэра Москвы N 980-РМ);

3) расторжение договора аренды помещения.

Гражданским кодексом РФ прямо установлено получение согласия собственника земельного участка на его использование не по назначению. Так, пункт 3 статьи 652 ГК РФ определяет: "Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка (то есть государства в лице исполнительного органа), если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка".

Иными словами, аренда здания, помещения в нем без согласия собственника земельного участка является основанием расторжения договора аренды помещения в случае, если деятельность арендатора противоречит цели использования земельного участка;

4) административный штраф по статье 7.10 Кодекса РФ об административных правонарушениях (Самовольная переуступка права пользования землей, недрами, участком лесного фонда и т.д.) за несогласование с собственником земельного участка договора аренды помещения, если деятельность арендатора помещения противоречит цели использования земельного участка. Применение указанной статьи влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц - от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда;

5) административный штраф по статье 8.8 КоАП (Использование земель не по целевому назначению).

Использование земель не по целевому назначению, а равно невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению земель... влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 500 до 1000 руб.; на должностных лиц - от 1000 до 2000 руб.; на юридических лиц - от 10000 до 20000 руб.

В связи с этим, идеальной формулировкой целевого назначения земельного участка, передаваемого собственнику зданий в аренду, является следующая формулировка: "земельный участок передается для целей использования зданий и сооружений, находящихся на нем".

Рассмотрим практику применения отдельных санкций.

ОАО "Автобемби" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным и отмене постановления заместителя главного государственного инспектора г. Москвы по использованию и охране земель о привлечении Общества к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ за использование земли не по целевому назначению с наложением штрафа в размере 15000 рублей.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.06.03, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции того же суда от 25.08.03, в удовлетворении заявления отказано.

Оспариваемым постановлением Москомзема ОАО "Автобемби" привлечено к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ за нецелевое использование земельного участка, предоставленного на основании договора краткосрочной аренды. Судом было установлено, что согласно п. 1.1 договора земельный участок Обществу предоставлен для эксплуатации зданий под административные цели, ремонтные мастерские и открытые стоянки грузового автотранспорта.

Тем не менее часть земельного участка, предоставленного под открытые стоянки грузового автотранспорта, используется сторонней организацией на основании договора с ОАО "Автобемби" под размещение открытой, охраняемой стоянки легковых автомобилей.

Отказывая в признании незаконным и отмене постановления Москомзема, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций посчитали, что поскольку целью использования участка, определенной договором, является стоянка грузового автотранспорта, то размещение на занимаемом заявителем земельном участке стоянки легковых автомобилей является нецелевым использованием земли.

Однако судами не принято во внимание, что использование заявителем земельного участка под стоянку именно грузового автотранспорта является гражданско-правовым условием договора от 25.12.01 N М-04-505135, за нарушение которого ОАО "Автобемби" в силу п. 1 ст. 1 ГК РФ не может быть привлечено к административной ответственности.

В то же время, как следует из решения и постановления суда, само целевое использование земельного участка - под размещение автостоянки - ОАО "Автобемби" не нарушено. На участке находится стоянка легковых автомобилей.

В связи с этим в действиях ОАО "Автобемби" отсутствует событие административного правонарушения, предусмотренное ст. 8.8 КоАП РФ.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 30.7 КоАП РФ постановление по делу об административном правонарушении подлежит отмене, в том числе при отсутствии события административного правонарушения (Постановление ФАС МО от 10.12.03 N КА-А40/9842-03).

Следующее дело.

Московский технический университет (МТУ) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании постановления Москомзема, касающегося привлечения к административной ответственности на основании статей 7.10, 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП).

Решением в удовлетворении требования заявителя отказано.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

Законность решения и постановления проверена арбитражным судом кассационной инстанции. Установлено следующее.

Постановлением Москомзема от 17.06.03 Московский государственный институт радиотехники, электроники и автоматики (технический университет) привлечен к административной ответственности на основании статей 7.10 и 8.8 КоАП, соответственно, за самовольную переуступку права пользования землей и использование земель не по целевому назначению.

Для завершения строительства комплекса зданий и последующей их эксплуатации Московскому техническому университету распоряжением префекта Западного административного округа города Москвы передан в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок общей площадью 35,7821 кв. м.

На части этого земельного участка площадью 195 кв. метров размещены шиномонтаж, контейнеры, летнее кафе, принадлежащие третьему лицу, что подтверждается материалами дела и заявителем не отрицалось. Основанием для занятия названного земельного участка послужили договоры на аренду нежилых помещений, заключенные между третьим лицом и МТУ, которые не были согласованы с Москомземом, что влечет за собой ответственность, предусмотренную статьей 7.10 КоАП. Поскольку земельный участок площадью 195 кв. метров на момент проверки использовался не в целях завершения строительства комплекса зданий института и дальнейшей их эксплуатации, в действиях МТУ содержатся признаки административного правонарушения, предусмотренного статьей 8.8 КоАП. Таким образом, законные основания для привлечения технического университета к административной ответственности на основании статей 7.10, 8.8 КоАП имелись.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил: решение, постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения, а кассационную жалобу МТУ - без удовлетворения (Постановление ФАС МО от 11.02.04 N КА-А40/195-04).

Вот почему при таком количестве санкций собственник здания (арендодатель), помещения, находящегося на земельном участке, принадлежащем государству, часто задумывается о том, как бы избежать оформления своих отношений с собственником земли, то есть постараться уйти от договора аренды и приобрести земельный участок в собственность, если собственник один, или в общую долевую собственность, если собственников несколько.

Проблема четвертая. Попытка контролирующих органов (государственных земельных инспекций) заставить арендатора здания заключить договор аренды земельного участка.

Так, в Постановлении ФАС МО от 13.01.2004 N КА-А40/10776-03 речь идет об арендаторе, которому Департамент имущества г. Москвы передал здание в аренду, а Москомзем применил санкцию ст. 7.1 КоАП, считая, что арендатор здания обязан заключить договор аренды земельного участка. Выводы первой и апелляционной инстанций следующие:

С момента заключения договора аренды здания у Общества возникло только право на владение и пользование соответствующим земельным участком, которое должно быть реализовано посредством заключения Обществом договора аренды земельного участка. Отсутствие такого договора свидетельствует о наличии события административного правонарушения. Вина Общества в совершении административного правонарушения заключается в том, что им не были приняты меры, направленные на оформление в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.

Однако, делает вывод уже кассационная инстанция, арбитражным судом не учтено, что в соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Обществом, как установлено арбитражным судом, используется та часть земельного участка, которая занята зданием.

Договором аренды арендодателем, являющимся собственником земельного участка, передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок не определено.

Условия об аренде земельного участка в данном случае производны от права на арендуемое здание.

Таким образом, арбитражный суд при толковании п. 2 ст. 652 ГК РФ отметил, что в случае, когда арендодатель здания является собственником земельного участка (в данном случае собственник - государство), то договор аренды земельного участка не заключается, если договором аренды здания не определено передаваемое арендатору право на земельный участок.

Здесь предполагается, что Департамент имущества г. Москвы, который передал здание в аренду, не имеет договора аренды земельного участка, так как арендовать землю у себя самого государство не может.

В связи с этим напрашивается интересный вывод. Если государственное унитарное предприятие (ГУП) не имеет договора аренды земельного участка и в то же время является арендодателем здания, то арендатора здания также нельзя обязать заключать договор аренды земельного участка под арендованной недвижимостью, так как земля, переданная ГУПу государством в хозяйственное ведение, является государственной собственностью и собственники земли и здания совпадают.

По общим правилам использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата
(). Таким образом, земельные участки могут быть переданы в аренду, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом ( , ). При этом односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (). Но на практике нередки случаи, когда арендатор отказывается платить за аренду земельного участка по тем или иным причинам.

Основной причиной невнесения арендной платы является невозможность использования земельного участка арендатором по назначению ( , ). Анализ указанных дел позволяет сделать вывод, что обычно, по мнению судов, неиспользование земельного участка арендатором, так же как и использование его не по назначению, не может служить основанием невнесения арендной платы.

Может ли арендатор земельного участка передавать арендованное имущество в субаренду без согласия арендодателя? Узнайте в материале "Права арендатора и субарендатора земельного участка" в "Домашней правовой энциклопедии" . Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Вместе с тем на прошлой неделе был , в котором даны разъяснения, в том числе, относительно спора о взыскании долга по договору аренды земельного участка (). Рассмотрим это дело подробнее.

Между местной администрацией (далее – арендодатель, истец) и гражданкой Т. (далее – арендатор, ответчик) 29 июня 2012 года был заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Пунктом 4.2 договора установлены сроки для внесения арендной платы, которая должна вноситься ежеквартально.

Однако с сентября 2013 года Т. перестала исполнять эту обязанность, так как получила письмо председателя комитета по градостроительной политике местной администрации об отказе ей в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома. При чем решением районного суда действия местной администрации были признаны незаконными. Поэтому в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению из-за неправомерных действий арендодателя она приняла решение, что не обязана платить за аренду земли.

Но местная администрация так не посчитала. По ее мнению, Т. несвоевременно исполняла обязательства по договору аренды земельного участка с момента его заключения. В связи с чем арендодатель обратилась с иском в суд с требованием к арендатору о взыскании долга.

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявленные арендодателем требования. Так, по мнению судов, обязанность внесения арендной платы, ее размер и сроки уплаты были установлены договором аренды, и обстоятельства отказа в выдаче разрешения на строительство не влияют на правоотношения сторон договора аренды земельного участка, в частности на обязанность арендатора по внесению арендной платы (решение Тобольского районного суда Тюменской области от 21 сентября 2015 года по делу № 2-488/2015),). Решение суда апелляционной инстанции ответчик обжаловал в ВС РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала ошибочным толкование положений гражданского и земельного законодательства нижестоящими судебными инстанциями ().

Суд отметил, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом ( , ). Таким образом, Суд пришел к выводу, что договор аренды носит взаимный характер. То есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Следовательно, по мнению Суда, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В связи с чем ВС РФ отменил решение суда апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение.

Depositphotos.com / mak_nt

Аренда земельного участка и невозможность его использования

Можно ли отказаться от оплаты имущества, переданного в аренду, если его использование невозможно для тех целей, которые стояли перед арендатором при заключении договора? Здравый смысл подсказывает положительный ответ на этот вопрос, ведь если вещь нельзя использовать, то за что тогда платить? Однако как оказалось, ответ на этот вопрос не так прост, как может показаться на первый взгляд.

Постановление ФАС Центрального округа от 07.08.2013 г. по делу №А09-9900/2012.

Из материалов дела.

Организация заключила договор аренды земельного участка с муниципалитетом для строительства многоэтажного жилого дома. Однако приступив к строительным работам, выяснилось, что строительству мешают инженерные сети и коммуникации, которые организации пришлось переносить самостоятельно и за свой счет. Потратив на это 10 месяцев, организация приступила к строительству дома. При этом, если затраты на перенос сетей удалось взыскать с арендодателя через суд, отказаться от внесения арендной платы за период неиспользования участка по назначению, не удалось. Суды двух инстанций взыскали арендную плату за весь период действия договора.

Позиция кассации.

1. Несмотря на то, что в ст. 612 ГК РФ перечислены действия, которые может предпринять арендатор, в случае, если арендодатель передает имущество, которое невозможности использовать, у арендатора есть возможность отказаться от оплаты аренды, сославшись на общие положения ГК (ч. 2 ст. 328 ГК РФ).

2. У муниципалитета, как у арендодателя существует встречная обязанность по предоставлению земельного участка, который возможно использовать в соответствии с целями, указанными в договоре аренды. В случае, нарушения этой обязанности, у арендатора возникает право также отказаться от исполнения договора в части внесения платы.

3. Следовательно, муниципалитет может требовать арендную плату только с того периода, когда использование земельного участка для строительства дома стало возможным фактически.

Комментарий.

1. По сути, если следовать логике судов, выносивших судебные акты о взыскании арендной платы, у организации был один способ для устранения возникшей ситуации - это требовать досрочного расторжения договора. Однако необходимо учитывать, что ч. 2 ст. 328 ГК Ф предоставляет арендатору возможность приостановить оплату до устранения препятствий в пользовании.

2. В соответствии с правовой позицией ВАС РФ, содержащейся в Постановлении Президиума от 09.04.2013 г. по делу № 13689/12 арендодатель может требовать взыскания арендной платы только за период, когда арендодателем была обеспечена фактическая возможность, использования земельного участка по назначению.

3. При этом, надо понимать, что речь идет не о том, что какой-то участок не подошел конкретному застройщику, в таком случае, усматривается и оплошность самого арендатора, ведь он мог предвидеть возможность препятствий к строительству. В данном случае, невозможность использования выяснилась при подготовке к строительству, и наличие коммуникаций было неизвестно арендатору, но отнюдь не муниципалитету.

На практике нередки случаи, когда арендодатель, предоставивший арендатору имущество в пользование по договору аренды, сам, своими действиями делает невозможным или крайне затруднительным использование имущества по назначению. Например арендодатель недвижимого имущества запрещает арендатору доступ в арендованное помещение.
Или, арендодатель, обязавшись по договору обеспечивать арендуемое производственное помещение электроэнергией, отключает электроснабжение, в результате чего арендатор вынужден либо прекратить производственную деятельность в помещении, для которой оно и было арендовано, либо нести непомерные расходы, чтобы самостоятельно обеспечить энергией свое производство, например, арендовать дизельные генераторы, приобретать для них топливо и т.п.

Какие правовые гарантии, способы защиты прав арендатора предусмотрены для подобных случаев Законом?

В первую очередь, это право на досрочное расторжение договора , прямо предусмотренное подп.1 ст. 620 ГК РФ.

Арендатор может воспользоваться указанным правом даже если в договоре право на досрочное расторжение по инициативе арендатора не предусмотрено.
В соответствии с подп. 1 ст. 620 ГК РФ По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Следует обратить внимание, что речь здесь идет именно о судебном порядке расторжения договора, т.е. арендатор не может расторгнуть договор по этим основанием в одностороннем порядке и датой расторжения договора является дата вступления в законную силу решения суда.

Обращаясь в суд с таким требованием арендатор должен доказать невозможность использования арендованного имущества по назначению, наступившую вследствие действий арендодателя. При отсутствии доказательств, свидетельствующих о невозможности использования имущества по назначению, суды отказывают в удовлетворении исковых требований (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.06.2011 по делу N А45-14145/2010).

Арендатор (Истец) должен доказать то обстоятельство, что Арендатель чинит ему препятсятвия в пользовании арендованным имуществом. При этом если объективные обстоятельства, препятствующие арендатору в пользовании арендуемым имуществом были устранены арендодателем, то суд может счесть, что не имеется существенных нарушений ответчиком обязательств по договору аренды и оснований для расторжения договора. Например, в рамках дела А40-2435/10-40-26 в качестве фактического основания иска истец указал на то, что был неправомерно лишен возможности доступа в арендуемое помещение в результате незаконных действий управляющей компании.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды ссылаются на п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенному нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Приняв во внимание, что препятствия были устранены уже на следующий день, суды сделали вывод о том, что указанное обстоятельство не может быть квалифицировано в качестве существенного нарушения договорных обязательств со стороны арендодателя и, следовательно, не является основанием для расторжения договора в судебном порядке (Постановление ФАС Московского округа от 29.09.2010 N КГ-А40/11247-10 по делу N А40-2435/10-40-26).

В числе случаев, когда суды удовлетворяют требования о расторжении договора, можно назвать обстоятельства дела №А56-78926/2009. В данном случае Арендодатель производственного помещения по условиям договора был обязан обеспечивать арендатора электроэнергией, отключил электричество на несколько месяцев, до момента фактического освобождения арендуемого помещения истцом.
В ответ на неоднократные требования арендатора арендодатель отказывался восстановить электроснабжения. Использование помещения для целей, предусмотренных договором (для производственной деятельности истца) без обеспечения электроэнергией было невозможно (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.04.2011 по делу N А56-78926/2009).

Иным способом защиты прав арендатора является взыскание убытков, причиненных действиями арендодателя.
В этом случае, помимо факта чинения арендодателем арендатору препятствий в пользовании арендованным имуществом, арендатор (истец) обязан доказать причинную связь между понесенными им убытками и незаконными действиями арендодателя, обосновать размер убытков.

Требования о взыскании убытков в исковом заявлении могут быть соединены с требованием о расторжении договора.
Так, в рамках уже упомянутого выше дела № А56-78926/2009 Истец (арендатор) помимо расторжения договора взыскивал с арендодателя в качестве убытков расходы на аренду дизельного электрогенератора и покупку топлива к нему, которые истец вынужден был производить чтобы продолжать свою производственную деятельность после незаконного отключения арендодателем электроэнергии.

Суд Апелляционной инстанции удовлеворил его требования в этой части.
В рамках данного дела незаконность действий арендодателя, вследствие которых связана с нарушением условий договора, которыми была прямо предусмотрена обязанность по обеспечению арендатора электроэнергией. В случае, когда в договоре аренды помещения обязанность арендодателя по обеспечению арендатора электроэнергией не установлена, суд отказывает арендатору в аналогичном иске о взыскании убытков, причиненных отключением электроэнергии (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.01.2006 N А11-13816/2004-К1-9/876-180).

Говоря о защите прав арендатора от незаконных действий арендодателя, создающих препятствия в пользовании имуществом , следует упомянуть и о том, что арендатору приходится не только самому предъявлять исковые требования к арендодателю, но и защищаться от требований арендодателя о взыскании арендной платы. На практике возникает ситуация: арендодатель сам, своими действиями лишил арендатора возможности пользоваться имуществом, арендатор утратил интерес к исполнению договора аренды, фактически прекратил пользоваться арендованным имуществом (например, освободил арендуемое помещение). Однако арендодатель отказывается расторгнуть договор добровольно и продолжает требовать арендной платы за период, когда арендатор уже не пользуется имуществом.
В частности, в рамках дела N А56-86991/2009, между теми же сторонами, что и дело упомянутого выше дела № А56-78926/2009 и в связи с теми же обстоятельствами, Истец (арендодатель) требовал взыскать с арендатора арендную плату за период, после того кого как арендатор освободил помещение, из-за того, что Истец отключил в нем электроэнергию и сделал помещение непригодным к использованию.

Суд отказал во взыскании с арендатора задолженности по арендной плате , поскольку обеспечение арендодателем арендованных объектов электроэнергией является необходимым условием для их использования арендатором и неисполнение этой обязанности не позволило ему использовать объекты в целях, установленных договором аренды, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания арендной платы. В целом, говоря о судебной практике по спорам, связанным с возникшей по вине арендодателя невозможпностью использовать арендованное имущество по целевому назначению, следует отметить, что судебная практика по ним неоднозначна.

Для того, чтобы использовать все имеющиеся возможности для защиты прав арендатора необходимо тщательное исследование обстоятельств конкретного дела, подготовка доказательственные, правовой анализ действий арендодателя и в целом отношений сторон по договору на предмет обоснования нарушения арендодателем обязательств по Закону и договору.

Все это под силу лишь квалифицированным юристам. Без этого арендатор не сможет доказать факт несения им убытков, наличие оснований для расторжения договора, будет нести существенные финансовые потери по арендной плате за имущество, которое он уже не может использовать. Это еще раз говорит о необходимости обращения за профессиональной юридической помощью по данной категории споров

дело № 2-276/16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Судья Туапсинского городского суда Краснодарского края Еременко С.Н.,

с участием истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района, в лице представителя по доверенности Серкуша А.А.,

с участием ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Лобяна А.А., в лице представителя, действующего по доверенности -Шахиджановой Е.В.,

при секретаре: Супряга А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района к Лобяну А.А. о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка, прекращении права аренды, исключении записи из ЕГРП, и по встречному иску Лобяна А.А. к Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района об освобождении от уплаты задолженности по арендной плате, обязании предоставить в аренду равноценный земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района предъявила иск в суд к Лобяну А.А. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 480 644 руб. 04 коп., и пени в размере 36 644 руб. 62 коп., расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года №,пл.1560 кв.м., для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин, расположенного по адресу: Краснодарский край гор. с кадастровым номером №, заключенного между Администрацией МО Туапсинский район и Лобяном А.А., а также о прекращении права аренды данного земельного участка и исключении записи из ЕГРП.

Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с указанным договором аренды, Администрацией МО Туапсинский район, Лобяну А.А. был предоставлен во временное владение и пользование за плату земельный участок с кадастровым номером №, по адресу:

Краснодарский край гор. договор состоялся, прошел государственную регистрацию, земельный участок фактически был передан ответчику. Однако Лобян А.А. в нарушение условий договора, отказался оплачивать арендную плату по договору, в связи с чем, образовалась задолженность в указанном размере, а также пеня за просрочку оплаты арендной платы. На досудебную претензию, направленную в адрес ответчика, Лобян А.А. не отреагировал. В связи с чем, Администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района, в чьи полномочия с ДД.ММ.ГГГГ года входит распоряжение земельными участками, расположенными на территории соответствующего городского поселения, вынуждена обратиться с настоящим иском в суд, с требованием о взыскании образовавшейся задолженности по арендной плате, пени, о расторжении договора аренды в связи с нарушением арендатором своих обязательств по оплате арендных платежей, о прекращении права аренды и исключении записи о ней в ЕГРП.

Ответчик Лобян А.А. не признал заявленные исковые требования, ссылаясь на их незаконность и необоснованность. Обратился в суд со встречным иском к Администрации Туапсинского городского поселения об освобождении от уплаты задолженности по арендной плате, обязании предоставить в аренду равноценный земельный участок, в связи с тем, что ранее предоставленный земельный участок им не использовался и не может быть использован по целевому назначению, в течение всего срока действия договора, по независящим от него обстоятельствам. Указал, что земельный участок был получен им в аренду для строительства поименованных в договоре аренды объектов недвижимости, приобретать право аренды на него для иных целей было бы нецелесообразным, и противоречило его волеизъявлению. Однако при обращении в Администрацию Туапсинского городского поселения за получением разрешения на строительство, Лобяну А.А. было отказано, поскольку данный земельный участок расположен в рекреационной зоне природных территорий (6 РЗ, 602). Об указанных существенных условиях, влекущих невозможность использовать земельный участок по договору аренды, Лобяна А.А. никто не уведомлял. В связи с чем, земельный участок он не использовал, во владение и пользование им не вступал. Просит освободить его от уплаты задолженности по арендной плате и пени за весь период срока действия договора, и обязать Администрацию Туапсинского городского поселения предоставить ему в аренду равноценный земельный участок, той же площадью и с тем же целевым назначением, на территории Туапсинского городского поселения, сроком на 10 лет, без проведения торгов.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску и одновременно ответчика по встречному иску Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района, действующий по доверенности Серкуш А.А., поддержал заявленные исковые требования, ссылаясь на те же обстоятельства. Встречный иск Лобяна А.А. не признал, считая заявленные требования противоречащими закону. Указал, что Лобян А.А. согласился с условиями аукциона, принял земельный участок в аренду, и его фактическое неиспользование по назначению не освобождает Лобяна А.А. от уплаты арендной платы. Также Лобян А.А. имел возможность обжаловать отказ управления архитектуры в выдаче разрешения на строительство, однако не воспользовался своим правом. Считает, что оснований для предоставления Лобяну А.А. равноценного земельного участка взамен ранее предоставленного, без проведения торгов, и для его освобождения от уплаты задолженности и пени, не имеется.

В судебное заседание ответчик Лобян А.А. по первоначальному иску, и одновременно истец по встречному иску, не явился, направил в суд своего представителя по доверенности Шахиджанову Е.В., которая не признала заявленные исковые требования Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района, ссылаясь на их незаконность и необоснованность. Пояснила, что Администрация неправомерно скрыла от Лобяна А.А. факт расположения земельного участка в рекреационной зоне, ввела его в заблуждение на момент заключения договора аренды, в связи с чем, Лобяну А.А. был предоставлен земельный участок, лишенный какой-либо правовой и фактической ценности в связи с невозможностью его использования по целевому назначению. Данный земельный участок, в нарушение условий договора аренды, являлся непригодным для целевого использования. Таким образом, Администрация не выполнила свои обязательства по предоставлению в аренду предмета договора, отвечающего указанным в договоре характеристикам, включая вид разрешенного использования такого земельного участка. Лобян А.А. не пользовался земельным участком по уважительным причинам, и не мог им пользоваться, поэтому нет никаких оснований для взыскания с него арендной платы. Нарушений условий договора с его стороны не имелось, наоборот, Администрация допустила их существенное нарушение. Представитель также уточнила в порядке ст. встречные исковые требования Лобян А.А., просила обязать Администрацию Туапсинского городского поселения в течение 1 месяца предоставить Лобяну А.А. в аренду, без проведения торгов, равноценный земельный участок, взамен ранее предоставленного, в связи с невозможностью его использовать по целевому назначению, расторгнуть договор аренды ранее предоставленного земельного участка с момента исполнения Администрацией Туапсинского городского поселения в полном объеме решения по настоящему делу о предоставлении равноценного земельного участка, и возвратить земельный участок Администрации, Управлению Росреестра по Краснодарскому краю – внести соответствующие изменения в сведения ЕГРП. Мотивировала встречные исковые требования доводами, изложенными во встречном иске и в ходатайстве о его уточнении.

Суд, выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что иск Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района не подлежит удовлетворению, а встречный иск Лобяна А.А. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что договор аренды, заключаемый по результатам торгов № от ДД.ММ.ГГГГ года, земельного участка пл.1560 кв.м., для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин, расположенного по адресу: Краснодарский край, с кадастровым номером №, между Администрацией МО Туапсинский района (арендодатель) и Лобяном А.А. (арендатор), был заключен сторонами на основании протокола о результатах торгов по продаже права аренды земельного участка, проводимых в форме аукциона, и определению победителя торгов от ДД.ММ.ГГГГ года № Срок договора аренды определен на 10 лет, то есть до ДД.ММ.ГГГГ года. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ №.

Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет по результатам межевания ДД.ММ.ГГГГ, его границы установлены в государственном кадастре недвижимости в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждается кадастровым паспортом, имеющимся в деле.

Согласно выписке из адресного реестра Туапсинского городского поселения ДД.ММ.ГГГГ года, данному земельному участку присвоен административный адрес: Краснодарский край, гор.

Представителями сторон не оспаривалось, что указанный земельный участок испрашивался Лобяном А.А. в аренду с конкретной целью: для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин. Данный вид разрешенного использования указан в кадастровом паспорте земельного участка. Согласно ст. ФЗ РФ «О введении в действие ЗК РФ», введенной в действие ФЗ РФ «О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ», с 01 марта 2015 года распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

В связи с чем, Администрация Туапсинского городского поселения является преемником Администрации Туапсинского района по указанному договору аренды земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что при обращении Лобяна А.А. в Управление архитектуры и градостроительства Администрации Туапсинского городского поселения за получением разрешения на строительство, ему было отказано согласно ответу с исходящим номером №, в соответствии с которым выдать разрешение на строительство наземно-подземных гаражей (наземно-подземного гаража на 30 машин) не представляется возможным, поскольку в соответствии с генеральным планом и правилами землепользования и застройки Туапсинского городского поселения Туапсинского района, утвержденными сессиями Совета Туапсинского городского поселения Туапсинского района ХХХХ1 № от ДД.ММ.ГГГГ года и ХХХХ11 № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером № по ул. расположен в рекреационной зоне природных территорий (6 РЗ, 602).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ №№, Администрация Туапсинского городского поселения подтвердила правомерность такого отказа.

В связи с невозможностью использования земельного участка по назначению по независящим от Лобяна А.А. обстоятельствам, в течение всего срока действия договора, в ДД.ММ.ГГГГ года он обратился с заявлением в Администрацию Туапсинского городского поселения о предоставлении ему равноценного земельного участка взамен предоставленного ранее по договору аренды, с аналогичным видом разрешенного использования без проведения торгов и осуществления перерасчета по арендной плате и о расторжении ранее заключенного договора аренды, в связи с существенным нарушением Администрацией условий договора.

Ответом Администрации Туапсинского городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ года №№ Лобяну А.А. было отказано в удовлетворении данного заявления в связи с его необоснованностью, поскольку, по мнению Администрации, Лобяну А.А. было известно о недостатках земельного участка при проведении торгов, данные недостатки определены законом как явные, и арендодатель за данные недостатки ответственности не несет. Также, по мнению Администрации, неиспользование земельного участка не освобождает от обязанности вносить арендную плату по заключенному договору аренды.

В соответствии с п.1.1. Договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Администрацией Туапсинского района и Лобяном А.А., целевое назначение земельного участка, переданного в аренду, определено следующим образом: вид разрешенного использования - для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин. В соответствии с п.1.2. того же договора, фактическое состояние участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка. В соответствии с п.4.1.6 того же договора, арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанным в п.1.1 Договора.

В соответствии с разъяснением, содержащемся в п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В связи с чем, суд не усматривает наличия правовых оснований для взыскания с Лобяна А.А. задолженности по арендной плате и пени по указанному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ года №№, как в спорный период, указанный в иске, так и в течение всего срока действия договора до момента его расторжения (прекращения), в связи с неиспользованием Лобяном А.А. земельного участка по целевому назначению по независящим от Лобяна А.А. обстоятельствам, и непригодностью данного земельного участка для целевого использования.

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района к Лобяну А.А. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 480 644 руб. 04 коп., и пени в размере 36 644 руб. 62 коп, расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года №№ земельного участка пл.1560 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, с кадастровым номером №, для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин, прекращении права аренды, исключении записи из ЕГРП, оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Лобяна А.А. к Администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района удовлетворить.

Обязать Администрацию Туапсинского городского поселения Туапсинского района предоставить Лобяну А.А. в течение 1 месяца с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, в аренду, сроком на 10 лет, без проведения торгов, новый земельный участок, равноценный ранее предоставленному земельному участку по адресу: Краснодарский край, гор. с кадастровым номером №, находящийся в Туапсинском городском поселении Туапсинского района, аналогичной площадью-пл.1560 кв.м., с аналогичным видом разрешенного использования - для строительства спортивной площадки, площадки отдыха взрослых, наземно-подземного гаража на 30 машин.

Расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ года № земельного участка пл.1560 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Краснодарский край гор. Туапсе ул. Калараша, заключенный между Администрацией Туапсинского района и Лобяном А.А., и возвратить данный земельный участок Администрации Туапсинского городского поселения с момента исполнения Администрацией Туапсинского городского поселения в полном объеме решения суда по делу в части предоставления Лобяну А.А. в аренду нового, равноценного земельного участка.

Управлению Росреестра по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в указанном порядке и в указанные сроки.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Туапсинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: С.Н. Еременко