Иметь в собственности гараж в черте города — это роскошь! А для жителей крупных городов – это мечта!
Как можно приобрести объект? Как правильно заключить договор купли-продажи?
Законодательные нормы
Сделка по купле-продаже недвижимости является обычной юридической сделкой, не вызывающей особых трудностей.
Основные нормы и положения для заключения такого договора, а также нюансы ее совершения указаны в ГК РФ.
Если гараж имеет неразрывную связь с участком земли, на котором он располагается, то этот объект является недвижимым имуществом, поэтому при его продаже следует учитывать нормы .
Так как это недвижимость, то для регистрации сделки и права нужно применять нормы .
Отдельного нормативного акта, регулирующего совершение сделки по покупке или продаже бокса, в 2019 году не существует.
Типовой договор купли-продажи гаража
Так как купля-продаже является одной из самых распространенных юридических сделок, то существует типовой договор, который является основой для составления основного, с учётом всех нюансов.
В документе должны быть указаны как существенные условия, так и дополнительные. Без существенных условий он не будет действительным, и, как следствие, и сама сделка будет считаться недействительной.
К существенным условиям можно отнести:
К дополнительным условиям можно отнести:
Чем подробнее будет составлен документ, тем проще будет сторонам, при возникновении определённых обстоятельств, отстоять свои права в суде, и оспорить сделку. Поэтому к вопросу составления нужно подходить очень тщательно.
Видео: купля-продажа недвижимости. Договор купли-продажи недвижимости
Между физическими лицами
Как правило, сторонами по договору купли-продажи гаража бывают граждане, то есть физические лица. Никаких особенностей составления в таком случае нет.
Документ должен содержать в себе следующие сведения:
| Полные данные о каждой стороне сделки | это такие как:
|
| Подробное описание продаваемого объекта | то есть:
|
| Наличие или отсутствие на нем обременений | эти сведения можно узнать из выписки ЕГРП, которую представит продавец для подтверждения своего права владения |
Договор составляется в письменной форме в 3-ёх экземплярах и подписывается обеими сторонами. Его нужно зарегистрировать в Росреестре.
Он является основанием для регистрации права владения. Стороны могут составить акт приёма-передачи. Это не обязательно, но желательно.
Если будет принято такое решение, то в договоре об этом нужно упомянуть. Ещё одним важным моментом является порядок оплаты.
Оппоненты могут договориться между собой о том, что средства:
Без документов
Если на гараж нет никаких документов, то совершать сделку не стоит. Отсутствие документов свидетельствует о том, что данная постройка нигде не зарегистрирована, а, следовательно, является самовольной.
«Судьба» самовольных построек известна заранее — только снос! Поэтому купив такой предмет, покупатель может потерять и строение, и деньги, и долго искать свой автомобиль, который окажется на штрафной стоянке.
Поэтому заключение такой сделки является довольно сомнительным мероприятием. Но, оформление договора купли-продажи гаража без права собственности невозможно! Поэтому и покупка строения без документов неправомерна.
С земельным участком
Участок земли под гаражом может находиться:
- Либо в собственности.
- Или в пользовании.
На это стоит обратить внимание! Если участок находится в собственности у владельца, то стоит заключить 2 одинаковых договора.
Но, предметом одного будет являться участок земли, а предметом другого — гараж. От этого зависят некоторые налоговые нюансы!
Если участок находится в собственности, то продавец должен подтвердить этот факт, предъявив покупателю выписку их ЕГРП.
Если же участок находится в долгосрочной аренде, то нужно предъявить покупателю договор аренды, чтобы последний мог убедиться в том, что продавец и арендатор является одним и тем же человеком.
Кроме того, покупатель должен выяснить, сможет ли он, в дальнейшем, оформить собственность на недвижимость.
Сделать это по программе бесплатной передачи земли в собственность гражданам можно только до 2020 года, и только в том случае, если участок выдавался в пользование до 2001 года.
Если участок выдавался позже, то землю можно будет только выкупить, а это довольно дорого!
В ГСК
Сделка по купле-продаже гаража в ГСК ничем не отличается от сделки, совершаемой между физическими лицами.
Продавец должен представить покупателю документы на собственность и участок, и само строение. Если собственности на участок нет, тогда необходимо обратиться к председателю за документами на землю под кооперативом.
На каком основании кооператив поострил здесь гаражи? Здесь такие же нюансы с правом на землю, как и в предыдущем пункте!
Есть ли у кооператива возможность выкупить или приватизировать участок под ГСК? Если да, то когда это будет сделано?
Покупатель «автоматически» становится новым членом кооператива. И, хотя, собрание членов товарищества по поводу приёма нового человека, должно быть собрано, оно является абсолютно номинальным.
А бывший владелец «автоматически» теряет своё членство в кооперативе, как только он продаёт свой бокс. Для этого не нужно собирать собрание!
С рассрочкой платежа
Стороны могут договориться между собой, что покупатель будет выплачивать продавцу стоимость предмета в рассрочку.
Условия рассрочки должны быть описаны в договоре. Также нужно приложить и график платежей, согласно которому покупатель будет оплачивать сделку.
После внесения каждого платежа, желательно, оформлять расписку. Если было принято решение о внесении средств на банковский счёт продавца, то покупатель должен сохранить все чеки о банковском переводе.
Стоит помнить, что:
- рассрочка может быть как с первоначальным взносом, так и без него;
- она предоставляется на беспроцентной основе. Это рассрочка, а не кредит!
Покупателю стоит соблюдать график платежей. Если он пропустит дату оплаты, то продавец может возложить на него пени и штраф, если такие условия наступления ответственности за просрочку указаны в договоре.
Если же просрочка будет допускаться постоянно, то продавец может потребовать расторжения сделки в одностороннем порядке.
По доверенности
Если продавец лично не может продать гараж, в силу некоторых обстоятельства (например, он постоянно проживает в другом регионе, а поездка занимает довольно много времени), то он может оформить доверенность на своего представителя, а он уже займётся продажей и оформлением.
Доверенность должна быть оформлена нотариально, в ней должны быть указаны паспортные данные представителя продавца и собственника.
А сам представитель должен иметь на руках документы, подтверждающие право собственности доверителя на продаваемый объект.
В доверенности обязательно должно быть обозначено, какой объём действий по продаже может совершать доверенное лицо.
По предварительному соглашению
Как правило, стороны составляю между собой предварительный договор. Это действие необходимо для того, чтобы они могли подойти к единому, относительно, предстоящей сделки.
Не всегда бывает так, что встретившись, сразу же приходят к единому мнению. Покупатель, нередко, начинает торговаться, а продавец, наоборот, не соглашается с условиями.
Для этого и существует предварительное соглашение. Но, стоит быть внимательным! Вносить предоплату по такому соглашению не нужно!
Когда будет достигнуто взаимное понимание относительно условий сделки, то можно составить и подписать основной, на основании предварительного.
Но, если стороны договорились о задатке, то такой момент не нужно включать в сам договор (а, тем более, в предварительный). Такой документ нужно составить отдельно.
Какая информация содержится
Договор, это документ, подтверждающий факт состоявшейся сделки. Чем подробнее он составлен, тем легче сторонам отстоять свои права и преимущества.
В документе должны быть указаны существенные условия, и дополнительные. Существенные – это такие условия, без которых договор будет признан юридически ничтожным.
А сама сделка, впоследствии, будет признана недействительной. Как следствие, недвижимость нужно будет вернуть продавцу, а деньги – покупателю.
Чтобы не попасть в такую неприятную ситуацию, необходимо грамотно подходить к составлению договора.
Для этого лучше привлечь юриста, который специализируется на сделках по купле-продаже недвижимости.
В договоре обязательно должно быть отражено, что сделка совершается по доброй воле сторон, что предметом являются правоотношения между сторонами по передаче права владения от одной стороны к другой, а объектом такой сделки — конкретное нежилое помещение.
Обязательные условия
К существенным условиям договор купли-продажи недвижимости относятся:
| Предмет сделки | здесь нужно дать подробное описание объекта.
Нужно указать:
|
| Цену | в последнее время, граждане перестали заключать договоры в валюте других стран. Причина – нестабильный курс валют. Поэтому цену нужно указать в российских рублях. Если сделка, всё-таки, совершается в инвалюте, то нужно указать в какой, и указать курс, по которому производится оплата |
| Способ оплаты | стороны могут договориться, что оплата будет произведена:
|
Если оплата будет происходить в рассрочку, то нужно указать сумму первоначального взноса (если он есть), а также сумму каждого последующего платежа, и дату его внесения. Желательно, приложить к договору график платежей.
Ответственность сторон
Данный пункт в договоре также является важным. В нём прописывается вся ответственность, к которой может быть привлечена каждая из сторон, за нарушение условия.
Продавец может нарушить условия договора тем, что:
Покупатель может нарушить условия тем, что вовремя не произведёт оплату. Особенно часто такое встречается, если оплата происходит в рассрочку.
В договоре, в пункте про ответственность сторон, необходимо указать:
Ответственность сторон, так же как и другие пункты договора, должна быть прописана довольно тщательно, так как от этого зависят методы воздействия на недобросовестную сторону.
Процесс составления
Как оформить договор купли-продажи гаража? Составить такой договор совсем не сложно!
Нужно приглашать на составление бумаги опытного и квалифицированного юриста, специализацией которого является именно правовое сопровождение сделок по купле-продаже.
Он вносит свои условия по продаже, а покупатель уже предлагает свои. Так, в процесс обсуждения, стороны приходят к единому мнению. И на его основании уже составляют основной документ.
Все сведения о сторонах сделки, об объекте недвижимости и прочие, берутся из официальных документов, которые представляются сторонами перед составлением договора.
Сопутствующие документы
Для заключения договора, обе стороны должны представить документы, подтверждающие достоверность сведений.
От покупателя, как правило, требуется только паспорт и его копия, а от продавца требуется множество документов.
К таковым относятся:
| Паспорт и копия | а также выписка из ЕГРП на сам предмет и на участок под ним. Сейчас свидетельство о собственности уже не является тем документом, который подтверждает право. Поэтому нужно заказывать выписку из реестра. Но, у многих собственников недвижимости этот документ присутствует, поэтому, не лишним будет предъявить его оригинал и копию |
| Основной договор на продажу участка и самого бокса | если он располагается в ГСК, то нужно представить покупателю членскую книжку |
| Справку из бухгалтерии о том, что продавец не имеет долгов по членским и целевым взносам | но, бывает и так, что недвижимость в кооперативах продаётся «за долги», то есть покупатель (он же новый владелец) погашает долги в кооперативе за продавца, а последний переоформляет на него право. Этот момент нужно обязательно отразить в договоре |
| Технические и кадастровые документы | график платежей, если покупка будет осуществляться в рассрочку |
| Если гараж является имуществом, нажитым в законном браке | то продавец должен предъявить нотариально оформленное согласие супруга / супруги на совершение сделки |
| Акт приёма-передачи от одной стороны к другой | если стороны договорились между собой, что этот документ они составлять и подписывать не будут, то и прикладывать его к договору не нужно |
| Документ, который подтверждает, что продавец оплатил государственную пошлину | за регистрацию сделки и передачу права |
Если одна из сторон не сможет лично присутствовать при оформлении договора и сдаче документов в Росреестр, то необходимо также представить и нотариальную доверенность.
Если продавец является первым членом кооператива, который решил продать свой гараж, то специалисты Росреестра могут потребовать от него представления документов на ГСК.
К таковым относятся:
Покупка автомобиля – это событие высочайшей важности для всей семьи. Ведь теперь она становится более мобильной.
Но вместе с положительными эмоциями мы получаем головную боль. Ведь с твоим «железным конём» может случиться так много неприятностей, что иногда даже трудно уснуть. Лежишь и прислушиваешься, не твоя ли сигнализация кричит за окном. Так мы выясняем, что вместе с машиной не помешало бы купить и гараж.
А как это сделать правильно и без лишних проблем, мы вам сейчас и расскажем.
Основные правила составления
Покупка автомобильного бокса – это такое же важное мероприятие, как и купля-продажа , или машины, с той лишь разницей, что в некоторых случаях с гаражом, в большинстве случаев, намного больше нюансов:
Для выполнения четвёртого шага нужно знать, наличие каких документов обязательно у добросовестного собственника. К ним относятся:
Существенные условия
В этом разделе поговорим о тех неотъемлемых частях договора, без которых он не будет считаться законным:
Дополнительные
Помимо обязательных пунктов, стороны могут включить в договор множество других существенных фактов , например:
- в каком порядке будут производиться выплаты, если вы согласились на рассрочку;
- условие нотариальной заверки договора;
- уточнить время, к которому все имущество бывшего владельца будет вывезено;
- сделать отметку о том, что объект не обременён и не под арестом;
- подробно расписать порядок передачи прав собственности.
Порядок оформления и регистрации
После подписания переходим к заключительной стадии – выполнение условий договора.
Основными из них являются передача права собственности и перевод денег .
Деньги вы можете отдать на руки наличными средствами, либо через банковский перевод на счет покупателя.
С переоформлением прав всё обстоит сложнее. Обе стороны должны подать заявление в Росреестр, а вместе с ним следующие документы :
Некоторые особенности
Теперь разберемся, какие камни преткновения могут нас остановить и как с ними справиться. Для этого каждый вид сделки рассмотрим по отдельности.
Без документов на недвижимость
В этом случае стоит сразу задуматься, а нужно ли вам именно это машиноместо. Если же предложение вам очень нравится, в обязательном порядке нужно заняться оформлением его в собственность . По общему правилу, занимается этим продавец. Если он отказывается, вы вполне справитесь сами, но ваше право требовать снижения стоимости.
Зачем оформлять? Без законного закрепления прав ваш гараж могут просто снести, что в наше время частое явление. Плюс к этому, если вы купите эту недвижимость, распоряжаться ей в будущем вы не сможете. А это значит ни завещать, ни подарить, ни продать.
Как оформлять :
- Идем в БТИ, дабы получить там техническую характеристику на объект.
- Оплачиваем госпошлину и получаем квитанцию.
- Идем в МФЦ с техническим паспортом из БТИ, документами, подтверждающими, что постройку совершили вы и на своей земле.
- Отдаем документы, пишем заявление, немного ждём и получаем свидетельство о праве собственности .
После всей этой процедуры можно совершить покупку, но с документами уже все в порядке.
По доверенности
Если у вас нет возможности лично заключить сделку, за вас это может сделать ваше доверенное лицо.
Таковым оно становится только после оформления доверенности и заверения её у нотариуса.
В целом процедура ничем не отличается, разница в составлении договора. Так, при указании личности покупателя пишем ваши данные, а затем данные лица, которое будет представлять ваши интересы. В дальнейшем оформление проходит в том же порядке.
Теперь рассмотрим обратную ситуацию, а именно, продажа гаража лицом, имеющим генеральную доверенность от собственника . Тут существует опасность для покупателя потерять свои деньги, ведь доверенность может быть поддельная. В любом случае следует связаться с реальным владельцем, лучше всего по видеосвязи. Это тот минимум, способный защитить вас от обмана. Лучше всего в данной ситуации настоять на присутствии титульного хозяина.
По предварительной договорённости и с задатком
Само по себе предварительное соглашение , хоть оно и может быть составлено в письменной форме, никакой юридической силы не имеет. Оно является лишь подспорьем для составления основного договора. В соглашении вы можете прописать стоимость сделки, информацию об объекте и т.д.
Что касается задатка , то по нему необходимо составить отдельный документ, например расписку, где должна быть указана сумма и причина, по которой она выплачена.
В кооперативе
В больших городах иметь отдельно стоящий гараж – великая роскошь. Поэтому большинство машиномест сбиты в гаражные кооперативы.
При покупке собственности в ГСК определитесь, чего вы хотите. Если вы хотите полностью владеть, пользоваться и распоряжаться приобретением, нужно его должным образом оформить. В большинстве случаев, продавец передает вам только членство в кооперативе, а это значит, что когда аренда земли закончится, ничто не сможет защитить ваше приобретение от уничтожения.
Для оформления права собственности в кооперативе
понадобятся:
- паспорт гражданина РФ;
- свидетельство о выплате ;
- выписка из ЕГРН;
- подтверждение об оплате госпошлины;
- членская книжка.
С земельным участком
Очень хорошим приобретением окажется гараж с приватизированной землей под ним.
Для подтверждения этого удостоверьтесь в наличии:
- выписка из ЕГРН о том, что земельный участок находится в собственности у продавца;
- присутствие технического паспорта из БТИ.
Договор купли-продажи теперь уже не только места для машины, но и земли под ним, обязательно заверяем у нотариуса . Затем идем в БТИ и переоформляем приобретённое на себя. Риск покупки гаража без земли оправдан только в случаях, когда он железный, когда его можно свободно переместить.
В рассрочку
Если вы хотите продать гараж быстро, ещё и получить сразу некоторые средства, лучшим выходом станет рассрочка.
В общем порядке не изменится ничего. Всё, что нужно сделать, это включить в договор дополнительный пункт , в котором вы пропишите суммы и периоды выплат, условия нарушения сроков. В последнем случае придётся обращаться в суд, ибо только он может признать сделку недействительной и принудить нового незаконного владельца вернуть имущество.
После каждого совершённого платежа берите расписку. Если совершен банковский перевод, сохраняйте чеки.
Передаточный акт
Акт приема-передачи гаража имеет ключевое значение.
Это апогей сделки, которым обе стороны подтверждают своё окончательное согласие на её совершение.
Продавец подтверждает, что больше не претендует на это имущество, что всё происходит по его доброй воле. В свою очередь покупатель проверяет соответствие состояния недвижимости на момент совершения сделки, соглашается с принятием новой собственности к своему пользованию, владению и распоряжению. Стоит отметить, что этот документ обязательно должен быть представлен в регистрирующий орган для переоформления прав собственности.
Приводим вам следующий порядок составления :
Важно выражаться точно, только по факту. Дополнительно можно указать стоимость и порядок расчета. Отразите, все ли условия договора соблюдены.
Договор купли-продажи гаража не такое простое дело. Является ли гараж недвижимостью, нужно ли оформлять землю под ним и т.д. ?
Российское законодательство предусматривает, что продажа такого имущества осуществляется по договору купли-продажи гаража 2016 в письменной форме, и не требует нотариального заверения.
Если гараж приобретается у владельца, состоящего в гаражном кооперативе и он является собственником гаража без документа о праве собственности, - в этом случае договор не заключается.
Согласно договору купли-продажи гаража-2016, владелец берет на себя обязанность передать товар в собственность покупателю.
Но если владелец не является собственником товара, то и отдать его в собственность другому гражданину он не может. В этом случае открыта возможность вступления в члены кооператива.
В договоре отражены сведения о сторонах, заключающих сделку, важные условия сделки, в отсутствие которых договор не может считаться действительным, а также иные условия.
Гараж как движимость
Итак, гараж может быть как объектом недвижимости, так и движимым имуществом. Гараж как «движимость» воспринимается в том случае, если он, гараж, не связан с землей и может быть легко передвинут при этом технические характеристики не пострадают. Речь, в частности, о гаражах-ракушках.
Оформляя «ракушку», имейте в виду, что приобретаете только ее самое, земля, на которой она находится, никакого отношения к гаражу не имеет.
Вы имеете право на налоговый вычет от продажи имущества. Закон указывает, что собственники недвижимого и иного имущества вправе претендовать на него в размере не более 250 тыс. рублей. За вычетом стоит обратиться в налоговую инспекцию.
Если у вас есть вопросы по договору, запишитесь на бесплатную консультацию юриста.
Редактор: Игорь Решетов
