Односторонний отказ от исполнения договора аренды. Расторжение договора аренды арендатором досрочно Правила оформления соглашения

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке, если в нем содержится условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора. Такое условие закону не противоречит.
В отсутствие данного условия договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда.

Обоснование вывода:
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение по общему правилу возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).
Однако законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором.
Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону. Если заключенный на определенный срок договор аренды не содержит положений, допускающих односторонний отказ от его исполнения, он может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда (п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).
Сказанное подтверждается и судебной практикой (п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановления Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. N 13057/09, от 9 сентября 2008 г. N 5782/08).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги

Гражданским законодательством предусмотрена возможность расторжение договора аренды по инициативе собственника недвижимости.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Основания

Положением, устанавливающим возможность прекращения договора аренды по инициативе владельца имущества, является ГК РФ. Сделать это может по согласованию условий расторжения соглашения с арендатором.

Для легитимности отказа в одностороннем порядке требуется установление следующих нарушений:

нарушение пользования помещением, несоответствие поведения арендодателя требованиям заключенного соглашения, в этом случае прекращение отношений носит характер санкции;
при ухудшении качественных характеристик имущества, что ведет к уменьшению его стоимости, порче или уничтожению;
при невнесении платы на основании договора в течение двух отчетных периодов – месяцев или кварталов, лет, иного срока согласно заключенного контракта;
при непроведении ремонта в течение срока, установленного на исполнение этой обязанности, если такое условие предусмотрено заключенным соглашением и не является на основании закона обязанностью арендодатора.

Остальные причины, на основании которых может расторгаться договор, могут перечисляться в его тексте при достижении согласия по указанным пунктам сторонами соглашения. Такое правило устанавливается ГК РФ.

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендодателем

Прекращение соглашения об аренды осуществляется при наличии законных оснований, в иных случаях такие действия могут обжаловаться арендатором в судебном порядке при условии возмещения материальных убытков, понесенных при принятии таких мер.

Договор подлежит расторжению после направления арендатору уведомления о необходимости оставления помещения в разумный срок. Это обязательное требование, установленное ст.619 ГК РФ.

Должен назначаться для оставления помещения разумный срок, на основании требований судебной практики он составляет 5-10 дней и зависит от специфики деятельности предприятия, арендующего недвижимость.

Арендодателю нужно хранить все документы, свидетельствующие о соблюдении порядка расторжения договора не менее чем в течение 3 лет с момента прекращения договора.

Это связано с возможностью арендатором предъявления иска в связи с неправомерностью прекращения договора при несоблюдении требований законодательства и взысканию убытков, причиненных последствиями осуществления таких действий.

По истечению срока исковой давности возможна подача ходатайства о прекращении дела по причине отсутствия оснований для рассмотрения иска.

Если арендатор отказывается покинуть помещение, то он может быть выселен или принужден к выезду в судебном порядке при содействии сотрудников Службы судебных приставов.

При наличии предварительного предупреждения с установлением срока расторжения договора и основаниями прекращения его действия, производится процедура силовыми методами в рамках рассмотрения иска по требованию арендодателя.

Необходимые документы

Для прекращения договора аренды потребуются следующие бумаги:

с указанием срока действия, возможностью продления (пролонгации) с описанием порядка, как проводится это действия, обязательно указание обязательств сторон, исходя из которых будет определяться возможность установления нарушения со стороны арендатора для расторжения договора по этому основанию. Заверять соглашение в нотариальной конторе необязательно, такое требование не предусмотрено законодательством. Однако если срок действия составляет более 1 года, то требуется прохождение процедуры в органах Росреестра, иначе сделка будет признаваться недействительной и не повлечет для сторон правовых последствий, в том числе по расторжению незаключенного договора;
уведомление о расторжении соглашения об аренде с указанием срока освобождения помещения и указанием на основание для расторжения договора, как например, невнесение платы два периода подряд, использование имущества не по назначению – квартиры для размещения офиса, склада, нарушение прав третьих лиц при реализации полномочий на право аренды;
в случае, если арендатор отказывается освободить помещение добровольно, следует составит исковое заявление в суд. В нем нужно прописать наименование инстанции, ответственной за рассмотрение дела, реквизиты истца и ответчика, мотивировка – описание обстоятельств, послуживших основанием для расторжения договора, требование по прекращению соглашения и принуждения к освобождению помещения арендатором в установленные сроки, просьба о взыскании убытков, причиненных отказом покинуть помещение по спорным отношениям. К иску прикладываются все документы, служащие основанием подачи иска, доказывающие доводы истца. При наличии переписки с арендодателем, также требуется предоставить письменные источники. В индивидуальных случаях могут приводиться другие доводы, кроме указанных в договоре, если они предусмотрены договором для расторжения арендных отношений.

В случае, если в результате возврата имущества обнаружились существенные ухудшения недвижимости, арендодателю нужно их зафиксировать и предъявить претензию о возмещении.

При отсутствии реакции со стороны арендатора, с которым расторгнут договор, или отказе в возмещении, подается иск в суд с предъявлением требования о компенсации причиненного вреда.

Все вопросы могут рассматриваться в рамках одного производства при совокупном решении сразу нескольких требований.

Последствия

При получении уведомления от собственника помещения при наличии нарушений со стороны арендатора, последний обязан освободить помещение в установленный в оповещении срок.

Если он отказывается это сделать, то единственным вариантом решения вопроса является направления иска в суд. При удовлетворении требований заявителя осуществляется принудительное выселение или освобождение помещения вместе с его имуществом.

На арендодателя, не исполняющего требования закона, а при принятии постановления он обязан освободить помещения добровольно в течение 5 дней, может налагаться ответственность в виде выплаты в пользу судебных приставов сборы за проведение исполнительных действий.

Если арендатор все же решил оставить помещение самостоятельно, в его интересах составить акт приема-передачи с перечислением всего имущества, которое оставлено в надлежащем состоянии и принадлежит собственнику и предоставлено в пользование на временной основе на период действия договора. В документе обязательно фиксируется дата составления бумаги.

Арендодатель вместе с требованием об освобождении помещения обязан заявить в иске прошение о взыскании убытков, причиненных тем, что арендатор не оставляет в заявленный срок помещение.

Суммы могут отражать ежемесячную плату за пользование недвижимостью, если бы в нее вселялись или осуществляли коммерческую деятельность другие предприятия.

Что делать, если в предупреждении не указаны сроки освобождения помещения? Такой вопрос является достаточно сложно разрешаемым в судебной практике. Предполагается, что устанавливаться дата должна в пределах разумного времени.

Им считается период времени, в течение которого гражданину или юридическому лицу необходимо собрать принадлежащее им имущество и организовать выезд.

Если в помещении установлено техническое оборудование, особенно негабаритное, предполагается, что вывоз его будет осуществлен в более длительные сроки, чем выезд граждан с личными вещами.

В любом случае ситуация оценивается при решении дела в суде по существу рассматриваются все обстоятельства, принимаются во внимание уважительные сроки, необходимые для оставления объекта аренды.

В любом случае при расторжении договора по инициативе арендодателя идет речь о прекращении отношений досрочно, то есть до истечения срока действия соглашения.

С того момента, как в нашей стране начало развиваться индивидуальное предпринимательство, аренда помещений стала насущной необходимостью. Но можно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке? Особенности и нюансы договора аренды регулируются не только российским законодательством, но и теми условиями, которыми в нем прописаны, а стало быть – взаимной договоренностью сторон .

Особенности расторжения договора аренды

Безусловно, наиболее удобным вариантом является, когда договор аренды растрогается по взаимному согласию. В этом случае стороны просто составляют дополнительное соглашение к договору и расходятся без всяких претензий друг к другу. Арендатор передает арендодателю то имущество, которое он использовал в соответствии с договором, о чем составляется передаточный акт. Кроме того, в случае, если договор аренды был составлен на срок более одного года и подлежал регистрации в Росреестре, любые дополнительные соглашения к нему, в том числе и о расторжении, тоже подлежат такой регистрации.

Однако так происходит далеко не всегда. Чаще всего, только одна сторона настаивает на расторжении договора, а другая пытается всячески этому воспрепятствовать. В этом случае необходимо руководствоваться теми правилами, которые предусмотрены законодательством, а также теми условиями, которые были прописан в самом договоре при его составлении. Общие основания для одностороннего досрочного расторжения договора аренды перечислены в статье 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2, а также в специальной статье 556, которая приводит основания, по которым договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке по иску одной из сторон. Впрочем, как говорится в той же статье 556, данный перечень оснований не является исчерпывающим, и если при составлении договора аренды стороны внесли в него какие-то иные условия, дающие основания для обращения в суд с требованием его расторжения, то его можно и расширить.

Если вы внимательно прочитаете вышеуказанные статьи, то наверняка заметите, что права арендатора законом защищаются в большей степени, нежели права арендодателя. Но с другой стороны, статья 02 Гражданского кодекса РФ требует, чтобы еще до обращения в суд стороны полностью исчерпали все возможности мирного урегулирования и разрешения спора об одностороннем расторжении договора аренды.

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке – арендодателю

Если арендодатель по каким-то причинам решил в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, он должен отправить об этом арендатору уведомление в срок, предусмотренный договором аренды или, в соответствии с законодательством, за месяц до срока предполагаемого расторжения. В таком уведомлении также должны быть перечислены условия, при исправлении которых договор аренды продолжает сохранять свою силу. Если в течение одного месяца арендодатель не получает от арендатора согласия расторгнуть договор или же исполнить то обязательство, неисполнение которого или его ненадлежащее исполнение явилось причиной для одностороннего расторжения договора, арендодатель вправе обратиться в суд с иском против арендатора. В суд обраться арендодатель имеет право и в том случае, если он вовсе не получает никакого ответа от арендатора. Для того чтобы отправка подобного предложения была документально зафиксирована, отправлять его рекомендуется заказным письмом с уведомлением.

Однако статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации п. 2 предусматривает и право арендодателя расторгнуть договор и во внесудебном порядке, в случае, если такое право было зафиксирован в самом договоре аренды. Этим правом арендодатель может воспользоваться, если арендатор не выполняет какие-то из существенных условий договора аренды или же выполняет их ненадлежащим образом.

Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке – арендатору

Если арендатор по каким-то причинам хочет расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, ему необходимо обратиться с этим предложением к арендодателю и подписать с ним соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи помещения. Если арендодатель не соглашается на расторжение договора, то арендатору нужно действовать следующим образом.

Направить в адрес арендодателя предложение о расторжении договора заказным письмом с уведомлением или же отнести такое предложение в приемную арендодателя и потребовать присвоить ему входящий номер, а также поставить штамп организации на копии предложения, которая должна остаться у арендатора.

В срок, указанный в предложении освободить арендованное помещение, о чем составить соответствующий акт, пусть даже арендодатель и отказывается его подписывать. Акт следует либо направить в адрес арендодателя заказным письмом, либо также отнести в приемную и потребовать его регистрации. Однако действовать так арендатор может только в том случае, если его право на расторжение договора в одностороннем порядке прописано в самом договоре аренды.

Если такое право арендатора в договоре не прописано, то следует посмотреть, что же говорит по этому поводу законодательство.

Статья 610, п.2 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что если договор аренды заключен на неопределенный срок, арендатор недвижимости имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке, уведомив арендодателя за 3 месяца до такого расторжения. В случае, если договор аренды был заключен на определенный срок, такое право у арендатора присутствует только если оно было зафиксировано в самом договоре.

Если арендатор предпринял все усилия для того чтобы мирно договориться с арендодателем, выполнил все условия, необходимые для одностороннего прекращения договора аренды и освободил помещение, а арендодатель продолжает требовать с него арендную плату или не возвращает ту, что была уплачена вперед, то арендатор вправе обратиться в суд и потребовать одностороннего расторжения договора аренды таким способом.

Договор аренды можно прекратить досрочно в добровольном порядке или через суд. В первом случае стороны приходят к согласию, во втором – расторжение происходит путем отказа, по инициативе одной стороны. Каждый вариант имеет свои нюансы и сложности. Часто такие правоотношения заканчиваются неприязненно.

Права на односторонний отказ

У арендатора .

Согласно действующему законодательству арендодатель дает арендатору на некоторое время в пользование и (или) владение свое имущество за определенную плату.

Судебным решением односторонний отказ от договора аренды арендатором будет одобрен в определенных случаях:

Имущество не предоставлено;
Арендодатель создает препятствия для использования имущества;
Наличие недостатков в имуществе, препятствующих его использованию по назначению (о них нет речи в договоре, не были известны, не видимы в ходе осмотра или проверки во время заключения сделки);
Арендуемое имущество оказывается в непригодном для использования по назначению состоянии по обстоятельствам, не зависящим от арендатора;
Арендодателем не осуществляется ремонт имущества, предусмотренный договором, нарушаются сроки его проведения.

У арендодателя .

Имеется полное право на отказ от договора аренды, если арендатором его имущества:

Нарушаются договорные условия;
Имущество используется не по оговоренному в договоре назначению;
Значительно ухудшается арендуемое имущество;
Более 2-х раз нарушаются сроки оплаты за аренду;
Не осуществляется капитальный ремонт арендованного имущества в оговоренные сроки.

Важно знать! У арендодателя есть право на односторонний отказ от исполнения договора аренды в суде лишь после отправления своему арендатору специального предупреждения в письменной форме о необходимости выполнения обязательства с определением конкретного срока в разумных пределах. При разрешении вопроса без суда такое требование направлять не нужно.

Отличия расторжения и отказа

Правило, регулируемое Гражданским кодексом, о возможности отказаться одной стороне от выполнения условий договора при согласии другой или в силу закона относится и к отношениям по аренде недвижимости, автомобиля и иного имущества. Права на отказ от исполнения договора аренды и на требование его расторгнуть различаются. Одностороннее расторжение может быть прописано в самом договоре, т.е. по изначальному согласию обеих сторон.

В Гражданском кодексе не регламентируется право на одностороннее расторжение договора аренды вне суда. Желающий это сделать вправе лишь потребовать его осуществления.

Таким образом, расторжение в одностороннем порядке и отказ от выполнения обязательств – понятия не равнозначные. Такая ситуация зачастую вызывает на практике вопрос: нужно ли включать в арендный договор условия одностороннего отказа?

Где изложены условия

Судебная практика свидетельствует о возможности включения в арендный договор условий о досрочном расторжении, отказе от его выполнения.

Обосновывается это простым образом. Законодательство не связывает прав на одностороннее расторжение аренды с наличием каких-либо оснований для него. Каждый может отказаться от выполнения договора при согласии второй стороны или наличии на это указания в российском законе. Следовательно, когда в договоре четко прописано это право, достаточно отправить второй стороне письменное сообщение о желании расторжения. В судебные органы для этого не обязательно обращаться.

Сроки и основания

Моментом окончания арендного договора при расторжении его по инициативе арендодателя является получение арендатором письменного отказа, если:

В арендном договоре не установлен другой срок;
В информационном письме не указана конкретная дата окончания отношений.

Основания, допускающие отказ арендодателя от договора аренды, могут быть изначально прописаны при заключении сделки. Однако, зачастую встречается отсутствие таковых. При желании прекратить договор в результате его нарушения арендатором, делать это следует только после устранения им выявленных проступков. Иначе суд может признать такие действия как злоупотребление правом и легко отказать в расторжении.

Другими словами, если в договоре четко прописана возможность отказа от его выполнения без каких-либо конкретных оснований, желательно указать при информировании об отказе на произошедшие проступки.

Полезно знать! В судебной практике бывают случаи, когда желание арендатора на отказ от продолжения сдачи в аренду имущества не признается доказанным. Происходит это в случае одновременного:

Наличия указания на прекращение отношений аренды;
Отсутствия ссылок на идентифицирующие правоотношения документы (договор об аренде, приложения, акты и прочее).

Аренда – это двусторонняя сделка, поэтому закон защищает интересы и арендодателя, и арендатора. После возникновения правоотношений у одной из сторон могут появиться причины для расторжения договора.

Возможно ли это сделать без судебного разбирательства, зависит от специфики сделки и желания участников. В этой статье вы узнаете, как прекратить правоотношения в одностороннем порядке.

В зависимости от периода действия выделяют 2 вида договора аренды – заключённый на конкретный срок и бессрочно.

В первом случае расторжение сделки по инициативе одной из сторон возможно, если подобное условие содержится в самом договоре. При этом арендатору или арендодателю нет необходимости обращаться в суд.

Если условия о возможности отказа от выполнения обязательств по сделке в одностороннем порядке отсутствует, расторгнуть договор можно 2 способами:

через суд;
с помощью соглашения сторон.

Договор с неопределённым сроком действия вправе быть расторгнут одной из сторон в любой момент, в соответствии с 2 частью 610 статьи ГК РФ.

Лицо, являющиеся инициатором прекращения правоотношений, обязуется оповестить второго участника сделки о своём решении за 3 месяца (при арендовании недвижимости) или 30 дней (при арендовании движимого имущества). В тексте документа может быть указан иной период для уведомления в случае прекращения договора.

Как расторгнуть сделку без обращения в суд?

Мирный способ разрешения ситуации возможен, если обе стороны согласны на отмену сделки. По закону расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем или арендатором осуществляется, если в документе имеется пункт, разрешающий прекращение правоотношений по инициативе одного из указанных лиц.

По сути, отказ контрагента в подписании будет считаться незаконным.

Расторгнуть сделку можно и в случае, когда договор не содержит условия об одностороннем отказе от выполнения обязательств. Однако при этом раскладе и арендатор, и арендодатель должны быть согласны с данным решением.

Процесс прекращения правоотношений:

оформите , содержащее основание для расторжения сделки;
направьте его контрагенту и дождитесь ответа на уведомление (сроки обычно не превышают месяца, однако иной период может быть указан в содержании договора или самом оповещении);
составьте и подпишите со второй стороной .

Вышеуказанное соглашение должно оформляться в том же виде, что и сам договор (если он был составлен в простом письменном виде, соглашение должно иметь аналогичную форму).

В тексте требуется указать следующие данные:

сведения о сторонах сделки (ФИО, место проживания);
реквизиты договора, подлежащего отмене;
предмет сделки и его подробное описание;
правовое основание для прекращения правоотношений;
информацию, уточняющую сроки для направления ответа контрагента и отмены договора;
дату написания уведомления;
перечень документов, прилагаемых к оповещению;
подпись стороны, желающей отменить сделку.

После получения положительного ответа стороны заключают соответствующее . Если же контрагент не прислал ответ на уведомление в течение указанного срока или не согласен с отменой сделки, единственным выходом из ситуации является подача искового заявления в судебную инстанцию.

Если стороны не способны урегулировать возникший спор без обращения в суд, один из участников вправе составить исковое заявление. Досрочное расторжение возможно в случае, если контрагент нарушил условия сделки или если одна из сторон имеет существенное основание для прекращения правоотношений, прописанное в законе.

Исковое заявление оформляется в простом письменном виде и включает в себя перечисленные сведения:

информацию об истце и контрагенте;
наименование суда;
реквизиты договора аренды и описание предмета сделки;
суть обращения;
обоснование позиции истца;
дату составления документа;
перечень бумаг, приобщаемых к заявлению;
основания для отмены договора;
подпись истца.

Заинтересованное лицо подаёт иск в районный или мировой суд (выбор зависит от суммы исковых требований). Обращение должно быть дополнено документальным подтверждением правовой позиции заявителя и обоснованности его просьбы.

Основания для прекращения правоотношений

Согласно 619 статье ГК РФ, к основным причинам для отмены сделки арендодателем относятся:

неоднократное нарушение второй стороной условий договора;
просрочка уплаты арендных платежей больше двух раз подряд;
использование предмета аренды не по назначению;
ухудшение состояния объекта имущества по вине контрагента;
отсутствие осуществления капитального ремонта в установленные договором или законом сроки, если это входит в обязанности арендатора;
прочие причины, содержащиеся в самом договоре.

Арендодатель вправе требовать прекращения сделки, если для этого у него имеются весомые причины. Однако окончательное решение по делу принимается мировым или районным судом.

Статья 620 ГК РФ установила законные причины для расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендатором, а именно в следующих случаях:

арендодатель препятствует распоряжению арендованным имуществом;
предмет сделки имеет существенные недостатки, которые не оговаривались сторонами во время подписания бумаг (то есть были сокрыты арендодателем и не были обнаружены контрагентом);
предоставленное имущество не пригодно для использования;
арендодатель не осуществляет капитальный ремонт, входящий в его обязанности, согласно условиям договора;
предмет аренды не был предоставлен арендатору;
прочие основания, установленные договором и не противоречащие закону.

Даже если вы уверены, что расторжение договора не предвидится, юристы рекомендуют включать условие о возможности досрочного прекращения правоотношений в текст документа.

Если в вашем случае арендование бессрочное, также лучше прописать в договоре сроки, в течение которых одна из сторон должна оповестить другую о необходимости расторжения сделки. Включение подобных условий в содержание документа не противоречит российскому законодательству.

При передаче имущества обратно арендодателю требуется составление передаточного акта. Это действие служит гарантией исполнения решения суда или подписанного сторонами соглашения.

Последствия отмены договора

Официально сделка считается расторгнутой в момент подписания соответствующего соглашения сторон или вступления в законную силу постановления суда.

Исключение могут составлять длящиеся обстоятельства, если они имеются (к примеру, если предмет договора требуется вернуть обратно арендодателю). Пени и неустойки будут продолжать начисляться до момента исполнения указанного обязательства.

Если предмету аренды был нанесён ущерб, вторая сторона вправе требовать выплаты компенсации. Если причиной отмены правоотношений стала неоплата арендных платежей, прекращение сделки не освобождает арендатора от выплаты задолженности.