Вопрос о владении каким-либо имуществом в целом весьма актуален практически для любого гражданина, ведь у всех есть материальные блага, которыми можно обладать и пользоваться. Аналогичный вопрос, касающийся земельных участков, еще более острый и требует тщательного изучения, чтобы знать права и как пользователя и как собственника земли.
Кроме того, существуют и такие права в отношении земельных наделов, которые ограничены только . В этом случае необходимо разобраться, в чем это ограничение состоит и как это соотносится с правом собственности. В этой статье мы ответим на эти и другие актуальные вопросы, касающиеся владения, пользования и распоряжения землей.
Что такое право пользования землей?
Законодательное регулирование того, что означают правомочия владеть, распоряжаться и пользоваться имеющимся участком, содержится в Гражданском и Земельном кодексах. Анализируя имеющиеся в них сведения, можно выявить, что право пользования участком земли:
- это правомочие, отличное от права ;
- возникает из некоторых видов договоров;
- означает, что пользователь участка земли может пользоваться им по своему усмотрению (но согласно ), извлекать выгоду из такого пользования, плоды и т.п.
Чем отличается право пользования от права собственности?
Право собственности включает в себя три уже перечисленных выше правомочия, которые предоставлены собственникам Конституцией РФ и регулируются уже названными законами.
Это:
- владение – то есть фактическое обладание земельным участком, что подтверждается свидетельством о праве собственности, полученном в официальном порядке;
- пользование – это, как уже ранее было отмечено, способность пользоваться земельным участком согласно своим целям;
- распоряжение – это возможность определять дальнейшее будущее земельного надела.
Иными словами, собственник имеет право любым способом произвести его отчуждение: , завещать наследникам и т.п.
Поэтому, нетрудно догадаться, что при исключительно пользовании землей лицо лишено и права владения (то есть у него отсутствуют доказывающие этот факт документы) и права распоряжаться им.
Все, что имеет пользователь земельным участком – это документ, на основании которого он пользоваться такой возможностью ( , субаренды и т.п.) и саму возможность реализовать свои потребности через использование предоставленной ему земли, но в строгом соответствии и с и с положениями вышеупомянутых законов.
Из этого следует вывод, что право пользования от права собственности отличается только тем, что является составляющей второго.
Виды права пользования землей
Закон регулирует следующие виды:
- – сейчас это право уже не возникает, однако продолжает действовать у тех, у кого оно появилось до принятия ЗК РФ.
- – это ограниченное пользование чужой землей, возникающее из или закона при наличии особых условий для этого.
- – это право, как и постоянное (бессрочное) пользование, уже не предоставляется, однако имеет место быть у тех, кто его приобрел ранее.
- Аренда или – предполагает право пользования участком земли в течение определенного времени и на возмездной основе.
- – означает, что граждане или юрлица могут передавать свою землю в пользование на определенное время и не требовать за это оплату. Об этом сторонами заключается соответствующий договор.
Что такое право распоряжения землей?
Как уже было сказано, распоряжаться своим земельным наделом может только собственник. Он имеет документ, подтверждающий принадлежность ему участка – это свидетельство о праве собственности, а значит, все дальнейшие действия на участке он может совершать без чьего-либо разрешения, но в пределах закона и не нарушая, при этом прав других собственников и, в целом, иных лиц.
Правомочие распоряжения включает в себя возможность выполнять такие действия:
- Собственник может изменять фактическое состояние земли на участке, что ведет к изменению его юридического статуса. Например, через освоение земельного надела под огородничество и садоводство.
- Распоряжение выражается и в смене лиц, вновь приобретающих статус собственника. Если это касается одного владельца земельного надела, то он вправе весь участок или его часть продать, подарить, сдать в аренду, завещать, обменять на другой и т.д. Закон предусматривает всего 10 способов по отчуждению земельного надела.
- Если речь идет о праве долевой собственности, то каждый владелец может передать свою долю удобным для себя способом третьим лицам.
Помимо передачи, распоряжение землей может быть и не со стороны ее собственника, а, например, государство может само изъять земельный участок под свои нужды.
Напротив, у пользователя землей по тем основаниям, которые были описаны в предыдущем разделе статьи, отсутствует право распоряжения.
Кто вправе распоряжаться землей? Кому это запрещено?
Распоряжаться землей вправе только ее собственник, то есть субъект права собственности. Наряду с государством, собственниками являются физлица – это:
- российские граждане;
- иностранцы;
- люди, не имеющие гражданства, но которые проживают в России.
Помимо этих категорий граждан, могут распоряжаться и те лица, которые получили свои земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения
, которое было актуально до введения в действие Земельного кодекса. Из названия этого права уже понятно, что единственным действием по распоряжению землей является передача ее по наследству. На таком праве передавались участки:
- членам объединений садоводов, огородников, дачников (на основании специального федерального закона № 66);
- гражданам для садоводства до 01.01.1991 года;
- если в собственность приобреталось здание, строение или сооружение, то на землю, которая была под этими объектами, устанавливалось рассматриваемое право;
- для ведения ;
- для военнослужащих, которые служили от 10 до 15 лет.
Иных вариантов того, как можно распорядиться земельным объектом, без наличия права собственности, закон не предусматривает.
Запрещается распоряжаться участком земли тем лицам, которые не относятся к собственникам. В этот перечень входят:
- арендаторы и субарендаторы;
- пользователь землей на безвозмездной основе;
- лицо, имеющее участок земли на праве постоянного (бессрочного) пользования;
- лица, которые пользуются сервитутом в отношении участка в чужой собственности, который может быть как по договору между гражданами, так и возникать из распоряжения госоргана, если дело касается нужд населения;
- собственники, владеющие участками с определенным правовым режимом.
В последнюю категорию законных владельцев включаются те, кто имеет такие участки:
В соответствии с названным законом, на гражданина или организацию, имеющих в собственности сельхозучасток, налагаются определенные ограничения в части распоряжения им.
При продаже такого участка, его собственник обязательно должен путем направления письменного извещения сообщить о своем намерении в высший исполнительный региональный орган или муниципальный орган власти, так как эти субъекты имеет право преимущественной покупки сельхоз земли за счет средств регионального или местного бюджета соответственно. Если в отношении собственника поступил отказ приобрести участок либо ответ на письмо не пришел в течение месяца, то законный владелец сможет продать участок любому другому лицу на свое усмотрение.
Собственник не вправе изменять правовой режим своей сельхозземли, то есть менять ее разрешенное использование и целевое назначение. Особенно это касается земель, на которых производится пашня или сенокос.
Есть зоны сельхозземель, где разрешение на такое изменение условно разрешенное, но и в этом случае, чтобы это сделать, собственнику придется понести значительные траты на проведение процедуры общественных слушаний, а также обращаться в администрацию.
Подводя итог, по вопросу возможности распоряжения земельными наделами необходимо выделить несколько ключевых моментов:
- Распоряжаться могут только собственники участков – в этом главное отличие пользования от собственности.
- Формы распоряжения могут быть разнообразными (сдавать в аренду и субаренду, продавать, завещать, передавать в качестве части уставного капитала юрлиц и др.).
- Для некоторых категорий земель установлены ограничения по распоряжению. Например, для сельхозземель.
Права на бессрочное постоянное пользование земельным участком имеют только государственные и муниципальные учреждения. При этом они могут его получить только по решению органов местного самоуправления. Гражданам данное право не предоставляется, они могут оформить в собственность или в аренду.
Определение
Право на бессрочное постоянное пользование земельным участком представляет возможность его использования на неопределенный период времени. При этом он находится в государственной или Поэтому распорядиться таким земельным участком не вправе ни организации, ни граждане.
До того момента, пока не начал действовать новый ЗК РФ, его можно было передать даже в аренду или В настоящее время землевладельцы такими правами не обладают. Они могут только владеть и пользоваться, но сдать в аренду или продать участок может только собственник.
Сейчас право на бессрочное постоянное пользование землей имеют только государственные и муниципальные организации. Для граждан это недопустимо. Люди сохраняют за собой данное право только в том случае, если оно было передано им до вступления в силу нового Земельного кодекса. Хотя в настоящее время лучше оформить такие участки в собственность.
Кому может быть предоставлено
Право на бессрочное постоянное пользование землей может быть передано только с разрешения органов власти. При этом оно может быть предоставлено:
Государственным и муниципальным организациям (детские сады, школы, больницы);
Центру исторического наследия в России.
Кроме того, право постоянного бессрочного пользования землей не распространяется на граждан. Они могут только взять участок в аренду или приобрести его в собственность. Но в то же время лица, которые имели право постоянного бессрочного пользования землей еще до начала действия нового кодекса, его сохраняют. Также закон не ограничивает граждан во времени для того, чтобы приватизировать участок, но позволяет сделать это только один раз.
Правомочия
Закон устанавливает определенные органичения для лиц, которые имеют права на участки бессрочного, постоянного пользования. Они заключаются в том, что граждане могут только владеть и пользоваться, но не распоряжаться такой недвижимостью.
В данном случае лица лишены такого существенного правомочия, которым наделены собственники. При этом граждане не могут передавать землю в бессрочное пользование или сдавать в аренду другим людям и организациям. Также они не вправе совершать такие действия даже с согласия самого собственника. Все подобные сделки с таким имуществом будут считаться недействительными.
Право постоянного бессрочного пользования участком должно осуществляться только в соответствии с теми целями, для которых оно было предоставлено. Поэтому, если человек решил открыть на такой земле фирму или магазин, а в договоре такое условие не было прописано, значит, он в данном случае нарушает закон.
Не допускается
Определенные нормы законодательства запрещают вносить право постоянного бессрочного пользования земельным участком в уставные и иные капиталы коммерческих организаций и предприятий. При этом данные юридические лица могут переоформить его в аренду или приобрести в собственность. В данном случае религиозные организации (церкви и храмы) должны были совершить такие действия до начала текущего года.
Коммерческие фирмы и предприятия, которые не уложились в сроки и не переоформили право постоянного бессрочного пользования земельным участком на любое другое (аренда, собственность), будут нести ответственность, установленную в КОАП.
Значимые действия
Новое земельное законодательство предоставляет гражданам уникальную возможность по оформлению земли в собственность. Постоянное бессрочное пользование в сравнении с данным правом теряет все свои преимущества. Кроме того, приватизировать один земельный участок, человек может без особых усилий, особенно если на нем находится жилой постороенный дом, в котором он проживает.
В данном случае гражданину необходимо обратиться с заявлением в местную администрацию и предоставить имеющиеся документы на построенный дом и кадастровый паспорт. В том случае, если приватизацию участка можно провести на безвозмездной основе, то решение должно быть принято в течение двух недель.
Если человек получает письменный отказ от органов местной власти, то они должны направить также проект договора, на основании которого может быть произведен выкуп земли, с указанием ее стоимости.
Документы
Для того чтобы оформить участок в собственность, необходимо подать в местную администрацию следующие документы:
Заявление, в котором указать все необходимые данные, в том числе паспорт, ИНН, указать цель получения его в собственность, а также площадь;
Приложить все имеющиеся бумаги, подтвержадющие постоянное бессрочное пользование землей;
Технический и кадастровый паспорт, если имеются;
Выписку о регистрации определенных прав из ЕГРП.
После этой процедуры орган власти принимает соответствующее решение в течение двух недель. Если оно будет положительным, то выносится постановление, в котором будут указаны все необходимые данные и цифры.
Если участка будет отсутствовать, то управление по имуществу подготовит определенный проект по установлению его границ, после чего должно быть проведено межевание за счет средств заявителя. Таким образом, вся процедура может занять до нескольких месяцев.
Случаи, когда приватизация недопустима
Запрет на переоформления участка из государственной или муниципальной собственности в частную может быть в следующих случаях:
Если он относится к той категории земель, которые не находятся в обороте, например: земли заповедников;
Существуют законные ограничения;
Он находится в резерве для нужд страны.
Платная
Граждане и организации, которые получили в пользование земли после 2001 года, не могут их безвозмездно оформить в свою собственность, потому что дачная амнистия их не коснулась. Для принятия решения о приватизации лицу необходимо обратиться в органы местной администрации и предоставить соответствующие закону документы. Если оно будет положительным, то это будет отражено в постановлении. Цена недвижимости здесь рассчитывается исходя из наименьшего налога на землю, а также от кадастровой стоимости, действующей на момент платной приватизации.
История
С 1917 года гражданам предоставлялись участки для пользования на неопределенный срок. В советском государстве данный считался единственным, другого не существовало. Участки могли быть переданы в постоянное, вечное или временное пользование.
Все изменилось в тот момент, когда был принят Земельный кодекс 2001 года. До того момента владельцы участков могли передавать их в аренду или безвозмездное пользование в то время, когда они сами не являлись их собственниками. Поэтому с принятием ЗК РФ все очень изменилось, и совершение сделок с землей стало недопустимым для лиц, которые не обладают полным комплексом прав на нее.
Основные моменты
Такие функции, как владение и пользование землей, включаются в право постоянного бессрочного пользования. Право собственности подразумевает способность граждан и юридических лиц распоряжаться участками - дарить, продавать, обменивать на другие.
Также необходимо помнить о том, что бессрочное постоянное пользование землей может быть закреплено только за государственными и муниципальными учреждениями, организациями. Частные фирмы должны оформлять участки в собственность или аренду, в противном случае они могут быть привлечены к ответственности, установленной КОАП.
Граждане, которые владеют землей на праве бессрочного пользования, переданной до 2001 года, не должны беспокоиться о том, что оно будет прекращено. Кроме того, они могут оформить участок в собственность в любое время.
Аренда
Граждане и организации, которые обладают участками земли, находящимися в бессрочном пользовании, не могут совершать с ними никакие сделки. Потому что закон наделяет такими полномочиями только собственников.
В данном случае передать землю в аренду другому лицу не может человек или предприятие, которые не обладают полным комплексом прав. При этом даже согласие собственника участка не позволяет совершать подобные действия. Такие сделки будут ничтожны с самого момента их заключения.
Правом на передачу имущества в аренду наделен только его собственник, который имеет соответствующие документы.
По наследству
Граждане, которые владеют земельными участками, находящимися в их бессрочном пользовании, наделены правами осуществлять различную работу на них. После чего наделы могут быть переданы по наследству. В данном случае речь идет и о возведенных постройках на участке, которые после смерти одного лица переходят в собственность его родственников.
Здесь существует два особо важных исключения:
Граждане получают в наследство только то имущество, которое принадлежало умершему, при этом нередко предлагается оформить все права на землю, чтобы пользоваться ей, владеть и распоряжаться;
Если человек начал делать документы на недвижимость и скончался, то его приемник может продолжить и завершить начатое дело.
Отказ
Правом бессрочного пользования землей обладали все лица до принятия ЗК РФ. После чего данное право осталось только за гражданами и государственными казенными учреждениями и организациями. Все остальные коммерческие предприятия не имеют таких прав, поэтому при обращении в администрацию обязательно получат отказ.
Бессрочное пользование землей необходимо для того, чтобы извлекать выгоду из самого участка в соответствии с его назначением. Например: построить дом, посадить огород. При этом возведенные постройки будут считаться личной собственностью гражданина.
После 2001 года земли в пользование без определенного срока не передаются. Поэтому граждане могут взять их только в аренду, после чего оформить в собственность.
Основания для прекращения
Иногда встречаются такие случаи, когда пользователи земли сами отказываются от нее. Происходит это по разным причинам. Право бессрочного пользования может быть прекращено в следующих случаях:
Владелец земли отказывается от нее самостоятельно;
Органы власти решают данный вопрос в одностороннем порядке.
Причины для от участка могут быть самыми разными, иногда граждане просто не хотят больше на нем работать или переезжают на другое место жительства.
В том случае, когда пользователь земли не занимается ее улучшением, не удобряет и территория имеет заброшенный вид, власти могут прекратить бессрочное пользование ей в одностороннем порядке, после обращения в судебные инстанции. Возбуждение такого дела начинается с определенных действий соседей, которые подают жалобы, после чего создается комиссия и начинает исследовать весь участок. В итоге спор может разрешить только суд.
Эта разновидность правового содержания отражается в его определении. Практически сразу же становится понятно, что правомочие пользования его владельцем, предоставляется ему на неограниченный во времени период. Причиной возникновения этой специфики права, является её исторический характер. В Советском Союзе – право постоянного (бессрочного) пользования, было единственной возможностью приобретения статуса землевладельца.
Впоследствии, в период перестроечных изменений, появилась возможность оформления этого вида земель в собственность . Естественно, что многие граждане воспользовались этой возможностью. В особенности те, в ком проявилась тенденция к приобретению собственности, идея которой активно популяризировалась.
Оформление этого вида имущественного права, в собственность, не представляло никакого труда. В принципе, это преимущество закреплено за землевладельцем, пользующимся своим участком, и сегодня.
Землепользователи, отказавшиеся от статуса землевладельца, и не проявившие инициативы оставляют за собой право бессрочно пользоваться землёй. Они индифферентны в отношении собственности. Более того, что у некоторых из них нет практически никаких документов, кроме тех, которые были выданы много лет назад, ещё при возникновении права пользования. Некоторые граждане, за давностью лет, утеряли даже то, что определяло их право на пользование, в своё время.
Категория этих лиц отличается пассивностью в попытке оформления земель не столько в силу своей принципиально пассивной жизненной позиции, а – в силу их неосведомлённости об алгоритме действий в сложившейся ситуации. Тем не менее, всё течёт и изменяется. Выросшие и повзрослевшие дети, и даже внуки, владельцев участка понимают, что земля – это ценность. Понимают они также и то, что для сохранения имущественных прав, их нужно подкреплять юридически правомочными действиями. .
Права лиц, оформивших участок в собственность и лиц, которые пользуются им бессрочно, значительно отличаются в пользу собственников. Современное законотворческое производство в области землепользования значительно отличается по основным признакам хозяйствования от того, что существовал при Советском Союзе, но выданные в этот период земельные участки, сохраняются за их владельцами. По сути, сфера применения существующего факта землепользования, стала более адекватной, сохранив в обновлённом качестве все позитивные черты социалистической лояльности.
В соответствии со статьёй 264 ГК РФ , пользование позволяет извлекать из земель полезные свойства или получать прибыль. На основании статьи 269 ГК РФ, они могут возводить на отведённых для пользования землях, жилые постройки. Но эта категория землепользователей не имеет статуса землевладельцев. Соответственно ей не позволено осуществление имущественных операций с землёй.
Если перед вами стоит дилемма оформления участка, не раздумывайте, так как это открывает перед вами новые горизонты беспрепятственного управления землёй в качестве имущества.
Субъект владения земельным участком – физическое или юридическое лицо, оформившее право владения собственностью. Оно обладает пакетом правоустанавливающих документов, которые определяют форму собственности. Кроме этого, оно обладает документами, устанавливающими право и юридическую силу законности прецедента владения, которое отражает это право в учётных кадастровых записях. Имеющаяся правовая база, позволяет осуществлять имущественные сделки с землёй.
Субъект постоянного (бессрочного) пользования земельным участком – физическое лицо, чьё право ограничивается лишь возможностью полноправного управления в отношении проводимых работ, путём участия в обработке, обслуживании земель, при сохранении всех надлежащих качеств верхнего плодородного слоя почвы. Взамен этого, пользование участком для него становится правомочным.
Субъект землепользования и субъект землевладения вступают в отношения с объектом – территорией расположения участка, он на предметном уровне выступает как конкретная часть земли, отграниченная от иных земель. Для субъекта пользования установлен определённый регламент, определяющий правила пользования. Нарушения, допускаемые при пользовании землями, могут стать .
В настоящее время, граждане, которые имеют право пользования землями бессрочно, продолжают его осуществлять в установленном законодательством, порядке. Юридические лица, полностью отстранены от этой возможности. Правительство и муниципалитет принимают меры по отчуждению от них, обозначенной формы имущественного права. Им предложена альтернатива, которая позволит не менее эффективно осуществлять свою деятельность, арендуя земли или приобретая их.
Земельный ресурс подлежит кадастровому учёту , который констатирует и подтверждает право пользования и распоряжения, со стороны хозяйствующего субъекта. В сложившихся условиях, в постоянное (пожизненного) пользование разрешено предоставление земель для нужд:
- Государственным и муниципальным учреждениям.
- Федеральным казённым предприятиям.
- Органам государственной власти.
- Органам местного самоуправления.
Муниципалитеты предпочитают передавать землю в аренду, в соответствии с чем, оплата за предоставление участка значительно выше, кроме того – она поступает в фонд хозяйствующего субъекта. Но существуют определённые категории земель, не привлекательные для арендаторов. За более высокую плату они предпочитают получить в пользование земли более высокого качества, в плане эффективности их использования, близости расположения к жилым территориям.
Хозяйствующий субъект, однако, заинтересован в том, чтобы все земли, вверенные ему государством, имели надлежащий уход . Это адекватный мотив для получения земли. Право постоянного (бессрочного) пользования участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, представляется на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа, в соответствии со статьёй 29 ЗК РФ.
Если вас интересует факт приобретения участка в пользование на обозначенном основании, не поленитесь обратиться в муниципалитет с запросом. Его обязательно рассмотрят и представят вам принятое мотивированное заключение.
Как было рассмотрено ранее, хозяйствующий субъект единолично решает вопрос о праве пользования землями. Он имеет право, но не обязан предоставлять участки. Соответственно, вам имеют право отказать.
Отказать могут на основании мотивированного заключения
, где будут указаны причины отказа. Прочитав их, у вас может появиться возможность исправить недочёты в заявленном запросе о предоставлении земли и обратиться в следующий раз, исправив причины отказа. Тем не менее, в некоторых случаях, вам могут отказать категорично, без условия повторного обращения. К ним могут относиться следующие нюансы:
- Отсутствие гражданства РФ.
- Вам не исполнилось 18 лет.
- Вы претендуете на земли, изъятые из оборота.
- Вы претендуете на использование земель не в соответствии с их целевым назначением.
- Ваши притязания неправомочны в принципе.
Отказать имеют право и тогда, когда заявленные с вашей стороны земли, планируются для сдачи в аренду или для предоставления в собственность. Об этом вам будет сообщено, и вы сможете рассмотреть такую возможность.
Правильная оценка
За землю, предоставленную в пользование, приходится платить. Оплата предусматривается в качестве выплаты установленного налога на землю, в соответствии со статьёй 394 НК РФ. Налоговые ставки одинаковы при оформлении земли в собственность и оформлении права безвозмездного пользования. Эти формы расчёта гораздо выгоднее, чем аренда – оплата здесь несколько ниже.
Сумма оплаты складывается из общей инвентарной (кадастровой) стоимости земельного участка. Эта стоимость указана в кадастровом паспорте на земельный участок, который находится у специалистов муниципального образования. Для земель:
- Сельскохозяйственного назначения.
- Под садово-огородническое использование.
- Земель, представленных под ИЖС.
Земельный налог составляет 0,3 % от общей стоимости . В остальных случаях он устанавливается в размере 1,5 % от общей кадастровой стоимости земель.
Если по существующему положению, пользование для граждан не может быть прекращено автоматически, то в некоторых случаях, хозяйствующий субъект может отказать в передаче земли в порядке наследования. Необходимо заметить, что он имеет на это право.
Существуют достаточно спорные случаи , которые повсеместно становятся прецедентом судебного разбирательства. Представим, что вам в наследство досталась недвижимость на участке. Он находился в пользовании наследодателем. Соответственно, никто не уполномочен лишить вас законных прав – дом останется вашим имущественным объектом, а в плане правомочности получения участка, могут возникнуть проблемы.
Земля по закону принадлежит органу местного самоуправления, и она имеет полное право предъявить претензию на её владение. Во многих случаях, даже судебные решения выносились не в пользу наследника. Ему могут оставить участок земли непосредственно под основанием дома, а основные земли реквизировать в фонд муниципалитета.
Ещё меньше шансов получить участок земли без построек. Здесь нужно подстраховаться заблаговременно, оформив участок в собственность. Если такой вариант неосуществим – нужно договариваться с местной администрацией о предоставлении продолжения права пользования. Как бы там ни было, а наследники имеют приоритет в праве получения земель.
Заключение
Как показывает практика, предоставленное право пользования на постоянной основе, не имеет никаких преимуществ перед оформлением земель в собственность. Кроме этого, субъект пользования, имеет преимущественное право на приобретение земли. При своевременном проведении этой правоустанавливающей процедуры, землевладелец сможет максимально эффективно распоряжаться земельной собственностью, без каких-либо ограничений и препятствий.
