Правильный договор аренды нежилого помещения. Успешное составление договора аренды нежилого помещения: рекомендации. Сроки, пошлины и особенности взимания налогов

В договоре будущий арендатор и владелец недвижимости (или его представитель) фиксируют условия, на которых недвижимое имущество будет передано контрагенту (стоимость, иногда - сроки). Договор аренды нежилого помещения, независимо от того, кто и у кого арендует, имеет примерно одинаковые формат и структуру. Исключение - случаи, когда арендуется муниципальное нежилое помещение (или государственное): для физических лиц аренда малодоступна, поскольку проводится в формате аукциона, с внесением залога.

Законодательство: правила аренды в целом (и нежилых помещений - в частности) регулируют статьи 650-655 главы 34 Гражданского кодекса РФ.

Правила составления договора аренды

Как и любой другой, договор аренды недвижимости (нежилого помещения) должен включать в себя пункты:

  • реквизиты сторон;
  • предмет договора - описание помещения;
  • стоимость.

Сроки аренды в договоре указывать не обязательно - в этом случае предполагается, что договор будет бессрочным.

Не менее важными, чем тело договора, будут приложения к нему. Перечень документов, без которых заключить договор не получится, включает в себя:

  • экспликацию с описанием объекта недвижимости, который сдается в аренду;
  • правоустанавливающие документы на недвижимое имущество;
  • кадастровую выписку (подтверждает, что имущество не имеет обременений).

Важно! Чем подробнее описание объекта - тем лучше: меньше будет взаимных претензий.

Сроки действия договора

Срок, на который заключается арендный договор, может и не быть указан. В ряде случаев это выгодно арендодателю. В законодательстве прописана градация: договор может быть заключен на срок до 1 года (краткосрочный), на срок 1 год (годичный), на срок более 1 года (долгосрочный). В любом случае договор можно пролонгировать по желанию сторон.

Оплата

Форма оплаты никак не регламентируется законом - допускаются и денежные выплаты, и оказание услуг, и даже выплата товарами. Законодательство в этом смысле достаточно либеральное - но лишь до тех пор, пока речь идет об аренде не для ведения бизнеса индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Доход, который получает арендатор, облагается налогом. Более того, даже договор безвозмездной аренды помещения может привлечь внимание фискальных органов, поскольку экономия на аренде - это доход.

Ошибки составления договора

Перечень типовых ошибок при составлении договоров аренды довольно длинный. Но основными считаются:

  • невключение в текст документа пункта об изменении (или неизменности) оплаты;
  • в договор вносится неполная информация об объекте недвижимости;
  • отсутствие приложений к документу (в том числе - доказывающих право арендодателя распоряжаться объектом);
  • договор (долгосрочный) не регистрируется;
  • нет пунктов, касающихся ремонта, оплаты коммунальных услуг.

Часто никак не зафиксирована и ответственность по договору аренды нежилого помещения - например, никак не прописаны права и обязанности сторон в случае порчи имущества в помещении.

Юридическая помощь при составлении договоров аренды

«Юридическое агентство Санкт-Петербурга» - это правовая поддержка физических и юридических лиц на этапах составления, заключения, пролонгирования и изменения договора аренды. Специалисты агентства помогут оформить документ в соответствии с законодательством РФ. При необходимости мы подберем выгодную (с точки зрения налогообложения) альтернативу договору аренды.

Мы помогаем разрешить и конфликтные ситуации - составляем претензии по договору аренды нежилого помещения (задолженность, порча имущества), представляем интересы заказчика на досудебном этапе разрешения спора.

1) Закон.

2) Срок аренды. неопределенный срок

3) Арендная плата.

4) Ремонт и реконструкция.

5) Оформление договора. Образец договора аренды )

Полезные советы при заключении договора аренды помещения.

Зачастую, в целях экономии средств бизнесмены предпочитают снять помещение или офис в аренду, чем приобретать и тем более строить новый объект. И вот, подходящее помещение найдено, согласованы все условия с собственником помещения. Теперь остается одно — оформить документы по аренде помещения.

Задача предпринимателя состоит в правильном и грамотном составлении всей документации. Особенно это актуально для небольших фирм в сфере малого бизнеса, где в большинстве случаев основными расходами является аренда помещения. Зачастую, из-за отсутствия у предпринимателя опыта в заключение подобных договоров, договор аренды помещения заключается на несовсем выгодных условиях.

Основные вопросы, которые возникают при заключении данного договора являются: — Как правильно составить договор? — Какие документы следует приложить к договору аренды? — Какие права и обязанности имеет арендодатель и арендатор? — Какую ответственность несет каждая из сторон, и т.д.

В данной статье предлагается рассмотреть самые важные детали, которые следует учитывать при составлении договора аренды.

1) Закон. Перед заключением договора советуем ознакомится с главой 34 Гражданского кодекса РФ, которая содержит основные положения арендных отношений в РФ. Также перед заключением договора следует проверить:

  • право собственности на помещение;
  • целевое назначение использования помещения;
  • не находится ли помещение под арестом, в залоге или в аренде у третьих лиц;
  • имеется ли решение о вводе помещения в эксплуатацию после строительства или реконструкции.

2) Срок аренды. Одним из важных составляющих договора является срок аренды. Следует учесть, что при заключении договора на длительное время - более одного года, договор аренды подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав. Такая процедура требует дополнительных затрат времени и денег. Существует несколько возможных путей обхода регистрации договора в едином реестре: — Заключение договора аренды на срок до 1 года . По истечению срока договора составляется новый договор и ни одна структура к вам не придерется. Однако у такого способа есть свой недостаток: арендодатель может не заключить с вами новый договор, например, если найдет другого более выгодного арендатора и у вас не будет ни каких прав препятствовать данному действию (ст. 621 ГК). — Заключение договора на неопределенный срок . Этот вариант также избавляет вас от необходимости регистрации договора, так как не указан период действия договора. Этот вариант так же имеет свой недостаток — любая из сторон может расторгнуть договор аренды по своему желанию известив об этом другую сторону за три месяца до расторжения договора. — Заключение договора «до события» , например до проведения реконструкции помещения. То есть стороны договора сами определяют до наступления какого события будет действовать договор. В таком случае арендодатель должен четко указать с наступлением какого события договор будет расторгнут. Расторжение договора со стороны арендодателя по другим причинам будет не правомерно.

3) Арендная плата. Важным условием договора является арендная плата. В договоре обязательно должен быть указан размер арендной платы, иначе сделку можно считать не действительной. По договору аренды не предусмотрено бесплатное пользование чужим имуществом, для этого случая существует другой тип договоров - договор безвозмездного пользования. Способ арендной платы определяется арендодателем. На свое усмотрение он может выбрать несколько законных способов арендных платежей. Это может быть фиксированная сумма, погашение арендной платы в счет ремонта, за пользование услугами арендатора т.д. Менять условия и механизм оплаты аренды можно не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 614 ГК). С другой стороны арендатор может потребовать снижения стоимости арендной платы, например из-за ухудшения состояния помещения или имущества. При заключении договора аренды следует указать в договоре условия оплаты коммунальных платежей, уборку помещения, охрану, услуги связи и т.д. Зачастую арендодатель уже после заключения договора пытается навязать арендатору дополнительные платежи. Чтобы этого не произошло - решайте вопрос заранее, в договорной форме.

Оплата аренды обычно производится ежемесячно как в наличной так и в безналичной форме. При уплате аренды наличным платежом обязательной требуйте от арендодателя письменного подтверждения уплаты аренды. Не своевременная оплата арендных платежей (более 2-х раз подряд) может быть основанием досрочного расторжения договора аренды (ст. 619 ГК).

4) Ремонт и реконструкция. Арендатор по согласованию с арендодателем может производить улучшения арендованного помещения. В договоре следует прописать кто из сторон обязан осуществлять ремонт и за чей счет. Если ремонт будет осуществляться силами арендатора, то стоимость ремонта желательно включить в счет арендной платы. По умолчанию капитальный ремонт помещения осуществляет арендодатель. А вот поддержка объекта аренды в нормальном состоянии — обязанность арендатора.

5) Оформление договора. Все ключевые условия аренды помещения должны быть прописаны на «бумаге», то есть в договоре и ни каких устных договоренностей. Договор обязательно заключается в письменном виде минимум в двух экземплярах, по одному для арендодателя и арендатора. (Образец договора аренды )

Не соблюдение законной формы составления договора может означать его не действительность. При передаче объекта аренды оформляется акт приемки-передачи по форме ОС-1. В акте приема-передачи указывается все то, что принимается в аренду вместе с помещением, то есть перечень оборудования, счетчики, мебель, столы, стулья и т.д. Это делается для того, чтобы в будущем избежать конфликтов при сдаче объекта аренды обратно. В момент возврата арендованного имущества составляется акт выбытия по форме ОС-4.

Реалии нашего государства таковы, что многие люди пытаются избежать обязательного официального оформления договора аренды . Цели сторон могут быть разными: некоторые не хотят тратиться на регистрацию документа, другие же пытаются уйти таким способом от налогов. Особенно часто данное явление наблюдается при передаче во временное пользование жилья , с которым легче скрывать свою незаконную деятельность.

Но когда дело касается магазинов, офисов и других крупных объектов, то здесь утаить что-то намного сложнее . А если на базе помещений активно ведётся бизнес – практически невозможно . Поэтому в данном случае обязательно следует знать о том, как именно и где договор аренды можно узаконить .

Немного теории

Нежилым помещение называется тот объект недвижимости, который не предназначен для проживания на его базе людей и отведён для иных видов человеческой деятельности. К зданиям такого рода относят:

Чаще всего такие помещения арендуются для ведения собственного бизнеса . Если предприниматель официально оформляет свою компанию (а он законодательно обязан это делать), то очень важно иметь юридический адрес предприятия или адрес производственных мощностей (если фирма что-либо изготовляет). Поэтому регистрация договора аренды так важна. Кроме того, в узаконивании отношений для обеих сторон имеется чисто денежная выгода, связанная с отсутствием риска обмана . Имея документы на руках, люди могут свободно обращаться в суд и выражать свои претензии вполне обоснованно .

Говоря об отличиях между договорами о пользовании жилым и нежилым фондом, следует заметить, что здесь разница состоит лишь в типе объекта и связанных с ним особенностях (назначение помещения, размеры, стоимость). В остальном же такие две бумаги будут выглядеть идентично.

Hеобходимые документы

Любая передача недвижимости одного лица другому для временного пользования должна скрепляться договором . Последний является главным документом, без которого такого типа отношений между сторонами не может существовать. В нём прописаны основные положения по аренде, условия пользования объектом и много другое. В число обязательных пунктов договора входят:


Также целесообразно к данному документу приложить передаточный акт с указанием состояния объекта и описью всех предметов, в нём находящихся. Это позволит избежать последующих споров при порче имущества или его нехватке.

Имея договор аренды на руках, для его регистрации в официальных органах следует подготовить следующий набор бумаг :

  • заявление о регистрации договора аренды от одной из сторон;
  • удостоверение личности;
  • доверенность (если имеется доверенное лицо);
  • договор аренды в двух экземплярах, также предоставляются все дополнения, имеющиеся к нему;
  • технический паспорт сооружения;
  • другие документы (например, справка из органов опеки, если один из собственников – ребёнок или недееспособный гражданин).

Если одна из сторон является юридическим лицом , то к предыдущему списку прибавляются:

  • удостоверение личности представителя компании;
  • документ, подтверждающий полномочия данной представляющей особы;
  • учредительные документы организации.

Все бумаги, передающиеся в государственные учреждения для регистрации договора, должны содержать данные, которые являются идентичными тому, что прописано в договоре. Поэтому после составления бумаге об аренде следует проверить все экземпляры на их соответствие фактической информации, а также друг другу.

Регистрация


Для того, чтобы узаконить передачу нежилой собственности в аренду, нужно обратиться в отделение Росреестра.

Туда подаётся заявление , все необходимые документы.

Требуется также предоставить ответственному сотруднику учреждения чек об оплате государственной пошлины (одна тысяча рублей). После приёма всех бумаг выдаётся расписка, где указана дата повторного посещения структуры. Придя в отделение в этот день, можно будет наконец забрать готовый оформленный документ .

Максимальный срок выдачи результата – один месяц. Превышение срока официальными органами недопустимо, в соответствии с подобными нарушениями рекомендуется писать жалобы .

Прекращение действия

Все условия по приостановке действия договора обычно прописываются в нём самом. Обращения в государственные структуры такая процедура также требует. Вместе с тем, рекомендуется дополнительно составлять соглашение о расторжении с указанием сроков передачи (и штрафов за их несоблюдение), наличия долгов и обязательств по их выплате. Сюда прилагается акт приёмки помещения арендодателем. Всё это скрепляется подписями сторон.

Регистрация прекращения действия договора проводится в том же порядке, что и регистрация самого документа договора – при письменном обращении в Росреестр , написании заявления и уплате аналогичной пошлины.

Виды

Если классифицировать аренду по времени её действия , то обычно выделяют три вида документов, заключённых на срок:

  • до одного года;
  • более одного года;
  • бессрочный.

Главной особенностью такого деления является то, что обязательной государственной регистрации подлежат лишь договора, которые были заключены на срок, превышающий один год .

Оформлять в Росреестре иные сделки (краткосрочные и без указания периодов) не требуется .

Этим иногда пользуются предприимчивые граждане нашего государства, выставляя в соглашении сроки, которые бы не требовали оформления, а после окончания действия просто перезаключают договор по новой.

Юридическая грамотность является очень мощным оружием . И его нужно использовать, пополняя свою «копилку» знаниями нормативных актов. Имея информацию по принципам узаконивания договоров аренды нежилых объектов, человек сможет без проблем осуществить всю последовательность действий самостоятельно .

Конечно, для полной уверенности лучше всего воспользоваться услугами опытного нотариуса . Он может самостоятельно составить текст соглашения, в котором не будет каких-либо неточностей и противоречий.

Но и без его помощи правильно создать и зарегистрировать подобный документ вполне реально , при этом будет сэкономлена некоторая денежная сумма. Что иногда бывает чрезвычайно важно, особенно когда всем этим занимается индивидуальный предприниматель , который хочет получить в пользование объект для развития своего дела, но владеет ограниченными денежными ресурсами.



Определено, что собственником любого вида имущества (в том числе и нежилого помещения) может быть как физическое, так и юридическое лицо.

При этом никаких ограничений по количеству имущественных объектов не установлено.

  • государственные предприятия;
  • коммерческие организации;
  • муниципальные учреждения;
  • некоммерческие организации и т. д.

В целом регулирование сделки осуществляется отдельными положениями Гражданского кодекса, а именно параграфами 1 и 4 части 2 данного документа.

При этом параграф 1 посвящен общим случаям аренды, а параграф 4 тем, где объектом выступают здания и сооружения (нежилое помещение, как правило, является его составляющей частью). Поэтому именно данные нормы и будут применяться при оформлении сделки.

Условия и необходимые документы для заключения сделки

Как и при большинстве гражданских сделок, для оформления аренды требуется выполнение нескольких важных правил и условий.

К основным из них можно отнести:

  • обязательным является документальное закрепление сделки в виде специального договора;
  • она является двусторонней, то есть оба ее участника должны быть согласны со всеми условиями договора;
  • арендодатель обязан отчислять от суммы получаемых за аренду денежных средств определенную часть в виде налога;
  • также он должен документально подтвердить наличие у него законных прав на передаваемое имущество.

Обязательным условием сделки является ее документальное сопровождение, поэтому сторонам необходимо позаботиться о подготовке некоторых бумаг.

Основная обязанность по их сбору и оформлению возлагается на собственника, от которого требуется:


Что касается арендатора, то ему, в зависимости от его категории, нужно будет предоставить удостоверяющий его личность документ или учредительные бумаги компании. Они требуются для того, чтобы правильно внести необходимые данные в договор.

Сдача в аренду нежилого помещения юридическим лицом: порядок действий

Примерный алгоритм действий в случае аренды нежилого объекта недвижимости включает в себя последовательность следующих этапов:


В этом случае сторонам необходимо:

  • подготовить минимум три договора аренды (два после завершения процедуры будут отданы участникам, один останется в регистрационном органе);
  • подготовить и приложить к договорам определенный перечень документов (из тех, что были перечислены выше, а также квитанцию об оплате госпошлины и заявление);
  • предоставить пакет бумаг в территориальное отделение Росреестра;
  • забрать в установленный срок договора с отметкой о регистрации.

ВАЖНО! Стоит учесть, что сделка по предоставлению имущества в данном случае считается заключенной не с момента подписания договора, а с даты его регистрации в данном органе.

После составления договора или перед ним стоит также документально оформить и факт непосредственной передачи помещения от собственника к арендатору. Делается это путем составления акта приема-передачи.

Договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами: образец и инструкция по составлению


Договор аренды представляет собой документальное подтверждение факта оформления отношений между двумя субъектами - арендодателем (то есть владельцем недвижимости) и арендатором (его будущим пользователем).

Согласно ему, первая сторона передает второй принадлежащее ей нежилое помещение для его использования в течение установленного срока и за некую плату .

Стоит учесть, что в рассматриваемом случае договор заключается исключительно в письменном виде, независимо от его срока или других условий.

Это существенно отличает сделку от остальных случаев, когда допускается и устная договоренность.

Данное требование установлено законодательно, ст. 609 ГК РФ. В ней говорится, что письменная форма является обязательной для сделки, если участие в ней принимает хотя бы одно юридическое лицо.

ГК РФ Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Установленной на законодательном уровне формы договора не существует, однако есть его типовые образцы и шаблоны, которые могут быть использованы в зависимости от ситуации.

Примерная структура и содержание документа включают в себя такие разделы:


Как уже отмечалось, привлечение юриста значительно повышает качество и юридическую грамотность оформляемого документа, хотя и не является обязательным условием аренды.




Сроки, пошлины и особенности взимания налогов


При наличии необходимости проходить процедуру регистрации сторонам необходимо учесть, что для этого потребуются определенные временные и финансовые затраты.

В частности, срок ожидания после предоставления документов в Росреестр составляет 10 рабочих дней с того дня, как был принят на рассмотрение соответствующий пакет документов .

ВАЖНО! Стоит учесть, что непосредственно сам договор регистрации не подлежит - она осуществляется только в отношении факта временного перехода прав собственности. А вот договор как раз и подтверждает данный факт.


Что касается величины госпошлины, то для юридических лиц она составляет 22 тыс. руб.
, что значительно выше аналогичной стоимости, установленной для физ лиц - 2 тыс. руб.

Чтобы избежать необходимости ее уплаты, необходимо составлять договор так, чтобы он не попадал в категорию документов, подлежащих госрегистрации.

Для этого можно:

  • установить срок действия меньше года (обычно он составляет 11 месяцев);
  • заключить сделку на бессрочный период (в данном случае регистрация также не потребуется).


Кроме этого, у арендодателя также возникают и определенные налоговые обязательства, поскольку арендная плата является весьма существенным источником дохода.

При этом конкретный алгоритм расчета и уплаты налогов зависит от нескольких факторов:

  • применяемой на предприятии системы налогообложения;
  • установленного вида дохода, к которому относятся арендные платежи;
  • периодичности и даты поступления платежей (от этого зависит применяемый налоговый период).

Что касается арендатора (если он ИП или юр лицо), то его платежи по аренде также учитываются при налогообложении, но уже в качестве расходов, с помощью чего можно немного снизить их величину.

ВНИМАНИЕ! Вопрос о том, кто именно будет оплачивать госпошлину, стороны должны решить самостоятельно. Законодательно установленного правила для распределения данного вида расходов нет.


При проведении сделки аренды обе стороны несут определенные риски, поэтому для их минимизации стоит обратить внимание на несколько моментов:

  • в договоре необходимо указать, что в отношении помещения отсутствуют какие-либо обременения (залог, арест);
  • в качестве подтверждения предыдущего факта от собственника недвижимости обязательно нужно потребовать соответствующий документ;
  • не стоит игнорировать составление акта приема-передачи , как перед сделкой, так и после ее окончания - в этом случае и арендатор сможет получить имущество в достойном состоянии, и собственник вернет себе обратно помещение без каких-либо дефектов;
  • в документе стоит предусмотреть порядок решения споров (в том числе и судебный), а также расходы, которые при этом возникнут;
  • перечень оснований для расторжения сделки (в том числе досрочно или в одностороннем порядке) должен максимально учитывать интересы обеих сторон.

В большинстве случаев при оформлении сделки у сторон не должно возникнуть никаких сложностей или проблем. Более того, данный вид отношений между предприятиями и другими субъектами в современной практике является весьма распространенным.

Однако, требования законодательства при составлении договора и его регистрации нужно учитывать обязательно.