Законодательство о праве собственности на квартиру и жилой дом (далее - жилое помещение) по сути своей представляет новейшее нормотворчество по регулированию отношений собственности на жилье в данных социально-экономических условиях.
По Гражданскому кодексу РФ субъектами права собственности (собственниками) на жилые помещения могут быть все без исключения граждане Российской Федерации - от новорожденного до глубокого старца, лица без гражданства и иностранцы, а также российские и иностранные юридические лица.
Согласно ст. 209 ГК право собственности рассматривается как право владения, пользования и распоряжения жилым помещением.
Владение означает реальное обладание жильем.
В результате пользования жильем собственник извлекает для себя пользу, выгоду, доходы. Вместе с тем законодательством установлено, что жилые помещения могут быть использованы только для проживания граждан. Размещение в жилых помещениях мастерских или офисов не допускается (ст. 288 ГК).
Под распоряжением понимается право собственника юридически определить судьбу жилья - продать, обменять, подарить и т.п.
Передача собственником любого из трех или всех названных правомочий другому лицу не лишает его права собственности на жилое помещение до момента государственной регистрации перехода этого права к другому лицу.
Таким образом, право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию право, которое дает возможность его обладателю - собственнику (и только ему) осуществлять полное “хозяйственное господство” над принадлежащим ему имуществом.
Действующий Жилищный кодекс РСФСР был принят более 13 лет назад и в настоящее время уже не в состоянии регулировать сложившиеся жилищные отношения. Их преобразование началось с принятия в 1990 году Закона “О собственности в РСФСР”, основные положения которого закреплены и развиты в Гражданском кодексе РФ, в связи с чем сам Закон признан утратившим силу.
В Гражданском кодексе РФ праву собственности на жилые помещения посвящена глава 18, на гражданско-правовом уровне регулирующая жилищные отношения. Так, в соответствии со ст. 288 собственник осуществляет свои права в отношении принадлежащего ему жилого помещения в соответствии с его назначением.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать это помещение для личного проживания и проживания членов его семьи. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Хотя собственник свободно и самостоятельно осуществляет свои правомочия, он не может при этом ущемлять права и интересы других лиц (ст. 209 ГК). Если собственник желает, чтобы в принадлежащем ему жилом помещении помещалось предприятие, учреждение, организация, он может сделать это только после перехода такого помещения в нежилое.
Основания приобретения права собственности на жилое помещение. Право собственности на жилище может возникнуть как на возмездном, так и на безвозмездном основании.
Безвозмездно жилье может быть приобретено в результате приватизации, получения в дар или вступления в наследство.
Возмездное, то есть за плату, приобретение жилья в собственность осуществляется в основном посредством гражданско-правовых сделок на рынке жилья. Так, право собственности на жилье возникает на основании договора купли-продажи, мены, наследования или другой сделки об отчуждении этого имущества. Член жилищно-строительного или жилищного кооператива, который полностью вносит свой пай, также приобретает право собственности на это имущество. Законом установлено, что право собственности на недвижимое имущество возникает только после его государственной регистрации (ст. 131, 219 ГК).
Особое место отводится вопросу о праве собственности на самовольно построенный жилой дом. Согласно ст. 222 ГК самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное: а) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; б) без получения на это необходимых разрешений; в) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретет на нее право собственности, следовательно, не вправе ею распоряжаться - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Вместе с тем новое законодательство при определенных условиях допускает признание права собственности на самовольно возведенное строение. Пункт 3 ст. 222 ГК предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бесспорном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Однако не может быть признано право собственности на самовольную постройку за указанными лицами, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Квартира как объект права собственности. Согласно ст. 289 ГК собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Они же могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
На практике довольно часто возникают споры о признании права собственности на дом (часть дома) в связи с участием в его строительстве других лиц своими силами и средствами с целью создания общей собственности на дом.
Верховный Суд РФ по одному из таких дел обратил внимание судов на возникновение правообразующих факторов в создании общей собственности на дом, которыми являются:
Доказательства о наличии договоренности сторон о создании общей собственности на дом;
Доказательства о понесенных затратах на его строительство: свидетельские показания об участии лица в строительстве, документы о приобретении материалов, а также совместное ведение хозяйства (“Бюллетень Верховного Суда РСФСР”, 1989, №. 1, с. 11-12).
Правоустанавливающие документы могут быть различными, в зависимости от оснований возникновения права собственности на квартиру.
Жить в своей квартире или своем доме, желать этого и стремиться достичь — все это для нас норма, естественный порядок вещей. Редко кто вспоминает, что еще совсем недавно мы все были только нанимателями. И хотя квартира воспринималась своей и в советское время, на самом деле это было не так.
Понятие частной собственности на жилье вернулось в жизнь граждан России только в 1990 году — с момента принятия законов о собственности в СССР и РСФСР. А с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде стала быстро расти благодаря началу приватизации. До этого все жилое имущество находилось в собственности государства. Появление частной собственности на жилье потребовало изменений в законодательстве и налаживания механизмов регуляции жилищных отношений.
Частная собственность - одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество.
Частной собственностью на жилье принято считать недвижимость в жилищной сфере, находящуюся в собственности граждан и юридических лиц. Согласно российскому законодательству, частная собственность на недвижимость не ограничивается по размерам, стоимости и количеству, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.
Частная собственность может быть индивидуальной (принадлежит одному лицу) и общей. Общая собственность возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух или более человек. Большая часть бывшего государственного и муниципального жилья находится в общей собственности проживающих в нем граждан; довольно часто квартиры передаются по наследству нескольким лицам; широко распространены случаи совместного приобретения жилья.
Способы приобретения жилья в частную собственность
Граждане РФ имеют право на приобретение жилья в частную собственность путем:
- приватизации в соответствии с установленным порядком занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов;
- купли-продажи жилья, в том числе через биржи и аукционы;
- жилищного строительства, в том числе строительства товариществами индивидуальных застройщиков;
- участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;
- приобретения в порядке наследования, а также по другим законным основаниям.
Покупка или продажа жилья должна быть закреплена договором купли-продажи. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать его в собственность покупателя. Форма заключения договора продажи недвижимости только письменная. Договор подписывается сторонами и подлежит государственной регистрации, с момента которой договор считается вступившим в силу. В договоре продажи недвижимости должна быть предусмотрена цена объекта продажи.
В договоре купли-продажи недвижимости обязательно указываются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В случае отсутствия таких данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.
Передача недвижимости продавцом и ее принятие покупателем сопровождаются документом о передаче (как правило, передаточным актом), который подписывается сторонами. Если недвижимость при принятии ее покупателем не соответствует условиям договора купли-продажи, продавец несет ответственность за ненадлежащее исполнение договора.
Приватизация жилья
Приватизация - процесс разгосударствления собственности. Приватизация жилья означает бесплатную передачу гражданам жилых помещений, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде (раздел I закона РФ «О приватизации...»). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность в порядке приватизации жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Исключение составляют несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации. Данная категория граждан сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.
При приватизации жилое помещение может передаваться в собственность не всех, а некоторых проживающих в нем лиц в соответствии с достигнутым между ними соглашением. Владельцы приватизированного жилого дома или квартиры имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону.
Существует 4 основные формы исполнения приватизации:
- индивидуальная собственность - данная форма подразумевает, что собственность принадлежит одному человеку. Это может быть, когда в квартире прописан один человек, или если все проживающие в ней отказались от своих прав в пользу одного человека.
- долевая собственность - как правило, используется при приватизации коммунальных квартир. Характеризуется точным размером доли у каждого собственника. В случае проживания одной семьи эта форма позволяет закрепить за каждым ее членом одну из комнат;
- общая долевая собственность - в этом случае согласно ст. 245 ГК РФ доли всех жильцов, приватизировавших квартиру, признаются равными (если они не договорились о фактическом разделе комнат);
- общая совместная собственность - в этом случае доли собственников не указываются (являются невыделенными). Применяется только в отношении супругов и их несовершеннолетних детей.
В Российской Федерации бесплатная приватизация жилья началась в 1991 году и завершится 1 марта 2013 года.
Совместная собственность
Совместная собственность - это общая собственность без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками. Следует отметить, что совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях (ст. 244 ГК РФ) - при приватизации и при приобретении жилья супругами. В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.
При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным. Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли необходимо выделять. Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.
Распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 253 ГК РФ). При принятии собственниками соответствующего решения (или если не достигнуто согласие — по решению суда), на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников — их право на преимущественную покупку (об этом далее).
Если выделение доли в натуре из совместной собственности невозможно (например, в однокомнатной квартире), выделяющийся собственник имеет право на получение выплаты ему стоимости его доли (с его согласия или по решению суда) другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).
Долевая собственность
Долевая собственность подразумевает наличие у каждого из собственников заранее определенной доли в праве собственности. Согласно статье 245 ГК РФ, соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого в образование и увеличение общего имущества.
Владение и пользование жилым помещением, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников. При отсутствии такого соглашения они устанавливаются судом. При достижении сторонами соглашения возможно раздельное пользование жилым помещением независимо от размера их доли в общей собственности.
Доли бывают идеальными и реальными. Реальная доля соответствует определенному объекту. Ее выделение требует наличия технической возможности разделить не только жилые, но и нежилые помещения, а также сделать отдельный вход. Поэтому выделение реальной доли возможно в частном доме, но не в квартире многоквартирного дома. На практике доли определяется в идеальном выражении. Ни с какой реальной комнатой или частью квартиры она не связана.
Зачастую выделить доли реально оказывается невозможно в виду несоответствия реальной и идеальной долей друг другу. В связи с этим возникает немало сложностей - как распределить доходы от подобного имущества, как выделить доли при получении наследства и т.п.
В случае дарения кому-либо своей доли ее владелец не обязан получать на это согласие других участников долевой собственности.
Если выполняется продажа доли в собственности одним из ее участников, остальные участники долевой собственности имеют право ее преимущественной покупки по цене и на условиях ее продажи (за исключением продажи с публичных торгов). Продавец доли обязан в письменной форме сообщить остальным участникам долевой собственности о намерении и условиях продажи своей доли. Отказ от покупки или приобретение доли должны быть выполнены в течение месяца. Если же собственник продает свою долю одному из совладельцев, уведомлять других он не обязан.
В случае нарушения преимущественного права покупки любой участник долевой собственности в течение трех месяцев имеет право потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ). Если в суде рассматривается спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого имущества одним из участников долевой собственности, суд должен выяснить, соблюдено ли право преимущественной покупки и продавцом, и другими владельцами этого имущества.
Нередко нарушителями являются не продавцы доли, а владельцы других долей в данной собственности. Они пытаются создать разные трудности продавцу, и продажа доли в собственности превращается в проблему. Чтобы не получать извещение о продаже, другие участники не открывают двери, скрываются, поджигают почтовые ящики. В этом случае можно воспользоваться помощью нотариуса. Особая ситуация возникает, если один из собственников - ребенок. В этом случае уведомление направляется его родителям. Иногда приходится получать согласие у органов опеки.
Собственность супругов
Собственность супругов считается совместной, если она приобретена во время брака на общие средства. Соответственно, если один из супругов приватизирует жилье, в котором другой супруг не зарегистрирован, такое имущество совместно нажитым не признается, поскольку приобретено безвозмездно.
Если же один из супругов приобретает имущество у третьего лица, другой супруг также приобретает право собственности на данное жилье. Основанием возникновения права собственности в этом случае у первого супруга является заключенный договор купли-продажи (мены). У второго супруга таким основанием станет указание Закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п.1 ст. 34 Семейного кодекса).
При приобретении кооперативной квартиры право общей совместной собственности на нее супруги получают, если паевой взнос за жилое помещение выплачен полностью за счет их общего совместного имущества. Право совместной собственности возникает у супругов независимо от того, кто является членом ЖК (ЖСК), а также дальнейшего расторжения брака между ними.
Имущество любого из супругов, приобретенное до вступления в брак, является его личной собственностью. Это же касается и имущества, полученного во время брака в порядке наследования или в дар. Взыскание по обязательствам одного из супругов может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).
Раздел жилья, приобретенного в совместную собственность, может быть произведен как в период брака, так и в течение трех лет после его расторжения. Он может быть выполнен судом по требованию одного из супругов, а также по заявлению его кредиторов. Раздел имущества может быть выполнен и без расторжения брака. Причины этого могут быть самые разные - передача в наследство, уплата личных долгов, расточительность, фактическое прекращение семейных отношений.
Определение долей в совместной собственности и раздел имущества производятся супругами самостоятельно. Если они не могут принять такого решения, данный вопрос передается на рассмотрение суда. В этом случае суд определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. Доли супругов признаются равными, если иное не указано в договоре между супругами. Однако от принципа равенства долей суд может отступить. Причинами могут быть интересы несовершеннолетних детей, а также случаи, когда один из супругов расходовал общее имущества в ущерб интересам семьи.
Право собственности граждан. Понятие.
Право собственности - это совокупность норм, которые регулируют отношения по осуществлению права на владение, на пользование и распоряжение имуществом.
Право на владение - возможность собственника реально обладать имуществом, считать его своим, обеспеченная юридически возможность хозяйственного господства над имуществом.
Право на пользование - обеспеченная юридически возможность извлечения из используемого имущества полезных свойств.
Право на распоряжение - возможность собственника совершать с имуществом юридически значимые действия (дарить, продавать, менять и т.п.).
Право собственности граждан. Содержание.
Собственник имущества вправе по своему желанию совершать с ним любые действия, не противоречащие нормативным актам и не нарушающие прав, законных интересов других лиц. Собственник может извлекать из имущества какие-нибудь выгоды, может не пользоваться им, а может и вообще повредить или уничтожить. Право собственности может быть выражено в нескольких формах: частной, государственной и муниципальной.
Самостоятельным видом частной является право собственности граждан. Гражданин является частным собственником своего имущества. Гражданин может использовать присвоенное им имущество, как для личного потребления, так и для предпринимательской деятельности, которая направлена на извлечение имущественной выгоды. Гражданам могут принадлежать любые за исключением изъятых из оборота и ограниченных в обороте. При этом какие-либо ограничения в количестве обычно отсутствуют. Право собственности граждан распространяется как на движимое (стол, диван, телевизор, компьютер, машина и т.п.), так и недвижимое (дача, дом, квартира и т.п.) имущество. При этом на недвижимое имущество и на некоторое движимое имущество должен иметься документ подтверждающий право собственности. На основании этого документа в последующем имуществом можно распорядиться, получить какие-либо страховые выплаты, или при необходимости подтвердить право собственности. Зачастую документ, который подтверждает право собственности на имеющееся недвижимое имущество, должен быть
Основным документом, регулирующим право собственности граждан, является Гражданский кодекс. Любые споры, возникающие по поводу права собственности, разрешаются в соответствии с данным нормативно-правовым актом. В случае если их (споры) нельзя урегулировать самостоятельно, имеется возможность обраться с в гражданском порядке в суд. В случае хищения вашего имущества, вы можете обратиться в орган
2) Общегражданские: дарение, наследование, проценты на капитал и т.п.
Право собственности физических лиц - один из наиболее важных институтов в нашей жизни, так как у каждого из нас в собственности имеется движимое, а у многих и недвижимое имущество. Защита права собственности - одна из важнейших задач, стоящих перед государством.
Не все граждане понимают что дает прописка в приватизированной квартире и путают ее с правом собственности. Понятие «прописка» уже исторический термин, тесно связанный с ушедшим в небытие СССР. Она (в классическом понимании) являлась разрешением государства проживать на определенной территории и в указанном помещении. Прав на продажу, раздел квартиры она не давала.
Прописка и муниципальное жилье
Какие права даёт прописка (постоянная) гражданина в муниципальном жилье? Человек, живущий в такой квартире, получает те же права, которые дает постоянная прописка, если жилье приватизировано. Право собственности на такое жилье имеет исключительно муниципалитет, поэтому распоряжаться квартирой жильцы не могут. Их правом является приватизация жилья (при согласии муниципалитета), после чего все прописанные становятся владельцами доли в квартире.
Прописка малолетних детей
Регистрация детей проводится в квартире, в доме, если там прописаны родители, согласия собственников или жильцов для этого не нужно. Прописка будет защитой ребенка от посягательств на его права – выписать или выселить несовершеннолетнего крайне сложно, для этого нужно разрешение органов опеки и решение суда.
Владелец квартиры и прописанные там люди имеют одинаковые права на проживание в помещении, ведение хозяйства и совместное пользование коммунальными услугами. Однако, только владельцу, имеющему свидетельство о праве собственности на жилье, дается полная свобода в вопросах распоряжения недвижимостью и прописку людей в своем доме (квартире).
Не нашли ответ на свой вопрос в статье — обратитесь к дежурному юристу за консультацией. Задайте вопрос в форме ниже или онлайн консультанту (форма справа внизу). Бесплатно!
Говорится, что покупатель/приобретатель вещи становится ее собственником в момент передачи. Если иного не предусмотрено законодательством или условиями сделки между сторонами. При этом (отдельно прописано в п.2 статьи) применительно к имуществу, подлежащему обязательной госрегистрации, возникает право собственности на дом, квартиру, комнату и иную недвижимость, только после ее регистрации. Если иного не предусмотрено законодательством. А оно (законодательство) предусматривает ряд таких случаев.
Точное знание момента, с которого гражданин становится официальным собственником недвижимости, важно по ряду причин. От этого зависят вопросы, связанные с уплатой налогов за недвижимое имущество, оплата ЖКХ, освобождение (или не освобождение) от уплаты подоходного налога при реализации имущества и т. п. Рассмотрим вопрос возникновения права собственности более подробно применительно к разным случаям.
В этой статье
Что это?
Право собственности (согласно определению ст. 209 ГК РФ) позволяет гражданину владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Эти составляющие права могут существовать и наступать отдельно и в разное время.
Например, право владения может возникнуть после подписания . Актуально при покупке квартиры в новостройке.
Право пользования появляется при подписании договора купли-продажи (ДКП) или дарения, мены и т. п.
Правом распоряжения недвижимостью человек может воспользоваться только после того, как произошла её госрегистрация.
Люди становятся собственниками недвижимого имущества несколькими разными способами:
- по наследству;
- по дарственной;
- в результате обмена;
- по программе приватизации;
- по ДКП (в т. ч. при ипотеке);
- долевое участие в строительстве;
- самостоятельное (своими силами) строительство
Рассмотрим все случаи по отдельности.
Квартира по наследству
Согласно действующему законодательству (ст. 1152 ГК) право на наследство возникает с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114 ГК). Не зависит от его (права) регистрации в государственном органе, о чем отдельно указано в законе.
По факту это означает, что гражданин является собственником квартиры, полученной по наследству, но совершать с ней сделки может только после осуществления регистрации в Росреестре. Между датой приобретения собственности и моментом регистрации может пройти достаточно существенный срок. В случае последующей продажи квартиры наследником важно, что минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от уплаты налога с продажи, будет считаться с момента открытия наследства.
По дарственной
Такой вид перехода права собственности обычно используется близкими родственниками с целью избежать волокиты с вступлением в наследство после смерти дарителя. Закон освобождает их (близких родственников) от уплаты налога на доходы физического лица (НДФЛ). Все остальные лица, одаренные недвижимостью будут обязаны уплатить 13% (либо 30%, если не являются резидентами) от рыночной стоимости недвижимости. При этом рыночная оценка не должна быть ниже, чем 70% от кадастровой (если таковая имеется).
Моментом, с которого одаренный будет юридически считаться полноправным владельцем недвижимости, будет дата регистрации в Росреестре перехода права собственности. Таким образом, если гражданин получил квартиру в дар по договору от 01.02.2010 г., затем подал документы на оформление, получил свидетельство на квартиру 15.04.2010 г., то полноценным собственником он стал 15 апреля. Момент, когда он смог продать эту квартиру без уплаты НДФЛ, наступил только 15.04.2013 г.
Сам договор дарения регистрировать (как было до 2013 г.) не надо.
По обмену
Наступает право собственности на квартиру в момент его регистрации в Росреестре.
Это заключительный этап оформления права на недвижимость. Все предшествующие действия - составление договора обмена, подписание акта приема-передачи - лишь необходимые юридические действия (с них все начинается) для последующей регистрации права.
Только после окончания процедуры внесения записи в ЕГРП имущество, полученное в результате обмена, может считаться в полном владении нового собственника.
По приватизации
Приватизация в нашей стране идет с 1991 года, срок ее много раз продлялся.
На данный момент срок ее окончания не указан, то есть программа является бессрочной (до введения новых законов).
В результате приватизации жилье переходит из собственности государства (муниципалитета) в собственность гражданина на основании приватизационного договора. Возможность участвовать в приватизации дается гражданину только один раз.
Полноправным собственником жилья гражданин, приватизировавший квартиру, становится только после регистрации в Росреестре.
Если квартира была приватизирована до 1997 г. (когда не было обязательной регистрации), датой возникновения права является момент приватизации.
Пример. Квартира была приватизирована в 1995 г. на мать и сына, ввиду отсутствия такой необходимости сделка в госорганах не регистрировалась. В 2015 году после смерти матери сын вступил в право наследства имуществом и зарегистрировал его. При продаже квартиры в 2016 году (по прошествии менее 3 лет с момента регистрации), ему не надо было платить НДФЛ с продажи, т. к. его право возникло в 1995 г. (прошло более чем 3 года). При этом согласно ст.235 ГК изменение состава собственников не влечет прекращения права собственности, но подлежит регистрации (ст. 217).
При покупке
Наиболее распространенный способ получения недвижимости - это её покупка (за наличные или в ипотеку). Приобретая квартиру за деньги, человек становится ее собственником в несколько этапов. При подписании ДКП у него возникает право владения. После подписания акта приема-передачи квартиры может вселяться в квартиру и пользоваться ею. Но полное право распоряжения - возможность продать, подарить и т. п. - он получает только после внесения данных в ЕГРП.
Именно в этот момент гражданин становится законным полноправным собственником со всеми вытекающими последствиями. Включая уплату налога на недвижимое имущество.
При использовании ипотеки собственником является заемщик, но его права на квартиру ограничены. Он не сможет самовольно продать/обменять жилье, без разрешения залогодержателя. До полного погашения долга.
При покупке жилья в новостройке (от застройщика), как правило, это долевое строительство, право собственности так же возникает только в момент его регистрации. При этом между моментом подписания акта сдачи-приемки (с этого времени покупатель может пользоваться жильем и обязан оплачивать ЖКХ) и регистрацией может пройти много времени. До регистрации такие квартиры обычно продаются по переуступке прав (продавец продает не квартиру, а долю в строительстве).
Строительство
В Российской Федерации сильно развито и ИЖС. Человек не приобретает готовое жилье, а строит (пусть и с помощью подрядной организации) самостоятельно на земельном участке, для этого предназначенном. В этом случае возможность владения у него появляется сразу, он может пользоваться и проживать в этом доме, даже не достроенном. Но не может ни продать его, ни подарить либо предпринять еще какие-либо действия по отчуждению (например, заложить). До того времени, пока не зарегистрирует свое право собственности на дом.
Для регистрации собственности владельцу индивидуального жилого дома надо будет подготовить и подать в Росреестр следующий пакет документов:
Собранные документы вместе с квитанцией об оплате подаются заявителем в МФЦ, сотрудники которого передают их в Росреестр для процедуры регистрации.
После внесения записи в ЕГРП человек становится полноценным собственником домовладения и может совершать с ним все разрешенные законом действия. И, соответственно, исполнять свой конституционный долг по уплате налогов.
