Есть несколько вариантов внесудебного порядка обращения взыскания на предмет залога:

1. Нотариальный, основанный на исполнительной надписи нотариуса (ст. ст. 94.1 - 94.4 Основ законодательство РФ о нотариате). В данном случае, условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество должно быть включено в договор о залоге (при возникновении ипотеки в силу закона в кредитном договоре) и закладную (при наличии). Возможно и составление отдельного соглашения к указанным выше договорам (п. 1 ст. 339, п. 4 ст. 349 ГК РФ, п. 1 ст. 55 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке)). Перечисленные в настоящем пункте документы должны быть нотариально удостоверенными, так как для совершения исполнительной надписи нотариуса необходимо будет их представить.

Затем залогодержатель может воспользоваться помощью судебного пристава-исполнителя, который сможет изъять предмет залога у залогодателя и передать его залогодержателю, а в отношении недвижимого имущества, вынести постановление о наложении ареста на заложенное имущество и направит его в ЕГРН (п. 1.1. ст. 78 Закона об ипотеке).

Дальше залогодержатель может самостоятельно заниматься реализацией предмета залога во внесудебном порядке в соответствии с условиями соглашения, на основании которого была совершена исполнительная надпись нотариуса (Определение Приморского краевого суда от 28.06.2014 г. по делу № 33-6465). Либо, может обратиться с ходатайством о реализации предмета залога к судебному приставу - исполнителю (п.6 ст. 349 ГК РФ, п. 1.2 ст. 78 Закона об ипотеке).

Внесудебным порядком обращения взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса не могут воспользоваться микрофинансовые организации (п. 2. ст. 90 Основ законодательства о нотариате).

Соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества (п. 5 ст. 349 ГК РФ). Так, решением Центрального районного суда г. Волгограда от 20.03.2019 г. по делу № 2-2206/2019 суд признал незаконными действия нотариуса по совершению исполнительной надписи и указал, что если договор залога в нотариальной форме не заключался, то и соглашение к нему не могло быть удостоверено нотариусом.

2. Кредиторский, при котором кредитор-залогодержатель сам обращает взыскание на основании заключенного между залогодержателем и залогодателем соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество . Примером такого порядка обращения взыскания могут быть залог товаров в обороте, когда залогодержатель имеет доступ к заложенному имуществу и помощь государственных органов в передаче ему такого имущества не требуется (Постановление АС Центрального округа от 30.10.2018 г. по делу № А83-10171/2017, Определение ВС РФ от 25.02.2019 г. по делу № 310-ЭС18-25856).

В соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания стороны должны предусмотреть указание на один или несколько способов реализации заложенного имущества, начальную продажную цену или порядок ее определения (п. 7 ст. 349 ГК РФ, п. 1.1, п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке). Согласно п. 2 ст. 56 Закона об ипотеке, стороны могут предусмотреть в качестве способа реализации заложенного имущества порядок, установленный ст. 59 Закона об ипотеке.

Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание во внесудебном порядке, осуществляется в порядке, установленном ст. 56 Закона об ипотеке (п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке).

Согласно п. 1 ст. 350.1 ГК РФ, в случае, если взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, оно реализуется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными ГК РФ или соглашением между залогодателем и залогодержателем. Стороны в соглашении могут предусмотреть реализацию заложенного движимого имущества на торгах, в этом случае к ним будут применимы положения ст. 350.2 ГК РФ (решение АС Нижегородской области от 18.04.2018 г. по делу № А43-44312/2017).

В случае, если предметом залога является движимое имущество и залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, а в отношении недвижимого имущества также если залогодержатель занимается предпринимательской деятельностью, в соглашении о внесудебном порядке, стороны могут предусмотреть реализацию предмета залога путем оставления залогодержателем предмета залога за собой по цене не ниже рыночной либо продажи залогодержателем залога другому лицу по цене не ниже рыночной (п. 2. ст. 350.1 ГК РФ, абз. 2 п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке).

В п. 3 ст. 349 ГК РФ и п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке перечислены случаи, когда обратить взыскание на предмет залога можно только на основании решения суда.

Например, обращение взыскания на единственное пригодное для постоянного проживания гражданина-должника и членов его семьи жилое помещение во внесудебном порядке не допускается. Однако, после того, как должник допустит просрочку и у кредитора возникнет право на удовлетворение требований за счет заложенного имущества, стороны вправе заключить соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке (п. 1 ч. 5 ст. 55 Закона об ипотеке).

Часто в делах о банкротстве заемщика или залогодателя конкурсный управляющий, кредиторы или залогодатель пытаются признать недействительным соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, признать недействительными торги, договор купли-продажи, заключенный по итогам проведенных торгов и т. д. Однако, при соблюдении залогодержателем условий, содержащихся в соглашении о реализации залога во внесудебном порядке, суды отказывают в удовлетворении таких требований (Постановление АС Уральского округа от 24.01.2019 г. по делу № А07-7243/2016, Постановление АС Уральского округа от 05.06.2017 г. по делу № А07-14895/2016).

Есть и другая практика, когда в рамках дела о банкротстве были удовлетворены требования первоначального кредитора о признании недействительной сделки, а именно акта приема-передачи товаров в обороте в рамках внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество по договору залога и дополнительному соглашению в части передачи имущества (Постановление 9ААС от 21.01.2019 г. по делу № 09АП-59329/2018 (А40-27827/2016)).

Заметим, что если залогодержатель воспользовался своим правом и выбрал судебный способ обращения взыскания на предмет залога, то изменить его на внесудебный порядок (даже если он согласован сторонами) уже нельзя (Постановление АС Поволжского округа от 02.04.2015 г. по делу № Ф06-13611/2010 и Определение ВС РФ от 24.07.2015 г. по делу № 306-ЭС14-1513).

Залог представляет собой один из способов обеспечения исполнения должником принятого на себя обязательства и гарантирует кредитору исполнение этого обязательства за счет заложенного имущества.

В настоящее время правовые положения о залоге определяются § 3 Главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), Федеральным законом от 16.07.1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также Законом РФ от 29.05.1992г. № 2872-1 "О залоге", применяемом в части, не противоречащей первым двум федеральным законам. Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением изъятого из оборота имущества и требований, кредитора, уступка которых запрещена законом.

В отношении отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, залог может быть запрещен либо ограничен законом.

Сторонами залогового обязательства являются залогодатель и залогодержатель . Соответственно залогодатель передает в залог (закладывает) имущество в обеспечение исполнения определенного обязательства. В залог может быть передано как имущество самого должника, так и имущество третьих лиц. Таким образом, должник и залогодатель не всегда совпадают в одном лице.

Залогодателем вещи может быть только ее собственник либо лицо, владеющее данной вещью на праве хозяйственного ведения. В последнем случае вещь, за исключением недвижимого имущества, может быть заложена без согласия ее собственника.

Залогодателем права может быть лицо, обладающее закладываемым правом.

Залог права аренды и иного права на вещь должен быть санкционирован ее собственником или лицом, имеющим на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

Залогодержатель всегда является кредитором по обеспеченному залогом обязательству и в случае неисполнения должником своего обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Данное право является преимущественным по отношению к правам других кредиторов , за некоторыми исключениями, установленными законом.

Так, в случае ликвидации юридического лица, преимущественное право перед залогодержателем на удовлетворение своих требований за счет продажи предмета залога, являющегося имуществом ликвидируемой организации, имеют кредиторы первой и второй очереди по обязательствам, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога.

Залог обеспечивает требование в объеме, равном объему требования к моменту его удовлетворения. В частности, помимо основного обязательства, залог покрывает дополнительные требования, которые возникают при неисполнении основного обязательства – проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Соответственно, это является возможным при условии, что стоимость заложенного имущества (прав) равна либо превышает суммарную величину основного обязательства и дополнительных требований, возникших в результате неисполнения данного обязательства. Приведенное условие является диспозитивным, т.е. может быть изменено договором.

Ниже мы рассмотрим основные моменты залогового обязательства. Итак, обо всем по порядку.

Основания возникновения залога

Основанием возникновения залога является договор о залоге.

Также залог может возникнуть на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если законом предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства оно признается находящимся в залоге.

Примерами таких ситуаций может служить возникновение права залога:

• у продавца в отношении товара, проданного в кредит - для обеспечения исполнения покупателем обязанности по его оплате (договором купли-продажи может быть предусмотрено иное);
• у получателя ренты в отношении недвижимого имущества, переданного под выплату ренты - для обеспечения исполнения плательщиком ренты обязательства по ее уплате;
• у банка, иной кредитной организации или юридического лица, предоставившего кредитные средства или целевой займ на полное либо частичное приобретение или строительство жилого дома или квартиры, в отношении приобретенного или построенного жилого помещения - для обеспечения возврата предоставленных денежных средств (если федеральным законом или договором не предусмотрено иное);
• у участника долевого строительства, осуществляемого в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в отношении 1) предоставленного для строительства (создания) земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, или права аренды / субаренды на данный участок, а также в отношении 2) строящегося (создаваемого) на земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости - для обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве.

Правила о залоге, возникающем в силу договора, применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не предусмотрено иное.

На практике в подавляющем большинстве случаев залог является следствием заключения соответствующего договора.

• Договор о залоге считается заключенным, если он заключен в надлежащей форме и содержит все существенные условия.
• Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Для данного вида договора не предусмотрено обязательной нотариальной формы, за некоторым исключением.

Так, если основной договор, в обеспечение исполнения обязательств по которому заключается договор о залоге недвижимого имущества или прав на имущество, подлежит нотариальному удостоверению, договор залога также должен иметь нотариально удостоверенную форму.

Договор о залоге недвижимого имущества (ипотеке) подлежит государственной регистрации .

В случае несоблюдения формы договора или условия о его регистрации, договор залога является недействительным.

Существенными условиями договора о залоге являются:

• предмет залога и его оценка;
• существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом;
• условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) будет находиться заложенное имущество.

Если в договоре отсутствует хотя бы одно из вышеприведенных условия, договор считается незаключенным.

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге. В случае если закладываемое имущество подлежит передаче залогодержателю, такое право возникает с момента передачи этого имущества. Данное правило установлено законом и может быть изменено условиями договора о залоге.

Основания обращения взыскания на заложенное имущество

Как указывалось выше, для кредитора гарантией исполнения обязательства со стороны должника является наличие возможности получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Законом предусмотрены следующие механизмы получения такого удовлетворения:

1) за счет суммы, вырученной от реализации (продажи) заложенного имущества.

2) из суммы страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества.

При этом право залогодержателя (кредитора) на удовлетворение своих требований за счет страхового возмещения не ограничивается условием договора страхования о выгодоприобретателе, т.е. не зависит от того, в чью пользу застраховано залоговое имущество.

Исключение составляют случаи, когда утрата или повреждение произошли по причинам, за которые отвечает залогодержатель.

3) путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Данный механизм реализации права на получение удовлетворения требования залогодержателя возможен только в случаях и в порядке, установленных законом.

Так, Законом "О залоге" предусмотрено, что при обращении взыскания на заложенное движимое имущество, данное имущество может поступить в собственность залогодержателя в случаях, если условие об этом предусмотрено:

1. договором залога, заключенным между организациями (юридическими лицами) и индивидуальными предпринимателями в обеспечение связанных с предпринимательской деятельностью обязательств, и предусматривающим внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога;
2. отдельным соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, переданное по договору залога.

В каких же случаях можно обратить взыскание на заложенное имущество?

Юридически грамотная формулировка этого вопроса будет звучать следующим образом.

Что же является основанием для обращения взыскания на предмет залога?

Отвечая на вопрос, обратимся к сути залогового обязательства, которое заключается в обеспечении исполнения должником обязательства, обеспечиваемого залогом, и имеет своей целью защитить права кредитора от неисполнения либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого обязательства со стороны должника.

Отсюда можно констатировать, что основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Момент возникновения у кредитора права на обращение взыскания определяется днем наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом.

Исключение составляют случаи, когда по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Так, Федеральным законом "О ломбардах" установлен запрет обращения ломбардом взыскания на заложенную вещь в течение льготного срока, который составляет один месяц с момента неисполнения заемщиком обязательства по возврату суммы .

Примером обратного может служить Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предусматривающий определенные ситуации, наступление которых предоставляет залогодержателю право требовать от должника досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а в случае неисполнения данного требования – обратить взыскание на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом недвижимого имущества.

В случае если обеспеченное залогом обязательство не предусматривает срока его исполнения и не содержит позволяющих определить этот срок условий, а также, если срок исполнения обязательства определен моментом востребования, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество при условии, что должник не исполнил обеспеченное залогом обязательство в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.

Данное правило применяется, если обязанность исполнения такого обязательства в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Всегда ли в случае нарушения должником обеспечиваемого залогом обязательства залогодержатель вправе начать процедуру обращения взыскания на заложенное имущество?

Действующим законодательством предусмотрен запрет на обращение взыскания, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства является крайне незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В связи с этим сразу же возникает вопрос – что же понимается под "крайне незначительным" и "явно несоразмерным".

Ответ на этот вопрос звучит следующим образом.

Нарушение обеспеченного залогом обязательства предполагается крайне незначительным, а размер требований явно несоразмерным стоимости заложенного имущества, при одновременном соблюдении двух условий:

1. сумма неисполненного обязательства менее пяти процентов от размера оценки предмета залога, установленного договором о залоге;
2. период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, менее трех месяцев .

Использование формулировки "предполагается" означает, что данное правило действует по умолчанию, пока не доказано иное.

При этом обязанность доказывания незначительности нарушения и несоразмерности требований залогодержателя стоимости заложенного имущества возложена на залогодателя. Если обеспечиваемое залогом обязательство исполняется периодическими платежами (например, уплата суммы банковского кредита в соответствии графиком, установленным договором), обращение взыскания на предмет залога является возможным в случае систематического нарушения сроков внесения платежей.

Обратите внимание!

Под систематическим понимается нарушение сроков более чем три раза в течение двенадцати месяцев даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Двенадцатимесячный срок должен предшествовать обращению кредитора в суд с соответствующим иском либо дню направления залогодержателем в адрес залогодателя уведомления об обращении взыскания на предмет залога (при внесудебном порядке). Приведенное основание может быть изменено договором о залоге.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Действующее законодательство устанавливает два способа обращения взыскания на предмет залога – судебный и внесудебный .

Судебный порядок означает, что для обращения взыскания на заложенное имущество залогодержателю необходимо обратиться в суд, а само обращение взыскания осуществляется на основании судебного решения. Соответственно, внесудебный порядок предусматривает такое обращение без участия суда.

Обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом. Примером иного может служить Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", который запрещает обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, с даты введения процедуры наблюдения. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога может быть заключено в любое время. Допускается включение такого соглашения в договор о залоге.

Соглашение оспоримо и может быть признано судом недействительным по иску лица, права которого нарушены таким соглашением.

В случае неисполнения залогодателем соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, такое обращение осуществляется, если иное не предусмотрено законом, на основании исполнительной надписи в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве. Во всех остальных случаях обращение взыскания на заложенное имущество по требованию залогодержателя (кредитора) осуществляется на основании судебного решения, т.е. в судебном порядке.

Взыскание на предмет залога может быть обращено исключительно по решению суда в случаях, если:

1. для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа;
2. предметом залога является имущество, представляющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
3. залогодатель отсутствует, а установить его местонахождение не представляется возможным;
4. предметом залога выступают принадлежащие на праве собственности физическим лицам жилые помещения;
5. договором о залоге или иным соглашением залогодателя с залогодержателем не установлен порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество либо в установленном сторонами порядке обращение взыскания невозможно;
6. законом установлены иные случаи.

При обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке, в решении суда (в числе иного) должны быть определены способ реализации заложенного имущества и его начальная продажная цена.

Реализация заложенного имущества

Обращение взыскания на предмет залога включает в себя изъятие и реализацию заложенного имущества – если заложенное имущество находится у залогодателя, или только реализацию для случаев, когда после заключения договора о залоге имущество было передано залогодержателю.

Реализация представляет собой продажу заложенного имущества, так называемый перевод предмета залога из натуральной формы в денежную, с целью покрытия вырученной суммой задолженности по обязательствам, обеспеченным залогом.

Так каким же образом происходит реализация заложенного имущества?

Условно реализацию заложенного имущества можно разделить на 1) реализацию недвижимого имущества и 2) реализацию движимого имущества.

1) Порядок реализации заложенного по договору об ипотеке недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, регламентирован Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Реализация такого имущества, обращенного к взысканию на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по реализации заложенного имущества определяется Федеральным законом "Об исполнительном производстве".

Исключением из данного правила является ситуация, когда в суде стороны приходят к соглашению, что способом реализации предмета залога будет являться аукцион .

В этом случае суд в своем решении должен установить, что заложенное имущество подлежит реализации посредством проведения аукциона.

Также аукционный способ реализации имущества может быть предусмотрен залогодержателем и залогодателем в соглашении о внесудебном порядке.

В отличие от торгов, где организатором их проведения выступает судебный пристав-исполнитель, проведение аукциона организуется специализированной организацией, действующей за вознаграждение на основании договора с залогодержателем и выступающей от его или от своего имени.

Аукцион может быть как открытый, так закрытый. Закрытый аукцион проводится только в случаях, предусмотренных федеральным законом. В остальных случаях, реализация заложенного недвижимого имущества осуществляется через аукцион, проводимый в открытой форме.

Кстати, обращенное к взысканию заложенное право аренды недвижимого имущества реализуется в аналогичном порядке с последующим оформлением уступки данного права.

2) Реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом РФ "О залоге", если иное не предусмотрено законом.

Так, при обращении взыскания на основании судебного решения, реализация заложенного имущества осуществляется путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.

При обращении взыскания во внесудебном порядке, реализация заложенного имущества производится посредством продажи с торгов, которые проводятся в соответствии с правилами, установленными статьями 447 и 448 ГК РФ, Законом "О залоге" и соглашением сторон, либо посредством продажи имущества по заключенному между залогодержателем и комиссионером договору комиссии.

Для справки, комиссионер – сторона по договору комиссии, которая по поручению другой стороны – комитента, которым в рассматриваемом случае будет являться залогодержатель, обязуется совершить сделку от своего имени, но за счет комитента.

В некоторых случаях могут быть установлены особые условия реализации заложенного движимого имущества. Так Федеральным законом "О ломбардах" предусмотрено, что реализация обращенной к взысканию невостребованной вещи, стоимость которой превышает тридцать тысяч рублей, осуществляется исключительно путем продажи с публичных торгов.

В иных случаях форма и порядок реализации невостребованной вещи определяются решением ломбарда, если иное не установлено договором займа или договором хранения.

Сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, не всегда по размеру может соответствовать объему требования залогодержателя по обязательству, которое обеспечено данным имуществом. В этом случае все достаточно просто.

Если вырученная от реализации заложенного имущества денежная сумма превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, то разница выплачивается залогодателю . В случае если такой суммы недостаточно для покрытия требования, обеспеченного залогом, залогодержатель, при отсутствии иного указания в законе или договоре залога, вправе получить удовлетворение по недостающей сумме из прочего имущества должника , не пользуясь залоговым преимуществом.

Должник или залогодатель, являющийся третьим лицом, в любое время до продажи заложенного имущества вправе прекратить процедуру его реализации, исполнив обеспеченное залогом обязательство или его часть, исполнение которой просрочено. Данное право бесспорно и не может быть ограничено никаким соглашением.

В случае если торги по реализации заложенного имущества объявлены несостоявшимися, залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести это имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования по обязательствам, обеспеченным залогом. Такое приобретение не является отступным и осуществляется по правилам о договоре купли-продажи.

При объявлении повторных торгов несостоявшимися, залогодержатель вправе оставить себе заложенное имущество с зачетом суммы долга не более чем на десять процентов ниже начальной цены продажи на повторных торгах.

Если залогодержатель в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися не воспользуется правом оставить за собой заложенное имущество, договор о залоге прекращается.

Досрочное исполнение обязательства, обеспеченного залогом. Досрочное обращение взыскания на заложенное имущество

Основанием возникновения у залогодержателя права досрочно потребовать исполнения обеспеченного залогом обязательства с последующим обращением взыскания на предмет залога либо без такового является невыполнение (нарушение) условий основного обязательства о его обеспечении залогом.

Законодательно предусмотрены две ситуации, которые могут возникнуть вследствие такого нарушения.

1. Первая ситуация - когда исполнение основного обязательства перестало обеспечиваться залогом.

Наличие данного обстоятельства предоставляет залогодателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Соответственно в данном случае залогодержатель не имеет объективной возможности предъявить требование об обращении взыскания на предмет залога по причине его утраты.

Основаниями для предъявления указанного требования являются:

1. выбытие предмета залога из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге;
2. нарушение залогодателем правил о замене предмета залога, которая допускается с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом (например, в случае замены товара в обороте) или договором;
3. утрата предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом в разумный срок восстановить предмет залога или заменить другим равноценным имуществом;
4. обращение взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом.

2. Вторая ситуация представляет собой результат неисполнения залогодателем договора о залоге, который не ведет к утрате предмета залога.

В этом случае залогодержатель вправе потребовать от должника досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если данное требование не будет удовлетворено - обратить взыскание на заложенное имущество.

Основаниями для предъявления данного требования являются:

1. нарушения залогодателем правил о последующем залоге.
2. невыполнение залогодателем следующих обязанностей:

• страховать за свой счет заложенное имущество в размере его полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а в случае, если стоимость имущества выше размера обеспеченного залогом требования – на сумму не ниже размера этого требования.

Данная обязанность возлагается на залогодателя, если заложенное имущество находится у него.

В случае нахождения имущества у залогодержателя, обязанность по заключению договора страхования возложена на залогодержателя.

Вне зависимости от того, у кого находится предмет залога, расходы, связанные с его страхованием, несет залогодатель.

Приведенное правило может быть изменено законом или договором.

• принимать необходимые меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, в число которых входят меры по защите от посягательств и требований со стороны третьих лиц.

Исполнение этой обязанности залогодателем, равно как и негативные последствия ее неисполнения, возможны в случае нахождения заложенного имущества у залогодателя.

Данное условие также может быть изменено законом или договором.

• неисполнение залогодателем обязанности предоставить залогодержателю для проверки по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения находящегося у него заложенного имущества.

3) нарушение залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом, т.е. ситуация, когда заложенное имущество было передано в аренду или безвозмездное пользование, отчуждено либо залогодатель иным способом распорядился таким имуществом без согласия залогодержателя.

В сфере освещаемой темы хотелось бы отдельно остановиться на последнем основании предъявления требования о досрочном исполнении обеспеченного залогом обязательства, следствием неисполнения которого является досрочное обращение взыскания на предмет залога, а именно нарушении залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом .

Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ, в случае перехода права собственности либо права хозяйственного ведения или оперативного управления на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате его возмездного или безвозмездного отчуждения либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу .

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все его обязанности, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Исключением из данного правила является реализация заложенного имущества с целью удовлетворения требований залогодержателя в установленном законом порядке.

Конституционный Суд РФ в своем Определении от 15.04.2008 № 319-О-О указал, что установленное статьей 353 ГК РФ правило о сохранении залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу является элементом института залога, без которого залог утрачивает обеспечительные функции.

Таким образом, действующее законодательство не предоставляет приобретателю заложенного имущества, в том числе и добросовестному, права на защиту против требований залогодержателя, в связи с чем, все возможные риски приобретения такого имущества несет сам приобретатель.

Данная позиция представляется справедливой в отношении недвижимого имущества, наличие залога по которому достаточно несложно проверить, получив информацию из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сделать же такую проверку в отношении движимого имущества практически невозможно.

Препятствием тому является отсутствие какого-либо реестра или другого источника информации о залоге движимого имущества.

При данных обстоятельствах, приобретатель, который не знал и не мог знать о существовании залога, так называемый добросовестный приобретатель, остается совершенно беззащитным. В связи с имеющейся проблемой, в феврале 2011 года Высший Арбитражный Суд РФ (ВАС РФ) встает на защиту добросовестных приобретателей и высказывает позицию, противоположную действовавшему на протяжении всего времени существования института залога правилу, установленному статьей 353 ГК РФ.

Обратите внимание!

Согласно пункту 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", не может обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога.

При этом ВАС РФ, применяя аналогию права, исходит из общих начал и смысла гражданского законодательства, а также требований добросовестности, разумности и справедливости (п. 2 ст. 6 ГК РФ).

Также в пункте даются разъяснения, согласно которым юридически значимыми обстоятельства, подлежащими установлению в суде, является обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить о наличии залога в отношении приобретаемого имущества.

В частности, подлежат установлению – был ли вручен приобретателю первоначальный экземпляр правоустанавливающего документа (например, паспорт транспортного средства) либо его дубликат; имелись ли на заложенном имуществе в момент его передачи знаки о залоге.

В случае если находящееся у залогодержателя залоговое имущество выбыло из владения помимо его воли, иск об обращении взыскания на такое имущество подлежит удовлетворению вне зависимости от добросовестности приобретателя.

В настоящее время указанный пункт является дискуссионным и может рассматриваться как предпосылка для внесения соответствующих изменений в действующее законодательство. В сложившейся ситуации представляется правильным ввести обязательную регистрацию залогового обременения в отношении некоторых объектов движимого имущества (например, учет регистрационным органом ГИБДД залоговых прав в отношении транспортных средств).

К сожалению, обеспокоенность имеющейся проблемой, когда тот же владелец автомобиля, находящегося в залоге у банка, без особых проблем может реализовать данный автомобиль, не сообщая об обременении покупателю, проявляется только со стороны высшей судебной инстанции арбитражной системы.

Какой-либо реакции со стороны судов общей юрисдикции на высказанную позицию ВАС РФ не последовало. Остается надеяться, что в ближайшее время в законодательные акты будут внесены соответствующие изменения, позволяющие защитить не только права залогодержателя, но и добросовестного приобретателя.

Прекращение залога

Статья 352 ГК РФ устанавливает четыре основания, по которым прекращается залоговое обязательство.

Такими основаниями являются:

1) прекращение обеспеченного залогом обязательства.

В результате заключения договора залога между залогодателем и залогодержателем возникает дополнительное, или так называемое акцессорное обязательство по отношению к основному, обеспеченному залогом.

По общему правилу прекращение основ

Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является неисполнение либо ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства. Но если допущенное должником нарушение обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано.

ГК РФ установил правило о том, что требования кредитора удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Сторонам договора о залоге предоставлено право отступить от этих требований, если предметом залога является недвижимое имущество и стороны (залогодатель и залогодержатель) заключили специальное соглашение, предусматривающее реализацию предмета залога без обращения в суд.

Такое соглашение имеет юридическую силу при следующих условиях (часть 2 пункта 1 статьи 349 ГК РФ):

· соглашение заключено после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (то есть если неисполнение или ненадлежащее исполнение основного обязательства стало свершившимся фактом);

· соглашение должно быть нотариально удостоверено.

Однако законодатель допускает, что такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением (последнее положение части 2 пункта 1 статьи 349 ГК РФ)

Стороны (залогодатель и залогодержатель) также вправе изменить установленный законом судебный порядок реализации движимого имущества (пункт 2 статьи 349 ГК РФ). Для этого они также должны заключить соответствующее соглашение. Закон не предъявляет никаких специальных требований к форме и времени заключения такого соглашения. Соглашение об исключении судебного порядка реализации заложенного движимого имущества может быть заключено в простой письменной форме, как до, так и после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.

Независимо от процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, его реализация может производиться только с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством (но и здесь законом может быть установлено исключение из этого правила). Начальная цена продаваемого имущества определяется судом, если обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда. В остальных случаях начальная цена определяется соглашением залогодателя с залогодержателем. Заложенное имущество продается лицу, предложившему наивысшую цену.

Об организации торгов заложенным имуществом , на которое обращено взыскание, также смотрите Федеральный закон от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:

…6. Должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им, либо обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога».

Имущество, являющееся предметом залога, продается только на торгах в порядке, предусмотренном пунктами 3 - 9 статьи 110 Федерального закона от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Продажа имущества, являющегося предметом залога, допускается только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества. В указанном случае обеспеченные залогом требования кредитора погашаются за счет стоимости проданного имущества преимущественно перед иными кредиторами после продажи предмета залога, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования, по которым возникли до заключения соответствующего договора залога.

…5. Имущество, являющееся предметом залога, продается только на открытых торгах. Продажа имущества, являющегося предметом залога, допускается только при согласии кредитора, требования которого обеспечены залогом этого имущества. В указанном случае требования кредитора, обеспеченные залогом, погашаются за счет стоимости проданного имущества преимущественно перед иными кредиторами после продажи предмета залога, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога».

1. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:

1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;

2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

2. В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.

К такому соглашению применяются правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.

3. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов. Публичные торги проводятся в порядке, предусмотренном статьей 57 настоящего Федерального закона.

4. В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Если залогодержатель оставил за собой заложенное имущество, которое по своему характеру и назначению не может ему принадлежать, в том числе имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, земельный участок, он обязан в течение года произвести отчуждение данного имущества в соответствии со статьей 238 Гражданского кодекса Российской Федерации.

5. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается».

Дальнейшие действия залогодержателя зависят от того, какие суммы были выручены в результате продажи заложенного имущества. Если вырученных средств недостаточно для покрытия долга, залогодержатель вправе получить недостающую сумму, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Если же вырученная сумма превышает размер обеспеченного залогом обязательства, то разница возвращается залогодателю.

Вместе с тем, следует иметь в виду, что должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время, до продажи предмета залога, прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство и ту его часть, исполнение которой просрочено.

Действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными.

В случаях, когда исполнение основного обязательства обеспечено залогом недвижимости, требования кредитора - залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Заложенное движимое имущество должно быть реализовано по решению суда только в том случае, если договором залога (отдельным соглашением) не предусмотрено иное. Следовательно, в тех случаях, когда основное обязательство обеспечивается залогом движимого имущества, сторонам предоставлено право, включить в текст договора залога условие о реализации заложенного имущества без обращения в суд и удовлетворения требований залогодержателя, если не будет исполнено обязательство, которое обеспечивается залогом движимого имущества (статья 349 ГК РФ).

В данном случае целесообразно устанавливать в договоре внесудебную процедуру положениями с оговорками (формулировками) типа:

· о процедуре обращения взыскания на предмет залога – «производить во внесудебном порядке»;

· для обращения взыскания «Залогодатель передает лицу, указанному Залогодержателем, предмет залога, а также все документы на него»;

· об обязанности Залогодателя - «передать предмет залога и все документы на него с указанием конкретного срока от даты получения требования Залогодержателя о такой передаче»;

· об ответственности Залогодателя за невыполнение обязанностей в срок - «уплатить Залогодержателю неустойку в оговоренном размере за каждый день просрочки»;

· об установлении конкретной начальной цене для торгов;

· о конкретном размере снижения цены, если предмет залога не будет продан с торгов в первый раз или если торги будут признаны несостоявшимися.

По соглашению сторон обязательство взамен исполнения может быть прекращено предоставлением отступного (уплатой денег, передачей имущества и тому подобного) - статья 409 ГК РФ. То есть предмет залога переходит в собственность залогодержателя, а обязанности должника по основному договору считаются выполненными.

Заключение соглашения об отступном в максимальной степени соответствует интересам залогового кредитора, экономя материальные и временные издержки, которые залоговый кредитор, понес бы при попытке удовлетворения своих требований в судебном порядке. По соглашению об отступном возможна передача как движимого, так и недвижимого имущества.

Более подробно с вопросами обращения взыскания на заложенное имущество Вы можете ознакомиться в книге ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Заемные и кредитные средства. Залог и поручительство ».

49. Обращение взыскание на предмет залога: основание, порядок, реализация предмета.

Статья 348. Основания обращения взыскания на заложенное имущество

1. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

В случаях, если обязательство, обеспеченное залогом в силу закона , не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, залогодержатель приобретает право обращения взыскания на предмет залога по истечении срока, определяемого в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 314 настоящего Кодекса.

2. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

3. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

4. Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

При исполнении обеспеченного залогом обязательства или той его части, исполнение которой просрочено, должник и являющийся третьим лицом залогодатель должны возместить расходы, которые понес залогодержатель в связи с обращением взыскания на предмет залога.

Статья 349. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

2. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя и залогодержателя, если иное не предусмотрено законом .

3. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:

1) предметом залога является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу;

2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

3) залогодатель - физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;

4) заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества;

5) имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям.

4. Законом могут быть предусмотрены иные случаи, при которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.

5. В договоре о залоге, содержащем условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке или условие о порядке реализации заложенного имущества на основании решения суда, могут быть предусмотрены способ либо несколько способов реализации заложенного имущества, которые залогодержатель вправе использовать по своему усмотрению, в том числе в определенной последовательности или в зависимости от каких-либо иных условий.

6. Если договор о залоге, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства допускается обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.

7. Особенности государственной регистрации перехода прав на заложенное недвижимое имущество, на которое обращено взыскание во внесудебном порядке, по исполнительной надписи нотариуса устанавливаются законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8. Если залог возникает в силу закона, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке возможно при условии соблюдения сторонами договора, влекущего за собой возникновение залога в силу закона, положений пунктов 5 и 6 настоящей статьи.

Статья 350. Реализация заложенного имущества

1. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

2. Утратил силу. - Федеральный закон от 06.12.2011 N 405-ФЗ.

3. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

4. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

5. Должник и залогодатель, являющиеся третьими лицами, в любое время до продажи предмета залога вправе прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

6. При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.

При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

Обращение взыскания на заложенное имущество

Обращение взыскания на заложенное имущество означает его арест (опись), изъятие и принудительную реализацию (п. 1 ст. 46 Закона об исполнительном производстве). Основаниями для обращения взыскания на заложенное имущество являются неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 ГК). Поэтому, например, если неисполнение обеспечиваемого обязательства явилось следствием действия непреодолимой силы, то взыскание на предмет залога не может быть обращено.

В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно, и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 54 Закона об ипотеке). Из этого общего правила действующим законодательством сделано единственное исключение. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке).

Обращение взыскания на заложенное имущество может быть произведено по решению суда, по исполнительной надписи нотариуса или по соглашению залогодателя с залогодержателем, заключенному после возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога.

Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда (п. 3 ст. 349 ГК) в случаях:

а) когда для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;

б) когда предметом залога является земельный участок (ст. 278 ГК), имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

в) когда залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается, во-первых, совершением исполнительной надписи нотариуса, которое предусмотрено в случае невозврата кредита, обеспеченного залогом вещей в ломбарде (п. 5 ст. 358 ГК). Исполнительная надпись совершается в порядке, предусмотренном ст. ст. 89 - 94 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. <1>. Во-вторых, оно возможно за счет заложенного недвижимого имущества на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, права которого были нарушены таким соглашением (п. 1 ст. 349 ГК). Условия действительности этого соглашения и пределы его применения предусмотрены ст. 55 Закона об ипотеке.

Обязательные элементы содержания соглашения об удовлетворении требований за счет заложенного недвижимого имущества указаны в п. 4 ст. 55 Закона об ипотеке. Кроме того, в данном соглашении стороны могут предусмотреть реализацию заложенного имущества на публичных торгах или на аукционе, проводимом специализированной организацией, а также приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке перечислены случаи, когда удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества на основании такого соглашения не допускается. К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила о договоре купли-продажи (п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке) <1>.

По общему правилу для обращения взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке, когда это имущество остается у залогодателя, необходимо соглашение между залогодателем и залогодержателем (п. 2 ст. 349 ГК). Однако данное соглашение может быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное движимое имущество. При закладе движимого имущества залогодержатель при наступлении оснований для обращения взыскания на предмет залога может распорядиться им в порядке, предусмотренном договором, например, передать его на комиссионную реализацию (п. 2 ст. 349 ГК).

В отдельных случаях закон может установить особый порядок обращения взыскания на предмет залога. Например, в п. 3 ст. 49 Закона об ипотеке установлен такой способ обращения взыскания, как осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.

Реализация заложенного имущества

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (п. 1 ст. 350 ГК). Публичные торги - это не единственная форма реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Согласно п. п. 2 и 3 ст. 54 Закона об исполнительном производстве продажа имущества должника, за исключением недвижимого имущества, осуществляется специализированной организацией на комиссионных и иных договорных началах, предусмотренных федеральным законом. Продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью.

По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки (п. 2 ст. 350 ГК). В п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке указано, что, определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд также обязан учитывать, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой открываются торги, устанавливается решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. В обоих случаях она не зависит от содержащегося в договоре о залоге условия об оценке предмета залога. Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену (п. 3 ст. 350 ГК).

При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи (п. 4 ст. 350 ГК). В п. 2 ст. 58 Закона об ипотеке уточняется, что залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества, в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10 процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах (ч. 2 п. 4 ст. 350 ГК). В соответствии с п. 4 ст. 58 Закона об ипотеке залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

Общий порядок распределения денежной суммы, полученной от реализации заложенного имущества, предусмотрен ст. ст. 77 - 78 Закона об исполнительном производстве. Особенности распределения указанной денежной суммы могут быть предусмотрены иными федеральными законами (в частности, ст. 61 Закона об ипотеке). Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

Должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

Внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество - это режим обращения взыскания на предмет залога без участия суда, который доступен залогодателю и залогодержателю по их соглашению. Но есть случаи, когда действовать приходится только через суд. Расскажем, как происходит такое обращение, приведем образцы сопутствующих документов.

Залог — это один из способов обеспечения исполнения обязательств, перечисленных в гл. 23 ГК РФ , ему посвящен обширный § 3 этой главы. Заложить можно квартиру, автомобиль, землю, ценные бумаги и иные вещи.

Допускается ли обращение взыскания на заложенное имущество? Когда должник не исполняет обязательства, которые он на себя принял (не платит кредит, ипотеку и т. д.), его ждет обращение взыскания на актив, который он заложил. Этот процесс инициирует кредитор.

Ответ на вопрос, как обратить взыскание на заложенное имущество, можно найти в нормативной документации:

• ГК РФ , ГПК , АПК РФ ;

Вероятны как внесудебный, так и судебный порядок такого обращения. Теперь о них подробнее.

Условия для обращения взыскания на предмет залога

Соглашение совершают в форме залогового договора. В этом документе обязательно прописываются:

• способы реализации заложенного имущества (один либо более, по ГК РФ). Если возможны несколько способов, конкретный выбирает залогодержатель;
• стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества либо режим установления цены. Для этого обращаются к специалисту-оценщику.

Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество: алгоритм

Последовательность действий можно описать в виде 9 шагов:

1. Залогодателю-должнику напоминают (любым способом: письменно, устно) о том, что у него имеются непогашенные обязательства (указывают предмет залога, его стоимость, способ реализации, срок исполнения обязательства).
2. Залогодателю-должнику направляют письменное уведомление о начале процедуры перехода взимания на заложенный актив.
3. Залогодатель-должник обязательно передает залогодержателю предмет залога по акту приема-передачи.
4. Залогодержатель информирует должника о месте и времени производства торгов по реализации заложенного имущества (за реализацию отвечает кредитор).
5. Когда торги признают состоявшимися, из их выручки залогодержателю платится долг, вознаграждается организатор торгов. Денежные остатки (при наличии) возвращают должнику.
6. Если торги не состоялись, залогодержатель может оставить имущество за собой с зачетом стоимости покупки (в течение 10 дней после несостоявшихся торгов).
7. При отказе залогодержателя от выкупа вторые торги проводят через месяц.
8. Если не состоялись и вторые торги, залогодержатель в течение месяца вправе приобрести предмет залога. Тогда имущественная стоимость будет на 25 % меньше, чем она была на первых торгах.
9. Вторичный отказ залогодержателя от приобретения имущества прекращает залог. Иные нюансы реализации устанавливает ст. 350.1 ГК РФ.

Образец уведомления о начале процедуры

Образец акта приема-передачи

Как происходит обращение взыскания на заложенное имущество через суд: алгоритм

По п. 1 ст. 349 ГК РФ, если залогодатель и залогодержатель не договорились о внесудебности процедуры, обратить взыскание на заложенное имущество придется в суде. Судебный порядок перехода взимания на залоговый актив — это последовательность из 6 шагов:

1. От кредитора должнику поступает претензия с указанием на обращение в суд при непогашении им обязательства.
2. Исковое заявление поступает в суд. Суд своим решением обращает требование на залоговый актив.
3. Документы передаются судебным приставам (это может сделать сам истец).
4. Возбуждается исполнительное производство.
5. Приставы изымают у должника предмет залога или документы для оборота требования на него.
6. Актив продают на публичных торгах (за нюансы отвечают судебные приставы). Когда денег от продажи недостаточно для покрытия долга, его покрывают из другого имущества. Прочие нюансы реализации прописаны в ст. 350.2 ГК РФ .

Образец искового заявления