Инструкция

Чтобы договор считался действительным, а, следовательно, имел правовые последствия для сторон, подписавших его, должны быть соблюдены следующие условия:
- обеими сторонами согласованы все существенные условия этого документа;
- если это предусмотрено законом, произведена регистрация договора;
- соблюдена форма договора, требуемая по закону или оговоренная предварительным соглашением сторон.
Следует учесть, что соблюдение в договоре всех этих условий, по мнению правоведов, является необходимыми только для признания , но не являются необходимыми для признания его заключенным.

В результате споров, ученые юристы пришли к мнению, что договор будет считаться заключенным с того момента, когда было достигнуто соглашение, направленное на правовые последствия, а не с того, когда будут соблюдены перечисленные формальные условия. Сделка считается состоявшейся в том случае, когда у сторон не имеется неурегулированных разногласий относительно ее условий, как тех, что определены Гражданским Кодексом РФ, так и тех, которые были инициированы сторонами.

То есть, заключенным может считаться договор, форма которого, согласно ст.434 ГК РФ, отвечает требованиям для данной конкретной сделки, по всем существенным условиям которого достигнуто согласие сторон. Форма договора может быть как устной, так и письменной, в зависимости от этого и определяется момент заключения сделки. Так, сделка розничной купли-продажи заключается в устной форме и моментом, когда она вступает в силу, является выдача продавцом покупателю товарного чека или другого документа, который служит подтверждением оплаты товара. Договор, заключенный в письменной форме, вступает в силу после того, как будет подписан обеими сторонами.

Но момент вступления договора в силу может зависеть от существенных условий сделки – самого ее объекта и его стоимости. Так, если говорить о договоре дарения, в том случае, когда стоимость подарка не превышает 3000 рублей, он может быть заключен в устной форме и вступить в силу сразу после передачи дара от дарителя к одариваемому. Когда стоимость подарка превышает эту сумму и дарителем является юридическое лицо, договор должен быть заключен в письменной форме, а сделка вступит в силу сразу же после того, как этот договор будет подписан обеими сторонами.

В том случае, когда в дар передается недвижимость, условием действительности такого договор дарения является государственная регистрация сделки. Значит, даже если договор и будет заключен в момент подписания сторонами, юридически действительным он станет только после внесения сведений о нем в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЕГРП.

В форме договора на сегодня заключаются практически все сделки. Причем сторонами могут выступать как юридические, так и физические лица.

Договор купли-продажи – это документ, к которому предъявляются жесткие требования в процессе оформления и не соблюдение их может привести к тому, что он будет признан недействительным.

Подтверждение того, что сделка купли-продажи осуществилась

Договор купли-продажи недвижимости считается исполненным с момента поступления оплаты.

Несмотря на то, что квитанция либо расписка об оплате вправе подтвердить сделку, это часто игнорируется.

Частой ошибкой, которую допускают при оформлении договора купли-продажи, считается его неверное составление. Именно это приводит к тому, что в дальнейшем могут возникнуть проблемы.

Договор купли-продажи считается заключенным, если будут выполнены такие рекомендации, как:

• для оформления процесса покупки недвижимости у физического лица одного договора будет недостаточным. Следует также просить предоставить расписку о том, что он получил полную оплату за продаваемую недвижимость;
• при любой сделке, которая подразумевает под собой подписание подобного соглашения, необходимо всегда брать с собой свидетелей, которые подтвердят, что договор купли-продажи выполнен в полном объеме.

Если говорить о составлении договора купли-продажи между юридическими лицами , то здесь мало когда возникали трудности. Это связано с тем, что этими вопросами занимаются исключительно юристы, поэтому вероятность ошибок низка.

Регистрация договора купли-продажи

Часто при заключении договора допускается ошибка - отказ от регистрации в государственных органах.

Практически все участники такой сделки оформляют договор только у нотариуса, считая, что больше ничего не нужно.

Если говорить о действующем законодательстве, то этого недостаточно.

Договор купли-продажи считается заключенным с того момента, когда он прошел процедуру заверения в государственном органе регистрации.

Вместе с ним необходимо предоставить такую документацию, как:

1. 1. Выписку из домовой книги.
2. 2. Если продавец не один имеет права собственности, необходимо согласие остальных владельцев.
3. 3. Если владелец один, - необходима соответствующая справка из БТИ.

Помимо этого нужно оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей. Договор купли-продажи считается заключенным с момента передачи квитанции об оплате государственной пошлины и получения заверенного договора на руки.

Стоит отметить, что договор выдается новому владельцу на 11 день с момента оплаты госпошлины.

Отсутствие регистрации у договора может сыграть ключевую роль в суде?

На практике встречались случаи, когда отсутствие регистрации приводило к тому, что этот документ в суде был аннулирован либо его не считали нужным приобщать к материалам дела.

Несмотря на то, что договор был составлен и заверен у нотариуса, этого суду может оказаться недостаточным, так как он отсутствует в реестре.

Именно поэтому, несмотря на то, что договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания его обеими сторонами, необходимо обратиться в «Росреестр».

Когда договор считается выполненным в полном объеме

Договор купли-продажи считается исполненным с момента, когда продавец передал всю документацию по недвижимости и ключи. До тех пор пока этого не произошло, договор еще действует.

Частые ошибки и заблуждения

На сегодня существует множество заблуждений, которые отражаются на неверном юридическом представлении о процессе формирования и подписания договора купли-продажи в целом.

Расторгнуть договор купли-продажи практически невозможно, если на это нет веских оснований:

• договор был оформлен вследствие физического насилия;
• продавец находился в состоянии алкогольного либо наркотического опьянения;
• если продавец не является законным владельцем квартиры и продал недвижимости мошенническим путем.

Еще одной причиной для расторжения может быть неоплата по договору. Но проблема в том, что без свидетелей доказать отказ в оплате практически невозможно. Иногда мошенники действуют совместно с нотариусом, который может сообщить, что оплата была произведена, а по факту ее не было.

Для того чтобы все проходило в рамках действующего законодательства и в дальнейшем не было подобных неразберих, достаточно внимательно относиться к этому процессу и всегда брать с собой свидетелей.

Важным моментом является тот факт, что свидетелями не могут выступать:

• ближние родственники;
• совершеннолетние дети;
• жена либо супруг (за исключением того, если покупатель либо продавец находится в гражданском браке).

Условия, при которых договор считается заключенным

Договор купли-продажи считается заключенным с того момента, как:

• стороны полностью выполнили свои обязательства по условиям договора;
• все оплаты были выполнены в полном объеме;
• продавец передал покупателю все документы по недвижимости;
• когда у сторон отсутствуют претензии;
• договор занесен в государственный реестр.

После того, как эти пункты полностью выполнены, договор полностью считается заключенным и его расторжение в дальнейшем невозможно.

С какого момента договор признается заключенным?

Договор признается заключенным в момент, когда акцепт получен лицом, направившим оферту. В ст. 433 ГК РФ также уточняется, что договор считается заключенным с момента передачи имущества или государственной регистрации, если они необходимы для его заключения. О нюансах, которые возникают в юридической практике в отношении момента признания договора заключенным, пойдет речь в настоящей статье.

Общий порядок заключения договора: оферта и акцепт

При применении общего правила о том, что договор признается заключенным с момента, в который лицу, направившему предложение о его заключении (оферту), вернулось согласие второй стороны (акцепт), необходимо учитывать разъяснения, содержащиеся в п. 57 совместного постановления Пленумов ВС и ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ» от 01.07.1996 № 6/8 (в ред. от 24.03.2016), а именно:

1. Когда в предложении о заключении соглашения был прописан срок для его принятия, указанный срок должен быть соблюден.
2. Если в таком предложении срок указан не был, но он содержится в законах или подзаконных актах, следует соблюсти срок, закрепленный в этих актах.
3. Если ни в оферте, ни в других актах срок для ее акцепта указан не был, предполагается получение акцепта в нормальное время, которое для этого необходимо.
4. Если в оферте наряду со сроком акцепта отмечен период для ее рассмотрения и акцепт отправлен в пределах указанного периода, но пришел с опозданием, договор будет признан заключенным сторонами. Единственное исключение, когда оферент сразу же сообщил о том, что получил акцепт по истечении установленного срока.

О подписании документа о намерении заключить соглашение или, наоборот, направлении письма с отказом от заключения вы подробнее узнаете из следующих статей: Образец соглашения о намерениях заключить договор , Образец письма с отказом от заключения договора .

О том, какой перечень документов требуется для заключения соглашения, вы подробнее узнаете, ознакомившись со статьей Перечень необходимых для заключения договора документов . Порядок его заключения раскрыт в материале Порядок заключения договора по ГК РФ . О составлении протокола разногласий к договору рассказывается в статье Образец протокола разногласий к договору .

Заключение договора и вступление договора в силу — в чем разница?

В ст. 425 ГК РФ закреплено общее правило, согласно которому соглашение сторон вступает в силу с момента его заключения и тогда же становится обязательным.

Однако нередки ситуации, когда договор был заключен, но не вступил в силу. Так, стороны могут указать, что момент вступления договора в силу определяется не только его подписанием сторонами, но и исполнением определенного условия, например выдачей доверенности определенного образца. В этом случае невыдача доверенности даже при фактически подписанном договоре будет означать, что он не вступил в силу (постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.09.2016 № Ф05-12770/2016 по делу № А40-152138/2015).

Если истец обращается в суд с иском о понуждении к заключению договора, суду следует также определить срок начала действия спорного договора. Указанный срок может быть определен датой вступления в силу соответствующего судебного акта (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.05.2016 № Ф09-2461/16 по делу № А34-3060/2015).

Если в соответствии с законом также необходима передача имущества, договор признается заключенным в момент такой передачи.

ВАЖНО! Передача имущества или денежных средств одной стороной без фактического получения указанных вещей или денег другой стороной не создает договорных отношений, что подтвердил Конституционный суд РФ в определении «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Магомедова Б. М.» от 26.05.2016 № 1016-О. Так, суд указал, что зачисление банком денежных средств на ссудный счет клиента не считается достижением соглашения по всем необходимым условиям, так как реально деньги заемщиком получены не были.

Никаких обязательств по незаключенному договору не возникает. При этом взыскать деньги, полученные контрагентом, в данном случае можно только как неосновательное обогащение (постановление 9-го арбитражного апелляционного суда от 05.10.2016 № 09АП-39441/2016-ГК по делу № А40-20704/15).

Подробнее о проблемах, возникающих в случаях, когда момент подписания документа сторонами и момент заключения соглашения происходят не одновременно, можно прочитать в статье Дата заключения договора и дата подписания не совпадают .

С какого момента считается заключенным и когда вступает в силу договор, подлежащий государственной регистрации

Определению момента заключения договоров, подлежащих государственной регистрации, посвящен заключительный пункт ст. 433 ГК РФ, где момент заключения связывается с моментом регистрации. Редакция пункта в 2015 году претерпела изменения. Так, уточнено, что данное правило касается взаимоотношений сторон сделки с третьими лицами.

Важно отметить, что согласно п. 61 постановления Пленума ВС РФ «О применении судами некоторых положений ГК РФ» от 23.06.2015 № 25 если сторона фактически совершала действия, необходимые для исполнения сделки, подлежащей обязательной госрегистрации, до момента таковой, то в последующем она не вправе ссылаться на пропуск срока исковой давности по требованию второй стороны о регистрации сделки.

Реальным признается договор, считающийся заключенным с момента передачи имущества

Как было отмечено выше, если в соответствии с законом сделка требует передачи имущества для ее заключения, она будет считаться заключенной с момента такой передачи. Такой договор именуется реальным.

Противоположен ему консенсуальный договор, для заключения которого достаточно просто достичь согласия сторон по всем условиям, считающимся существенными для данного вида сделок. Если возник спор относительно того, признавать ли незаключенным консенсуальное соглашение, важно определить, были ли согласованы его существенные условия.

К примеру, по спорам о поставке судебная практика подтверждает, что договор будет считаться заключенным, если количество поставляемого товара записано в накладных, но только в тех случаях, когда в его условиях предусмотрена возможность согласования поставляемого товара в накладных (постановление ФАС Московского округа от 15.07.2010 № КА-А40/7383-10 по делу № А40-122533/09-12-821).

ВАЖНО! В тех случаях, когда это касается не поименованных в ГК РФ видов консенсуальных договоров, следует выяснять, какие условия нужны и обязательны для данного вида соглашений (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.12.2016 № Ф04-26967/2015 по делу № А81-369/2015).

Итак, говоря о заключении договора в широком смысле слова, мы имеем в виду как технический момент выражения обеими сторонами согласия на его условия, так и момент вступления соглашения сторон в силу, предполагающий возникновение у сторон обязательств по нему. При этом момент вступления договора в силу далеко не всегда совпадает с моментом получения оферентом акцепта либо подписанием обеими сторонами единого документа.

Момент вступления в силу может быть поставлен в зависимость от исполнения определенного условия, передачи вещи (реальные договоры), регистрации договора в уполномоченных государственных органах и т. д. Знание этих нюансов позволит избежать ситуации, когда обязательства по формально заключенному договору так и не возникнут.

Заключение договора - достижение сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора в порядке, преду­смотренном законодательством.

Договор считается заключенным при соблюдении двух необходи­мых условий:

1. сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора;
2. достигнутое сторонами соглашение по своей форме должно соответствовать требованиям, предъявляемым к такого рода договорам (ст. 432 ГК).

Заключение договора, исходя из природы этой гражданско-право­вой категории (соглашение сторон), предполагает выражение воли ка­ждой из сторон (волеизъявление) и ее совпадение.

Традиционно различаются две ситуации заключения договора:

• ме­жду «присутствующими»;
• между «отсутствующими».

В обоих случаях можно выделить и аналогичные стадии заключения договора:

1. предло­жение (оферта);
2. ее принятие (акцепт).

Однако в первом случае, когда условия договора вырабатываются в ходе непосредственного контакта сторон, результатом которого является подписанный обеими сторона­ми текст договора, последовательность стадий не имеет юридического значения. Поэтому процесс заключения договора между «присутствую­щими» не требует детального правового регулирования.

Во втором случае, когда речь идет о заключении договора между «от­сутствующими», имеется в виду не пространственное удаление сторон друг от друга, а, разрыв во времени между волеизъявлениями сторон, который требует специального за­конодательного решения ряда вопросов, в частности:

1. может ли быть отозвано предложение сделавшей его стороной;
2. как оценить принци­пиальное согласие другой стороны заключить договор, но на несколь­ко отличающихся условиях;
3. с какого момента считать договор заклю­ченным - с момента направления уведомления о принятии предло­жения либо по получении такого уведомления стороной, сделавшей предложение;
4. может ли служить доказательством заключения догово­ра ответ о согласии с предложением, полученный (направленный) за пределами срока, указанного в самом предложении, и др.

Момент заключения договора

Согласно ст. 433 ГК РФ м оментом заключения договора является:

• момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта;
• момент передачи соответствующего имущества, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества (ст. 224);
• для третьих лиц - момент регистрации договора, подлежащего государственной регистрации, если иное не установлено законом (см. ниже прим.).

Момент заключения договора определяет время его вступления в силу, т.е. обязательность для сторон условий заключенного догово­ра. Исключение составляют лишь случаи, когда соглашением сторон предусмотрено, что условия заключенного ими договора применяют­ся и к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 1 и 2 ст. 425 ГК). С моментом заключения договора связаны и некоторые иные юридические последствия:

1. именно на этот момент устанавливается право- и дееспособность лиц, заключивших договор;
2. определяется соответствие заключенного договора требованиям зако­на (ст. 422 ГК);
3. иногда решается вопрос о месте его заключения, что имеет практическое значение во внешнеэкономическом обороте, так как данное обстоятельство предопределяет применимое право.

В тех случаях, когда акцепт выражается в форме совершения лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата денежной суммы), до­говор считается заключенным в момент совершения адресатом офер­ты соответствующих действий.

Примечание: Применительно к отдельным видам договоров законодательством предусмотрены специальные правила относительно момента их заклю­чения и вступления в силу, например,

• договор розничной купли-про­дажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного доку­мента, подтверждающего оплату товара, а такой же договор с исполь­зованием автоматов - с момента совершения покупателем действий, необходимых для получения товара (ст. 493 и 498 ГК);
• в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, исполь­зующий энергию для бытового потребления, договор считается заклю­ченным с момента первого фактического подключения абонента в ус­тановленном порядке к присоединенной сети (п. 1 ст. 540 ГК);
• договор страхования , если в нем не предусмотрено иное, вступает в силу с мо­мента уплаты страховой премии или первого взноса (п. 1 ст. 957 ГК);
• договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации (Ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...").

Существенные условия договора, их состав

Согласно ст. 432 ГК РФ д оговор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями договоров являются:

1. условия о предмете договора;
2. условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
3. все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Существенные условия договора необходимы и достаточны для его заключения. При отсутствии хотя бы одного из существенных условий договор не считается заключенным, и напротив, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, но не обсудили иные, договор заключен.

Условие о предмете договора

В первую очередь к числу существенных ГК относит условие о предмете договора. К примеру, предметом договора купли-продажи является товар, предметом договора подряда - работа и ее результат, предметом договора аренды нежилого помещения - помещение. Не согласовав условия о предмете, стороны не могут определить будущее договорное правоотношение.

Понятие предмета договора носит достаточно размытый характер и может провоцировать судебные споры о том, какие конкретно условия определяют предмет договора. Поэтому под согласованием предмета договора разумно понимать конкретизацию в договоре содержания основных обязательств сторон с достаточной степенью детализации, чтобы их воля могла быть воспринята судом.

Если предмет договора зафиксирован недостаточно четко или вовсе не согласован, суд признает договор незаключенным.

Иногда законом предъявляются особые требования к описанию предмета договора. Так, в соответствии со ст. 607 ГК в договоре аренды недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Условия договора, названные существенными в нормативных актах

В указанном случае речь идет о поименованных договорах, в отношении которых существует какое-либо специальное нормативное регулирование.

Закон в ряде случаев фиксирует существенные условия отдельных договоров достаточно недвусмысленно, например, оговаривая, что такие-то условия являются существенными (например, ряд условий договора страхования по ст.942 ГК), или предусматривая, что отсутствие в договоре определенного условия влечет признание договора незаключенным (например, условие о цене в договоре купли-продажи недвижимости по п.1 ст.555 ГК).

В одних правовых нормах четко определены существенные условия, относящиеся к конкретному виду договоров (например, в статьях 489, 942, 1016 ГК), в других - термин "существенные условия" не употребляется.

Например, прямо установлены существенные условия, требуемые в силу закона, для договора о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК), договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК), договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества (ст. 587 ГК), договора страхования (ст. 942 ГК), договора доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК).

В то же время прямо не названа существенным условием, но является таковым цена в договоре продажи недвижимости. Как установлено ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Существенный характер условия договора продажи недвижимости о цене определяет последствие несоблюдения требования о согласовании цены - договор не считается заключенным.

Вид договора	Существенные условия
Договор розничной купли-продажи	Цена договора (ст. 494 ГК)
Договор поставки	Срок поставки товара (ст. 314 ГК)
Договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия	Цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК)
Договор продажи жилых помещений	Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (558 ГК)
Договор аренды зданий и сооружений	Цена аренды (п. 1 ст. 654 ГК)
Договор возмездного оказания услуг	Место и срок оказания услуг (п. 1 ст. 779 ГК)
Все виды договоров подряда (кроме договора подряда на проведение проектных и изыскательских работ)	Задание заказчика (ст. 702 ГК РФ), сроки выполнения работ (п. 1 ст. 708 ГК)
Договор строительного подряда	Цена (п. 1 ст. 746 ГК), сроки выполнения работы (п. 1 ст. 740 ГК)
Договор подрядных работ для государственных нужд	Цена, срок и способы, обеспечивающие исполнение обязательств сторонами (п. 1 ст. 766 ГК)

Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

К существенным относятся условия, по которым согласно заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие, что означает, что любые условия, которые одна из сторон фиксирует в своей оферте (например, направляемом проекте договора), приравниваются к существенным и должны быть согласованы для того, чтобы договор был признан заключенным.

Подробнее

Нельзя не согласиться с А. Карапетяном, который пишет:

"Иногда встречается такое мнение, что для признания выдвинутых одной из сторон условий существенными необходима прямая оговорка в оферте о том, что такие условия или некоторые из них являются существенными. В рамках этой ошибочной интерпретации при отсутствии в оферте такой специальной оговорки согласие другой стороны с теми условиями оферты, которые характеризуют предмет договора или являются объективно существенными в силу указания в законе, достаточно для признания договора заключенным, и договор будет считаться вступившим в силу в части согласованных условий без учета тех объективно несущественных условий оферты, по которым у стороны остались разногласия. Такая точка зрения является в корне неверной, так как не учитывает системное толкование закона и тот факт, что в силу ст.443 ГК «ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом»; «такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой», а в силу п.1 ст.438 ГК «акцепт должен быть полным и безоговорочным». В этих условиях системное толкование п.1 ст.438, 443 ГК и п.1 ст.432 ГК не оставляет сомнений в том, что сам факт включения оферентом тех или иных условий в оферту означает, что для него согласование таких условий является принципиальным и лишь частичное согласие другой стороны не влечет заключение договора. Иное толкование не только противоречило бы ст.443 ГК и п.1 ст.438 ГК, но и по существу было бы крайне неудачным, дестабилизируя отношения сторон и подрывая основной принцип договорного права – автономию воли. Ведь такое ошибочное толкование означало бы, что оференту может быть навязано содержание договора, не соответствующее тому, на что он сам выразил волю. Нет никаких гарантий, что оферент согласился бы делать оферту или изложил бы ее условия именно в имеющейся редакции, если бы он знал, что акцептант акцептует оферту лишь в части и суд признает договор заключенным лишь в этой части. Все условия договора тесно переплетены между собой. Поэтому следует презюмировать, что сам факт включения в оферту тех или иных условий означает, что их согласование принципиально для оферента.

Все основные положения, посвященные вопросу заключения договоров, сосредоточены

в главе 28 Гражданского кодекса.

Договор считается заключенным при соблюдении двух необходимых условий:

Сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям

договора;

Достигнутое сторонами соглашение по своей форме должно соответствовать

требованиям, предъявляемым к такого рода договорам (ст. 432).

Названные условия, при которых договор считается заключенным, являлись обязательными и по ранее действовавшему законодательству (ст. 58 Основ 1991

года, ст. 160 ГК 1964 года).

К числу существенных относятся следующие условия договора: о предмете

договора (например, количество и наименование товаров, подлежащих передаче

покупателю по договору купли-продажи); условия, в отношении которых имеются

специальные указания в законах или иных правовых актах о том, что они являются

существенными либо необходимыми для договоров данного вида; условия, относительно

которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Необходимо отметить, что по сравнению с ранее действовавшим законодательством

утрачен один из источников определения существенных условий договора - характер

самого договора. Наряду с существенными условиями договора, которые были признаны

таковыми по закону, традиционно выделялись в качестве самостоятельных существенные

условия договора, которые хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы

для договоров данного вида.

В результате неудачной редакторской правки, произведенной в п. 1 ст.

432, к существенным относятся только те условия, которые названы в законе

или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров

данного вида.

К существенным условиям относятся далеко не все условия договора, по

которым при его заключении возникают разногласия сторон. Для этого требуется,

чтобы в отношении соответствующего условия одной из сторон было прямо заявлено

о необходимости достижения соглашения под угрозой отказа от заключения договора.

На практике нередко случается так, что стороны при заключении договора не

урегулировали разногласия, например, о размере договорной неустойки за неисполнение

обязательств, однако затем выполняли условия договора. И только при возникновении

спора в связи с применением ответственности одна из сторон может заявить о

достигнуто соглашение по условию договора о размере неустойки. В этом случае

договор следует признать заключенным (но без условия о размере неустойки),

имея в виду, что ни одной из сторон при заключении договора не было сделано

заявление о необходимости достижения соглашения по спорному условию договора.

Порядок заключения договора состоит в том, что одна из сторон направляет

другой свое предложение о заключении договора (оферту), а другая сторона,

получив оферту, принимает предложение заключить договор.

Обращают на себя внимание нормы, посвященные моменту заключения договора,

Момент заключения договора имеет важное значение, поскольку именно с

ним законодатель связывает вступление договора в силу, то есть обязательность

для сторон условий заключенного договора (п. 1 ст. 425).

Процесс заключения договора состоит из трех этапов: направление одной

стороной оферты; рассмотрение другой стороной оферты и ее акцепт; получение

акцепта стороной, направившей оферту.

Для определения момента заключения договора имеет значение дата получения

стороной, направившей оферту, ее акцепта.

Имеются два исключения из общего правила, согласно которому договор считается

заключенным в момент получения стороной, направившей оферту, ее акцепта:

1. Случаи, когда стороны оформляют свои отношения реальным договором,

то есть когда для заключения договора требуется не только направление оферты

и получение акцепта, но и передача имущества. В подобных ситуациях моментом

заключения договора признается дата передачи имущества. При этом следует учитывать,

что передачей имущества является не только его вручение соответствующему лицу,

но также и сдача транспортной организации либо организации связи для доставки

адресату. К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного

документа (ст. 224). Все эти обстоятельства должны приниматься во внимание

при определении момента заключения договора.

2. Случаи, когда заключается договор, требующий государственной регистрации,

к примеру, если предметом договора является земля или иное недвижимое имущество

(ст. 164). Такой договор считается заключенным с момента его государственной

регистрации, если иное не установлено законом. Однако если одна из сторон

уклоняется от государственной регистрации договора, суд вправе по требованию

другой вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется

по решению суда (п. 3 ст. 165). В подобных ситуациях и момент заключения договора

также должен определяться в соответствии с решением суда.

Значительный интерес вызывают правила в отношении формы договора (ст.

Требования, предъявляемые к форме договора, аналогичны тем, которые приняты

в отношении сделок. Исключение составляют случаи, когда непосредственно в

законе установлена определенная форма для конкретного вида договоров.

Поэтому, например, договоры, заключаемые между юридическими лицами, а

также между ними, с одной стороны, и гражданами - с другой, должны совершаться

в простой письменной форме (п. 1 ст. 161), а в случаях, предусмотренных законом

или соглашением сторон, договоры должны быть нотариально удостоверены (п.

Форма договора может быть определена по соглашению сторон. Причем в этом

случае стороны не связаны тем обстоятельством, что законом не требуется соответствующая

форма для заключения договора. Если сторонами достигнуто соглашение об определенной

на тексте договора удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным

лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (ст. 163).

Правила о заключении договора в простой письменной форме несколько отличаются

от тех, которые предусмотрены в отношении сделок, совершаемых в письменной

форме. Такие сделки должны быть совершены путем составления документа, выражающего

ими лицами (п. 1 ст. 160).

В отношении договора в письменной форме помимо составления одного документа,

подписываемого сторонами, для его заключения может быть использован и такой

способ, как обмен документами с помощью почтовой, телеграфной, телетайпной,

телефонной, электронной или иной связи. Независимо от того, какой вид связи

используется, главное, чтобы при этом можно было достоверно установить, что

документ исходит от стороны по договору.

В связи с этим важно отметить также, что стороны вправе использовать

факсимильное воспроизведение подписи с помощью средств механического или иного

копирования, а также электронно-цифровую подпись (п. 2 ст. 160).

Всякий договор заключается посредством направления оферты одной из сторон

и ее акцепта другой стороной.

Под офертой понимается предложение заключить договор (ст. 435 ГК). Такое

предложение должно отвечать следующим обязательным требованиям: во-первых,

оно должно быть адресовано конкретному лицу (лицам); во-вторых, быть достаточно

определенным: в-третьих, должно выражать намерение сделавшего его лица заключить

договор с адресатом, которым будет принято предложение; в-четвертых, оно должно

По форме оферта может быть самой различной: письмо, телеграмма, факс

и т. д. Офертой может служить и разработанный стороной, предлагающей заключить

договор, проект такого договора.

Направление оферты связывает лицо, ее пославшее. Связанность фактом направления

оферты означает, что лицо, сделавшее предложение заключить договор, в случае

безоговорочного акцепта этого предложения его адресатом автоматически становится

стороной в договорном обязательстве. Такое особое состояние связанности своим

собственным предложением наступает для лица, направившего оферту, с момента

ее получения адресатом. С этого момента указанное лицо должно соизмерять свои

действия с возможными юридическими последствиями, которые могут быть вызваны

акцептом оферты.

Например, лицо, направившее определенному адресату предложение о заключении

договора купли-продажи имеющегося у него товара, не лишено возможности направить

такое же предложение и другим потенциальным покупателям. Но в результате в

случае акцепта оферты сразу несколькими покупателями может возникнуть ситуация,

когда один и тот же товар явится предметом различных договоров купли-продажи.

Причем покупатели по всем таким договорам приобретут право требовать от продавца

передачи товара, а в случае неисполнения этой обязанности - и возмещения причиненных

убытков (ст. 398).

или будет получено одновременно с ней извещение о ее отзыве.

Оферте (направленной и полученной адресатом) присуще еще одно важное

свойство - безотзывность.

Принцип безотзывности оферты, то есть невозможности для лица отзывать

свое предложение о заключении договора в период с момента получения адресатом

и до истечения установленного срока для ее акцепта, сформулирован в виде презумпции

(ст. 436). Право лица, направившего оферту, отозвать ее (отказаться от предложения)

может быть предусмотрено самой офертой. Возможность отказа от сделанного предложения

может также вытекать из существа самого предложения или из обстановки, в которой

оно было сделано.

Вместе с тем далеко не всякое предложение вступить в договорные отношения

может быть признано офертой. В некоторых случаях такого рода предложения могут

отличать от предложения заключить договор (оферты). Отличие состоит в том,

достаточно определенной для заключения договора. Цель рекламы - показать свойства

товаров, выгодно отличающие их от аналогичных. Однако она не преследует цели

сообщения потенциальному контрагенту существенных условий будущего договора.

и услуг квалифицируются лишь как приглашение лицам, ознакомившимся с информацией,

товара, выполнении работ, оказании услуг и с предложением о заключении соответствующего

договора (приглашение делать оферты).

Публичной офертой признается лишь такое предложение неопределенному кругу

лиц, которое включает в себя существенные условия будущего договора, а главное

В котором явно выражена воля лица, делающего предложение, заключить договор

с каждым, кто к нему обратится.

В практической деятельности многих коммерческих организаций, предложения

которых могут расцениваться как публичная оферта, лицам, обращающимся к ним,

нередко предлагается также совершить определенные конклюдентные действия.

Например, издательство, предлагая свои книги широкому кругу читателей, сообщает

также свои платежные реквизиты и выдвигает в качестве условия получения соответствующих

книг предоставление копии платежного поручения, свидетельствующего о перечислении

платы за книги в пределах установленных издательством цен.

Юридические последствия признания предложения публичной офертой заключаются

в том, что лицо, совершившее необходимые действия в целях акцепта оферты (например,

приславшее заявку на соответствующие товары), вправе требовать от лица, сделавшего

такое предложение, исполнения договорных обязательств.

В оферте выражена воля лишь одной стороны, а, как известно, договор заключается

по волеизъявлению обеих сторон. Поэтому решающее значение в оформлении договорных

отношений имеет ответ лица, получившего оферту, о согласии заключить договор.

Акцепт, то есть ответ лица, которому была направлена оферта, о принятии

ее условий, должен быть полным и безоговорочным (ст. 438 ГК).

Акцепт может быть выражен не только в форме письменного ответа (включая

сообщение по факсу, с помощью телеграфа и других средств связи). В случае,

если предложение заключить договор было выражено в форме публичной оферты,

к примеру путем помещения товара на прилавке или в витрине магазина либо в

торговый автомат, акцептом могут быть фактические действия покупателя по оплате

товара. В определенных ситуациях акцептом могут быть признаны и другие действия

контрагента по договору (заполнение карты гостя и получение квитанции в гостинице,

приобретение билета в трамвае и т. п.).

В качестве акцепта в соответствующих случаях признается и совершение

действий по выполнению условий договора, указанных в оферте. Для этого требуется,

чтобы такие действия были совершены в срок, установленный для акцепта. Данное

правило хотя и носит диспозитивный характер, но будет иметь важное значение

для правового регулирования имущественного оборота.

Ранее действовавшим законодательством акцепт путем совершения действий

по выполнению предусмотренных офертой условий договора не допускался (см.

ст. 58 Основ 1991 года). Это нередко ставило в тяжелое положение добросовестных

участников имущественного оборота. Например, нередко встречались ситуации,

когда предприятие-поставщик, получив телеграмму предприятия-покупателя с просьбой

поставить определенное количество товаров и с гарантией их оплаты в кратчайший

срок, производил отгрузку соответствующих товаров, однако денежные средства

покупателем не перечислялись. Если такой поставщик обращался с иском в суд

(арбитражный суд), он был вправе претендовать только на сумму, составляющую

стоимость отгруженного товара. В то же время суд отказывал ему во взыскании

с покупателя пени за просрочку платежа и убытков, вызванных несвоевременной

оплатой товаров, поскольку отношения сторон квалифицировались судом как бездоговорные.

Названные требования по законодательству могли быть предъявлены к контрагенту

лишь за невыполнение договорных обязательств. В итоге принималось безупречное

с позиции законности, но ущербное с точки зрения справедливости решение суда.

Кодекс, решая эту проблему, рассматривает действия стороны, получившей

оферту, по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров,

выполнение работ, предоставление услуг и т. п.) в качестве акцепта оферты.

Таким образом, в приведенном примере отношения сторон будут признаны договорными,

а действия покупателя, задержавшего оплату товаров, - нарушением договорных

обязательств со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Молчание не признается акцептом. Это правило также сформулировано в форме

презумпции: иное допускается, если возможность акцепта оферты путем молчания

вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений

К примеру, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом

после истечения срока договора аренды при отсутствии возражения со стороны

арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный

срок (п. 4 ст. 86 Основ). В данном случае и оферта, и акцепт по возобновленному

договору совершаются в форме молчания.

Получение акцепта лицом, направившим оферту, является свидетельством

того, что договор заключен. В связи с этим отзыв акцепта после его получения

адресатом является, по сути, односторонним отказом от исполнения договорных

обязательств, что по общему правилу не допускается (ст. 310 ГК).

Поэтому отзыв акцепта возможен лишь до того момента, когда договор будет

сам акцепт (то есть акцепт еще не получен лицом, направившим оферту) либо

поступает одновременно с ним, акцепт признается не полученным (ст. 439).

Большое значение в практике заключения договоров имеет срок для акцепта,

поскольку именно своевременный акцепт может признаваться свидетельством заключения

договора. Правила о сроке для акцепта сформулированы в ГК применительно к

двум различным ситуациям: когда срок для акцепта указан в самой оферте и когда

оферта не содержит срока для ее акцепта.

Если срок для акцепта определен в оферте, обязательным условием, при

оферту, извещения о ее акцепте в срок, установленный офертой (ст. 440). Необходимо

обратить внимание на то, что правовое значение придается не дате направления

извещения об акцепте, а именно дате получения этого извещения адресатом. Поэтому

лицо, получившее оферту и желающее заключить договор, должно позаботиться

о том, чтобы извещение об акцепте было направлено заблаговременно с таким

расчетом, чтобы оно поступило адресату в пределах срока, указанного в оферте.

Ранее действовавшее законодательство, регулировавшее порядок заключения

договоров поставки продукции и товаров, подряда на капитальное строительство

и другие договоры в сфере предпринимательства, обычно ориентировало стороны

на соблюдение срока для рассмотрения проекта договора и направления другой

стороне подписанного экземпляра договора. Более того, дата получения подписанного

договора (то есть акцепта) не имела юридического значения.

Новый порядок заключения договоров, в том числе и в части определения

срока для акцепта, должен применяться к договорам, предложения заключить которые

Заключение договора на основании оферты, не определяющей срок для акцепта,

производится с учетом того, что срок для него, помимо самой оферты, может

быть установлен в законе или ином правовом акте. В этом случае договор будет

в пределах указанного срока (ст. 441 ГК).

Если же срок для акцепта не определен ни самой офертой, ни законом или

иным правовым актом, то обязательным условием, при котором договор будет считаться

заключенным, является получение извещения об акцепте его оферты в течение

нормально необходимого для этого времени.

Что касается продолжительности "нормально необходимого времени", то данное

обстоятельство может быть выяснено только на основании многообразной судебной

практики. Очевидно лишь то, что указанное "нормально необходимое время" будет

определяться судом, исходя из конкретных обстоятельств каждого спора.

Немедленное заявление об акцепте как условие, обязательное для признания

договора заключенным, требуется лишь в ситуации, когда оферта, не содержащая

срок для ее акцепта, сделана в устной форме. Речь идет только о тех договорах,

в отношении которых допускается устная форма (ст. 159).

Акцепт, полученный с опозданием, по общему правилу не влечет за собой

получения лицом, направившим оферту, извещения о ее акцепте в срок, предусмотренный

офертой, законом или иным правовым актом, а если такой срок не предусмотрен

В нормально необходимое время.

Данное положение в определенных случаях могло привести к негативным последствиям

в отношении лица, получившего оферту и своевременно направившего извещение

о ее акцепте, которое, однако, по вине органов связи доставлено адресату несвоевременно.

Во избежание подобных ситуаций в Кодекс включены нормы, специально регламентирующие

подобные случаи (ст. 442).

Своевременно направленное извещение об акцепте, которое получено адресатом

с опозданием, в порядке исключения не считается опоздавшим, а следовательно,

получение такого акцепта с опозданием не является препятствием для признания

договора заключенным, кроме случаев, когда сторона, получившая извещение об

акцепте ее оферты с опозданием, немедленно уведомит об этом сторону, направившую

указанное извещение об акцепте.

Извещение об акцепте, полученное с опозданием, может быть признано надлежащим

акцептом, свидетельствующим о заключении договора, даже в тех случаях, если

не будет представлено доказательств, подтверждающих своевременность его направления.

Однако для этого требуется, чтобы лицо, получившее извещение об акцепте его

оферты с опозданием, немедленно сообщило другой стороне о принятии ее акцепта.

При отсутствии такого сообщения опоздавший акцепт не порождает правовых последствий,

а договор не может быть признан заключенным.

Для того, чтобы договор был признан заключенным, необходим полный и безоговорочный

акцепт, то есть согласие лица, получившего оферту, на заключение договора

на предложенных в оферте условиях.

Акцепт на иных условиях, то есть ответ о согласии заключить договор,

но на условиях (всех или части), отличающихся от тех, которые содержались

в оферте, не является ни полным, ни безоговорочным, а поэтому не может быть

признан надлежащим акцептом, свидетельствующим о заключении договора (ст.

Для предпринимательских отношений наиболее типична ситуация, когда сторона,

получившая проект договора (оферту), составляет протокол разногласий по одному

или нескольким условиям договора и возвращает подписанный экземпляр договора

вместе с протоколом разногласий. В этом случае договор не считается заключенным

до урегулирования сторонами разногласий по договору.

В то же время ответ о согласии заключить договор на иных условиях рассматривается

в качестве новой оферты. Это означает, что лицо, направившее такой ответ,

признается им связанным на весь период, пока в соответствии с законом или

иными правовыми актами должна осуществляться процедура урегулирования разногласий.

Место заключения договора (ст. 444 ГК) обычно указывается в тексте договора.

При определенных условиях место заключения договора может иметь серьезное

значение. Например, по внешнеэкономической сделке место заключения договора

может стать фактором, определяющим право, подлежащее применению (ст. 166 Основ).

В ряде случаев возникает необходимость определить место заключения договора,

когда оно в нем не указано. В подобных ситуациях местом заключения договора

признается соответственно либо место жительства гражданина, либо место нахождения

юридического лица, от которых исходит предложение заключить договор (ст. 444).

Как было отмечено, один из признаков действия принципа свободы договора заключается

в том, что понуждение к его заключению не допускается, за исключением случаев,

когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК, законом или добровольно

принятым обязательством.

Непосредственно в ГК, а также в иных законах предусмотрено немало случаев,

когда заключение договора является обязательным для одной из сторон. В частности,

такое заключение является обязательным в следующих случаях: заключение основного

договора в срок, установленный предварительным договором (ст. 429 ГК); заключение

публичного договора (ст. 426 ГК); заключение договора с лицом, выигравшим

торги (ст. 447 ГК). Обязательным для банка, уставом которого предусмотрено

осуществление соответствующих банковских операций, является заключение договора

банковского счета с организациями по месту их регистрации (п. 1 ст. 109 Основ);

для фондов государственного и муниципального имущества обязательным является

заключение договора купли-продажи приватизированного имущества с юридическим

или физическим лицом, признанным победителем соответствующего конкурса или

аукциона (ст. 27 Закона о приватизации); для коммерческих организаций, обладающих

монополией на производство отдельных видов продукции, обязательным является

заключение государственного контракта на поставку продукции для федеральных

государственных нужд, если размещение заказа не влечет за собой убытков от

производства соответствующей продукции (п. 2 ст. 5 Закона Российской Федерации

"О поставках продукции для федеральных государственных нужд") и в некоторых

других случаях.

Вместе с тем законы, предусматривающие обязанность одной из сторон заключить

договор, зачастую не содержат каких-либо норм, регулирующих порядок и сроки

заключения договора, что нередко приводит к тому, что императивные нормы остаются

нереализованными.

Устранить этот пробел призваны положения, содержащиеся в ст. 445 ГК.

Сфера применения положений о порядке и сроках заключения договоров, обязательных

для одной из сторон, ограничена случаями, когда законом, иными правовыми актами

или соглашением сторон не предусмотрены другие правила и сроки заключения

договоров.

Правила о порядке и сроках заключения договоров, обязательных для одной

из сторон, сформулированы в названной статье применительно к двум различным

ситуациям, когда обязанная сторона выступает в роли лица, получившего предложение

заключить договор, или сама направляет контрагенту предложение о его заключении.

В обоих случаях действует общее правило, согласно которому правом на обращение

с иском в суд о разногласиях по отдельным условиям договора, а также о понуждении

к его заключению наделяется то лицо, которое вступает в договорные отношения

со стороной, в отношении которой установлена обязанность заключить договор.

Получив оферту (проект договора), сторона, для которой заключение договора

является обязательным, должна в 30-дневный срок рассмотреть предложенные условия

договора. Рассмотрение условий договора и подготовка ответа на предложение

заключить договор являются именно обязанностью, а не правом стороны, получившей

оферту, как это происходит при заключении договора в обычном порядке.

По результатам рассмотрения предложенных условий договора возможны три

варианта ответа:

во-первых, полный и безоговорочный акцепт (подписание договора без протокола

разногласий). В этом случае договор будет считаться заключенным с момента

получения лицом, предложившим заключить его, извещения об акцепте;

во-вторых, извещение об акцепте на иных условиях (направление стороне,

предложившей заключить договор, подписанного экземпляра договора вместе с

протоколом разногласий). В отличие от общего порядка заключения договора,

когда акцепт на иных условиях рассматривается в качестве новой оферты, получение

извещения об акцепте на иных условиях от стороны, обязанной заключить договор,

дает право лицу, направившему оферту, передать разногласия, возникшие при

заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения

извещения об акцепте оферты на иных условиях;

в-третьих, извещение об отказе от заключения договора. Оно имеет практический

смысл при наличии обстоятельств, которые рассматриваются законодательством

как обоснованные причины, являющиеся основанием к отказу от заключения договора.

Например, если речь идет о публичном договоре, в качестве таких обстоятельств

будут расцениваться лишь доказательства отсутствия возможности предоставить

потребителю соответствующие товары, услуги или выполнить для него определенную

работу (п. 3 ст. 426 ГК).

Во всяком случае своевременное извещение лица, направившего оферту, об

отказе заключить договор может избавить сторону, обязанную его заключить,

от возмещения убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения договора.

Если оферта исходит от стороны, обязанной заключить договор, и на ее

предложение имеется ответ другой стороны в виде протокола разногласий к условиям

договора, направленный в течение 30 дней, сторона, отправившая проект договора

(обязанная заключить договор), должна рассмотреть возникшие разногласия в

30-дневный срок. По результатам рассмотрения возможны два варианта действий

в отношении стороны, заявившей о своих разногласиях к предложенным условиям

договора:

во-первых, принятие договора в редакции, зафиксированной в протоколе

разногласий другой стороны. В этом случае договор будет считаться заключенным

с момента получения этой стороной извещения о принятии соответствующих условий

договора в ее редакции;

во-вторых, сообщение стороне, заявившей о разногласиях к условиям договора,

об отклонении (полностью или частично) протокола разногласий. Получение извещения

об отклонении протокола разногласий либо отсутствие ответа о результатах его

рассмотрения по истечении 30-дневного срока дают право стороне, заявившей

о разногласиях к предложенным условиям договора, обратиться в суд с требованием

о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора.

Уклонение от заключения договора может повлечь для стороны, в отношении

которой установлена обязанность заключить договор, два вида юридических последствий:

решение суда о понуждении к заключению договора, которое может быть принято

по заявлению другой стороны, направившей оферту; обязанность возместить другой

стороне убытки, причиненные уклонением от заключения договора, что также производится

по решению суда в случае необоснованного уклонения от заключения договора.

Нарушение сроков на рассмотрение оферты другой стороны, протокола разногласий,

предусмотренных в ст. 445 ГК, стороной, обязанной заключить договор, может

повлечь для нее негативные последствия даже в том случае, если судом не будет

признан факт необоснованного уклонения от заключения договора. На эту сторону

могут быть отнесены расходы по государственной пошлине, поскольку дело в суде

возникло вследствие ее неправильных действий (ст. 72 АПК).

Разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на

рассмотрение суда в двух случаях: если имеется соглашение сторон о передаче

возникшего или могущего возникнуть спора на разрешение арбитражного суда либо

если такая передача предусмотрена законодательством (ст. 20 АПК).

Соглашение сторон о передаче разногласий, возникших при заключении договора,

на разрешение суда может быть достигнуто путем обмена письмами, телеграммами.

Возможен и такой вариант, когда условие о передаче разногласий на разрешение

суда включается одной из сторон в проект договора, а вторая сторона в протоколе

разногласий не высказывает замечаний по соответствующему условию проекта договора.

Не исключена возможность принятия судом к своему производству споров, подлежащих

передаче в суд по соглашению сторон, даже если отсутствует письменное соглашение,

однако контрагентом стороны, обратившейся в суд, совершен ряд действий, свидетельствующих

о том, что он не возражает против рассмотрения конкретного спора в суде.

Возможные ситуации, когда законодательством предусматривается рассмотрение

преддоговорных споров судом, охватываются двумя видами случаев. Во-первых,

когда непосредственно в законе или ином правовом акте предусмотрена процедура

урегулирования разногласий по договору, включающая в себя и передачу этих

разногласий на рассмотрение суда. Такие нормы содержатся, например, в транспортных

уставах и кодексах и изданных в соответствии с ними правилах перевозки грузов

(договоры на эксплуатацию подъездных путей, на подачу и уборку вагонов и др.).

Во-вторых, когда в соответствии с законом заключение отдельных видов договоров

обязательно для одной из сторон.

Правилам, установленным ГК (ст. 446), согласно которым в случае, когда

спор о разногласиях сторон, возникших при заключении договора, рассматривается

судом или условия договора, по которым возникли разногласия, определяются

в соответствии с решением суда, корреспондирует положение о том, что гражданские

права и обязанности могут возникнуть из судебного решения, установившего их

(подп. 3 части второй п. 1 ст. 8).

Существенными особенностями отличается такой способ оформления договорных

отношений, как заключение договора на торгах (ст. 447-449). Путем проведения

торгов может быть заключен любой договор, если только это не противоречит

его существу. Например, невозможно представить заключение подобным способом

либо договора о совместной деятельности и некоторых других. В то же время

не существует препятствий для продажи в порядке проведения торгов какого-либо

имущества, включая недвижимость, ценные бумаги, имущественные права (скажем,

права аренды помещения) и т. п.

Если кто-либо решается на продажу своих вещей или имущественных прав

на открытых торгах, он должен твердо следовать императивному правилу, в соответствии

с которым договор должен быть заключен с лицом, выигравшим торги. Заключение

такого договора - обязанность продавца, а поэтому в случае необоснованного

уклонения от заключения договора победитель торгов вправе потребовать понуждения

продавца к его заключению, а также возмещения убытков, вызванных уклонением

от заключения договора.

В определенных случаях, предусмотренных законом, договоры о продаже имущества,

в том числе имущественных прав, могут заключаться исключительно путем проведения

торгов. Иллюстрацией к сказанному может служить Закон о приватизации, предусматривающий,

что приватизация государственных и муниципальных предприятий, как действующих,

так и активов ликвидированных, может осуществляться только способами, предусмотренными

этим Законом (ст. 1): путем продажи акций акционерных обществ, созданных путем

преобразования (акционирования) государственных и муниципальных предприятий;

выкупа арендным предприятием арендованного государственного имущества; продажи

действующего (либо активов ликвидированного) государственного предприятия

по конкурсу или на аукционе. Стало быть, если отсутствуют факты акционирования

государственного или муниципального предприятия либо выкупа арендованного

имущества, продажа государственного или муниципального предприятия в частную

собственность (то есть приватизация) может осуществляться только путем проведения

открытых торгов в виде конкурса или аукциона.

Да и в тексте ГК можно найти нормы, допускающие заключение отдельных

договоров исключительно путем проведения торгов (ст. 350).

Собственник вещи или обладатель имущественного права, решивший заключить

договор об их отчуждении, может сам организовать торги либо обратиться к услугам

специализированной организации, которая в последнем случае и выступит в качестве

организатора торгов. При этом специализированная организация должна действовать

на основе договора с собственником (обладателем права) и в зависимости от

условий такого договора выступает от имени собственника или от своего.

Форма торгов избирается собственником реализуемой вещи (обладателем права),

если иное не будет установлено законом. Однако его выбор ограничен лишь двумя

возможностями: торги могут быть проведены в форме либо конкурса, либо аукциона.

Разница между ними заключается в том, что на аукционе выигравшим признается

лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по

заключению конкурсной комиссии предложит лучшие условия.

В свою очередь, и аукцион, и конкурс может быть открытым или закрытым.

В первом случае участником аукциона или конкурса, а следовательно, и его победителем

может быть любое лицо; во втором - только лица, специально приглашенные для

участия в конкурсе (аукционе).

На организатора торгов возлагаются определенные обязанности как по подготовке

торгов, так и их проведению. Прежде всего организатор торгов обязан обеспечить

доведение до предполагаемых участников извещения об их проведении не менее

чем за 30 дней до этого. Оно должно содержать сведения о времени, месте и

форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении

участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о

начальной цене продаваемого объекта.

Впоследствии организатор торгов, давший извещение, вправе отказаться

от их проведения в срок не позднее чем за три дня до наступления объявленной

даты проведения торгов в форме аукциона и не позднее чем за 30 дней до проведения

конкурса. Но при этом, если предполагалось провести закрытые торги, их организатору

придется возместить участникам понесенные ими убытки (реальный ущерб). Что

же касается открытых торгов, то обязанность возместить их участникам понесенные

убытки возникает у организатора торгов только в случае нарушения установленных

сроков отказа от их проведения.

Определенные обязательные условия должны соблюдаться также участниками

торгов - они обязаны внести задаток. Размер, сроки и порядок внесения задатка

определяются извещением о проведении торгов. Судьба задатка, внесенного участниками

торгов, регулируется специальными правилами, суть которых состоит в том, что

тем лицам, которые приняли участие в торгах, но не стали их победителями задаток,

должен быть возвращен. Задаток также подлежит возврату всем участникам, если

торги не состоялись.

Иначе решается судьба задатка, внесенного лицом - будущим победителем

торгов: соответствующая денежная сумма засчитывается в счет исполнения его

обязательств по оплате приобретенной вещи или имущественного права.

Результаты торгов удостоверяются протоколом, который подписывается организатором

торгов и их победителем и имеет силу договора. Если же какая-либо из названных

сторон будет уклоняться от подписания договора, возникают определенные неблагоприятные

последствия. Победитель торгов утрачивает внесенный им задаток, а на организатора

торгов возлагается обязанность возвратить лицу, выигравшему торги, внесенный

им задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки в части, превышающей

сумму задатка.

В случаях, когда предметом торгов является право на заключение договора

(например, договора аренды помещения), соответствующий договор должен быть

подписан сторонами не позднее 20 дней после завершения торгов и оформления

протокола, если иной срок не был указан в извещении о проведении торгов. Уклонение

одной из сторон от оформления договорных отношений дает право другой стороне

обратиться в суд с требованиями как о понуждении к заключению договора, так

и о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут

быть признаны судом недействительными, что влечет за собой недействительность

и договора, заключенного по их результатам.

Аукцион или конкурс, в которых принял участие только один участник, признаются

несостоявшимися.