Внимание, новые поправки в земельный кодекс! March 31st, 2015
Друзья, как всем известно с 1 матра 2015 года вступили в силу новые поправки в Федеральный закон №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В связи с этим есть две новости: хорошая и плохая.
Хорошая.
Земельный кодекс Российской Федерации дополняется главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».
В соответствии со ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:
1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;
3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
Земельные участки, относящиеся к государственной или муниципальной собственности, предоставляются:
1. В собственность путем их продажи на торгах и без проведения торгов (ст. 39.3. Земельного кодекса РФ);
2. В собственность гражданину или юридическому лицу бесплатно (ст. 39.5 Земельного кодекса РФ);
3. В аренду на торгах и без проведения торгов (ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);
4. В безвозмездное пользование (ст. 39.10 Земельного кодекса РФ);
5. В постоянное (бессрочное) пользование (ст. 39.9 Земельного кодекса РФ).
Скорее всего в городах свободной земли нет и бесплатно ее не предоставят, но уже хорошо, что могут продать по кадастровой стоимости без торгов... А вот в нескольких десятках километрах от городов можно будет спокойно на основании этих заявлений и документов получить земельные участки без оплаты.. Причем подавать заявления можно буквально в местные органы власти и местного самоуправления.. В этом новом законе четко определены сроки у чиновников и четко оговорены причины отказов, что существенно сокращает время на получение земельного участка. Вместе с тем конечно и повышены налоги на землю.. То есть сейчас кадастровая стоимость почти составляет рыночную стоимость, но по-моему мнению, это больше касается земли в черте городов.. Конечно же здесь придется человеку потратить деньги на кадастрового инженера, но то, что появилась даже не возможность, а теперь, реальность получить землю без денег- это нонсенс.
Пакет документов о предоставлении земли
1) Декларация о выбранном виде разрешенного использования земельного участка.
2) Заявление на бездействие филиала МРСК в УФАС.
3) Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
4) Заявление о предоставлении земельного участка без проведения торгов.
5) Как легко получить участок с 1 марта 2015 года.
6) Технические условия.
7) Уведомление о выполнении технических условий.
Предлагаю воспользоваться и ознакомиться с документами, которые любезно подготовил Дмитрий Воронин
Но ещё есть и минусы, большие такие минусы!
В Москве продолжается процесс межевания. За каждым домом закрепляется определенная территория. Если активно не участвовать в этом процессе и не защищать свои права, то ваш дом может быть лишен части придомовой территории. Никто не гарантирует, что там не появится другой дом, гараж или магазин.
Юрист Сергей Вершинин объяснил, что это меняет для владельцев недвижимости. Участки вокруг домов уже давно были сформированы. Учитывались нормативы, а также текущее землепользование, то есть то какую территорию используют жители дома. В марте эту поправку убрали, теперь власти при межевании руководствуются только нормативами.
«Участок обычно дается меньше, чем он был изначально, — пояснил Вершинин. — Все это делается по-тихому, чтобы люди не собирались и не скандалили. Как можно больше территорий города будет принадлежать властям, а не жителям дома».
Власти планируют закончить процесс до конца года.
В связи с нововведениями есть и выигрававшие, и проигравшие. За каким-то домом закрепляется бОльшая территория, на которой можно будет построить детскую площадку или раскинуть парк. А за другим, возможно, не была закреплена земля, в итоге, на этой территории может быть построен гараж или торговый центр.
Что такое межевание?
Каждый, кто владеет квартирой в Москве, заодно является владельцем территории, на которой находится дом. Правда, границы этих участков земли часто вызывают споры. Например, между двумя домами находится внутренний двор, который их жильцам надо поделить.
После межевания владельцы квартир получают кадастровые паспорта. Тогда же они начинают платить земельный налог: с квартиры площадью 100 кв.м получится примерно 8 тысяч рублей в год. В месяц — это около 667 рублей. Для квартир меньшей площадью налог будет существенно меньше.
Что решает межевание?
От границ, которые разделяют участки, зависит многое. Жильцы и управляющие компании решают, как их благоустраивать. Без межевания невозможно, например, оградить дом. Жильцы также могут следить за деятельностью управляющей компании, которая должна убирать отведенную территорию и ее облагораживать.
Жильцы могут самостоятельно решать, что делать с территорией двора. Кто-то захочет построить гараж или стоянку, а кто-то — оборудовать детскую площадку. Если вы не участвовали в межевании прилегающей территории, то не стоит удивляться, если в вашем дворе вместо парка вдруг появится парковка или магазин. Если же территория была разделена, то без согласия жильцов, с ней нельзя ничего сделать.
Размежевать могут отдельные дома или целые кварталы. Межевание отдельных участков домов не должно противоречить плану межевания кварталов.
Чем это опасно?
Межевание опасно тем, что если пустить процесс на самотек и не участвовать в нем, то часть прилегающей к вашему дому земли достанется не вам. Городские активисты обвиняли власти Москвы в том, что в процессе межевания земельные участки, принадлежащие жильцами сокращаются. Итогом может стать исчезновение гаражей, точечная застройка или даже снос каких-либо объектов. Борьба активно ведется в Южном Тушино, в Тимирязевском районе.
В последние несколько лет в Москве время от времени проходят митинги, в рамках которых жильцы выступают против межевания. Основная претензия недовольных, что они пропустили процесс межевания и часть придомовой территории оказалась в общем пользовании, то есть как раз в распоряжении властей.
Значительная часть проектов по межеванию как раз и предополагает отделение территорий, которые могли бы принадлежать жильцам. Часто отделяться предлагают по границе дома. Затем освободившиеся территории можно, например, застроить. Для собственников домов это риск того, что прямо перед их окнами появится еще один жилой дом.
Юлия Галямина , член ПК Партии 5 декабря и главный редактор независимой районной газеты «Наш Север», составила инструкцию для желающих принять участие в процессе межевания территорий вокруг своего дома.
Если же вы пропустили процесс межевания и к вашему дому прикрепили определенную территорию, которой вы остались недовольны, то вам стоит идти в суд. По словам Сергея Вершинина, у вас есть большой шанс выиграть разбирательство.
1. Вовремя узнать о межевании
Стоит договориться с депутатом Муниципального собрания, чтобы он предупредил, что начинается межевание. Нужно также регулярно просматривать сайт управы.
2. Объединиться с соседями
Как только объявлено межевание, нужно найти как можно больше заинтересованных соседей.
Здесь подойдут объявления, главное — оставить свой контакт. Их лучше всего писать в официальной манере, иначе дворники могут сорвать. Но при этом нужно объяснить суть происходящего: власти могут забрать часть территории, принадлежащей дому, и есть возможность этому помешать.
В группах в Facebook и вКонтакте можно также найти единомышленников и соседей.
3. Нужно обсудить план
Наиболее активные соседи могут встретиться в местном кафе и выработать план действий.
4. Встретиться с главой управы
Нужно прийти на встречу с главой управы или муниципального собрания. На таких встречах также можно познакомиться с активистами.
5. Важно, чтобы как можно больше людей было против
Важно найти как можно больше людей сходило на выставку и оставило замечание, что они не согласны с планом межевания. Они должны сходить на публичные слушания и оставить замечания в протоколе, что они не согласны с планом.
Нужно собрать подписи против межевания в своем доме. Также нужно заказать план земельного участка в БТИ.
6. Заручиться поддержкой муниципальных депутатов
Важно выйти на связь с независимыми муниципальными депутатами и заручиться их поддержкой.
С 1 марта 2015 года Земельный кодекс Российской Федерации дополняется главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».
В соответствии со ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:
- решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
- договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;
- договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
- договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
Земельные участки, относящиеся к государственной или муниципальной собственности, предоставляются:
- в собственность путем их продажи на торгах и без проведения торгов (ст. 39.3. Земельного кодекса РФ);
- в собственность гражданину или юридическому лицу бесплатно (ст. 39.5 Земельного кодекса РФ);
- в аренду на торгах и без проведения торгов (ст. 39.6 Земельного кодекса РФ);
- в безвозмездное пользование (ст. 39.10 Земельного кодекса РФ);
- в постоянное (бессрочное) пользование (ст. 39.9 Земельного кодекса РФ).
Продажа, находящихся в государственной или муниципальной собственности, земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со ст. 39.18 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов , за исключением установленного в п. 2 ст. 39.3 закрытого перечня случаев предоставления земельных участков без проведения торгов (10 случаев).
В соответствии со ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах , проводимых в форме аукциона , за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (32 случая)
Согласно ст. 39.15 Земельного кодекса РФ срок действия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка составляет два года.
Применение положений статьи 7 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» с учётом п. 14 ст. 39.8 ЗК РФ в редакции с 1 марта 2015 года не представляется возможным.
Но некоторые земли можно будет получить, не потратив ни копейки! Например, бесплатно взять участок смогут те, кто согласится работать в местах, где он расположен. Таким образом, будут заселяться территории, на которые не было спроса. У учителей, врачей, строителей и так далее появится стимул жить и работать в самых отдаленных уголках России. Однако перечень таких территорий в законе не приводится. Определять социальные участки будут уже местные власти.
В земельном законодательстве описаны обстоятельства, согласно которым происходит передача прав на участки, состоящие в распоряжении государства или муниципалитета. В описаны следующие основания :
- Наличие постановления или решения распорядительного ведомства об оформлении земель в собственность бесплатно.
- В отношении участка оформлен зарегистрированный в установленном порядке.
- В случае заключения , арендатор имеет право временно эксплуатировать участок, но не использовать его в качестве объекта правовой сделки.
- При наличии договора безвозмездного пользования территорией.
Передавать земли в распоряжение граждан или предприятий вправе лишь ведомство, которое владеет территориями по праву собственности . В случае принадлежности земельных зон к государственной собственности, решение о передаче таких участков принимает исполнительный орган власти. Если земли принадлежат муниципалитету, то решение принимает администрация.
Продажа земли государственной или муниципальной собственности
Если купля-продажа оформляется на основании проведенных торгов, стоимость земельного участка назначается исходя из той суммы, которая была заявлена победителем аукциона.
В случае участия в торгах лишь одной заявки, мероприятие также считается законным, а цена определяется в размере той, которая была обозначена в заявке.
Бесплатная передача земельного участка
Некоторые земли могут быть предосталены во временное или постоянное пользование, а также в собственность при наличии объективных причин. В некоторых случаях возможна . Получить можно земли для дальнейшей эксплуатации в следующих направлениях:
- для организации фермы и ЛПХ;
- для постройки жилья или возведения хозпостроек;
- под гараж.
По каждой из указанных целей, бесплатно территории могут быть выделены один раз . Право на получение таких земель возникает у следующих категорий граждан:
- лица, имеющие один или два участка с жилыми постройками;
- лица, являющиеся членами различных товариществ;
- представители религиозных общин;
- общественные фонды инвалидов, а также учреждения, занимающиеся общественной поддержкой граждан с инвалидностью;
- молодые семьи;
- представители многодетных семей;
- иные граждане и предприятия.
Каждый из желающих подает официальное заявление (посмотреть и скачать можно здесь: ) на получение участка, с указанием причин и оснований для его предоставления, которые подтверждаются необходимыми документами . В заявке следует указать приблизительную площадь земли, цель эксплуатации и схему расположения.
Для получения надела потребуется обратиться в администрацию и подать заявку. После этого уполномоченный орган выносит решение о том, возможна ли передача указанной земли заявителю. Если ответ положительный, то гражданину дается возможность приватизировать участок в течение месяца .
Сдача в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
В том случае, когда речь идет о землях, передающихся в аренду для полного освоения и под строительство, проводятся обязательные торги в виде аукциона.
Аренда земельных участков, находящихся в государственной собственности оформляется в виде стандартного соглашения, которое в дальнейшем проходит процедуру регистрации в Росреестре. Договор аренды (посмотреть и скачать можно здесь: ) представляет собой типовой бланк с указанием всех существенных условий сделки, а именно порядка пользования территорией, размера арендного платежа и порядка оплаты.
Оплата за пользование землей определяется в зависимости от того, при каких обстоятельствах пользователь получил территорию.
В случае, если размер платы исчисляется исходя из итогов аукциона, за основу берется та цена, которую заявил победитель торгов. При существовании единичной заявки, арендный взнос исчисляется в размере начальной цены .
Передача земли в постоянное пользование
Правила и основания передачи земельного участка в прописаны в . В список данных земель входят:
- участки, оформленные для эксплуатации религиозных общин;
- массивы, на которых располагаются государственные или муниципальные здания и сооружения;
- сельхозугодья, представленные фермерам.
Также земельные участки предоставляются отдельным организациям и предприятиям, в качестве поддержки соответствующей деятельности, развития малого бизнеса.
Территории могут быть переданы только юридическим лицам, гос. органам и муниципальным предприятиям. Законом запрещается передача земель гражданам. В свою очередь, переданные на таком основании участки остаются в пользовании граждан или могут быть переоформлены в .
Решение о передаче земель в распоряжение заявителей осуществляет уполномоченное ведомство, распоряжающееся площадями по праву собственности.
Передача земли в безвозмездное пользование
Земельные участки передаются гражданам, гос. предприятиям, муниципальным ведомствам и частным организациям в ряде ситуаций, в частности:
- Земли, находящиеся в государственной собственности, могут быть переданы другим ведомствам сроком не более чем на один год. При этом земли не должны застраиваться.
- Земли, принадлежащие частным собственникам, оформляются в распоряжение третьим лицам, если на это имеется специальное распоряжение.
- Природные зоны, национальные парки, сельскохозяйственные территории и охотничьи угодья, могут быть отданы гражданам как служебные наделы.
- Городские земли, которые состоят в пользовании у религиозных общин, оформляются для дальнейшей застройки.
- Участки, выделенные под строительство в рамках госконтракта.
- Земли могут передаваться жилищно-строительным кооперативам.
- Лесные массивы.
Передача земельного участка в оформляется в форме договора (посмотреть и скачать можно здесь: ). Договор безвозмездного пользования оформляется в письменном виде на типовом бланке. В нем обязательно должны быть указаны все существенные условия. Когда срок действия договора больше года , требуется регистрация в Росреестре.
1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:
1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;
3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
2. Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.
3. Положения настоящей главы применяются к отношениям, связанным с арендой земельных участков в составе земель лесного фонда, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации.(Пункт в редакции, введенной в действие с 1 октября 2015 года Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 206-ФЗ.
Комментарий к статье 39.1 ЗК РФ
Согласно положениям комментируемой статьи предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления, договора купли-продажи, аренды или безвозмездного пользования таких земельных участков.
Анализ положений комментируемой статьи свидетельствует, что законодатель исходил из узкого понимания предоставления земельных участков как действий уполномоченных органов по передаче земельных участков в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) или безвозмездное пользование.
________________
Согласно Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, подготовленной на основании Указа Президента РФ от 18 июля 2008 года N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации", в ГК РФ следует закрепить исчерпывающий перечень вещных прав: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной собственности; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной собственности; право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис); право застройки земельного участка (суперфиций); сервитут; право личного пользовладения (узуфрукт); ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право; право приобретения чужой недвижимой вещи; право вещных выдач; право оперативного управления имуществом, относящимся к государственной или муниципальной собственности. При этом должны быть закреплены две базовые модели вещных прав на земельные участки: 1) право застройки (суперфиций), предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений; 2) право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции (п.2.3, 6.2). Вместе с тем соответствующий законопроект N 47538-6 в данной части не принят и подвергается серьезной критике. Поэтому законодатель в Законе N 171-ФЗ ограничился существующими видами прав, на которых могут предоставляться находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки.
При этом такое предоставление является лишь одним из способов возникновения прав граждан и юридических лиц на земельные участки. Так, такие права могут перейти в порядке наследования, правопреемства юридических лиц, путем внесения земельных участков или прав на них в уставный (складочный) капитал, в результате обмена земельных участков, их перераспределения и т.д. (подробнее см. комментарий к ст. 25 ЗК РФ).
Законодатель выбрал именно такой подход при формировании комментируемой главы, учитывая, что предоставление в том смысле, как оно заложено в данной статье, является наиболее распространенным способом приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также принимая во внимание во многом тождественный характер процедур предоставления земельных участков на указанных правах.
Согласно п.3 комментируемой статьи положения рассматриваемой главы не применяются к отношениям, связанным с арендой земельных участков в составе земель лесного фонда. Так, цели, для которых лесной участок может быть предоставлен в аренду, порядок предоставления участков в аренду, особенности содержания договора аренды, порядок определения арендной платы, урегулированы ст. 25, 71-74 Лесного кодекса РФ.
Указанное исключение распространяется в части применения норм рассматриваемой главы только на случаи предоставления в аренду и только земельных участков в составе земель лесного фонда.
Так, предоставление лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и в безвозмездное срочное пользование гражданам осуществляется в порядке, предусмотренном настоящей главой, что корреспондируется ч.4 ст. 71 ЛК РФ.
Частью 1 ст. 6 ЛК РФ предусмотрено, что леса располагаются на землях лесного фонда и землях иных категорий. В соответствии с ч.2 и 3 ст. 23 ЛК РФ земли лесного фонда состоят из лесничеств и лесопарков. Лесничества и лесопарки также располагаются на землях: обороны и безопасности, на которых расположены леса; населенных пунктов, на которых расположены городские леса; особо охраняемых природных территорий, на которых расположены леса.
Учитывая вышеизложенное, к отношениям, связанным с арендой лесных участков, расположенных на землях обороны и безопасности, землях населенных пунктов или землях особо охраняемых природных территорий, положения комментируемой статьи подлежат применению.
Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает запрет на продажу на торгах земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений (за исключением случаев проведения торгов по продаже земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, осуществления крестьянскими (фермерскими) хозяйствами своей деятельности).
Указанные в п.2 комментируемой статьи земельные участки могут предоставляться исключительно на праве аренды. Это положение комментируемой статьи направлено на реализацию озвученного Президентом РФ в послании Федеральному Собранию 12 декабря 2013 года положения, согласно которому одновременно с разблокировкой процессов предоставления земельных участков под застройку "...должна возрасти ответственность застройщика: получил решение, но не начал вовремя строить - верни землю" (подробнее см. комментарий к ст. 39.8 ЗК РФ).
Консультации и комментарии юристов по ст 39.1 ЗК РФ
Если у вас остались вопросы по статье 39.1 ЗК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.
Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.
