Если участок принадлежит вам давно, до 31.01.1998, то понадобится провести перерегистрацию права собственности на землю в Федеральной Российской Регистрационной службе.Это можно сделать при регистрации перехода права собственности, но лучше позаботиться об этом заранее.
Для перерегистрации перед продажей понадобится доказать, что земельный участок принадлежит вам:
- если вы приобрели землю, то самый простой способ –предоставить договор купли-продажи владения;
- если договора не сохранилось, то для доказательства права на собственность можно предоставить распоряжения, акты, выписки, справки из государственных органов или органов местного самоуправления, говорящие о том, что данный участок принадлежит вам;
- если вы получали землю , то можно взять у нотариуса ;
- при отсутствии любых документов, можно попытаться . Нужно будет доказать, что вы пользуетесь землей вот уже 15 лет, в этом вам помогут соседи, квитанции по оплате и другие документы.
По закону страны для продажи земельного владения понадобятся документы, характеризующие предмет сделки. Таким документом является . Этот документ описывает землю со всеми её особенностями, но главное – в нём четко прописаны размеры и местоположение вашего владения. В кадастровом паспорте также прописан уникальный номер вашей земли.
Без этого документа невозможно совершить продажу. Если у вас его нет, то придется предварительно получать его в Федеральной Службе Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии или просто . Если все в порядке, то через месяц вы получите кадастровый паспорт на землю, где будут прописано местоположение, границы вашего владения и личный номер участка.
Выбираем оптимальную стоимость участка
Раз вы владелец земли, то можете выставить . Но лучше брать цену участка не с потолка, а на основании исследования его ценности и ситуации на рынке. Сделать такое исследование можно самостоятельно или через оценочную компанию. Самостоятельно оценить землю можно, сравнив цены различных участков через интернет. Для получения объективной оценки нужно при сравнении учитывать многие вещи:
- размер территории – здесь все понятно;
- расстояние до города – одинаковые по размеру участки при различном удалении могут оцениваться по-разному;
- расстояние до дороги, её оживленность – параметр родственен предыдущему пункту;
- использование земли – бессмысленно сравнивать стоимость дачного участка со стоимостью территории бывшего завода;
- инфраструктура– к ней относятся: находящиеся рядом магазины, организации из сферы услуг, образовательные учреждения;
- коммуникации– к ним относятся: электроснабжение, водопровод, канализация;
- интересным преимуществом в современном мире является наличие сотовой связи;
- наличие, размер и состояние построек: дома, сараев, теплиц, туалета;
- находящийся рядом лес или водоем также сильно влияет на стоимость;
- также как и расположенный недалеко завод или железная дорога;
- топография – сравнивать надо территории с одинаковым рельефом;
- характеристика почв и грунта – особенно важно при использовании земли для посевов или постройки дома.
Для оценки участка через оценочную компанию заключается договор с фирмой. После чего на участок приезжает сотрудник и проводит необходимые исследования: фотографирует, измеряет, выясняет другие характеристики территории. Заключение вам предоставят через 4-6 рабочих дней . Плюсы такого способа в экономии времени и профессиональной оценки земли. Минусы в дополнительных тратах и возможности неправильной оценки владения. Сгладить минусы и увеличить плюсы можно при помощи тщательного и неторопливого выбора оценочной компании.
Как найти покупателя
Нужно помнить, что осенью и зимой интерес к земельным участкам очень низкий. Продавать землю выгодней, быстрее весной и летом. Перед продажей приведите территорию в порядок. Покрасьте или отремонтируйте нуждающиеся в этом строения. Уберите грязь и мусор. Можно даже посадить огород, тогда шансы на успешную сделку сильно возрастут.
Для поиска покупателя можно также воспользоваться услугами специализированной фирмы или попытаться найти клиента самому. При обращении в специальную компанию плюсы и минусы почти такие же, как при определении стоимости земли через оценочную фирму. Чтобы выиграть максимально, найдите фирму, которая согласится заключить договор с условием, что вы можете отказаться от её услуг в любой момент без каких-либо потерь. Тогда вы можете искать покупателя сами и одновременно подключить к этому фирму.
Если вы найдете клиента самостоятельно, то просто расторгните с фирмой контракт и ничего не потеряете. Также проследите, чтобы по договору оплата за услуги фирмы шла тогда, когда покупатель подпишет основной или предварительный договор или . Иначе может получиться так, что покупатель найден, вы оплатили услуги фирмы, а покупатель потом просто взял и отказался.
Для самостоятельного поиска покупателя поговорите для начала с друзьями и соседями по даче. Бывает так, что сосед совсем не против расширения своих владений за счет вашего участка. Также нужно подать объявление в газете и через интернет. Подавать объявление в газете очень важно не только в том городе, где вы живете, но и в близлежащих к участку населенных пунктах. В интернете желательно вывешивать объявление на специализированных сайтах, занимающихся продажей земли. Онлайн-объявление обязательно сопровождайте подробным описанием и фотографиями.
Что такое предварительный договор и задаток
В обозначается намерение в будущем создать основной договор о купле-продаже. Этот договор подтверждает серьезные намерения покупателя, в этом его преимущество. Недостаток состоит в том, что после его заключения у продавца появляется обязанность заключить основной договор.
Что прописывается в предварительном договоре:
- стоимость участка в будущем основном договоре;
- срок заключения основного договора;
- срок составления основного договора;
- детальное описание продаваемого предмета.
Если сроки заключения и составления будущего основного договора в предварительном не указаны, то берется стандартный срок – один год .
В предварительном договоре может быть оговорен и задаток. является гарантом заключения в будущем основного договора. При отказе продавца от его заключения, покупатель может требовать задаток обратно в двойном размере. При отказе покупателя от заключения основного договора задаток остается у продавца.
Какие понадобятся документы для оформления продажи-покупки
Подготовьте документы по следующему списку:
- . С четким указанием адреса и месторасположения участка, его площади и . Также должно быть указано, к какой , какие виды деятельности разрешены или запрещены на земле. Должно указываться наличие построек, они считаются существующими, даже если не закончены.
- Главным документом является . В него вносится следующая информация:
- паспортные данные покупателя и продавца;
- права, обязательства и ответственность сторон;
- кадастровые данные: , размер, границы;
- для каких целей годится участок, есть ли ограничения по законодательству;
- данные об обременениях;
- стоимость земли;
- время заключения договора.
- Обязательно должен быть приложен отказ субъекта Российской Федерации от приобретения данного участка. Делается это из-за того, что субъект Российской Федерации имеет право первенства в выкупе .
- Документ, подтверждающий ваше право, как владельца, продавать землю. Им является свидетельство о государственной регистрации права на землю.
- Паспорт.
- Справка, подтверждающая наличие обременения, ограничения, или справка об их отсутствии.
- Самый важный пункт для продавца – справка из банка, подтверждающая наличие у покупателя средств на счету или в ячейке.
Заключение договора, получение денег и переход прав собственности
Лучшим вариантом передачи наличности будет подписание основного документа непосредственно в банке при обязательном присутствии нотариуса. Тогда продавец подписывает договор о продаже, а покупатель передает ключи от ячейки с деньгами. При помощи расписки регистрируется факт получения продавцом денег, и подписывается договор купли-продажи.
Право собственности покупатель получает тогда, когда документы о факте купле-продаже будут зарегистрированы Росреестре. Документы будут анализироваться на предмет их законности, отсутствия противоречий, результат по ним покупатель получает в течение 10 дней .
Риски при оформлении договора купли-продажи
Позиция продавца гораздо выгоднее, он рискует намного меньше, чем покупатель, но несоблюдение элементарных правил может обернуться потерей недвижимости. Главное и единственное правило – подписывать договор купли-продажи только после или во время получения денег в руки
или при подтверждении возможности снять их со счета.
Лучший вариант, когда недвижимость оплачивается покупателем перед заключением договора. Если покупатель отказывается, то все равно не беспокойтесь. Продавец защищен законом о том, что факт купли-продажи считается доказанным, только когда у покупателя есть .
Можно ли продать арендованный у органов местного управления земельный участок и как это сделать?
На видео адвокат Максим Назаров разъясняет нюансы продажи такого специфического земельного участка.
Купля-продажа земли подразумевает подготовку и оформление определенного пакета бумаг. Разберемся в статье, какие документы нужны для продажи земельного участка и как оформить сделку с точки зрения гражданского законодательства.
Проверка документов должна осуществляться еще на стадии ведения переговоров между продавцом и потенциальным покупателем. Только после того, как стороны убедятся, что все в порядке, можно заключать договор купли-продажи.
Зачастую, у продавца отсутствуют некоторые из необходимых бумаг. Получение большинства из них требует существенных временных затрат. К примеру, время готовности межевого плана напрямую зависит от согласия/несогласия соседей с установленными границами.
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
Нередки проблемы с правоустанавливающими документами и постановкой участка на кадастровый учет. Пока они не будут улажены продажа не представляется возможной.
Реализация земельного участка происходит беспрепятственно только в том случае, когда продавец имеет зарегистрированное в Росреестре право собственности, прошел процедуру постановки на кадастровый учет и у него имеется на руках вся техническая документация из БТИ. Если что-либо из перечисленного отсутствует, потребуется перед заключением сделки привести бумаги в порядок с точки зрения законодательства.
Таким образом, продавец должен иметь на руках следующие документы:
- правоподтверждающий документ – свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
- – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.;
- межевой план;
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт;
- документация на строения;
- расширенная выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.
Если какие-либо бумаги отсутствуют, стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи с указанием даты готовности нужной документации. Предварительное соглашение ни к чему не обязывает продавца и покупателя.
Эта бумага не может служить основанием перехода права собственности или необходимости передачи денежных средств. Предварительный договор означает лишь то, что стороны планируют заключить сделку в будущем.
Документы для регистрации права собственности на земельный участок
Все бумаги, предоставляемые для прохождения государственной регистрации можно условно разделить на необходимые для физических и юридических лиц. Рассмотрим каждый перечень отдельно.
Для физических лиц
Частные лица предоставляют в Росреестр или МФЦ следующие документы:
- заявление;
- общегражданский паспорт;
- нотариальная доверенность, если от имени заявителя действует представитель;
- правоподтверждающий документ на земельный участок от продавца;
- техническая документация;
- договор купли-продажи в трех экземплярах – по одному для каждой стороны и Росреестра;
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Это не исчерпывающий перечень. В зависимости от ситуации могут потребоваться и иные бумаги. Полный список необходимо уточнить в Росреестре или МФЦ.
Так, например, если продавец состоит в браке и земельный участок является совместно нажитым имуществом, то нужно дополнительно предоставить письменное согласие мужа/жены, заверенное нотариально. Когда продавцом выступает недееспособный или несовершеннолетний гражданин потребуется получить согласие от органов опеки и попечительства.
Для юридических лиц
Если хотя бы одной из сторон выступает организация, помимо документов на землю и договора купли-продажи, нужно предоставить:
- общегражданский паспорт и доверенность представителя организации, если это не генеральный директор;
- приказ о назначении или выписка из учредительных документов, если действует генеральный директор;
- акт приема-передачи земельного участка.
В исключительных ситуациях могут понадобиться дополнительные бумаги. Перечень можно уточнить в Росреестре или МФЦ.
Как проходит купля-продажа земельных участков?
Первое, что нужно сделать при покупке земельного участка, это удостовериться в том, что продавец является собственником объекта. Нередки ситуации, когда граждане пытаются продать землю, которой владеют на правах аренды. Это не законно.
Чтобы удостовериться в наличии права собственности необходимо потребовать соответствующее свидетельство или выписку из ЕГРН.
Можно выделить три основных этапа оформления купли-продажи земельного участка:
- Заключение договора купли-продажи.
- Передача документов в Росреестр для регистрации.
- Получение выписки из ЕГРН.
Рассмотрим каждый этап подробнее.
Этап 1. Заключение договора купли-продажи
Договор всегда заключается в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Если это условие не соблюдается, документ не будет иметь юридической силы.
В договоре обязательно прописываются данные о предмете сделки и его цене. В отношении земельного участка указываются следующие идентификационные сведения:
- адрес местонахождения участка;
- площадь;
- номер по данным кадастра;
- принадлежность к категории земель;
- данные правоустанавливающих документов.
В тексте также должен быть прописан порядок осуществления расчетов между сторонами и момент фактической передачи земли от продавца к покупателю.
Документ составляется в трех экземплярах – по одному для сторон и Росреестра. Нотариальное заверение потребуется только в том случае, когда продавцом выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
Этап 2. Передача документов в Росреестр
Передать пакет бумаг можно одним из нескольких способов:
- Лично посетить Росреестр или МФЦ.
- Отправить бумаги почтой заказным письмом с описью вложений и объявленной ценностью.
- Передать бумаги на официальном сайте Росреестра.
Государственная регистрация облагается пошлиной. Ее размер зависит от вида разрешенного использования:
- 350 рублей – для участков ЛПХ, дач, предназначенных для огородничества, садоводства, ИЖС, ИГС или сельскохозяйственного назначения;
- 2000 рублей – для остальных земель.
Предоставлять квитанцию по закону не нужно. Однако во избежание недоразумений рекомендуем ее сохранить.
Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы и выдаст расписку о получении. В ней будет указана дата готовности. В указанный день потребуется явиться в учреждение повторно и получить готовые бумаги.
Срок государственной регистрации составляет 7-9 рабочих дней с момента поступления документации в Росреестр. О ходе оказания услуги можно узнавать посредством сообщений на почту или мобильный телефон.
Этап 3. Получение выписки из ЕГРН
По итогам государственной регистрации заявителю выдается выписка из ЕГРН. За оригиналом необходимо явиться в Росреестр или МФЦ и получить готовый документ. В некоторых случаях выписка из ЕГРН может быть выслана по почте.
После прохождения государственной регистрации у нового собственника возникает необходимость по уплате земельного налога.
Как правило, обе стороны заинтересованы в оперативном оформлении сделки. Если продавец намерено затягивает с предоставлением требуемых документов, это повод задуматься о его добросовестности.
Вполне может сложиться такая ситуация, когда документы еще не готовы. В этом случае целесообразно заключить предварительный договор купли-продажи, в котором отражается предполагаемая дата готовности бумаг.
Чтобы минимизировать риск стать жертвой мошеннических действий, воспользуйтесь следующими советами:
- Снимите копии с правоустанавливающих документов или перепишите регистрационные данные.
- Требуйте предоставления расширенной выписки из ЕГРН. В этой бумаге содержится информация об участке за последние 20 лет.
- Попросите продавца предъявить второй документ, удостоверяющий личность. Лучше, если это будет водительское удостоверение.
- Если от имени собственника действует доверенное лицо, настаивайте на встрече с владельцем.
Проверку юридической чистоты сделки можно доверить профессионалам. Специалисты смогут удостовериться в подлинности документов и серьезности намерений продавца.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Теперь вы знаете, какие документы нужны для продажи земельного участка и как осуществляется эта процедура. Если действия второй стороны вызывают у вас сомнения, проконсультируйтесь с юристом. Возможно, с этим человеком не стоит иметь дела.
Вам понадобится
- - паспорт;
- - свидетельство о собственности;
- - выписка из кадастрового паспорта участка;
- - копия кадастрового плана;
- - договор купли-продажи;
- - акт приема передачи;
- - нотариальное разрешение от всех собственников на отчуждение участка;
- - оплата госпошлины за регистрацию.
Инструкция
Чтобы совершить сделку купли-продажи, продавец земельного должен быть его собственником и иметь на руках перечень документов, необходимых для регистрации права собственности на покупателей. Участок должен иметь кадастровый номер, кадастровый план и выписку из данных документов, а также иметь размежеванные границы, акт согласования с соседями о . Покупатель участка обязан иметь только документы, удостоверяющие личность. То есть все обязательства по оформлению документов на участок и подготовка их к лежит на продавце.
Для оформления сделки купли-продажи возьмите выписку из кадастрового паспорта, копию кадастрового плана, также потребуется свидетельство о собственности на участок. Согласно статье 244 ГК РФ, если участок находится в собственности у нескольких лиц, потребуется нотариальное разрешение на от всех владельцев. Если участок оформлен на одного из супругов и брак зарегистрирован, то от другого супруга потребуется нотариальное разрешение на продажу участка, так как собственность супругов является долевой, независимо от того на кого из них она оформлена (статья 256 ГК РФ и 34 СК РФ). Если супруги имеют брачный контракт с указанием долей каждого или участок был приобретен до брака или перешел в собственность путем оформления наследства, то недвижимость является единоличной собственностью того супруга, на которого оформлено свидетельство о собственности. В этом случае нотариального разрешения не требуется.
Далее идет составление договора купли-продажи. Данный документ регулируется статьями 549-558 ГК РФ и может быть заключен в простой письменной форме, с учетом всех требований закона на момент заключения сделки или у нотариуса. Подписанный договор не является документом, свидетельствующим, что сделка заключена. Сделка считается законченной и заключенной только после государственной регистрации прав собственности на покупателя (статья 164 ГК РФ, 433 ГК РФ, 122-ф3 Федерального закона).
Сделку не зарегистрируют, если к документам не будет приложен акт приема-передачи. В данном документе указываются все условия продажи, точное местонахождения участка, его земельная принадлежность, то есть, к какому виду земель относится продаваемая недвижимость, точные размеры, указания продавца, что участок не имеет обременений, и все обязательства по отношению отчуждаемой недвижимости исполнены. Также продавец собственноручно пишет, что если обнаружатся задолженности, права третьих лиц, обременения, то он обязуется урегулировать данный конфликт. Документ скрепляется подписями продавца и покупателя. Сделка регистрируется в Управление Федерального регистрационного центра, покупатель получает свидетельство о собственности на свое имя.
Инструкция
Попросите, чтобы продавец земельного предоставил следующий документы:
- правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, договор мены, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, выписка из похозяйственной книги и т.п.;
- правоподтверждающий документ. Если право собственника в Росреестре, то таким документом станет Свидетельство о государственной регистрации права на ;
- кадастровый паспорт . Тщательно изучите этот документ на предмет соответствия всех параметров ( использование, площадь, сведения о правах и т.д.) правоустанавливающему документу. Обратите внимание на графу «Особые отметки». Если там стоит отметка о том, что границы земельного участка не установлены в соответствии с законодательством, то участок перед совершением сделки необходимо отмежевать, т.е. установить его координаты и точное местоположение.
Для того чтобы убедиться в отсутствии ограничений на пользование участком (арест, сервитут, наличие других правообладателей и пр.) в Росреестре закажите выписку из ЕГРП (Единого Государственного Реестра Правообладателей) на выбранный земельный участок. Это можно сделать с помощью интернета на Портале государственных слуг в разделе «Недвижимость», либо придя в районный отдел Росреестра.
Если вы считаете, что все предоставленные продавцом документы соответствуют установленным требованиям, то можно составлять договор купли-продажи земельного участка. Он должен содержать подробное описание земельного участка – кадастровый номер, почтовый адрес, площадь, разрешенное использование, категорию земель. Договором четко должна быть определена цена и порядок расчета. Если договор будет составлен неправильно, то специалист Росреестра вправе отказать в его регистрации.
Еще один вариант заключения договора – обращение в нотариальную контору по месту расположения земельного участка. Нотариус проводит дополнительный анализ представленных документов, что сможет обезопасить вас от неприятных неожиданностей и гарантировать правильность составления договора купли-продажи.
После того как договор о купле-продаже земельного участка составлен, необходимо его зарегистрировать в Росреестре. Для этого надо оплатить госпошлину. Квитанцию об оплате сохраните, т.к. ее следует предоставить специалистам в числе остальных документов, необходимых для регистрации сделки. В присутствии специалиста Росреестра заполните заявление о госрегистрации перехода права, заявление о госрегистрации права собственности нового владельца. Кроме того, вы должны подготовить кадастровый паспорт земельного участка, правоустанавливающий документ на имя продавца, документ, удостоверяющий личность, договор купли-продажи.
После принятия представленных документов для регистрации, вам выдадут расписку в их получении. В ней будет указана дата выдачи вам свидетельства на право собственности приобретенного земельного участка. На подготовку нового свидетельства уходит 20 рабочих дней. Спустя это время вы должны прийти в отделение Росреестра и получить Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.
