Сегодня сдача недвижимости в аренду подразумевает составление специального договора. Причем формат такового не определяется законодательством.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Но при этом необходимо будет обязательно сформировать таковой. Таким образом возможно будет стандартизировать взаимоотношения арендодателя и арендатора.
Также помимо этого такого типа договор выполняет обширный перечень самых разных иных функций. Например, дает возможность защитить свои права в законном порядке как нанимателю, так и арендатору.
Несмотря на отсутствие единой формы договора данного типа существуют специальные нормативы, в соответствии с которыми должно быть составлено соглашение.
В противном случае оно попросту может быть признано частично или даже полностью недействительным.
Основные моменты
Нежилые помещения сегодня могут быть использованы для реализации самых разных целей. Стоимость такой недвижимости как и жилой относительно велика.
Именно поэтому нередко таковые помещения попросту оформляются в аренду. На данный момент существует множество самых разных тонкостей, непосредственно связанных с арендой.
В дальнейшем это позволит избежать обширного количества самых разных затруднений. Со всеми тонкостями составления соглашения нужно будет разобраться предварительно, заранее.
Сегодня договор аренды нежилого помещения в строящемся здании, а также в иных типах недвижимости составляется стандартным образом.
Что это такое
Непосредственно под арендой подразумевается предоставление во временное пользование недвижимости для определенных целей. Причем таковые могут быть различными.
Чаще всего нежилые помещения используются для реализации следующих задач:
- размещение товаров – в качестве склада;
- под производственные помещения;
- иное.
Соответственно, аренда должна осуществляться на определенных условиях. Все таковые обозначаются в подписываемом в двустороннем порядке договоре.
С какой целью заключаются
Договор предварительной аренды нежилого помещения позволяет разрешить одновременно сразу несколько достаточно серьезных задач.
В первую очередь к таковым относится следующее:
Сегодня существует большое количество разнообразных тонкостей составления данного вида договора.
Потому если в соглашении фигурирует достаточно существенная сумма – стоит обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.
Второй не подразумевает обязательства по арендной плате, а также иные тонкости. Причем потенциальный арендатор имеет право расторгнуть таковой договор.
Соответственно, именно по этой причине нередко одним из обязательных пунктов является раздел о , предварительной оплате.
Соответственно, при расторжении такового соглашения предоплата попросту не возвращается.
Правовое регулирование
Сегодня все вопросы, связанные с договором аренды нежилого помещения отражаются в специальном законодательстве.
Она включает в себя ряд статей, отражающих саму возможность аренды помещения, а также множество иных моментов.
Все тонкости формирования договора аренды обозначаются в . Там же дается определение таковому.
На данный момент существует перечень требований к имуществу, которое может быть передано в аренду. Вопрос объекта аренды подробно раскрывается в .
Также отдельно представлены разделы, в которых обозначается вопрос сторон договоренностей рассматриваемого типа.
На данный момент права и обязанности арендодателя указаны в .
В некоторых случаях договора аренды обязательно нужно регистрировать в специальных государственных реестрах.
Момент таковой определяется именно . Соответственно, на договор предварительной аренды таковой правило попросту не распространяется.
Соглашения такого типа обязательно должны быть составлены в установленном порядке. Опять же законодательно определяется отрезок времени, в течение которого может продолжатся таковая аренда.
Данный момент определяется . Соответственно, аренда может быть долгосрочной и краткосрочной.
Арендодатель же в свою очередь несет определенную ответственность. В первую очередь – за предоставление имущества в аренду в надлежащем состоянии.
Вопрос таковой опять же закрепляется на уровне законодательно. Он определяется в .
Нередко возникают ситуации, когда на недвижимость, сдаваемую в аренду, имеют право третьи лица. Все нюансы подобной ситуации опять же отражены в – в .
Также в договоре предварительной аренды нередко затрагивается вопрос оплаты арендной платы. Данный момент закрепляется на законодательном уровне.
Также в договоре предварительной аренды возможно указать обязанности сторон по поводу содержания недвижимости.
Данный момент устанавливается в . Соответственно, арендатор обязан будет поддерживать имущество в надлежащем состоянии.
Существуют особые виды имущества и аренды. Соответственно, момент таковой отражается в действующих нормах законодательства. Подобные нюансы определяют формат составляемого соглашения.
Все вопросы по этому поводу достаточно подробно раскрываются именно в .
Предварительный договор аренды нежилого помещения с задатком подразумевает перечисление денежных средств в определенном количестве.
Сами деньги могут быть переданы как наличным, так и безналичным расчетом. Этому моменту нужно будет уделить особое внимание.
Нередки случаи возникновения спорных ситуации именно по поводу , задатка.
Отдельно стоит отметить вопрос разрешения спорных, конфликтных ситуаций. На данный момент времени разрешить таковые возможно будет лишь через суд.
Но при этом попытаться сначала разрешить вопрос мирным путем. Если же это по какой-то причине сделать не удается – только в таком случае необходимо обращаться в суд.
В противном случае если попыток урегулировать вопрос в досудебном порядке невозможно – понадобится обязательно обращаться в суд.
Форма предварительного договора аренды нежилого помещения
Сегодня существует обширный перечень важных особенностей формирования договора аренды нежилого помещения. В первую очередь это касается именно формата самого договора.
При отсутствии опыта составления таковых документов лучше всего будет изучить нюансы заранее. Оптимальное решение – обратиться для составления к квалифицированному юристу.
Существует ряд базовых вопросов – разобрать которые понадобится предварительно. К таковым относится следующее:
- стороны соглашения;
- что относится к существенным условиям;
- если для регистрации ООО;
- между физическими лицами;
- образец заполнения.
Стороны соглашения
В договоре в обязательном порядке отражается подробная информация по поводу сторон, которые заключили подобного типа соглашение.
Со всеми ними нужно будет ознакомиться предварительно. Причем договор аренды помещения может быть заключен между следующими лицами:
- индивидуальный предприниматель;
- физическое лицо;
- юридическое лицо.
В зависимости от статуса конкретного гражданина будет изменяться формат договора. Причем в каждом случае понадобится указать в договоре:
- полное наименование конкретного арендатора, арендодателя (будь то физическое лицо или же юридическое);
- место регистрации;
- место фактического расположения;
- индивидуальный регистрационный номер.
Существует обширный перечень самых разных тонкостей, связанных с оформлением подобного рода договора.
Представленная информация о сторонах, заключивших такое соглашение, должна быть обязательно актуальной, точной.
Нередко проблемы юридического характера возникают именно в силу невыполнения данного требования.
Что относится к существенным условиям
Существует обширный перечень условий, которые должны быть обязательно отражены в договоре предварительной аренды нежилого помещения.
К таковым на данный момент времени относится следующее:
- что представляет собой предмет договора;
- цена соответствующего типа договора;
- сроки реализации;
- порядок разрешения споров;
- заключительные положения;
- реквизиты сторон;
- приложения.
Наиболее важные моменты, которые должны быть обязательно указаны с максимальной точностью – это срок аренды, а также сумма, которая должна быть перечислена в качестве .
Сам пример составления такового документа не составит большого труда найти. При наличии верно составленного образца вероятность допущения ошибок будет сведена к самому минимуму.
Если для регистрации ООО
Сегодня одной из самых популярных форм организации является общество с ограниченной .
При этом одним из обязательных условий создания такового является наличие постоянного юридического адреса.
Соответственно, во многих случаях попросту нет возможности использовать личную собственность в качестве такового.
Именно поэтому необходим договор аренды помещения – по указанному в нем адресу будет поступать креспонденция.
Важно учитывать, что расхождение фактического и юридического адреса не допускается. Если же подобное имеет место – может возникнуть большое количество самых разных затруднений, сложностей.
Видео: предварительный договор аренды
Важно учитывать этот факт при предоставлении информации на регистрацию в специальный государственный реестр.
Между физическими лицами
Допускается составление договора данного типа между физическими лицами. Соответственно, формат составляемого соглашения будет стандартным.
Единственное отличие – вместо наименования юридических организации понадобится обозначить персональные, паспортные данные сторон договора. Все тонкости процесса определены законодательно.
Образец заполнения
При отсутствии опыт составления договоров предварительной аренды можно поступить различным способом.
Но оптимальным решением будет опять же именно обращение к юристу. Но далеко не всегда есть таковая возможность.
Вопросы заключения, а также иные нюансы, которые сопровождают данную сделку, находятся в ведении гражданского законодательства. Именно Гражданский кодекс в статье 429 указывает нам на необходимость определения объекта недвижимости, который должен быть передан вашему оппоненту по сделке, за что вы получите соответствующую арендную плату.
Но часто возникают ситуации, когда составление договора аренды сразу, в том виде, в котором он должен сохраняться продолжительное время, невозможно. Одна из сторон не уверена в своей платежеспособности, и хочет попытаться вступить в роль арендатора, путём составления предварительного договора аренды. Естественно о таких намерениях принято сообщать заранее.
Многим такое соглашение между сторонами нужно для того, чтобы заранее предусмотреть все условия сделки, чтобы потом в настоящий договор можно было внести изменения. Таким образом, цель подобного договора однозначна и понятна.
Значение предварительного соглашения содержится в пункте 10 постановления Пленума Верховного суда No 13 от 25 января 2013 года. Данный документ говорит о том, что заключение подобных соглашений находится в ведении законодательства нашей страны, а руководствоваться при составлении такого соглашения необходимо Гражданским кодексом.
Целью предварительного заключения является формирование правовой основы, которая привлечена к дальнейшей эксплуатации недвижимости, которая имеется у арендодателя на момент составления предварительного договора.
Что внутри предварительного договора аренды нежилого помещения?
Данный документ содержит в себе информацию, которую можно смело сравнивать с настоящим договором аренды. Однако, всё же предварительный договор – это более сжатое соглашение, которое содержит в себе тезисное описание нюансов сделки.
Нюансы сделки:
Что содержится в пункте договора?
Предмет заключения
По распространенному заблуждению считается, что предметом предварительно составленного соглашения является недвижимое имущество, об аренде которого говорится в тексте. На самом деле это не так.
Информационное письмо Верховного Суда от 16 февраля 2001 года No 59 поясняет, что предметом предварительного соглашения является будущий договор, который будет составлен после того, как будет изучен предварительный, а также обстоятельства сложатся в пользу официального заключения отношений между субъектами.
Предметом договора являются будущие отношения, которые будут установлены между сторонами. Именно этот аспект должен учитываться при составлении.
Обязанности сторон
Осознавая то, что соглашение об аренде выступает перед нами в качестве акта организационного характера, появляется единственное обязательство, которое соответствует его предмету – это обязанность сторон заключить соглашение об аренде в установленный срок.
Об этом говорит Гражданского кодекса, а также информационное письмо Верховного суда под номером 59. Таким образом, можно сделать вывод, что на правовом режиме недвижимого имущества пункты договора никаким образом не отражаются.
А отношения имущественного характера между субъектами не возникают. В предварительном договоре аренды могут прописываться лишь те обязанности, которые возникают в случае, если дело дойдет до составления основного договора ренты.
Однако, составление является скорее правом, которое должны реализовать обе стороны. Обязанность ответить на составление бумаг появляется в случае, если одна сторона против его составления, а другая за.
Срок действия
ГК в статье 429 устанавливает необходимость отражения в предварительном соглашении вопросов сроков, которые должны быть оговорены сторонами до момента заключения основного. В случае, если стороны забыли упомянуть этот срок, или сознательно не прописали его, то его продолжительность будет равняться одному календарному году.
Вопрос определения сроков прописан в статье 190 Гражданского кодекса. В нём содержатся правила, которые подразумевают указание конкретной даты, либо же период времени, который рассчитывается в календарных днях.
Статья 190 ГК РФ. Определение срока
- Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
- Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
При этом, определение Верховного суда No 2352 от 5 марта 2011 года постановляет, что в определении вопроса срока нельзя ставить в момент заключения договора аренды его на дату, когда той или иной стороной будут выполнены определенные условия. Срок должен быть четко прописан.
В случае, если же всё-таки стороны совершили оплошности и указали срок, который не подходит по формату к требованиям Гражданского кодекса, он будет признан неустановленным, и в соответствии со статьей 429 ГПК будет приравнен к одному календарному году.
Ответственность
В пятом пункте договора прописываются вопросы, которые связаны с наступлением ответственности сторон за те или иные действия или бездействие.
Так, в договоре очень часто встречаются следующие пункты.
Порядок разрешения споров
Необходимо посвятить пункт вопросу разрешения споров. В случае, если между сторонами возникают различные разногласия, а также споры, то они разрешаются путем осуществления переговоров.
В случае, если переговоры не помогли урегулировать подобную проблему, то странам необходимо обратиться в арбитражный суд, где в установленном законом порядке они предъявят свои доказательства и дождутся решения суда в ту или иную пользу.
Расторжение
Подобный документ может быть расторгнут по истечению срока его действия, чему будет предшествовать составление основного договора аренды. Также, в случае если сторонами достигнуто двустороннее соглашение, договор может быть расторгнут, при этом, основной составляться не будет.
В одностороннем порядке расторжение возможно в том случае, если одна из сторон не выполняет свои обязательства, более того, ее действия каким-либо образом ухудшают материальное положение оппонента.
В этом случае возможно осуществить расторжение договора в одностороннем порядке, как путем переговоров, так и путем обращения в судебную инстанцию.
Как продлить?
Для того, чтобы продлить данный договор еще на установленный срок, максимальная длительность которого составит один календарный год, сторонам необходимо составить дополнительное соглашение и приобщить его к договору.
Также, в случае, если срок истек достаточно давно, и появилась необходимость его продления, стороны могут составить между собой еще один подобный документ. Однако, для того, чтобы было осуществлено продление необходимо наличие согласия обеих сторон.
В случае, если консенсус не был достигнут, то данный вопрос не имеет место подниматься.
Составление предварительного договора аренды – это хорошая практика, и одновременно опыт, который поможет вам сориентироваться в том, на что следует обращать внимание при составлении основного.
Надеемся, что у вас не возникнет сложностей со своим оппонентом по сделке, и в будущем, по истечению срока договора, вы сможете составить основной, который окончательно закрепит сложившиеся между вами отношения по аренде.
На фасадах зданий, сдача которых предполагается только через несколько кварталов, растянуты плакаты «сдается». Как может сдаваться недвижимость, которая еще не достроена?
Все довольно просто. Созастройщики или владелец недвижимости подписывают предварительный договор аренды нежилого помещения . Рассмотрим все аспекты документа.
Преимущества
Данный договор имеет ряд плюсов для обеих сторон. Человек, который арендует помещение, имеет гарантии пользования им после окончания строительства.
Арендодатель получает денежные средства в качестве задатка или аванса.
Обратите внимание, что данный договор в гражданском и налоговом законодательстве прописан нечетко. В случае возникновения проблем, судебная практика неоднозначна.
Обоснование договвора
Рассмотрим договор аренды нежилого помещения.
К обязательным составляющим данного документа относится полное наименование имущества и указание всей информации, касающейся объекта недвижимости.
Если данные реквизиты не прописаны и просто оговорены по соглашению обеих сторон, то договор можно считать не заключенным.
Для передачи имущества арендодатель или застройщик должны иметь соответствующие документы, подтверждающие право собственности и распоряжения имуществом – ст. 608 ГК РФ.
Согласно п.1, ст.429 ГК РФ предварительный договор можно заключить, как договор перед основным. Условия договора сохраняются и переносятся в основной.
На практике так и происходит, когда организация желает снять помещение еще до его регистрации в соответствующих органах. По закону это выливается в двоякий прецедент.
С одной стороны, лицо, не обладающее правом собственности, не имеет права сдавать имущество в аренду. С другой стороны, суды признают обязательное заключение основного договора после подписания предварительного.
Вышестоящий судебный орган вынес Постановление о действительности Предварительного договора.
Цель подписания
С юридической точки зрения предварительный договор несет своей целью заключить юридические отношения между арендатором и арендодателем еще до передачи первому объекта недвижимости по договору.
В прописанный в договоре срок недвижимость передается в аренду. Если права по передаче нарушены, можно обратиться в суд с целью их удовлетворить или взыскать неустойку.
Форма и предмет
Форма предварительного договора должна быть аналогична форме основного.
Согласно п.2 ст.651 ГК РФ основные договора аренды нежилого помещения на срок более года подлежат государственной регистрации.
Обратите внимание, предварительный договор регистрировать не следует.
Предмет договора должен был прописан максимально точно. Вносится вся информация, которая позволит определить нахождения объекта и все его характерные признаки. (Образец предварительного договора аренды нежилого помещения Вы можете скачать ).
Когда здание еще не достроено, указывается расположение здания, адрес, описание, этаж, площадь, прикладывается схема расположения помещения.
Совет из арбитражной практики: в случае неточных данных, договор может быть признан неправомерным.
Если при строительстве размеры помещения могут измениться, укажите это в договоре.
Время действия
Основываясь на п.4 ст.429 ГК РФ, указан срок, через который должен быть подписан основной договор.
Если срок не указан, то нужно рассчитывать на срок, равный 1 году с момента подписания предварительного договора.
Можно привязать срок к наступлению определенного события. Например, не позднее месяца с момента получения права собственности на объект недвижимости.
Замечание специалиста: некоторые суды указывают, что при оформлении предварительного договора аренды нельзя ссылаться на данный временной промежуток, т.к. получение данного документа может отложиться или, может затянуться сдача дома.
Поэтому в договоре следует прописывать срок 1 год. Если обстоятельство было указано, то необходимо указать крайнюю дату. Например, до 29 ноября 2016 года.
Авансовая сумма, задаток или обеспечительный платеж
В основном в предварительном договоре указывается авансовая сумма, по-другому она также называется залоговая.
Сумма варьируется от срока сдачи помещения. Чем больше срок, тем меньше сумма.
Юридически, перечисление аванса — это часть основного платежа при заключении основного договора. До этого момента данное требование незаконно.
Согласно п.3, ст.607 ГК РФ арендные платежи имеет право получать только арендодатель имеющий право собственности. При подписании предварительного договора документ о праве собственности отсутствует.
Если прописывать данную сумму в качестве задатка, то следует указать, что в случае неисполнения обязательств задаток возвращается в двойном размере. В случае авансового платежа, согласно, судебной практики, его вернуть невозможно.
Совет специалиста: лучше представить платеж, как обеспечительный, имеющий правовую основу.
Если арендатор не выполнит обязательства в подписании договора – задаток вернут, по вине плательщика – удержат неустойку в размере затрат застройщика и вернут остаток.
Расторжение
Согласно общему правилу, вы не можете расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке.
На сегодняшний день, для сдачи помещения во временное пользование третьему лицу, необходимо составить соглашение об аренде. На основании такого документа, стороны закрепляют права и обязанности в правовой форме.
С помощью такого документа можно защитить свои права, а также избежать различных правовых конфликтов, которые могут возникнуть между сторонами.
На законодательном уровне, типовая форма такого договора не утверждена. Это означает, что стороны могут самостоятельно определять, какие условия будут предусмотрены договором, однако они не должны противоречить требованиям закона.
Однако не всегда по каким-либо объективным причинам стороны могут заключить соглашение здесь и сейчас. В связи с этим участники правоотношения могут составить и подписать предварительное соглашение об аренде нежилого объекта.
Если стороны не обладают специальными знаниями в области юриспруденции, то рекомендуем обратиться для составления предварительного соглашения к специалисту.
В случае, когда такой возможности нет, то прежде чем составлять документ необходимо ознакомиться со всеми требованиями, которые предъявлены к нему, действующим законодательством.
При составлении документа, в нем обязательно должны быть отражена следующая информация:
- Сведения о дате и месте составления документа;
- Сведения о сторонах правоотношения. Необходимо указать данные в соответствии с документами, которые подтверждают их личности. Когда в качестве стороны выступает юридическое лицо, указываются данные об учредительных документах, а также сведения о лице, которое является представителем организации;
- Сведения о предмете соглашения. Указывается его место расположение, площадь, кадастровые и технические данные;
- Сведения о периоде, на который заключено соглашение;
- Сведения об арендной стоимости объекта, а также о порядке внесения денежных средств арендодателю;
- Информацию о правах и обязанностях каждой стороны;
- Дополнительные данные, которые могут быть включены в соглашение на основании согласования сторон;
- Подписи каждой стороны и их реквизиты.
Требования к форме и содержанию предварительного договора аренды нежилого помещения
Предварительное соглашение может быть заключено только в той форме, что и заключается основной договор. Для соглашения об аренде, предусмотрена письменная форма.
Обратите внимание на то, что если сторонами не будут соблюдены эти требования, то соглашение будет признано не имеющим юридической силы.
Для соглашения об аренде, которое заключается сроком более чем на 1 год, предусмотрена обязательная государственная регистрация. Для предварительного соглашения, даже если в последующем основной договор будет заключён сроком на 1 год, государственная регистрация не нужна.
Такое правило установлено в связи с тем, что факт заключения предварительного соглашения нельзя рассматривать как сделку в отношении имущества. Основная цель такого документа – закрепление обязательства участников о последующем заключении договора.
Сторонами важно помнить, что в текст документа должны быть внесены обязательные условия, без которых соглашение не получит юридической силы.
К таким условиям относятся:
- Сведения о предмете соглашения, то есть об объекте, который будет передан во временное пользование;
- Сведения о каждом из участников правоотношения;
- Информация о стоимости арендной платы.
Определение срока заключения основного договора
Гражданское законодательство содержит требование, в соответствии с которым в предварительное соглашение об аренде помещения, имеющего статус нежилого, должна быть включена информация о том, в течение какого периода сторонами будет исполнено обязательство по заключению основного договора.
В случаях, когда сторонами такой период самостоятельно не предусмотрен в тексте договора, он равен одному году, с момента подписания документа.
Если до истечение указанного в соглашении срока, ни одна из сторон не заявила о своем намерении заключить основной документ, то взаимные права и обязанности по истечению этого срока признаются прекращенными.
Указанный соглашением срок считается пресекательным, то есть по его истечению, стороны уже не могут заявить требования об исполнении тех обязанностей, которые были отражены в тексте соглашения.
Стороны могут несколькими способами установить период, при наступлении которого они должны оформить основное соглашение.
В тексте документа может быть указана определенная календарная дата, или какое-то событие, при наступлении которого, участниками оформляется соглашение.
Обратите внимание на то, что не допускается указывать момент заключения соглашения в зависимости от действий какой-либо из сторон, дате окончания работ по строительству, осуществления регистрации прав лица, являющегося потенциальным арендодателем.
Обусловлен такой запрет тем, что указанные события зависят от воли конкретного участника и не носят объективный характер.
