Основные положения жилищного законодательства. Законодательство, регулирующее жилищные отношения Отношения, регулируемые жилищным правом

1. Комментируемая статья определяет виды жилищных отношений и их участников.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.

2. В число жилищных входят отношения по поводу:

учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

предоставления жилых помещений;

пользования жилыми помещениями;

использования жилищного фонда;

оплаты жилья;

управления жилищным фондом, содержания жилищного фонда и проч.

От жилищных неотделимы отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг. Так, обязанность наймодателя - обеспечить предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ), а обязанность нанимателя - своевременно оплатить такие услуги (ст. 67 ЖК РФ). Эти обязательства являются составляющими жилищных отношений.

3. Государственный учет жилищного фонда регламентируется ст. 19 ЖК РФ (ч. 4 и 5). Порядок учета жилищного фонда был определен Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 N 1301.

Основная задача государственного учета жилищного фонда - получение информации о местоположении, количественном и качественном составе жилищного фонда, его техническом состоянии, уровне благоустройства и т.д. Учету подлежат все жилые дома, жилые помещения независимо от формы собственности.

Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый путем проведения технической инвентаризации и технической паспортизации (см. ч. 5 ст. 19 ЖК РФ).

4. Возникновение, реализация, изменение и прекращение права пользования жильем по договору социального найма регулируются положениями разд. III ЖК РФ.

Кодекс определил категории граждан, имеющих право на получение жилья по договору социального найма (ст. 49). В ЖК РФ установлен порядок обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма (ст. 57), обозначены стороны договора (ст. 60), предмет договора социального найма жилого помещения (ст. 62), форма договора (ст. 63), права и обязанности сторон (ст. 65, 67), а также ответственность за нарушения жилищного законодательства и условий договора социального найма (ст. 66, 68).

Раздел IV ЖК РФ содержит нормы, определяющие основания и порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда (ст. 99, 104 - 109), порядок заключения договора найма этих помещений (ст. 100).

5. Договор социального найма должен быть изменен в следующих случаях: вселение других граждан в качестве членов семьи нанимателя (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ); предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК РФ); объединение граждан, проживающих в квартире по отдельным договорам социального найма, в одну семью с заключением одного договора на все помещения, а также замена нанимателя (ст. 82 ЖК РФ) и др. Следует отметить, что Кодексом не предусматривается возможность заключения отдельного договора с членом семьи нанимателя, как это предусматривалось ст. 86 ЖК РСФСР.

Договор "коммерческого" найма изменяется в случаях замены нанимателя (ст. 686 ГК РФ), вселения других граждан в жилое помещение (ст. 679 ГК РФ), переоборудования жилого дома (ст. 681 ГК РФ).

6. Статьи 83 - 91 ЖК РФ посвящены вопросам расторжения договора социального найма жилого помещения и выселения; ст. 101 и 103 ЖК РФ - вопросам расторжения договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда и выселения из этих помещений. Расторжение договора "коммерческого" найма и выселение из жилья, занимаемого по такому договору, предусмотрены ст. 687 и 688 ГК РФ.

7. Жилищные отношения, связанные с пользованием, могут основываться не только на договоре найма, но и на договорах безвозмездного пользования, пожизненного содержания, а также на завещательном отказе (см. гл. 33, 36 и 62 ГК РФ, а также ст. 34 и 33 ЖК РФ).

8. Отношения собственности на жилое помещение тесно связаны с жилищными. Право собственности служит основанием для возникновения и осуществления жилищных отношений.

Отношения собственности на жилое помещение регулируются гл. 18 ГК РФ: ст. 288 этой главы определяет назначение жилого помещения, принадлежащего гражданину - собственнику этого помещения, права собственника на сдачу помещения в пользование другим лицам; ст. 289, 290 - общее имущество многоквартирного дома; ст. 292 - права членов семьи собственника жилого помещения; ст. 293 - условия и порядок принудительного изъятия жилого помещения.

О пользовании жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности, говорится также в ст. 30 и 31 ЖК РФ. Что касается пользования общим имуществом многоквартирного дома, то данному вопросу посвящена гл. 6 ЖК РФ (право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме - ст. 36; определение долей в праве общей собственности - ст. 37; изменение границ помещений в многоквартирном доме - ст. 40 и т.д.).

9. Об управлении многоквартирными домами, создании и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов и ТСЖ, оплате жилья и коммунальных услуг сказано в разд. V - VIII ЖК РФ.

О переводе жилых помещений в нежилые и наоборот, переустройстве жилья см. гл. 3 и 4 ЖК РФ. Об отнесении помещений к числу жилых и исключении из жилищного фонда - ч. 2 и 4 ст. 15, гл. 3 ЖК РФ.

10. Комментируемая статья называет в числе жилищных отношений контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, за соответствием жилища установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Такой контроль осуществляется государственными жилищными инспекциями субъектов РФ.

11. Участниками жилищных отношений являются также граждане, которым жилые помещения предоставлены юридическими лицами - арендаторами этих помещений.

Жилищное законодательство ставит перед органами государственной власти задачу обеспечить гражданам исполнения права на жилище, обеспечить его безопасность и неприкосновенность.

Жилищное законодательство защищает граждан от произвольного лишения жилища, а также признает равенство участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.

Жилищное законодательство обеспечивает сохранность жилищного фонда и обеспечивает использование жилых помещений по назначению.

Жилищные права граждан могут быть ограничены только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;
в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
стимулируют жилищное строительство;
обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным , иным требованиям законодательства;
обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства;

Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных Жилищным Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
пользования общим имуществом собственников помещений;
отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
учета жилищного фонда;
содержания и ремонта жилых помещений;
переустройства и перепланировки жилых помещений;
управления многоквартирными домами;
создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
предоставления коммунальных услуг;
внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям ЖК применяются положения ЖК.

К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ.

Жилищные права и обязанности возникают из следующих оснований:

из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает
возникновение жилищных прав и обязанностей;

Защита жилищных прав осуществляется путем:

признания жилищного права;
восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
признания судом недействующими полностью или в части нормативного правого акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права;
неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ;
прекращения или изменения жилищного правоотношения;

Регулирует отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования,
распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ
собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты
взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также - взнос на
капитальный ремонт);
11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в
многоквартирном доме (далее - фонд капитального ремонта);
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых
помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям
законодательства;
13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного
контроля;
14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская
Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием
иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не
установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

Комментарий к Ст. 4 Жилищного кодекса РФ

Регулирование общественных отношений гражданским и жилищным законодательством означает нормативно-правовое воздействие государства на поведение людей в целях установления нормальных процессов обмена и распределения материальных благ; владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями; защиты прав и законных интересов собственников, нанимателей, других участников сделок с недвижимостью.

Особую значимость приобретают правовые регулирования общественных отношений в сфере формирования и развития рынка доступного жилья через денежно-кредитную систему, налогообложения, льготы.

На основе норм гражданского и жилищного законодательства возникают правовые связи между людьми - участниками правоотношений. Связи через субъективные права и обязанности. Суть их заключается в том, что закон предоставляет право одному лицу, а обязанность другому, как правило, по одному и тому же объекту правоотношения (в частности, при предоставлении жилья по договору социального найма).

По своей функциональной направленности и содержательным элементам жилищные отношения классифицируются на:

Организационные (принятие на учет нуждающихся в жилье, установление очередности);

Управленческие (компетенции органов государственной власти и управления в области установления порядка учета жилищных фондов, установления требований к жилым помещениям и т.п.);

Имущественно-стоимостные (договоры социального, коммерческого найма).

Жилищные отношения по своей структуре сложны и многоплановы; как правило, они связаны с возникновением права пользования жилыми помещениями, защитой прав собственников, нанимателей, основаниями прекращения, утраты права на жилье. Поэтому их нельзя сводить только к вопросам принятия на учет, распределения жилья и заключения договоров, правомочиям собственника. Квалифицируются как жилищные отношения и общественные связи в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда, жилищно-коммунального обслуживания и др.

Как родовое понятие "жилищные отношения" в ст. 4 ЖК РФ охватывают общественные связи:

а) касающиеся правомочий собственника жилого помещения по заключению договоров найма, безвозмездного пользования и др.;

б) в области обеспечения граждан жилыми помещениями (принятие на учет, очередность, распределение жилья (применительно к социальному найму));

в) по найму жилых помещений (договоры социального и коммерческого найма);

г) по организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов;

д) в области пользования специализированными жилыми помещениями;

е) в области управления, контроля, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда;

ж) по жилищно-коммунальному обслуживанию;

з) по установлению систем платежей за жилое помещение, коммунальные услуги, льготы и др.

К жилищным не могут быть отнесены отношения, возникающие в процессе строительства жилых домов и жилых помещений. Они квалифицируются как подрядные (договоры подряда, строительного подряда (ст. 702 - 729 ; 740 - 757 ГК РФ)).

Не являются жилищными и отношения, вытекающие из права собственности на жилые дома и жилые помещения. Они квалифицируются как отношения собственности с правомочиями владения, пользования и распоряжения собственника (ст. 288 - 293 ("Право собственности и другие вещные права на жилые помещения") ГК РФ).

Не относятся к жилищным отношения в связи с временным проживанием граждан в санаториях-профилакториях, домах отдыха, гостиницах и т.п. Они квалифицируются как отношения по оказанию услуг и регламентируются в основном ст. 779 - 783 ("Возмездное оказание услуг") ГК РФ .

Однако как жилищные квалифицируются ныне отношения в связи с проживанием граждан в домах системы социального обслуживания, с временным поселением вынужденных переселенцев, временным поселением лиц, признанных беженцами, социальной защитой отдельных категорий граждан.

Жилищные отношения возникают по поводу жилища, специально построенного или переоборудованного (с соблюдением санаторно-технических, правовых норм), с момента возникновения права на жилище и (или) системы жилищно-коммунального обслуживания на основе договоров найма, безвозмездного пользования и др. Собственник жилья становится участником жилищных отношений при предоставлении своей жилплощади другим лицам на основе названных, подобных договоров.

1. 1) Право владения определяется как обеспеченная правом возможность иметь в своем ведении жилую площадь и вытекающее из этого, как правило, последствие - фактическая ее (жилой площади) принадлежность.

Право владения является субъективным правом (правомочием), входящим в содержание права собственности на жилье, наряду с правами пользования и распоряжения.

Однако право владения может принадлежать не только собственнику, но и лицу, которому собственник жилой площади передает помещение или часть помещения на основании договора социального найма (в данном случае государство, муниципальное образование). Такое право владельца гарантируется законодательством; титульный владелец (владение, основанное на законе) вправе защищать свои интересы даже перед собственником (защита прав владельца, не являющегося собственником, - ст. 305 ГК РФ).

Собственник жилья не вправе злоупотреблять своим правом со ссылкой на производный, зависимый характер права владения другого лица.

Право пользования - возможность совершения уполномоченным лицом действий по извлечению полезных свойств, в частности, удовлетворения жилищных потребностей собственников, нанимателей.

Право пользования не только входит в содержание права собственности, оно может принадлежать и титульному владельцу, не являющемуся собственником. Право пользования органически связано с правом владения и, как правило, следует за ним. Пользуется жильем тот, кто владеет им на законном основании.

Право распоряжения жилыми помещениями принадлежит, прежде всего, собственнику жилья - государству (применительно к договору социального найма). Собственнику принадлежит право совершать действия, направленные на определение юридической судьбы жилой площади (передать другим лицам по договорам коммерческого найма, аренды и т.д.).

Последствиями права распоряжения могут быть лишение права собственности у одного, возникновения у другого лица (при купле-продаже жилья), ограничение права собственности (по договору аренды).

Согласно статье 4 ЖК РФ ограниченными правами распоряжения жилым помещением обладают и не собственники этого жилья: правом вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, сдавать их в поднаем, разрешать проживание временных жильцов.

Владельцы-наниматели, иные лица, проживающие в жилом помещении на законном основании, обладают правом требовать изменения жилищных правоотношений (дееспособный член семьи нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя).

2) К частным жилищным фондам относятся жилые дома и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам (хозяйственным товариществам и обществам, общественным, кооперативным организациям и объединениям).

Указанные лица, обладая правами владения, пользования и распоряжения, как собственники, обязаны использовать жилье по прямому назначению - для проживания граждан.

В принципе допустимы и не противоречат действующему законодательству сделки купли-продажи жилья между юридическими лицами, но при этом неизменно должно соблюдаться требование: жилье впоследствии должно предоставляться для проживания граждан в соответствии с целевым назначением. Жилые помещения не могут использоваться в качестве производственных помещений, контор, складов, торговых точек. Перевод жилых помещений в нежилые возможен только в исключительных случаях с соблюдением требований жилищного законодательства (см. ).

Частный жилищный фонд может использоваться гражданами и юридическими лицами для извлечения прибыли в предпринимательской деятельности через договоры аренды, коммерческого найма и др. При этом неизменно должны соблюдаться требования законодательства о пригодности жилья для проживания; государственной регистрации недвижимости, ее учета налоговыми органами, а также должны соблюдаться права и законные интересы граждан при заключении договоров найма.

4) Отнесение помещений к числу жилых помещений и исключение их из жилищного фонда.

Законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспечения объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.

Жилые дома и общественные здания нового жилого микрорайона подлежат приемке в эксплуатацию преимущественно в виде законченного градостроительного комплекса, в котором должно быть завершено строительство учреждений и предприятий, связанных с обслуживанием населения; выполнены все работы по инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению территории в соответствии с утвержденным проектом застройки микрорайона.

Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения), расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций (более подробно см.

Статья 4 ЖК РФ. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее - фонд капитального ремонта);

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

Вернуться к оглавлению документа : Жилищный кодекс РФ (с комментариями)

Комментарии к статье 4 ЖК РФ, судебная практика применения

В п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" даны следующие разъяснения:

"..перечень участников жилищных отношений определен частями 2 и 3 статьи 4 ЖК РФ. К ним относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные граждане, лица без гражданства или иностранные юридические лица.

При этом судам следует иметь в виду, что частью 3 статьи 4 ЖК РФ на иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, являющихся участниками жилищных отношений, распространяется определяемый российским жилищным законодательством национальный правовой режим с изъятиями, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами. Так, часть 5 статьи 49 ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. То же касается субсидий на оплату жилых помещений, коммунальных услуг (часть 12 статьи 159 ЖК РФ) и приватизации жилых помещений (статья 1 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Исходя из приведенных положений статьи 4 ЖК РФ судам при разрешении жилищных споров с участием иностранных граждан, лиц без гражданства необходимо учитывать, что каких-либо ограничений жилищных прав лиц, не являющихся гражданами Российской Федерации, статьи 31 , , 100 ЖК РФ , определяющие соответственно права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма и нанимателя специализированного жилого помещения, не содержат".

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

7) переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме;

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также — взнос на капитальный ремонт);

(в ред. Федерального закона от 25.12.2012 N 271-ФЗ)

11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее — фонд капитального ремонта);

(п. 11.1 введен Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)

13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

(п. 13 введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 242-ФЗ, в ред. Федерального закона от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

(п. 14 введен Федеральным законом от 28.12.2013 N 417-ФЗ)

2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

Комментарии к статье

1. При характеристике принципа равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями обращалось внимание на то, что он распространяется только на определенный вид отношений - собственно жилищные отношения как вид гражданско-правовых отношений (п.1 ст.1 ГК РФ). Этот принцип не распространяется на отношения, составляющие предмет публично-правового регулирования и регулируемые методом “власти и подчинения”, например, на отношения по управлению жилищным фондом. Следовательно, в жилищной сфере складываются разные по юридической природе отношения.

Действительно, жилищное законодательство, являясь комплексным, т.е. содержащим нормы разных отраслей права (см. коммент. к ст.5 ЖК), регулирует разные по природе отношения, складывающиеся в жилищной сфере.

Одни отношения выступают предметом гражданско-правового регулирования и являются собственно жилищными отношениями, например, отношения найма жилого помещения; отношения собственности на жилое помещение, отношения залога жилого помещения и др. Право, регулирующее указанные отношения, является жилищным. Иначе говоря, жилищное право можно определить как совокупность общих и специальных норм гражданского права (содержащихся, в частности, в ЖК), регулирующих жилищные отношения, т.е. имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников (участников жилищных отношений).

Другие отношения составляют предмет публично-правового регулирования, например, отношения по учету граждан, нуждающихся в жилище; отношения по управлению жилищным фондом и т.п. Нормы жилищного законодательства, включая соответствующие нормы ЖК, составляют массив публичного (в основном административного) права, регулирующего соответствующие отношения в жилищной сфере методом власти и подчинения.

Здесь уместно заметить, что вопросы понятия жилищного права и его места в системе права в среде специалистов-“жилищников” остается дискуссионным. Одни считают жилищное право комплексной отраслью права (см., например: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 25-26; Седугин П.И. Жилищное право. М., 1997. С. 13; Городов О. А. Жилищное право. М., 2001. С. 19), другие, на наш взгляд, обоснованно относят жилищное право к институту гражданского права (см., например: Чигир В. Ф. Жилищное право. Минск, 1986. С.19; Литовкин В. Н. Жилищное право, жилищное законодательство - соотношение с гражданским правом // Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. М., 1995. С. 64).

2. Несмотря на то что коммент. ст. названа “Жилищные отношения. Участники жилищных отношений”, в ней указаны различного рода отношения: не только собственно жилищные отношения и их участники, но и отношения, не относящиеся к собственно жилищным отношениям - публичные отношения. Иначе говоря, в коммент. ст. понятие “жилищные отношения” является собирательным и в этом смысле неточным.

Например, к жилищным отношениям можно отнести отношения, указанные в подп.1, 2, 3, 10, 11 п.1 ст.4 коммент. закона, складывающиеся по поводу владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями, предоставления коммунальных услуг, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги как регулируемые методом равенства (п.1 ст.2 ГК РФ).

Отношения же, складывающиеся по поводу учета жилищного фонда, управления многоквартирными домами, контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда и ряд других (подп.5, 8, 12 п.1 ст.4 ЖК), не являются собственно жилищными. Это административные отношения, регулируемые методом власти и подчинения.

3. Указанные в п.2 ст.4 участники жилищных отношений (граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования) могут быть как участниками жилищных отношений, так и участниками иных отношений, складывающихся в жилищной сфере.

Так, всем указанным лицам могут принадлежать жилые помещения (дома, квартиры) на определенном вещном праве. Например, государственному предприятию может принадлежать на праве хозяйственного ведения жилой дом, являющийся одновременно объектом права государственной собственности, квартиры в котором сданы внаем по договору жилищного найма. Жилые помещения могут принадлежать юридическим лицам также на праве собственности, праве оперативного управления, на праве аренды.

У граждан жилые помещения могут находиться на различных основаниях: на праве собственности, по договору найма жилого помещения, договору социального найма жилого помещения, договору поднайма жилого помещения и некоторых других основаниях.

РФ, субъекты РФ, муниципальные образования могут выступать как участниками гражданских отношений в жилищной сфере, так и участниками административных отношений в жилищной сфере.

4. На иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, являющихся участниками жилищных отношений, распространяется безусловный (т.е. не требующий взаимности со стороны государства иностранца) национальный правой режим с изъятиями, которые предусмотрены ЖК и другими федеральными законами (см. п.3 коммент. ст.).

Суть национального режима состоит в том, что жилищные права иностранцев на территории России определяются в принципе российским жилищным законодательством, а не личным законом иностранцев. При этом предоставляемый иностранцам режим не может быть менее благоприятным, чем режим жилищных прав, предоставляемый гражданам РФ.

Следует обратить внимание на то, что исключения из указанного правила должны быть установлены только на уровне федерального закона. Например, российским законодательством могут быть предусмотрены ограничения для проживания иностранных граждан на определенных (закрытых) территориях страны.

Изъятия из правила могут быть установлены также международными договорами РФ, например, двусторонними договорами РФ и иностранного государства. В таких договорах может быть предусмотрено, что к гражданам иностранных государств, заключивших с РФ соответствующее соглашение, применяется режим наибольшего благоприятствования, который состоит в том, что иностранные граждане приравниваются не к собственным гражданам, а к гражданам другого “наиболее благоприятствуемого” иностранного государства, с которым тоже заключен договор.

С учетом положений ст. и ЖК можно сделать вывод об определенной иерархии актов жилищного законодательства, применяемых к жилищным отношениям с участием иностранцев с точки зрения их юридической силы: международные договоры РФ; федеральные законы, устанавливающие изъятия из ЖК; ЖК; иные федеральные законы; подзаконные правовые акты.