Получив во владение квартиру любым из законных способов, понимаешь, что ты её видишь совсем не так! Можно ли исправить неудачную планировку от застройщика? С чего начать оформление перепланировки квартиры?
Понятия
Понятие «перепланировки» любого помещения включает в себя 2 смежных понятия – «перепланировку» и «переустройство».
Перепланировка – это проведение в помещении ремонтных работ, которые требуют специального согласования с уполномоченными органами.
К таким действиям можно отнести:
- изменение конфигурации помещения;
Например, снос стен для увеличения площади холла за счёт сноса кладовки, которую спланировал застройщик.
- задел новых проёмов для дверей и окон;
- другие действия собственника, которые требуют внесения изменений в техническую документацию помещения.
- Если перепланировка уже сделана, то её нужно будет узаконить «задним» числом.
Это можно сделать, обратившись в уполномоченные инстанции. Если ремонт не затронул несущих конструкций и не угрожает целостности постройки, то согласование пройдёт без проблем.
- Если же ни одна инстанция не согласиться дать разрешение на проведение работ, то можно попробовать узаконить перепланировку через суд.
Переустройство – это тоже ремонтные работы в помещении, но их не нужно согласовывать с уполномоченными органами.
К таковым можно отнести:
- перенос сантехнического, электрического или иного оборудования;
- замена или перенос инженерных сетей;
- другие действия собственника, которые не требуют дополнительного согласования с уполномоченными органами, и которые не отражаются в технической документации на помещение.
Законодательство
Переустройству и перепланировке жилых помещений посвящена
В статьях этой главы даётся:
- определение этих 2-ух понятий;
- раскрываются их виды и типы;
- а также описываются последствия проведения ремонтных работ без согласования с уполномоченными органами.
Ответственность за проведение несогласованной и неутверждённой перепланировки указана в . Санкцией по этой статье является штраф.
Эскиз мечты
Для проведения перепланировки в квартире в помещении, необходимо установить фронт работ. Для этого нужно составить примерный план будущих изменений.
Этот план называется проектом, и даёт 100%-ную гарантию того, что данный ремонт будет одобрен уполномоченными государственными органами.
Составлять проект будущих работ не нужно самостоятельно. Успех в согласовании ремонта заключается в том, чтобы проект был составлен специалистами.
Для составления проекта будущей перепланировки необходимо обращаться в специальное проектное бюро или к частному проектировщику.
В любом случае, либо у бюро, либо у частника, должен быть на руках действующий, на момент составления проекта, допуск СРО. Тогда проект будет считаться законным и составленным по всем правилам.
Запрещено законом
Нельзя проводить перепланировку, не согласовав её с уполномоченными государственными органами. Если нужно будет передать право владения помещением, а в нём сделана перепланировка и не узаконена, то придётся сделать это «задним числом», чаще всего через суд.
Нельзя проводить в помещении работы, последствия которых могут нанести вред жизни и здоровью граждан.
Для этого и составляется проект будущих работ, чтобы исключить штрафные санкции, которые предусмотрены за самовольные действия.
Продолжение
Когда проект работ будет готов, его необходимо согласовать с уполномоченными органами. Как правило, это архитектурный или градостроительный отдел.
Если проект выполнен специалистом с допуском СРО, то он будет одобрен и согласован. Итогом согласования будет разрешение на проведение перепланировки. Пример документа, можно
Затем необходимо вызвать техника из БТИ, который отразит будущие изменения в старом техническом паспорте помещения. На основании этих изменений будет изготавливаться новый паспорт.
Но, посетить БТИ нужно и перед тем как обращаться за изготовлением проекта, так как он делается на основании:
- технического паспорта помещения;
- поэтажного плана дома, если данное помещение располагается в многоэтажном здании.
После согласования проекта нужно пробежаться по всем инстанциям, без разрешения которых перепланировку проводить нельзя.
- архитектурный отдел в администрации населённого пункта;
- жилинспекция.
Получив разрешение от этих организаций, можно приступать к ремонтным работам.
Перечень документов
Для согласования перепланировки, необходимо подготовит пакет документов, в который входит:
- заявление установленного образца;
- документы из БТИ – технический паспорт;
- документы, подтверждающие право владения заявителем данным помещением;
- проект будущих изменений, с пометками о согласовании его в уполномоченных органах;
- если в ходе будущей перепланировки будет затронуто общее имущество собственников многоквартирного дома, то необходимо протокол собрания собственников помещений, в котором будет указано, что «за» высказались не менее половины присутствующих;
- доверенность, если заявитель не может лично подать документы.
Иногда от заявителя просят принести папку – скоросшиватель для формирования дела.
Куда подавать
Все документы необходимо подавать в МФЦ, так как некоторые государственные органы, например, Мосжилинспекция, уже несколько лет не работают с гражданами напрямую.
Но не во все многофункциональные центры можно подать документы на согласование перепланировки.
Подавать нужно документы в центральный МФЦ по району или другой административной единице. Адрес такого центра можно узнать, обратившись в ближайший МФЦ.
Сроки рассмотрения
Срок рассмотрения заявления на перепланировку зависит от проекта будущих изменений.
- Если проект взят из каталога Мосжилинспекции, то есть является типовым, тогда срок рассмотрения составляет 35 календарных дней.
- Если же проект составлен индивидуально, то есть с учётом пожеланий владельца помещения, то заявление на получение разрешения на проведение ремонтных работ по перепланировке помещения будет рассмотрено в течение 20 календарных дней . Так, по индивидуальному проекту, можно провести перепланировку в частном доме.
Нюансы после перепланировки
Когда разрешение на проведение перепланировки получено, можно приступать к ремонту. Но не стоит забывать о некоторых важных нюансах.
- на проведение работ по перепланировке даётся не более 4-ёх месяцев ;
- после того как все работы будут закончены, необходимо пригласить эксперта, который выдаст заключение, что проведённые изменения соответствуют проекту.
Затем нужно пригласить техника из БТИ, чтобы он «принял» ремонт. Он составит акт приёма перепланировки и изготовит новый технический паспорт, с учётом изменений. Если площадь помещения была изменена, то нужно получить новое свидетельство о собственности.
Особенности
В зависимости от вида и типа помещения, необходимо учитывать некоторые особенности, которые могут повлиять на оформление некоторых документов и согласование.
Для ипотечной квартиры
Чтобы сделать перепланировку в квартире, купленной в ипотеку, необходимо получить разрешение от банка, который и выдавал кредит.
Для этого необходимо обратиться в банк, и представить им проект будущих работ своего жилья. Как правило, проблем не возникает, особенно, если погашена большая часть кредита. Образец разрешения банка, можно
Для нежилого помещения
Чтобы провести перепланировку в нежилом помещении, необходимо выяснить, кто является балансодержателем этого помещения. Как правило, это ТСЖ или управляющая компания.
Необходимо получить письменное согласие балансодержателя на проведение ремонта.
- Если это управляющая компания, то получить разрешение проще.
- Если же это ТСЖ, то необходимо провести общее собрание собственников помещений в этом здании или в доме.
- Если помещение расположено в офисном центре, то проблем с получением согласия на перепланировку не возникает.
- Если же это жилой многоквартирный дом, то может возникнуть проблема в созыве собственников.
Главный нюанс в том, чтобы собрание было правомочным. А для этого необходимо присутствие 75% и более от всех собственников.
После того как все работы будут проведены, необходимо получить акт ввода данного помещения в эксплуатацию. Получить его можно, обратившись в БТИ по месту нахождения помещения.
Если была куплена квартира уже с неузаконенной перепланировкой
Предоставление технического паспорта на помещение не является обязательным при совершении сделки купли-продажи. Поэтому некоторые покупают помещение, и сталкиваются с тем, что проведена перепланировка, но она не узаконена.
Теперь обязанность по согласованию уже сделанных работ ложится на нового собственника.
Узаконить сделанный предыдущим собственником ремонт он может «задним числом».
Если проведенные изменения незначительны и никак не влияют на несущие конструкции, то согласование работ будет проходить через управление архитектуры и градостроительства.
От них необходимо получить разрешение. Если разрешение будет получено, то оно станет основанием для получения нового технического паспорта.
Если же архитекторы откажут заявителю в согласовании, то узаконить перепланировку можно будет только через суд.
Суд может вынести решение в пользу истца или же отказать ему.
- Если решение положительное, то оно станет основанием для получения новой технической документации на видоизменённое помещение.
- Если же истцу будет дан отказ, то он может обжаловать решение суда в вышестоящей инстанции.
За самовольно проведённую перепланировку собственнику грозит штраф, согласно – от 2 000 до 2 500 рублей.
Кроме того, он должен буде привести помещение в первоначальное состояние за свой счёт.
О том, возможно ли провести изменение плана квартиры до того, как Вы официально станете ее собственником, написано в статье:
Подробный образец доверенности на перепланировку квартиры, представлен
Хотите понять, как провести экспертизу перепланировку? Читайте
С чего начать в новостройке
Перепланировку в новостройке нужно начинать с получения разрешения от уполномоченных органов.
Многие новостройки сдаются «голыми», без муниципального ремонта и даже без полов. Все работы приходится проводить собственнику. И не все знают, что заливка полов попадает под перечень работ, которые необходимо согласовывать.
Поэтому прежде чем приступать к перепланировке квартиры в новостройке, необходимо обратиться в местное БТИ или в проектное бюро, за консультацией. Но для этого необходимо получить на руки план квартиры у застройщика.
