Субаренда: бизнес на аренде помещений и их сдаче. Что такое субаренда

Кто такой субарендатор и субарендодатель?

Отношения в области аренды имущества иногда довольно сложны. Например, вокруг одного и того же помещения, которое сдаётся в аренду, могут возникать двойные арендные отношения.

То есть лицо, которое снимает недвижимость у собственника, само сдаёт такую недвижимость в аренду. Такие действия вполне одобрены законом. Какие отношения между участниками таких соглашений возникают при субаренде, рассмотрим в статье.

Аренда

Своей собственностью можно распоряжаться как угодно - это аксиома. Можно, например, сдать в аренду. Арендатор пусть по своему усмотрению использует имущество собственника, а за это платит хозяину деньги.

Обе стороны, обычно, получают желаемое и довольны. Собственнику, например, помещения, совершенно без разницы, как его будет использовать арендатор. Главное, чтобы имущество находилось в должном порядке.

Раз разницы нет, то почему бы не разрешить арендатору самостоятельно сдавать кому-либо ещё это помещение. Для собственника при этом не будет никаких особых изменений. Арендную плату он всё также будет получать.

За сохранность помещения отвечает тот, с кем у хозяина заключён арендный договор. Такая возможность, если стороны предусмотрели её в договоре, называется субарендой.

Стороны субаренды (субарендодатель и субарендатор) и заключение соглашений

При субаренде, лицо, которое арендует имущество не у его собственника, а у лица, которое само взяло такое имущество в аренду, называется субарендатором. Соответственно, и тот, кто сдаёт внаём имущество, которое он сам взял в аренду, зовётся субарендодателем. Но такие понятия не относятся к обязательным в закреплении документально, и вот почему.

Собственник имущества, передавая такое имущество арендатору, просто выражает своё согласие на то, чтобы арендатор самостоятельно мог сдавать это же имущество в субаренду.

После подписания соглашения субарендодателем и субарендатором, собственник получает свою плату за аренду, а арендатор по-своему распоряжается предметом и отвечает за него перед собственником.

Заключая договор с субарендатором, арендатор имущества по договору с собственником сам становится арендодателем в этих новых отношениях. Теперь он получает плату от субарендатора и требует от него надлежащей сохранности имущества.

Но ответственность перед хозяином вещи будет нести именно субарендодатель, так как он, по первичному договору, взял в пользование имущество у собственника. Договор аренды и субаренды - это два совершенно отдельных документа, кроме сторон, и указанной в основном договоре возможности субаренды, отношения к друг другу не имеющие.

Вред, причинённый имуществу, собственнику возместит арендатор. А тот в свою очередь может потребовать возмещения уже своих расходов от субарендатора, если в возникновении ответственности субарендодателя перед хозяином вещи виновен именно он.

Субъекты предпринимательства, а также физические лица, имеющие в собственности движимое и недвижимое имущество, которое не задействовано в ведении хозяйства, стремятся сократить убытки, связанные с простоем, а также с необходимостью проведения платежей, обуславливающих поддержание объектов в функциональном состоянии. Снижение расходов на содержание собственности, а также получение прибыли за владение ею, возможно за счёт оформления договорных отношений об аренде. Арендаторы также стремятся уменьшить свои затраты на арендную плату, что становится возможным в случае, если есть свободные объекты, которые можно передать в пользование третьим лицам на правах субаренды.

Что такое субаренда

Субарендой называется передача стороной, арендовавшей объект собственника имущества в пользование третьему лицу.

Переуступка прав ограниченного распоряжения предмета аренды оформляется временно. Компетентно оформленные отношения регламентируют субарендатору права и обязанности, вменённые арендатору в первичном арендном соглашении. Субарендные отношения актуальны в случаях, когда часть арендованного имущества не используется. Процедура позволяет значительно сократить расходы на проведение обязательных платежей за пользование имуществом.

Законодательное регулирование

Что такое аренда предмета собственности

Чтобы ответить на вопрос: «Субаренда - что это такое?», следует изучить законодательные нормы, его регулирующие. Субаренда является официальной формой гражданско-правовых отношений, которые регулируются на законодательном уровне. Их нюансы отражены в Гражданском Кодексе в контексте прямых и второстепенных отношений между собственником имущества и лицами, оформляющими аренду и субаренду. Арендатор в данной схеме оказывает посреднические услуги за счёт предоставления в субаренду имущества, которое ему не принадлежит.

Участие третьего лица увеличивает риски финансовых потерь, связанных с невыполнением обязательств и с порчей имущества. Однако, нормы Гражданского Кодекса позволяют снизить вероятность наступления непредвиденных событий, обусловленных невыполнением обязательств сторонами. Они также помогут решить проблемные ситуации в случае возникновения споров и претензий. Регламентирование отношений возможно только при документальном их оформлении в виде соглашения и приложения к нему, являющимся письменным разрешением собственника о проведении сделки. Отсутствие документов свидетельствует о неправомерном нахождении субарендатора на территории арендодателя.

Как оформить

Принципы проведения процедуры аренды идентичны с операциями по субаренде

При оформлении субарендных отношений обязательно заключение двух соглашений. Основным документом является договор аренды, в котором должен быть раздел с указанием права арендатора на пересдачу предмета соглашения. Договор субаренды – это документ, регулирующий отношения предыдущего и нового арендаторов. Он не может быть составлен без первичного арендного договора. Участниками сделки являются лица:

арендодатель, являющийся собственником имущества;
арендатор-лицо, пользующееся имуществом арендодателя, который также является субарендатором;
субарендатор - сторона, оформившая в пользование через арендатора движимое или недвижимое имущество.

Особенности отношений

Решившись оформить субарендные отношения, следует помнить о юридических нюансах. Срок субарендного сотрудничества не может превышать времени действия основного договора аренды. Это объясняется тем, что предмет соглашения не является собственностью субарендодателя, а ограниченное право распоряжения им регламентировано документально. Досрочное расторжение арендного соглашения означает автоматический разрыв отношений с субарендатором.

Виды арендных отношений

Потенциальный участник соглашения, разобравшись в вопросе о том, субарендатор — кто это такой, сможет понять нюансы отношений с ним. Они зависят не только от субаренддодателя, но и от владельца собственности, которая вторично передаётся в пользование. При оформлении отношений, арендатор приобретает статус субарендодателя, но при этом является полноправным участником первичного договора аренды, в котором отражены его обязательства, не выполнение которых чревато разрывом контракта. Юридическая судьба договора субаренды находится в прямой зависимости от договора аренды и взаимоотношений участников первичного соглашений.

Читайте также: Оффшорные зоны: что это такое, перечень

Что такое субаренда квартиры и при каких условиях её можно оформить

Законодательные нормы регулируют процедуру субарендования. Её невозможно провести без согласия собственника квартиры или его нотариально уполномоченного доверенного лица. Обычно в первичных документах об аренде включается раздел, касающийся возможности переоформления права пользования. В такой ситуации можно не обращаться к собственнику за разрешением. Однако, если в документе предусмотрены какие-либо ограничения или запреты на проведение действий с недвижимостью, то новые отношения невозможны без получения нотариально заверенного разрешения в ответ на письменную просьбу арендатора.

Образец договора аренды

Субаренда нежилого помещения

Оформляя отношения о передаче в пользование собственности через посредника, следует уяснить, что такое субаренда нежилого помещения и какие правовые нормы, регулирующие процедуру, которая должна быть оформлена документально. В контракте следует отразить разделы:

описание предмета сделки с указанием его территориального расположения, регистрационного адреса, целевого предназначения и площади застройки с учётом общих и передаваемых в субаренду величин;
условия эксплуатации;
срок действия договора;
способы проведения финансовых операций и график платежей;
ответственность сторон;
способы решения спорных и конфликтных ситуаций.

Субарендатору рекомендуется ознакомиться с основным договором аренды, в качестве приложения к которому обязательны кадастровый паспорт на недвижимость, свидетельствующий о том, что объект зарегистрирован в государственной базе и акты приёма-передачи предмета договора арендатору. Если контракт оформляется на временной период, превышающий 12 месяцев, то обязательна его государственная регистрация, после проведения которой, документ становится актуальным. Во вторичном договоре не может быть указан срок, превышающий временные рамки основного контракта. Не допускается автоматическое пролонгирование отношений, поэтому их новый этап должен быть оформлен с соблюдением норм документооборота.

Обязанности и права субарендодателя

Арендатор в статусе субарендодателя обязан предоставить в пользование помещение нежилого типа субарендатору в пригодном для эксплуатации состоянии. Обязательно обеспечение водоснабжением, отоплением и электроэнергией. Должны быть разработаны правила поведения на территории и план эвакуации на случай пожара или других чрезвычайных ситуаций. Арендодатель, также как и субарендодатель, имеет право осуществлять проверку соблюдений условий контракта. Мероприятие проводится в дневное время только в присутствии субарендатора. По требованию проверяющих лиц, он обязан предоставить всю документацию, касающуюся ведения хозяйствования.

Обязанности и права субарендатора

Субарендатор вправе использовать предмет сделки только в целях, регламентированных контрактом.

Он ответственен за техническое состояние здания, а также за пожарную безопасность в нём. Перед контролирующими органами, субарендатор несёт самостоятельную ответственность. В его обязанности входит устранение последствий нанесённого ущерба в результате собственных действий.

В период, когда нежилое помещение находится в пользовании, арендатор вправе проводить перепланировку или ремонтные работы только после получения письменного разрешения на такие действия. В этот период арендную плату оплачивать не нужно. Несвоевременно оплаченная арендная плата является основанием для расторжения контракта. В случае досрочного расторжения контракта по инициативе субарендатора, он обязан уведомить субарендодателя не позднее чем за месяц до наступления события.

Такое понятие, как субаренда нежилого помещения, включает массу тонкостей и нюансов. В частности, это затрагивает уплату налогов. До 2012 года, налогообложение для лиц, заключающих договора аренды и субаренды, проходило по упрощённой схеме. В настоящее время, эти понятия попадают под общую систему налогообложения.

Кроме того, необходимо точно знать какой код ОКВЭД применим для субаренды нежилого объекта недвижимости. В этой статье, мы постараемся разобраться во всех тонкостях сдачи помещений в субаренду.

Что такое субаренда?

Само понятие субаренды можно классифицировать как повторную сдачу объекта недвижимости в аренду третьему лицу. Для этого необходимо согласие собственника помещения. Процедура актуальна для жилых и нежилых помещений.

Стоит отметить, что можно сдать в субаренду помещение целиком или его часть. Выглядит это следующим образом: вы арендуете у организации или физического лица нежилое помещение за определённую сумму денег. После этого, можно сдать его в субаренду за более существенную сумму.

Разрешение на субаренду помещений подтверждается статьёй 615 пункт 2 Гражданского кодекса РФ. Он гласит, что арендатор может поступать с арендованным объектом недвижимости следующим образом:

сдавать строение (или его часть) в субаренду;
отдать его в безвозмездное пользование;
передать свои права арендатора третьему лицу.

Стоит отметить, что первоначальный договор аренды не предусматривает право арендатора на субаренду без разрешения собственника. Зато может быть включён пункт, дающий право арендатору осуществлять сдачу недвижимости в субаренду. Это обеспечивает прямое заключение договора между арендатором и третьим лицом. Согласие собственника уже не требуется.

Из этого можно сделать вывод, что договор субаренды заключается между участниками договора. Это могут быть как физические, так и юридические лица.

Иногда в роли юридического лица может выступать агентство недвижимости, которое оказывает услуги по сдаче помещений в аренду. В этом случае меняется налогообложение для арендатора и вступает в силу другой код ОКВЭД.

Читайте также :

Составление подразумевает письменное оформление стандартного документа. Подписывается договор участниками сделки. Это стандартная процедура, на которую не влияют сроки заключения договора и статус его участников.

Договор на сдачу нежилого помещения в субаренду должен включать следующие моменты:

территориальное расположение с указанием точного адреса;
общая площадь строения;
целевое предназначение;
срок договора субаренды;
форма и сроки оплаты.

В некоторых случаях основной договор может быть подкреплён следующими документами:

кадастровым паспортом и свидетельством о Государственной регистрации объекта;
актом приёма/сдачи нежилого помещения;
протоколами разногласий и согласия разногласий.

Важно! Несмотря на наличие стандартной формы договора субаренды, допускается его оформление в свободной форме. При этом обязательным условием является вхождение всех основных пунктов.

Необходимо знать, что если договор заключается на срок свыше 12 месяцев, необходима его государственная регистрация. Договор вступает в действие только с момента его регистрации. Иначе разрешение на аренду помещения третьим лицом не будет иметь юридической силы.

Кроме того, договор повторной аренды не должен превышать срок первичного найма. При этом по истечении срока действия, документ не продлевается автоматически. Каждый раз требуется составление нового договора.

Права и обязанности сторон

Отдельного внимания заслуживают права и обязанности участников договора. Это не касается собственника помещения, а только арендатора и субарендатора. Рассмотрим права и обязанности каждого из участников соглашения.

Арендатор

Эта сторона обязана: предоставить нежилое помещение в состоянии пригодном для эксплуатации, обеспечить поставки воды, электроэнергии и отопления.

Стоит отметить, что бездействие коммунальных служб не подразумевает ответственность арендатора. Кроме того, арендатор обязан ознакомить субарендатора с правилами внутреннего распорядка и планом эвакуации в случае возникновения чрезвычайных ситуаций.

Арендатор вправе проводить проверку соблюдения условий договора субаренды. Это делается в рабочее время и в присутствии субарендатора. Последний обязан предоставить все документы, в том числе разрешение на определённый вид деятельности.

Арендатор имеет право на проведение капитального или текущего ремонта в нежилых помещениях, переданных в субаренду. При этом субарендатор уведомляется в письменном виде за 30 дней до проведения работ. Стоит отметить, что во время ремонта, арендная плата с субарендатора не взимается.

Арендатор вправе устанавливать порядок работы помещений в выходные и праздничные дни. На порядок и размер оплаты это не влияет.

Субарендатор

Эта сторона, заключившая договор, обязана использовать помещение только в целях, указанных в договоре. Следить за техническим и пожарным состоянием нежилого помещения в соответствии с установленными нормами.

Самостоятельно нести полную ответственность перед органами, дающими разрешение и контролирующими предпринимательскую деятельность. Ликвидировать последствия аварий и другого ущерба помещениям, причинённого по собственной вине.

Не проводить или , если отсутствует письменное разрешение арендатора. Своевременно вносить установленную договором арендную плату.

Если договор сдачи помещения расторгается досрочно, по инициативе субарендатора, арендатор должен быть уведомлен об этом не позднее, чем за месяц.

Субарендатор обязан при заключении договора представить арендатору следующие документы:

выписку банковских реквизитов, с печатью предприятия и подписью бухгалтера;
выписку из ЕГРЮЛ, взятую не позднее, чем за 30 дней до подписания договора;
документ, дающий разрешение на подписание договора субаренды.

Стоит отметить, что приведённый перечень обязанностей сторон далеко не полный, но здесь указаны их основные права и обязанности.

Особенности налогообложения

Субаренду очень часто путают с посредническими услугами по сдаче помещения в аренду. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, это разные понятия, соответственно, различается и порядок налогообложения.

Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».

Для деятельности по передаче в субаренду недвижимости, можно использовать код ОКВЭД 70.20 «Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости».

Доход физических лиц от сдачи недвижимости в субаренду облагается по ставке НДФЛ в размере 13%. Документ по форме 3-НДФЛ подаётся ежегодно, до 30 апреля. Требуемая сумма должна быть оплачена не позднее 15 июля текущего года.

Для юридических лиц ставка налогообложения составляет 6% по УСН. Но учитывая статус предпринимателя, могут быть назначены дополнительные страховые взносы.

Помните, что уклонение от налогообложения попадает под административную и уголовную ответственность.

Максимальный размер штрафа при уклонении от налогов при сдаче нежилых помещений в субаренду, может составить 500 000 рублей или лишение свободы сроком до 3-х лет.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

В наше время сдача в аренду офисных помещений, квартир, торговых павильонов, является довольно прибыльным бизнесом, благодаря которому многие люди зарабатывают неплохие деньги. Хотя это и не так выгодно, чем получать дивиденды от большой суммы в банке, но и не так рискованно. Выгоднее сдавать в аренду торговые площади, но для этого нужно быть их собственником. Но даже не являясь собственником, сдаваемого помещения, можно заработать при помощи субаренды.

Что означает субаренда?

Субаренда – это бизнес на аренде помещений и их последующей сдаче в аренду. Для этого нужно найти удачное предложение по аренде на большой срок и заключить договор с собственником, в котором он разрешит сдавать площадь в субаренду третьим лицам. Например вы сняли жилье за 6000 рублей, сделали там небольшой ремонт и обставили недорогой мебелью, то теперь вы свободно можете сдавать его за 12000 рублей. Но в данном случае, чтобы вложения окупились, нужно искать долгосрочную аренду.

Нужно быть уверенным в арендаторе, чтобы он не разорвал с вами договор. Чтобы риск был минимальным, можно сделать ремонт за совместные деньги, но своими силами.

Сколько можно заработать на субаренде зависит от вашего воображения. Можно снять в аренду большой ангар или склад, переоборудовать его в мастерскую и сдавать ее два раза дороже. Оборудование при любой непредвиденной ситуации остается вашим и даже если арендатор разорвет договор, можно просто поменять место аренды.

При минимальном вложении, но достаточно большом риске, благодаря субаренде можно зарабатывать большие деньги.

Для заключения выгодных сделок, нужно иметь много выгодных вариантов и вести переговоры с собственниками помещений. В партнеры лучше брать не алчных людей, в которых нету предпринимательской жилки. Идеально подойдет партнер, которому вы будете полностью доверять и сможете делиться с ним своим энтузиазмом.

Полезное видео:

Если у вас есть чувство, что вы сможете зарабатывать на субаренде, то можно смело брать кредит в банке, для начала своего бизнеса.

Инструкция

Законодательство позволяет применять к договорам субаренды те же положения, что к договорам аренды, что вполне логично. Основное правило, касающееся субаренды, которое необходимо помнить при заключении договора - это невозможность заключения договора субаренды на срок, превышающий срок действия .

По договору субаренды арендатор выступает как бы в роли (так и будем называть его в дальнейшем) и предоставляет субарендатору (который, соответственно, выступает в роли арендатора) имущество во временное и пользование или только во временное пользование за установленную плату. Такой договор может заключаться с согласия имущества (т.е. изначального арендодателя). Согласие может быть выражено в самом договоре аренды или в иной форме.

Договор субаренды, так же как и договор аренды, заключается в письменной форме, если срок его действия превышает один год или если одной из сторон по нему является лицо. Договор субаренды недвижимости, который заключается на срок более одного года, должен пройти государственную регистрацию в органах Федеральной Регистрационной Службы (ФРС).

Существенное условие договора субаренды - имущество, которое сдается в субаренду . Если оно определено в договоре недостаточно точно, то такой договор легко будет оспорить через суд и признать незаключенным. Поэтому многие прилагают к договору кадастровый паспорт или иной подобный документ, который поможет наиболее точно идентифицировать объект. Договор субаренды может заключаться на срок, установленный договором, либо на неопределенный срок (если условие о сроке в договоре отсутствует, то считается, что такой договор заключен на неопределенный срок).

Закон не содержит положений о том, что в договоре аренды или субаренды необходимо определять размер арендной , однако очевидно, что удобнее отразить все условия об арендной плате в договоре. Арендодатель вправе время от времени увеличивать размер арендной платы, но не чаще раза в год.

Обязанности арендодателя и арендатора по договору субаренды совпадают с правами и обязанностями арендодателя и арендатора по договору аренды. Основные обязанности арендодателя обычно следующие:
1. предоставление имущества в субаренду в состоянии, пригодном для в установленных целях.
2. предоставление всех принадлежностей и документов по имуществу вместе с имуществом.
3. производство капитального ремонта.
К обязанностям арендатора относится:
1. своевременное внесение арендной платы.
2. пользование имуществом в соответствии с условиями договора.
3. поддержание имущества в хорошем состоянии, организация мелкого ремонта за свой счет.