Нередко владельцы квартир интересуются, как правильно действовать, если нет договора с управляющей компанией, уполномоченной обслуживать конкретный дом. Действительно, данная ситуация требует тщательного осмысления и грамотного подхода. Ведь некорректная позиция собственника жилья в этой ситуации может навредить его законным интересам. Управляющая компания (УК) является специализированной официальной структурой. На основании договора она закрепляется за определенным многоквартирным зданием и осуществляет предоставление его жильцам конкретных ЖКХ-услуг, связанных с эксплуатацией и содержанием данного дома. Деятельность управляющей компании всегда направлена на решение общих задач, имеющих значение для всех жителей многоквартирного здания. Это может быть, например, предоставление отдельных ЖКХ-услуг (энергоснабжение, отопление, водоснабжение), выполнение ремонтных работ и другие вопросы.
Каждый владелец жилплощади в многоквартирном здании по личному усмотрению оформляет персональное соглашение с управляющей компанией, официально обслуживающей конкретный дом.
Решение о предоставлении соответствующих полномочий определенной структуре принимается на общем собрании обладателей квартир. Взаимодействие между уполномоченной управляющей компанией и жильцами многоквартирного здания регламентируется Жилищным Кодексом РФ (ЖК РФ), который является основным законодательным документом, регулирующим данную область правоотношений. Так, статьей 162 этого нормативно-правового акта предусматривается право жителей дома привлекать к управлению жилым объектом специализированную структуру, обладающую соответствующей лицензией.
Кроме того, управляющая компания должна действовать в четком соответствии с законодательством РФ и правилами, установленными для конкретного региона страны. К примеру, если нормативно-правовыми актами устанавливается обязанность УК ежегодно проводить ремонт в многоквартирном здании, то данная организация будет вынуждена своевременно выполнять эту задачу.
Как оплачиваются услуги управляющей компании
Действующим в РФ законодательством предусматривается, что конкретная управляющая компания привлекается к деятельности по эксплуатации и содержанию многоквартирного здания исключительно при наличии согласия его жильцов – владельцев квартир. Процедура получения (оформления) такого согласия подразумевает проведение жителями дома общего собрания, на котором соответствующее решение принимается путем голосования. По итогам данного волеизъявления определяется возможность предоставления конкретной организации соответствующих полномочий. Такое голосование проводится повторно, если окажется, что на собрании присутствовало менее половины всех жильцов.
Судьба многоквартирного здания решается большинством голосов. Если общим собранием владельцев квартир одобряется предоставление конкретной структуры управленческих полномочий, то каждый собственник жилья в этом доме должен будет оформить с выбранной организацией соответствующее соглашение.
Иными словами, владелец жилплощади заключает с управляющей компанией сервисный договор, предусматривающий оказание определенных услуг на платной основе. Таким образом, у жильца, подписавшего этот документ, не получится законно отказаться от оплаты сервиса, фактически предоставленного управляющей компанией в соответствии с требованиями данного договора.
Тем не менее, ни одна управляющая компания не вправе повышать сервисные тарифы по личному усмотрению. Конкретные расценки установлены законодательством страны. В каждом конкретном регионе РФ местными органами власти утверждаются цены на услуги водоотведения, водоснабжения, газоснабжения, центрального отопления, энергоснабжения. Что касается стоимости обслуживания, осуществляемого непосредственно самой управляющей компанией, то данный показатель согласовывается с собственниками квартир и прописывается в сервисном соглашении, заключаемом с каждым из жильцов. Если жители дома не соглашаются с расценками, предлагаемыми руководством УК, к разрешению данного спора привлекается муниципалитет.
Нужно ли платить без договора с управляющей компанией
Основным документом, регулирующим отношения между уполномоченной управляющей компанией и конкретным потребителем её услуг, является сервисный договор, в котором четко регламентируются обязанности и права сторон, а также применяемые тарифы. Получается, что без оформления данного соглашения собственник квартиры вовсе не обязан оплачивать какие-либо услуги через управляющую компанию. В этом случае пользователь оплачивает потребляемые ЖКХ-услуги непосредственно их поставщикам по общепринятым расценкам. Между тем, подобная практика не считается правомерной, поскольку управляющая компания, обслуживающая по договору конкретный дом, не просто переадресовывает платежи, совершаемые жильцами, а еще и активно участвует в содержании многоквартирного здания, обеспечивает его надлежащую эксплуатацию.
Речь идет о выполнении следующих задач, относящихся к компетенции УК:
- благоустройство придомовых территорий (автомобильная парковка, детские площадки);
- устройство зеленых насаждений во дворе многоквартирного здания;
- осуществление ремонтных работ в подъездах;
- прочие задачи общего характера.
Можно ли обязать владельца квартиры оплачивать услуги УК
Однако часто высказываются мнения, что можно не платить за определенные ЖКХ-услуги, если нет договора с управляющей компанией , осуществляющей обслуживание конкретного многоквартирного здания. Кроме того, возникают вопросы о том, надо ли платить квартплату , вносить платежи за мусор и содержание придомовых территорий, подъездов, прочих объектов общего пользования, если отношения с УК не оформляются конкретным жильцом.
Конечно, в этом случае никто не вправе взимать с такого жильца плату за услуги, оказанные управляющей компанией.
Тем не менее, оплачивать данные услуги жильцу, не заключившему сервисный договор с УК, все же придется. Поспособствовать этому может общее собрание обладателей квартир, которое вправе решать вопрос об оформлении соглашения с конкретным собственником жилья. Владелец жилплощади будет вынужден заключить сервисный договор с конкретной управляющей компанией, если больше половины участников общего собрания выскажется за обязательное подписание данным жильцом этой бумаги.
Таким образом, факт подписания большинством жильцов сервисного соглашения с конкретной управляющей компанией является правомерным основанием для своеобразного принуждения остальных жителей дома к заключению этого договора.
Безусловно, собственники квартир, не желающие оформлять данную бумагу по каким-либо причинам, могут высказать свою позицию исключительно на собрании. Между тем, практика показывает, что подобные действия меньшинства жильцов, скорее всего, не позволят им добиться желаемого результата. Им все же придется подписать сервисное соглашение и оплачивать услуги УК надлежащим образом.
В условиях непрерывного роста тарифов на услуги ЖКХ многих владельцев квартир волнует вопрос: может ли управляющая компания выставлять счета без заключенного с ней договора? Рассмотрим, какой ответ дает на него жилищное законодательство. Далеко не всегда отсутствие письменного соглашения означает отсутствие обязанностей. Разберем, и чем грозит отказ оплачивать квитанции управляющей компании в отсутствие договора.
Обязанности собственников жилого помещения
Право собственности на жилое помещение одновременно налагает на его обладателя и определенные обязанности. Одна из них - полная и своевременная оплата всех коммунальных услуг. Возникает такая обязанность у собственника одновременно с регистрацией его права.
Плата начисляется не только за потребленные жильцами электроэнергию, тепло, газ или воду. Но также за выполнение обслуживания всех коммуникаций и внутридомовых инженерных сетей, поддержание в чистоте общедоступных помещений и примыкающей к дому территории. Все это входит в работу по управлению.
Размер взносов берется не «с потолка». Сумму определяют сами жильцы через общее собрание или выбранная ими управляющая организация. По закону, для управления и обслуживания МКД может быть свободно выбрано самоуправление в нескольких формах или передача всех полномочий лицензированной (это обязательно) управляющей организации.
Орган самоуправления жильцов, кооператив от их имени, избранное на собрании правление ТСЖ или лицензированная управляющая организация заключают договоры непосредственно с поставщиками различных коммунальных услуг и подрядными организациями. Одна из обязанностей управления - составление и ежемесячная рассылка счетов для дальнейшей оплаты оказанных услуг по содержанию дома. Форма такого документа должна быть едина для всех квартир. Размер платы для каждой из них рассчитывается индивидуально, но по понятной и единой для всех схеме.
Обязателен ли договор с управляющей организацией
Управляющая организация, в свою очередь, обязана заключать договор с собственниками помещений в многоквартирном доме. Его предметом будут конкретно названные услуги и работы по управлению имуществом в виде дома и его содержанию. Заключению такого соглашения предшествует обсуждение условий и, в частности, размера вознаграждения, которое будет регулярно получать УК. Но насколько обязательна такая процедура?
Единственным органом, к чьей компетенции закон относит выбор способа управления домом, является общее собрание жильцов. Именно на нем выбирается форма обслуживания многоквартирного дома. Если это управляющая компания, то с ней заключается соответствующий договор. Решение принимается простым большинством, то есть, за него должны проголосовать более половины всех собственников дома.
Читайте также Процедура отказа от управляющей компании
Договор управления относится к числу возмездных, то есть, управляющая организация выполняет все работы по обслуживанию дома, а жильцы обязуются их оплачивать. Денежные средства должны будут поступать из взносов собственников, что найдет отражение в ежемесячных квитанциях.
Ошибочно полагать, что несогласие с решением общего собрания и отсутствие договора непосредственно с управляющей компаний избавят от необходимости вносить установленную квартплату. В законе сказано, что стороной договора управления выступают те собственники квартир, чьи голоса в сумме составляют более половины от общего их числа. Несогласие с тем, нужно ли приглашать стороннюю организацию, нескольких человек в данном случае не играет роли, они все равно будут обязаны платить квартплату.
Можно ли не платить
Ответ на этот вопрос однозначно отрицательный. Даже в ситуации, когда у владельца квартиры нет договора с управляющей компанией. Жилищным кодексом закреплено, что решение правомерно созванного общего собрания, обсужденное и принятое в рамках его компетенции, всех собственников помещений данного дома строго обязательно к исполнению. Поэтому, коль скоро управляющая компания и условия соглашения с ней обсуждены на собрании, о котором всем было известно, а результат голосования, как положено, отражен в протоколе, платить придется.
Однако сумма в квитанции не появляется «с потолка». Закон обязывает управляющую компанию устанавливать ее, исходя из реальных объемов потребленных ресурсов и услуг, а также тарифов, устанавливаемых местными властями. Размер же платы непосредственно за услуги управляющей компании определяется самими жильцами, а при отсутствии среди них согласия - органами местной муниципальной власти.
Следовательно, в обязанности собственника входит не только регулярно вносить квартплату, но и принимать непосредственное участие в ее установлении, путем голосования на общем собрании за ту или иную форму управления общим имуществом. Последняя, в свою очередь, обязана заключить письменный договор с каждым собственником помещений в доме.
Что включается в квартирную плату
Одним из существенных условий договора, который заключается с УК, является перечень тех работ по содержанию и ремонту дома, которые она обязуется выполнять. В него входят:
- обеспечение надлежащего, то есть безопасного для окружающих состояния самого здания, инженерных сетей, внутренних помещений общего доступа и прилегающей территории;
- заключить договоры и обеспечить взаимодействие с поставщиками ресурсов (воды, газа, электроэнергии) и подрядными организациями (вывоз мусора, водоотведение и пр.);
- обеспечить бесперебойное поступление в квартиры названных ресурсов надлежащего качества;
- выполнять текущий и капитальный ремонт здания и внутридомовых коммуникаций;
- вызывать, при необходимости, аварийные службы;
- заблаговременно информировать жителей о предстоящих ремонтных и профилактических работах, отключении воды, тепла и т.д.;
- начислять плату за коммунальные услуги и рассылать квитанции;
- собирать платежи, производить расчеты с поставщиками и подрядчиками;
- проводить перерасчет по обращениям граждан и в других предусмотренных законом случаях;
- рассматривать обращения и жалобы граждан на качество коммунальных услуг, проводить по ним проверки и в установленный срок давать письменные ответы;
- вести бухгалтерский учет в полном объеме, обеспечивать хранение необходимой документации;
- представлять отчет о проделанной работе ежегодно;
- выдавать гражданам необходимые справки, квитанции и выписки;
- выполнять иные работы и услуги, не противоречащие действующему законодательству.
Читайте также Процедура создания управляющей компании
В свою очередь, владельцам помещений надо вовремя и в полном объеме вносить установленную соглашением с управляющей компанией плату за ее услуги. В случае нарушения этой обязанности, к ним применяются штрафные санкции - пеня в определенном размере за каждый пропущенный день. В дальнейшем возможно приостановление оказания ряда коммунальных услуг.
Как заключить договор с управляющей компанией
Если нет договора с определенной управляющей компанией, и в доме действует иная форма управления, то надо соблюдать определенный порядок действий. Сначала придется организовать общее собрание. Оно может быть как очным, так и заочным и даже в форме электронного голосования.
До проведения собрания инициативная группа собственников или уже существующий орган управления выбирает управляющую компанию, с которой планируется заключить соглашение, и составляет его проект. Он доводится до всех владельцев помещений с тем, чтобы они могли внести свои коррективы, при необходимости.
Вопрос о заключении договора с управляющей компаний обязательно включается в повестку собрания, а результаты обсуждения и голосования заносятся в письменный протокол. Для принятия решения за него должно быть подано более половины голосов от общего числа собственников (а не присутствующих на собрании).
Сам договор составляется всегда в письменной форме. В него обязательно вносятся следующие условия:
- подробный перечень имущества, передаваемый управляющей компании для осуществления ее функций;
- список конкретных работ или услуг, включаемых в понятие управления и обслуживания;
- порядок внесения изменений в оба перечня и другие условия договора;
- параметры для определения размера вознаграждения за оказанные услуги и выполненные работы, методика расчетов;
- формы общественного контроля эффективности работы управляющей компании и ее результатов;
- порядок отчетности о проведенной деятельности, расходах и ее периодичность;
- ответственность каждой из подписавших договор сторон (жильцов и УК).
Сторонами договора, подписывающими единый документ, выступают руководство управляющей компании и имеющая на общем собрании более половины всех голосов группа собственников. Перечень работ может включаться в договор непосредственно или оформляться в виде положения. Регистрировать такое соглашение закон не обязывает.
В случае, когда описанный порядок соблюден, то у отсутствовавших на очном собрании либо голосовавших за иной вариант жильцов нет основания не платить квартплату, если не заключен договор с управляющей компанией непосредственно с ними. От имени всех собственников выступает их большинство.
Вопрос: Организация занимает по договору аренды нежилое помещение в многоквартирном доме, управление которым осуществляет управляющая компания. Однако между организацией и управляющей компанией не заключен договор по управлению многоквартирным домом. Организация отказывается вносить платежи за пользование общим имуществом, возложенных на нее договором аренды, мотивируя свою позицию тем, что между ней и управляющей компанией отсутствует договор по управлению многоквартирным домом, в котором стороны могли бы согласовать соответствующие платежи и которое бы породило основание обязанности по уплате таких платежей.
Правомерна ли позиция организации?
Ответ: Неправомерна, отсутствие между управляющей компанией и арендатором нежилого помещения договорных отношений не может являться основанием для освобождения последнего от обязанности по несению расходов на содержание общего имущества.
Обоснование: В соответствии со статьей 606 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании пункта 2 статья 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Как указано в статье 249 ГК, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Таким образом, собственник помещения обязан участвовать в расходах на содержание общего долевого имущества. Но, при заключении договора аренды стороны вправе определить, кто будет выполнять данное обязательство.
Таким образом, основанием для возникновения обязанности у арендатора несения расходов по содержанию общего имущества является договор собственника помещения и арендатора, а не договор с Управляющей компанией.
На основании части 4 пункта 2 статьи 44 ГК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом.
Как указано в пункте 5 статьи 46 ГК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод, что несмотря на отсутствие договора между Управляющий компаний и арендатором, у арендатора возникает обязанность по содержанию общедомового имущества по платежам, установленными Управляющей компанией.
Аналогичная точка зрения содержится и в судебной практике. Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 31.05.2010 N Ф09-3984/10-С5 указано, что отсутствие между управляющей компанией и арендатором нежилого помещения договорных отношений не может являться основанием для освобождения последнего от обязанности по несению расходов на содержание общего имущества и не должно служить препятствием для реализации права управляющей компании на получение соответствующих платежей.
Для собственников в многоквартирном доме важно не только выбрать на общем собрании способ управления, но и серьезно обсудить, а затем утвердить текст договора по управлению многоквартирным домом, который в дальнейшем УК должна будет заключить с каждым собственником квартиры. В соответствии с ГК РФ договора носят обязательный характер. Если гражданин взял на себя определенные обязательства, то любой суд придет к выводу, что так и должно быть. Поэтому очень важно для собственников многоквартирных домов, на каких условиях они заключили договор с управляющей компанией.
Договор на управление многоквартирным домом должен заключаться в соответствии с ст. 162 ЖК РФ;
В нем обязательно должны быть прописаны следующие пункты:
. состав общего имущества дома;
. перечень работ и услуг по содержанию и ремонту жилья, которые будет предоставлять; УК, а также порядок изменения этого перечня;
. порядок определения цены договора, размер оплаты за содержание и ремонт жилья;
. ответственность сторон;
. порядок контроля,за выполнением УК своих обязательств по договору;
. отчетность УК о выполнении договора;
Иногда в договоре управления многоквартирным домом, указывая состав общего имущества пишут - «согласно технического паспорта на дом», потом выясняется, что технический паспорт отсутствует. Здесь необходима ссылка на Постановление Правительства от 13 августа 2006г, ст. 36 ЖК РФ
Предлагают также перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту жилья, согласно выполненному перечню работ и услуг.
Следует также обратить внимание - указанно ли в договоре, что перечень работ и услуг является Приложением к договору. Если нет - никто вам этот перечень выполнять не обязан.
Один из самых важных пунктов в договоре - цена договора, плата за содержание и ремонт жилья.
По новому ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги (воду, свет, тепло, газ) устанавливают органы местного самоуправления и регулируются ФЗ. А плата за содержание и ремонт жилья согласно ст. 156 п.7 ЖК РФ определяется на общем собрании собственников жилья с учетом предложений УК. То есть эта цена договорная и может быть разной от 9руб за 1 кв.м. до 14 руб., в зависимости от состояния дома и перечня услуг и работ по содержанию и текущему ремонту дома. Если в договоре прописывается, что цена будет изменяться, желательно, чтобы указывалось на сколько % и как часто. Например, 1 раз в год на 15% или до конца года остается неизменной.
Желательно внести в договор пункт о том, что бы деньги за содержание и текущий ремонт накапливались на лицевом счете многоквартирного дома.
Следует также обратить внимание, если вводиться по договору плата за капремонт, как прописано в договоре, где будут накапливаться деньги, как будут расходоваться и контролироваться. Если будут накапливаться на лицевом счете дома, но расходуются по мере накопления, скорее всего проконтролировать расход денег мы не сможем. Значит, необходимо в договоре указать, что деньги накапливаться на лицевом счете дома и расходуются только на работы капитального характера по согласованию с общим собранием собственников жилья или выбранными ими представителями от дома.
Во многих, договорах по предоставлению жилищно-коммунальныых услуг подробно расписывается ответственность «Заказчика» т.е. собственников жилья и мало прописывается ответственность «Исполнителя» те. УК.
Поэтому, при обсуждении проекта договора собственникам надо добиваться, чтобы прописывалась ответственность обеих сторон.
Управляющие компании пока не привыкли отчитываться перед собственниками жилья о выполненном объеме работ и услуг, хотя собственники некоторых домов и пытались потребовать отчета от «управляющей компании», которая нас обслуживает. Поэтому, в договоре четко следует прописать каким образом и в какой период УК будет отчитываться перед собственниками жилья. Может быть вы пожелаете, что бы перед вами отчитывались раз в квартал, полгода или раз в год..
Поэтому необходимо в договор внести пункт об обязанности УК составить акт приемки-передачи дома, в котором были бы прописаны все недоделки по содержанию и ремонту дома. Согласно такому акту собственники жилья смогут потребовать от УК, которая их обслуживала, устранения недоделок по содержанию и ремонту дома, а также проведения капремонта (если дому более 20 лет). Если же акт приемки -передачи дома составлен не будет, то все недоделки в доме придется устранять за счет дополнительных средств собственников дома. Потому, что любая УК, которая будет заключать договор с Вами по управлению Вашим домом, начнет работать с «чистого листа». За все недоделки предыдущей УК она ответственность не несет.
В верхнюю строчку оплаты за жилищно-комунальные услуги, кроме содержания и текущего ремонта входит также:
. аварийное обслуживание
. вывоз мусора
. обслуживание и ремонт лифтов
. услуги МВЦ и другое.
По новому ЖК РФ цена на эти услуги договорная и устанавливается по договору между собственниками многоквартирного дома и управляющей компанией, которая ее обслуживает. К сожалению, УК, заключая договора с данными службами не отстаивает при этом интересы собственников дома и заключает их на тех условиях, которые им диктуют данные организации. Жильцов дома даже не знакомят с содержанием данных договоров.
Собственникам жилья мне хочется зачитать цитату из ЖК « по договору управления одна сторона (Исполнитель) по заданию другой стороны (т.е. собственников) обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту жилья.», поэтому, при заключении договора помните - кто платит.
Отсутствие письменного договора управления многоквартирным домом между ответчиками, являющимися собственниками квартиры, и истцом - организацией, фактически осуществляющей управление данным домом, не освобождает ответчиков от обязанности оплаты содержания и эксплуатации имущества общего пользования
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Первореченский районный суд г. Владивостока в составе:
председательствующего судьи Марченко О.С.,
при секретаре Малышевой Т.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Управляющая компания...» к ФИО1, ФИО3, ФИО2 о взыскании задолженности, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение мирового судьи судебного участка № 15 Первореченского района г. Владивостока от...
установил:
Истец обратился в суд с иском к ответчикам о взыскании задолженности, указав, что ООО «Управляющая компания...» с февраля 2008 года является управляющей организацией... в... Ответчики, проживающие в... указанного дома, производили коммунальные платежи с нарушением требований законодательства. Сумма долга по оплате содержания и ремонта жилого помещения у ответчиков за период с... по... составляет 26 715 руб. 32 коп. ... взыскать с ответчиков солидарно сумму задолженности, расходы по оплате государственной пошлины, расходы по оплате услуг представителя.
Решением мирового судьи судебного участка № 15 Первореченского района г. Владивостока от... заявленные исковые требования были удовлетворены частично с ответчиков в пользу истца солидарно была взыскана сумма задолженности за период с января 2009 года по... в размере 22 925 руб. 33 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 2 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 859 руб. 35 коп. в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано в связи с применением срока исковой давности, о применении которой заявлено ответчиком.
Ответчик ФИО1, не согласившись с решением, вынесенным мировым судьей, подала апелляционную жалобу, в которой указала, что решение подлежит отмене по следующим основаниям. Истец не представил достаточных доказательств, подтверждающих обоснованность взимания им коммунальных платежей, не доказан сам факт начисления задолженности ответчикам. Протокол № внеочередного собрания собственников помещений в МКД по... от... не отвечает требованиям жилищного законодательства и противоречит ст. 44, 45 ЖК РФ, в связи с чем тарифы на оплату услуг являются незаконными. Договор управления МКД на оплату коммунальных расходов, расходов по содержанию квартир предоставлен в ненадлежащем виде и является незаконным. Указанный договор управления многоквартирным домом между ней и истцом не заключался. Таким образом, указанный договор следует считать незаключенным, а значит, он не создает никаких правовых последствий для сторон. Истец не представил документы об утверждении ставок оплаты за содержание и ремонт жилых помещений, включающие в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. Истец не доказал заявленные требования, не представил расчет взыскиваемых сумм. Просил постановление мирового судьи отменить.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании на доводах жалобы настаивала, просила решение мирового судьи отменить. Указала, что на момент проведения общего собрания собственников по выбору способа управления домом от... ответчик статусом юридического лица не обладал, был зарегистрирован, как юридическое лицо, спустя 4 месяца, в июле 2007 года, таким образом можно говорить о том, что сделка является ничтожной. Кроме того, договор управления не содержит существенных условий договора - цену договора, стоимость услуг. У ответчиков отсутствовали основания для оплаты услуг... коммунальные услуги ответчикам истцом не оказывались либо отказывались ненадлежащим образом, ответчики решили в полном размере выставляемые счета не оплачивать, вносили примерно по 50% суммы от той, что указана в квитанции.
Ответчики ФИО3, ФИО7 в в судебное заседание не явились, о дате рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель истца в судебном заседании с доводами жалобы не согласился, пояснил, что решение мирового судьи является законным. Доводы ответчика о том, что протокол является недействительным, необоснованны, доказательства того, что дом находится в управлении у другой управляющей компании, отсутствуют. Протокол никем не обжаловался, незаконным не признавался. Тарифы законны и никем не оспорены. Также является необоснованными доводы ответчика о том, что с ней Управляющая компания не заключала договор, поскольку в данном случае обязательства ответчика возникли не из договора, а в силу закона. Ответчик, как собственник жилища, обязан оплачивать коммунальные платежи. Просил решение мирового судьи оставить без изменений.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение мирового судьи подлежит изменении на основании п. 1,4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права.
В судебном заседании установлено, что ответчик ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ..., а ответчики ФИО3, ФИО7 А.В. являются членами ее семьи и проживают вместе с ней.
В соответствии с положениями ст. 209 ГК РФ , 30 ЖК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу п. 8 ст. 162 Жилищного кодекса изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно договору № управления многоквартирным домом по адресу: ..., протоколу № внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от..., в спорный период времени истец осуществлял техническое обслуживание, содержание и ремонт дома, в котором расположена квартира ответчиков.
В соответствии с решением внеочередного общего собрания... от... ФИО6 избрана старшей по дому, уполномоченного представителем... для осуществления всех вопросов, касающихся дома без исключения. На основании заявлений ФИО6 от..., ...утверждались тарифы по статье «Содержание жилья», «Ремонт жилья».
То обстоятельство, что управляющая компания в качестве юридического лица на момент проведения общего собрания не существовала, была зарегистрирована в июле 2007 года, в данном случае не имеет правового значения, поскольку, как следует из акта приема-передачи объектов жилищного фонда, указанный в иске дом был передан истцу на обслуживание в 2008 году, с... истец осуществлял хозяйственную деятельность дома, обеспечивал его содержание, придомовой территории и поставку коммунальных услуг, которые потребляли ответчики, притом, что возражений по качеству предоставления услуг ответчиками не изложено, доказательств обратного суду не представлено.
Доводы ответчика о том, что истец осуществлял свою деятельность незаконно, поскольку вышеуказанный договор многоквартирным домом и протокол общего собрания являются незаконными, суд находит необоснованными, поскольку они ни кем не обжаловались и не оспаривались.
Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными.
В порядке, предусмотренном ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, собственником помещений решения общего собрания не обжалованы.
Отсутствие письменного договора управления многоквартирным домом между ответчиками, являющимися собственниками квартиры, и истцом - организацией, фактически осуществляющей управление данным домом, не освобождает ответчиков от обязанности оплаты содержания и эксплуатации имущества общего пользования.
Вместе с тем, ответчиком ФИО1 в судебное заседание была представлена квитанция об оплате коммунальных платежей за август 2011 года, указанные услуги частично на сумму 763,2 руб. оплачены в срок. Таким образом, на момент рассмотрения мировым судьей дела, сумма задолженности ответчиков была меньше на указанную сумму, в связи с чем решение подлежит изменению, с ответчиков подлежит взысканию задолженность за период с января 2009 года по август включительно в размере 22 162, 13 руб.
Также мировым судьей с ответчиков в солидарном порядке были взысканы расходы по оплате государственной пошлины в меньшем размере, чем предусмотрено Налоговым кодексом РФ.
Кроме того, главой 7 ГПК РФ, регулирующей вопросы распределения судебных расходов, возможность взыскания указанных расходов с нескольких ответчиков в солидарном порядке не предусмотрена. При распределении судебных расходов солидарная обязанность (ответственность) не возникает, и суд, при вынесении определения, не мог руководствоваться положениями п. 1 ст. 323 ГК РФ , согласно которым при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
При таких обстоятельствах в соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ в равных долях с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 864 руб. 86 руб., расходы по оплате юридических услуг.
Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, суд
ОПРЕДИЛИЛ:
Решение мирового судьи судебного участка № 15 Первореченского района г. Владивостока от... по иску ООО «Управляющая компания...» к ФИО1, ФИО3, ФИО2 о взыскании задолженности изменить.
Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО3, ФИО2 в пользу ООО «Управляющая компания...» задолженность в размере 22 162 руб. 13 коп.
Взыскать в равных долях с ФИО1, ФИО3, ФИО2 в пользу ООО «Управляющая компания...» расходы по оплате услуг представителя в размере 2 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 864 руб. 86 коп., по 954 руб. 96 коп. с каждого.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
