Понятия аванса, задатка и залога: в чем разница и что выгоднее при покупке квартиры? Разница между авансом, задатком и залогом при купле или продаже квартиры, чем они отличаются по гк рф Купля продажа квартиры задаток или аванс

Сегодня при заключении сделок с недвижимостью многие люди делают предоплату. Но в чем разница между этими видами предоплаты? Как правильно – аванс или предоплата? И нужно ли письменно оформлять внесение задатка или аванса в 2019 году? Ниже вы узнаете ответы на эти вопросы.

Скачать образцы документов

Предоплата, задаток, аванс и залог при покупке квартиры

Предоплата – это определенная денежная сумма, которую покупатель перечисляет на счет продавца в качестве предварительного платежа по договору купли-продажи . Предоплата указывает на серьезность намерений продавца, а также используется в качестве предварительного платежа для частичной оплаты квартиры при покупке. Образец договора купли-продажи находится .

Сведения о предоплате должны быть прописаны в основном договоре купли-продажи, но в ряде случаев также допускается заключение отдельного договора о предоплате, который будет использоваться в качестве приложения к основному соглашению.

Всего существует два типа предоплат – задаток и аванс . Также похожим по смыслу является договор залога, однако он подразумевает передачу не денег, а материальных ценностей.

Эти методы предоплаты очень близки по смыслу, однако путать их нельзя, поскольку они имеют ряд юридических отличий. Также нужно помнить, что относительно предоплаты в договоре должны быть прописаны следующие пункты:

данные о сторонах сделки;
размер предоплаты и дата внесения платежа;
ссылка на основной договор купли-продажи квартиры;
тип предоплаты – аванс, задаток или залог (если эти сведения не указаны, но передаются деньги, то по умолчанию считается, что деньги вносятся в качестве аванса);
дополнительные обязательства, которые возникают у продавца и покупателя после внесения предоплаты, а также ответственность в случае нарушения этих обязательств;
подписи сторон.

Что такое задаток?

Задаток – это денежная сумма, которая передается покупателем продавцу в качестве гарантии исполнения условий договора купли-продажи . Задаток считается разновидностью предоплаты.

Соглашение о задатке должно быть составлено в письменном виде, а в тексте соглашения должно быть прямо указано, что деньги считаются задатком (в противном случае они будут считаться авансом). Образец соглашения о задатке можно скачать .

Задаток выполняет не только обеспечительную, но и штрафную функции, поскольку в случае аннулирования основного договора купли-продажи предусмотрены штрафные санкции . Если же все же сделка состоится, задаток признается в качестве части основного платежа.

Размер задатка не регламентирован законодательно, однако, при покупке квартиры размер задатка составляет обычно 5-10% от стоимости квартиры.

Что такое аванс?

Аванс – это тоже денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в качестве предоплаты . Однако аванс вносится только для подтверждения серьезности намерений продавца, но не для обеспечения исполнения соглашения (тогда как задаток и подтверждает намерения покупателя, и используется в качестве обеспечения).

Если по какой-либо причине основная сделка купли-продажи не состоялась, то продавец просто обязан вернуть несостоявшемуся покупателю аванс, а никаких штрафных санкций за эту отмену договора не предусмотрено.

Теоретически, соглашение об авансе при покупке квартиры может составляться как устно, так и письменно, однако на практике используется именно письменная форма, поскольку она более надежная с юридической точки зрения. Образец соглашения об авансе находится по этой .

Размер аванса также не регламентирован законодательно, а на практике размер аванса составляет примерно 5-10% стоимости квартиры.

Что такое залог?

Залог – это определенные материальные объекты, которые покупатель передает в собственность продавца в качестве обеспечения гарантии сделки . В качестве залога могут выступать какие-либо объекты (драгоценности, бытовая техника, машины), а также сама квартира (в таком случае договор залога называются ипотечным).

Договор передачи залога должен содержать сведения о том, что делать с залоговым имуществом в случае срыва основной сделки. Например, в случае ипотечного договора при срыве сделки квартира-залог обычно выставляется на торги – после продажи выплаченные деньги возвращаются покупателю, а оставшиеся оставляет себе банк. Образец договора залога можно у нас.

Стоимость залогового имущества определяется на основании консенсуса сторон либо с помощь независимой оценки рыночной стоимости объекта.

В чем отличие аванса, задатка и залога?

Давайте теперь узнаем, чем отличается аванс от задатка. Главное отличие между ними заключается в том, что задаток выполняет как обеспечительную, так и штрафную функцию, тогда как аванс – только обеспечительную .

Если после передачи денег был выполнен основной договор купли-продажи и квартира перешла к новому законному владельцу, то разницу между авансом и задатком можно и не заметить.

Если же сделка продажи квартиры сорвется, то сразу же станет понятно, в чем же разница между залогом, авансом и задатком:

если предоплата осуществлялась в форме аванса, то в случае аннулирования основной сделки купли-продажи продавец должен вернуть покупателю аванс в полном объеме. При этом вина каждой из сторон не учитывается;
если же предоплата осуществлялась в форме задатка, то в случае аннулирования сделки продажи квартиры возможно несколько вариантов. Если инициатором отмены договора является продавец, то он обязан вернуть задаток несостоявшемуся продавцу в двойном размере. Если же инициатором аннулирования договора является покупатель, то продавец может не возвращать ему задаток (то есть фактически деньги конфискуются в пользу пострадавшей стороны). Также в некоторых случаях возможен возврат задатка покупателю без уплаты штрафа. Такими случаями являются: смерть продавца, разрушение квартиры из-за стихийного бедствия;
если предоплата осуществлялась в форме залога, то в случае срыва основной сделки реализация залогового имущества осуществляется на основании основного договора.

Что лучше – задаток, аванс или залог?

Давайте узнаем, чем отличается залог, задаток и аванс при покупке недвижимости:

если покупатель твердо решил купить квартиру и у него нет проблем с деньгами, то рекомендуется составлять договор задатка. Такой договор снижает вероятность аннулирования основного договора купли-продажи – и даже если это произойдет, то несостоявшийся покупатель получит справедливую компенсацию;
если в свою очередь продавец решил продать квартиру и доверяет своему партнеру, то также рекомендуется составлять договор задатка. Если основная сделка сорвется по вине покупателя, то продавец также получит справедливую компенсацию;
если какая-либо из сторон не уверена в своих силах или не доверяет партнеру, то имеет смысл ограничиться соглашением аванса. Такой договор можно в любой момент разорвать, а аннулирование не приведет к наложению штрафа;
залоговое соглашение при покупке квартиры заключается достаточно редко, поскольку договоры аванса и задатка более удобные. Единственное исключение из этого правила – ипотечные соглашения.

Нужно ли письменное оформление?

Все сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме, и договор залога, аванса или задатка при покупке квартиры не является исключением из этого правила.

Договор задатка или аванса должен быть подписан всеми участниками сделки и включать в себя следующие сведения – данные о сторонах договора (ФИО, а также номер и серия паспорта), ссылка на основной договор купли-продажи, размер задатка или аванса, дата передачи денег, а также права и обязанности, которые появляются у каждой стороны после заключения контракта.

Письменное оформление позволяет юридически закрепить передачу денег, а во время регистрации договора купли-продажи в Росреестре вместе с другими документами нужно предоставить договор предоплаты.

Также следует помнить, что факт передачи денег должен быть зафиксирован не только с помощью договора предоплаты, но и с помощью составления расписки о получении денег . Дело в том, что на практике иногда встречаются случаи, когда после передачи денег продавец начинает заявлять, что он не получал деньги от своего партнера – в таком случае обманутому покупателю нужно обратиться в суд и доказать факт передачи денег, а расписка как раз и будет выступать в качестве такого доказательства. Образец расписки представлен по .

Что не возвращается – задаток или аванс?

Если осуществлялась предоплата за квартиру, то в случае аннулирования основного соглашения деньги не возвращаются покупателю только в одном случае – если заключался договор задатка и если виновником отмены договора является сам покупатель.

Если же виновником отмены соглашения является продавец, то он должен вернуть деньги покупателю в двойном размере.

Если же заключался договор аванса, то в случае отмены основного контракта деньги должны быть возвращены покупателю в стандартном объеме вне зависимости от вины той или иной стороны.

Посмотреть полезное видео

Квартира под авансом – что это значит?

Во время выбора жилья покупатель может столкнуться с термином «квартира находится под авансом». Что значит это словосочетание в 2019 году? Этот термин означает, что по данной квартире кто-то уже внес аванс или задаток . Значит ли это, что покупатель не может сделать продавцу более выгодное предложение? Здесь возможно несколько ситуаций.

Если в соглашении задатка или аванса явно прописано, что факт передачи денег налагает на продавца определенные ограничения, то в ряде случаев покупатель действительно не может внести свое предложение. Здесь все будет зависеть от того, какие обязательства указаны в тексте договора.

Допустим, что в тексте договора указано, что после передачи денег продавцу запрещается показывать и предлагать квартиру каким-либо другим людям – в таком случае другой покупатель действительно не может внести свое предложение.

Другая ситуация: в тексте договора указано, что после передачи денег продавец обязывается удалить объявление о продаже квартиры с сайта агентства – в таком случае возможность внесения своего предложения сохраняется.

Если же в соглашении не прописаны ограничительные меры, то покупатель имеет полное право внести свое предложение.

Следует помнить, что наличие или отсутствие ограничительных мер в договоре никак не влияет на правила возврата обеспечения. Иными словами, продавец может разорвать со старым покупателем договор передачи денег, однако, предоплату он все равно должен вернуть в стандартном (если заключалась сделка аванса) или двойном объеме (если заключалась сделка задатка).

Заключение

Теперь вы знаете в чем разница между авансом и задатком и что такое предоплата. Подведем итоги. На начальном этапе покупки квартиры покупателем может вноситься предоплата для обеспечения основного договора купли-продажи. Предоплата может осуществляться в форме аванса и задатка, а главное отличие между ними заключается в том, что в случае аннулирования основного договора аванс должен быть возвращен продавцу, но в случае заключения договора задатка виновник отмены соглашения будет оштрафован . Если покупатель уверен в своем решении, а продавец ему доверяет, то рекомендуется заключать соглашение задатка, поскольку оно более надежно.

Действующими законодательными актами четко регламентированы инструменты, обеспечивающие обязательства продавца и покупателя квартиры. Юристы могут порекомендовать, что лучше выбрать, исходя из конкретной ситуации. Среди доступных вариантов сделки фигурируют аванс, залог и задаток.

Выбор параметров сделки

Закрепление договорных условий обычно происходит после выбора квартиры и согласования между сторонами основных параметров будущей сделки. Договоренность можно скрепить путем:

оформления договора залога;
предоставления задатка;
авансовых выплат.

Все перечисленные пути подтверждают намерения сторон и серьезность сделки, а также являются юридически подтвержденной финансовой гарантией. Денежные выплаты, отданные продавцу покупателем в виде задатка либо аванса, могут быть использованы для осуществления предпродажных процедур подготовки. Например, этой суммой можно погасить существующие коммунальные задолженности, оплатить экспертную оценку имущества, возникающие расходы на переезд.

Разница между авансом и задатком при покупке квартиры

Отличие аванса от задатка при покупке квартирыпредусмотрено законодательством.Аванс является денежной формой подтверждения намерений по продаже квартиры и вносится, основываясь на предварительных договоренностях либо соглашениях. Многие удовлетворяются обычной распиской, но размер аванса обязательно должен быть фиксированным и указанным в документе . Простая письменная форма расписки тоже является юридическим подтверждением факта выплат. Сумма аванса может составлять определенный процент от будущей сделки либо произвольную цифру.

Расторжение сделки предусматривает полное возвращение аванса продавцом покупателю. Иногда стороны фиксируют в договоре процедуру начисления процентов от суммы аванса или другие условия. Например, можно зафиксировать в письменной форме отказ возврата аванса в случае расторжения сделки по вине покупателя. Авансовые платежи являются предоплатой по любому договору, поэтому при расчете по сделке они учитываются в общей стоимости квартиры.

Существенная разница между задатком и авансом в том, что, если продавец откажется, он обязан уплатить покупателю сумму двух задатков. И при передаче денег под расписку, необходимо четко указать, что сумма передается в качестве задатка.

Величина задатка при покупке квартиры

Задаток при покупке квартиры может выражаться только в денежном эквиваленте. Последствия оформления задатка регулируются 380 и 381 статьями ГК РФ. По юридическим канонам аванс и задаток являются предоплатой, но последствия внесения задатка более серьезные.

Согласно закона при оформлении задатка при отказе покупателя от выполнения договоренностей, вся выплаченная сумма остается у продавца. При расторжении сделки по вине продавца , возмещение покупателю производится в двойном размере. Это простое, но действенное правило, дисциплинирует обе стороны и обеспечивает гарантию подписания договора. Компенсационная природа задатка предусматривает обязательную письменную форму с прямым указанием информации в предварительном договоре либо договоре купли-продажи. Если данные про задаток не фигурируют в письменном виде, денежные выплаты расцениваются как аванс .

Размер задатка при покупке квартирыобязательно фиксируется в письменном виде. Залоговые деньги учитываются в качестве частичной оплаты при покупке квартиры.

Оформление задатка при покупке квартиры

Задаток или аванс при покупке квартиры призваны урегулировать взаимоотношения между сторонами, а также упростить процесс подписания сделки. Если оформление не может состоятся по объективным причинам , не зависящим от сторон, как правило выплачивается разумная компенсация, и стороны подходят к ситуации с пониманием. При невозможности договориться, спор может перейти в суд. В таком случае судья выслушает все аргументы и рассмотрит полученные факты, после чего вынесет решение по иску.

Конечно для сторон предпочтительно оформить аванс или задаток при покупке квартиры, разница между которыми все же существенная.Так в случае приобретения объекта, покупателю выгоднее просить продавца оформить задаток, поскольку удвоенная выплата вследствие отказа продажи является серьезной мотивацией. Если покупатель не уверен в окончательности собственного выбора , разумнее оформить аванс. Тогда продавец вернет выплаченную сумму, если иные условия не фигурировали в подписанном договоре. Если до момента заключения договора задаток остается у сотрудников агентства недвижимости, это необходимо указать в договоре и должным образом оформить необходимые документы.

Гарантию сохранности средствдает нотариальное оформление задатка при покупке квартиры. Депозит у нотариуса обеспечит возврат денег в случае расторжения договоренностей. Для крупных сумм юристы рекомендуют арендовать ячейку в банке и класть деньги на период, необходимый для окончательного взаиморасчета.

С целью снижения возможных рисков и для минимизации денежных потерь при отмене сделке, в договоре указывают уплату определенной суммы процентов за временное пользование вверенными деньгами или процедуру возмещения убытков.

Залог. Особенности процедуры

Задаток при покупке квартиры в ипотеку и аванс всегда выражаются в денежных единицах, тогда как залогом является способ обременения предмета сделки . Благодаря оформлению этого вида обеспечения исполнения обязательств, квартира ограничивается в обороте. Чаще всего залоговая форма обязательств используется при заключении договора купли-продажи, предполагающего рассрочку платежа. Это действие препятствует распоряжению объектом недвижимости до момента полной выплаты стоимости.

Классический и наиболее распространенный пример залога — это ипотека . Законом предусмотрено обязательное оформление договора или соглашения, при этом, предмет оформленного залога обязательно должен быть официально застрахован. Порядок обращения взысканий по заложенному имуществу и правила его реализации регулируются Гражданским кодексом РФ.

Покупка квартиры – это не только долгожданное, но и ответственное мероприятие. Начать хотя бы с того, что надо решить, как именно заявить свои права на недвижимость.

А сделать это можно двумя способами:

Первый – заплатив аванс.
Второй – внести задаток.

Мало кто знает, в чём разница между авансом и задатком. Тем не менее эта разница есть. Но оба эти понятия обозначают идентичное событие, а именно передачу продавцу денег до того, как будет окончательно подписан договор купли-продажи. Именно это позволяет прямо сказать продавцу, что ваши намерения по отношению к квартире серьёзные, и нет смысла искать другие варианты. Так сказать, передача денег – это что-то вроде предсделки. Пока не покупка, но уже близко к тому. Именно потому при продаже квартиры за недвижимость вносят аванс или задаток. Причём делают это, задокументировав передачу средств, чтобы ни у кого не появились желания присвоить сумму, оставив претендента без ключей от квартиры.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Аванс при покупке квартиры

Аванс и задаток – это два понятия, которые встречаются очень часто в сделках, связанных с куплей-продажей. Но, несмотря на частоту мелькания в различных документах, точного определения, что такое аванс и с чем его едят, нет ни в Гражданском кодексе, ни в других документах, призванных регулировать рассматриваемые сделки. Однако тема задатка или аванса при покупке квартиры продолжает фигурировать. Осталось хоть немного разобраться, что означает это понятие и как его использовать.

Многие продавцы недвижимости требуют от потенциальных покупателей предоплаты. Именно поэтому важно выяснить, чем отличается аванс от задатка. Если поискать в тематической документации, то можно выделить несколько обозначений того, что собой представляет рассматриваемый документ. Как правило, это:

Часть денег, которые требует продавец за свою недвижимость до того, как будет совершена основная часть сделки;
Аванс не является гарантией того, что сделка будет продолжаться. Проще говоря – это только платёж, который делается при желании сторон, но не имеет никакой юридической силы;
Если сделка закрепляется авансом, нет никакого чёткого порядка, когда и как вносить средства. Например, передавать их лично либо перевести на указанный банковский счёт;
Для передачи денег можно и не составлять специальный договор;
Если по каким-то причинам сделка не состоится, то единственное неудобство в том, что аванс придётся вернуть в том же размере, в котором он был получен.

В общем, аванс довольно расплывчатое понятие. Он несёт исключительно платёжную функцию, и использовать его в качестве предоплаты рискованно. Есть даже негласное правило среди покупателей – если владелец квартиры требует оформить именно договор аванса, значит, скорее всего, в этой сделке что-то не совсем чисто.

Аванс не предусматривает потерю денег кем-то из сторон, если сделка не состоится. Сумму просто возвращают, но в этом и кроется коварство договора. Никто не гарантирует, что сделка будет реализована, и в конце квартира перейдёт к законному владельцу. Так что если думаете передавать аванс, лучше обдумайте это ещё раз.

Образец договора аванса

Как и любая сделка, даже отдалённо связанная с деньгами, аванс нуждается в документальном оформлении. Это позволит избежать махинаций, которых очень много на рынке с недвижимостью. Причём самым распространённым обманом является даже не обманное заключение договора купли. На первом месте стоят махинации с авансом и задатком. Потому передавая даже такую относительно незначительную сумму в руки постороннему человеку, следует сразу подписывать соответствующую документацию, цель которой в уменьшении риска потерять деньги и не получить квартиры.

В условиях, предусмотренных предварительным договором, можно указать все нюансы, что беспокоят стороны сделки. Также желательно прописать в договоре, когда именно будет проведена основная сделка, и что собой представляет объект договора.

Сделка не состоится, если всё это не будет оговорено до момента получения документа. А если решили составлять договор, тогда надо сделать это правильно, соблюдая форму и параметры. В частности, рассматриваемая сделка должна заключаться исключительно в письменном виде. Но это не всё, ведь нужно внести следующие данные:

Принимая во внимание различия между платежом задатка и аванса при покупке квартиры, особое внимание надо уделить следующим пунктам договора:

Размер аванса. Это неустоявшаяся единица. Её высчитывают согласно проценту от стоимости недвижимости. Потому для начала продавцы проводят профессиональную оценку рыночной стоимости квартиры. Потом определяют, какой процент от суммы они хотели бы получить. Но этот момент желательно оговорить с покупателем. Кроме того, в этом пункте рассматривается не только, в каком размере вносится аванс, но и как будет проходить его оплата. Естественно, покупатель, желая уменьшить свой взнос, не имеет гарантий, а продавец заинтересован в увеличении. Потому использование определённого процента максимально разумное решение.
Объект соглашения. Сумму передают через банк. Но даже если передача через банковский счёт невозможна, то передавая наличные, важно получить юридически правильно оформленную расписку. Также в этом пункте описывается, когда сумма поступает и т.п.
Адрес квартиры. Естественно, даже при предварительном соглашении надо указать, ради какой квартиры всё это затевалось. Например, указывая местоположение недвижимости. А также подробно описывается состояние недвижимости. Это важно, потому что между предварительной и основной сделкой проходит довольно много времени, и состояние квартиры может измениться. Кроме того, в этом пункте указывается, не прописаны ли здесь дети, и когда они будут выписаны.
Ответственность, если сделка срывается. Естественно, в этом пункте надо указать, что просто так разорвать договор нельзя. В частности, использовать штрафы и санкции. Если люди не готовы к таким сделкам, то они не подпишут договор со строгими условиями. Так что это ещё один способ себя перестраховать.

Размер аванса

Перед тем как заключать сделку по переводу аванса на счёт, требуется определить, каким этот аванс будет. Мало кто разбирается, в чём разница между задатком и авансом, или можно ли использовать залог. Дело в том, что сумма строго индивидуальна, но по негласному правилу сумма этой денежной компенсации не должна превышать 10% от сделки. Но это не значит, что процент будет меньше. Например, сторонам выгоднее указать размер суммы, равный 5% от стоимости квартиры. Они это прописывают в договоре.

Но в процессе приобретения жилья, например, при покупке квартиры, от задатка или аванса зависит, сможет ли покупатель рассчитывать на окончательное получение жилплощади. Главное, чем отличается аванс от задатка – это степень рисков. Аванс возвращается в том же размере, в котором был отдан, а вот задаток должен быть оплачен в двойном размере, если сделку разорвал продавец, а при вине покупателя деньги остаются продавцу.

Но давайте более подробно рассмотрим, что может повлиять на окончательный вариант размера аванса:

Площадь недвижимости. Дело в том, что чем больше квартира, тем она дороже. Логично, что при высокой стоимости самой квартиры процент от её цены можно снизить, ведь сумма в любом случае получится довольно солидная;
Состояние недвижимости . Проще говоря, сделан ли там ремонт, или это просто немного подкрашенная развалина, претендующая на статус дворца;
Количество претендентов, заинтересованных в покупке недвижимости. Если на квартиру претендуют сразу несколько покупателей, то выбор падёт на того, кто согласится заплатить большую сумму в качестве аванса.

Что касается законодательства, то оно практически никак не контролирует этот вопрос. А если хотите перестраховаться, то в договоре прописывайте точную сумму взноса, кому и при каких обстоятельствах он передавался, и когда сделка должна быть закончена.

Что представляет собой задаток

Люди часто путают аванс и задаток, а ведь они отличаются. Вот только мало кто разбирается в том, чем именно они отличаются. Задаток, в принципе, как и аванс – это один из способов обеспечить выполнение обязательств по сделке купли-продажи недвижимости. Благодаря ему стороны могут быть более или менее уверенными в том, что сделка пройдёт успешно.

В данном случае процесс уже контролируется законодательством. Подробнее о том, что собой представляет соглашение о задатке можно почитать в ст. 380 Гражданского кодекса РФ, так как это непосредственный вопрос гражданского права, рассматриваемого в ГК. Итак, в этой статье говорится о том, что задатком выступает некая сумма, вносимая одним из участников договора на счёт другого, чтобы закрепить рассматриваемую сделку.

Естественно, задаток подтверждается подписанием договора, после чего этот документ вступает в законную силу. А денежная компенсация – это залог того, что все условия предстоящей сделки будут соблюдены, и ни одна из сторон не сделает задний ход. Хотя отступать никто не запрещает, просто это будет чревато финансовыми потерями для стороны, которая решит отменить соглашение. Так что теперь сделки придётся дважды подумать перед тем, как вступать в конфронтацию.

Как и с авансом, с помощью задатка решаются вопросы купли и продажи, но это необязательный этап в сделке. Несмотря на это, почти все крупные сделки совершаются с данным промежуточным этапом. Дело в том, что пропустить рассматриваемую часть можно только в том случае, если стороны полностью доверяют друг другу. Это гарантия правомерности операции, потому желательно пригласить юриста как консультанта, чтобы он смог правильно оформить сделку.

Вот несколько ситуаций, которые поможет решить задаток:

В общем, это один из самых распространённых способов решения юридических вопросов, связанных с возможностью заключить сделку, но на самом деле её не заключая. А подобная форма договора предусматривает более надёжную фиксацию будущих взаимоотношений. Никто уже не заинтересован в разрыве договорённости, потому что это чревато существенными финансовыми потерями.

Образец договора о задатке

Составление договора купли и продажи – это обычная практика, но мало кто понимает, что надо составлять договор и при передаче финансов в качестве задатка. Ничего удивительного в этом нет, поскольку передаваемая сумма довольно крупная. Значит, требует документального подтверждения того, что она будет передана именно в качестве предоплаты за квартиру.

Что касается нотариального заверения, то в случае с данным документом это необязательно, но заключая подобную сделку, требуется наличие как минимум двух свидетелей. А ещё лучше проигнорировать необязательность печати нотариуса, и пригласить специалиста. Это снимет большинство рисков. В частности, помогает лучше доказать вину стороны, которая нарушила обязательства заключить основной договор, и взыскать сумму компенсации. Всё, что надо будет сделать пострадавшей стороне, – получить судебный приказ. А проходить долгую процедуру искового разбирательства не потребуется.

Но не будем забегать наперёд, а подумаем, как правильно составить документ. И первым, на что следует обратить внимание при составлении договора о задатке, – это использование слов. В частности, надо применять только одно слово «задаток» и никогда не использовать такие как «аванс» или «залог ». Эти выражения обозначают совершенно разные понятия, потому договор, в котором упоминаются эти выражения, можно будет считать некорректным, и он потеряет свою актуальность.

Касаемо структуры договора, то в нём должны быть указаны следующие пункты:

Описывается, за какой объект передаётся задаток. Поскольку речь идёт о квартире, то в этом пункте надо указать адрес, состояние, в котором находится недвижимость, количество комнат и общее число квадратных метров. В общем, чем больше расписано, тем лучше. Если придётся разрывать договор из-за того, что квартира потеряла свою ценность, это будет весомым доказательством;
Фамилии, имена и отчества участников сделки, а также тех, кто проживает в недвижимости (прописан на момент составления договора);
Паспортные данные сторон будущей сделки купли-продажи;
Обязательно надо указать точный размер суммы с описанием, для чего именно она переводится;
Также надо указать, на протяжении какого времени будут выполнены обязательства. То есть, покупатель внесёт окончательную сумму, а продавец передаст право владения недвижимостью;
Указывается, какая ответственность за невыполнение перечисленных выше обязательств;
Подписи сторон.
Подписи свидетелей (если такие есть) и/или нотариуса.
В самом низу ставится дата составления документа.

Величина задатка при покупке квартиры

Чтобы определить размер, не требуется использовать никаких формул и т.п. Что касается норм в законодательстве, то их попросту не существует. Единственное, что может повлиять на окончательную сумму, указанную в договоре, – это сотрудничество между сторонами сделки. Проще говоря, продавец и покупатель договариваются между собой, сколько денег для них было бы допустимо вложить в сделку, чтобы результат был окончательным.

На сегодня существует несколько способов определения размера задатка, которые являются наиболее продуктивными:

Расчёт в процентном соотношении. Узнаётся текущая рыночная стоимость объекта недвижимости, и отсчитывается процент. Как правило, процент небольшой – до 10%. Но существуют ситуации, когда стороны могут договориться о более высокой ставке. Например, это может быть размер в виде 15% или даже 20%.
Фиксированная сумма, которая не зависит от общей стоимости недвижимости . Такую практику ведут риэлтерские агентства, что предоставляют посреднические услуги между сторонами. Как правило, сумма такого задатка не больше 50 000 или 100 000 рублей. Но если недвижимость дорогая, то задаток тоже растёт.

В любом случае размер задатка зависит от обстоятельств, которые нужно учитывать, заключая сделку. Но лучше не ставить высокие расценки на задаток, так как это может сыграть плохую шутку, как с покупателем, так и продавцом.

Ограничения в применении задатка

Как уже говорилось, в законодательстве РФ нет чёткого определения того, каким должен быть задаток. Тем не менее он может выполнять две основные цели:

Гарантировать, что покупатель получит имущество, на которое он обратил внимание;
Снизить шансы на мошеннические действия.

Но как рассчитать сумму, чтобы она выполняла эти два предназначения? Согласно негласному правилу правомерным является процент в размере 5% ли 10%. Но это важно для двух сторон, и только они способны определить, какая сумма всё же адекватно отразит происходящее.

А вот законное основание для определения ограничений есть только у бюджетных организаций и физических лиц, а не физлиц. Это ограничение составляет 20% от общей стоимости объекта.

В чём разница между авансом и задатком

Как аванс, так и задаток влекут за собой определённые обязательства. Но в чём разница между авансом и задатком, знают немногие. Например, у аванса есть следующие особенности:

Это предоплата будущей сделки, которая не требует нотариального заверения;
Если продавец передумает, ему надо вернуть всю сумму, которую ему передал покупатель;
Если столкнулись с мошенниками, то доказать, что была получена именно сумма аванса сложно, потому что для составления договора используется минимум документов.
Минимум гарантий для обеих сторон.

В данном случае, выбирая аванс или задаток, желательно, чтобы выбор пал на второй вариант, как более надёжный. В частности, задаток предусматривает серьёзные штрафные санкции, которые подразумеваются сами по себе, даже если они не указаны в договоре. Например, вот самые распространённые меры при невыполнении условий сделки:

Задаток регламентируется статьёй 380 ГК РФ, тогда как аванс практически никак не контролируется. Но продавцу выгоднее брать аванс, тогда как для покупателя более приемлемый вариант – это задаток

Что можно вернуть

Нередко бывают ситуации, что приходится вернуть аванс или задаток, потому надо приготовить пути отступления, поскольку деньги не всегда возвращаются. Задаток для покупателя в этом плане выгоднее, потому что возвращать сумму приходится в двойном размере. С авансом проблем меньше, так как он предусматривает возвращение только одного платежа – той суммы, которая была передана покупателем изначально.

Аванс или задаток возвращается не только, когда сделка отменилась. Здесь важно, что именно стало причиной неприятности:

Продавец по каким-то своим причинам передумал продавать квартиру;
Кто-то из сторон не пришёл подписывать основной договор;
Были нарушены условия предварительного договора;
Продавцом не были оплачены счета за коммунальные услуги, о чём не сообщили покупателю;
Продавцом указаны неправильные сведения при заключении договора;
Был скрыт факт прописки жильцов в продаваемой недвижимости.

В любом из данных случаев средства должны быть возвращены. Если речь об авансе, то деньги возвращаться в той же сумме, в какой были предоставлены, а при задатке – в двойном размере. Что касается покупателя, то если он не исполняет условий договора задатка, то средства ему не вернут. Это предусмотрено законом, потому если ещё раздумываете, не дать ли задний ход, лучше выбрать другой вариант. Если же ничего не помогает, и виноватая сторона не желает возвращать долг, можно обратиться в судебные органы.

Что выбрать при совершении сделки

Конечно, прискорбно если сделка срывается, особенно, если это происходит по причинам, на которые никак не могли повлиять люди, либо же кто-то передумал доводить сделку до конца. Но в вопросе, что выгоднее выбрать, чтобы перестраховаться, ответ неоднозначный. Противоположная сторона, которая пострадала при разрыве отношений, имеет вполне законное право потребовать компенсации.

А вот здесь уже очень важна разница между задатком и авансом. Дело в том, что однозначного ответа нет. Для каждой стороны выгоднее своё. Например, в финансовом плане, если пока не известно, будет ли сделка пройдена от начала и до конца, выгоднее аванс:

Аванс можно вернуть в том размере, в котором он отдавался;
Никто не будет требовать увеличить сумму, если отказался продавец;
Покупатель не сильно рискует своими деньгами, так что если найдёт более выгодный вариант, то сможет вернуть авансовую сумму;
Передача денег не требует огромного количества бумажной волокиты и приобщения нотариуса. Для оформления будет достаточно двух свидетелей, которые поставят подписи под основными условиями договора.

Среди недостатков такой схемы можно выделить тот факт, что наличие аванса трудно доказать и вернуть деньги, если продавец откажется это делать добровольно. Потому важно правильно соблюдать формулировку в документации. И не игнорировать возможность позвать нотариуса или юриста, который распорядится деньгами продавца и покупателя, сделав сделку максимально безопасной.

А вот задаток изначально безопаснее. Его условия прописаны в законодательстве, потому выиграть спорное дело в суде на порядок проще. Но есть особенности, которые не слишком нравятся сторонам. Среди настораживающих факторов следующие:

Если продавец отказывается от дальнейшего сотрудничества, он выплачивает двойной размер полученной суммы (передали 300 тыс. рублей, возвращается 600 тыс. рублей);
Если по каким-то причинам не хочет сотрудничать покупатель, ему не возвращают его задаток.

Попросту говоря, это сделка более надёжная, продуманная и безопасная. Но зато если отправить задаток, в 90% случаев дело закончится успешно. А в остальных 10% придётся разбираться в суде.

Но окончательные выводы все делают индивидуально. Если что, можно вообще обойтись без залога, аванса или любой другой предсделки. Это необязательный пункт по передаче права собственности.

Стоит ли вносить деньги без подписания документов

Как уже говорилось, аванс и предоплата – это необязательные этапы сделки. Тем более что в чём разница между ними, мы уже знаем. Но несмотря на это, многие продолжают передавать незначительную сумму в качестве подстраховки, что квартира всё же получит новых владельцев. Тем не менее это не значит, что надо прямо сейчас отдавать деньги и не требовать ничего взамен.

Передать средства без документального подтверждения данного факта было бы совсем глупо, ведь нередки случаи, когда одна сторона оказывается мошенниками. Если попадёте на злоумышленников, доказать что-либо будет практически невозможно. Потому не стоит передавать средства до тех пор, пока не будет составлен грамотный договор.

Перед передачей денежных средств обязательно проверяются все документы на недвижимость, которая покупается:

Убедиться, что второй стороной сделки является собственник квадратных метров;
Прочитать, кто прописан в здании;
Проверить, оплачены ли коммунальные долги;
Выяснить, нет ли неузаконенной перепланировки.

Отправлять деньги желательно на банковский счёт. Тогда транзакцию можно проследить. Если же предпочитаете переводить наличными средствами, это надо делать только после подписания договора. А чтобы засвидетельствовать передачу финансов, найдите двух свидетелей или передавайте деньги в нотариальной конторе при нотариусе, который засвидетельствует сделку.

Судебная практика

В чём разница аванса или задатка при покупке квартиры? В судебной практике. Если в случае с задатком ещё можно хоть что-то сделать, так как условия данного договора прописываются в законодательстве, то в случае с авансом практика неутешительная, поэтому бесполезно рассчитывать на то, что без документов и кучи свидетельств получится что-то доказать.

Чтобы выиграть дело в суде, надо быть во всеоружии. Когда продавец ответчик, после положительного вывода суда существует следующая практика:

Расходы за иск, госпошлину и услуги адвоката оплачиваются со стороны ответчика;
Продавец-ответчик должен заплатить задаток в двойном размере;
Проценты за использование денег (это необязательно, а только если истец укажет это в иске).

При возмещении аванса в суде решение может быть только об оплате самого аванса. А в исключительных случаях оплачиваются расходы, понесённые истцом в ходе судебного разбирательства.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Аванс никак не регулируется на законодательном уровне, но широко распространен в практике заключения договоров, поэтому важно знать его основные отличия от задатка.

Что такое аванс и задаток? Как вернуть деньги при нарушении условий договора?

QOOD

Отдельного определения понятия «аванс» в Гражданском кодексе нет, однако оно употребляется и в Гражданском кодексе, и во многих других документах, и на практике сложностей с ним обычно не возникает.

Правовая природа аванса заключается в том, что заказчик или покупатель передает исполнителю или продавцу некую сумму денег для того, чтобы тот выполнил работы, оказал услуги, поставил товар. Теоретически аванс можно вернуть, пока стороны не приступили к исполнению договорных обязательств, этим он отличается от задатка. На практике аванс редко возвращают полностью в случае одностороннего отказа покупателя от сделки.

Рассмотрим простейшую сделку купли-продажи. Если покупатель отказывается от обязательств, продавец лишается запланированной прибыли, поэтому продавец может удержать вещи должника согласно . Покупатель в ответ может заявить суду о несоразмерности суммы штрафных санкций, предусмотренных договором.

Если продавец начал исполнение сделки и поставил часть товаров, покупатель должен возместить понесенные продавцом расходы, в том числе за счет аванса. Данная ситуация возможна только при добросовестном исполнении продавцом своих обязательств. В ином случае покупатель может требовать с продавца сумму аванса.

Если в той же ситуации вместо аванса в сделке фигурирует задаток, речь уже не идет о его возврате. В случае одностороннего отказа от исполнения своей части сделки покупатель может лишиться предоставленного задатка. Если продавец не исполнил свои обязательства, он обязан уплатить другой стороне двойную сумму задатка, а также возместить ей убытки, если только иное не оговорено в договоре. Суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы.

Екатерина Смолева, юрист компании «Стерлигов и партнеры»

Аванс выполняет только платежную и удостоверяющую функции, но не обеспечительную. Он уплачивается до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Получатель в любом случае должен вернуть аванс вне зависимости от соблюдения условий договора.

В документах, непосредственно подтверждающих передачу задатка (расписки, платежные документы), следует прямо прописывать, что передаваемая сумма является задатком.

Чем залог отличается от аванса и задатка и как он регулируется законом?

Наталья Тихоненко, исполнительный директор финансового сервиса QOOD

Залог сам по себе не подтверждает реальность исполнения сделки. Залогом могут обеспечиваться обязательства, которые возникнут в будущем. В качестве примера можно привести заключение договора кредитной линии или договора о предоставлении денежных средств в режиме овердрафта. В этом случае в момент заключения договора залога реального исполнения сделки еще нет (сделка консенсуальная), а обеспечение уже есть.

Закон устанавливает совершенно разные порядки споров в случае использования залога и задатка, если один из участников сделки не исполнил свои обязательства. При использовании залога потерпевшая сторона может получить оплату либо компенсацию своих затрат за счет продажи предмета залога или оставить его себе. Прохождение данных процедур в отношении задатка не требуется.

В качестве залога выступает имущество или права требования, но не денежные средства. Схожими нормами являются только положения о залоге прав по договору банковского счета, установленные .

При могут возникнуть разнообразные трудности, самой значимой из которых выступает проблема с нехваткой денежных средств . В таком случае вам придется ознакомиться с понятиями и аванса, ибо только с их помощью вы сможете разрешить возникший вопрос.

Два вида предоплаты

Аванс – денежные выплаты, которые предшествуют передаче квартиры новому владельцу, оформляется без заверения нотариуса и выполняет только платежную функцию. Если по некоторым обстоятельствам сделка купли-продажи жилого имущества не может быть осуществлена, аванс возвращается покупателю в полном размере.

– оговоренная сумма денежных выплат в пользу продавца, которые обязывают участников договора выполнить свои требования договора. В случае, когда субъект не может выполнить свою часть сделки, он лишается своей части денежных средств.

Важно: договор задатка должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом, иначе не будет иметь юридической силы.

Например, если покупателем отказывается приобретать помещение, то он теряет внесенную сумму задатка. Если же продавец отказывается от продажи, то он обязан вернуть полученные средства в двойном размере.

Основные отличия

Главное отличие состоит в том, что последний не прописан в законодательных актах России , задаток же имеет более строгое формальное основание и требует составления целого ряда документов . Также задаток выступает гарантией исполнения обязательств договора каждой из сторон (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). В случае отказа от них, нарушитель договора понесет убытки.

Аванс же выступает в качестве некой брони для покупки квартиры. В случае необходимости договор можно расторгнуть в одностороннем порядке вместе с возвращением внесенных денег продавцом.

В обоих документах оговаривается вид внесения денежной суммы, данные об участниках соглашения, сведения о приобретаемом имуществе, оговариваются права и обязанности продавца и покупателя, а также последствия при неисполнении указанных обязательств.

Но при оформлении задатка документ необходимо заверить у нотариуса, когда как при индексации авансового взноса подобного не требуется. Кроме того, при составлении задатка составляется особое соглашение, в котором дублируются данные о субъектах правоотношений, условиях выполнения сделки. Оно может быть составлено в виде расписке.

Правила оформления задатка

При оформлении данного вида документа необходимо в специальном бланке указать следующие данные:

исчерпывающие данные об участниках купли продажи (ФИО, даты рождения, места проживания и т.д.);
полные и достоверные сведения об объекте правоотношений (размер жилой площади, адрес и другие данные);
размер внесенного задатка покупателем;
фактическая стоимость квартиры;
срок, по истечению которого каждый из субъектов должен выполнить прописанные в договоре обязательства.

Совет: при определении стоимости помещений лучше воспользоваться услугами профессиональных оценщиков.

Оформляется каждым собственником квартиры, то есть теми, кто в ней прописан. При оформлении расписки необходимо указать долю получаемого задатка, который делится между собственниками в соответствии с правами на владение недвижимостью.

Важно: оформлять расписку можно только шариковой ручкой . При участии в сделке несовершеннолетнего, ответственность за него возлагается на родителей или опекунов.
Оформлять все бланки лучше всего в присутствии нотариуса с последующим заверке правильности исполняемых действий. Это позволит избежать многих ошибок и подтвердит юридическую силу документа.

Правила оформления аванса

При внесении этого типа предоплаты в бланке договора необходимо указать сведения:

размер вносимого платежа;
число, месяц, год выдачи предоплаты;
фактическая цена недвижимого имущества, его адрес;
исчерпывающая информация о лицах, в квартире;
банк-посредник, который предоставляет финансовые услуги при переводе;
вид документа ;
дата исполнения договора и освобождения помещения;
положения, при которых продавец обязан вернуть предоплаченную сумму;
субъект, несущий расходы при оформлении договора;
другие некоторые детали, требующие согласования сторон и занесения в бланк.

Оформленный «на листе» аванс подписывает обоими участниками сделки. Обычно размер предоплаты составляет не более 5% от общей стоимости квартиры . Хотя законом не требуется заверения нотариусом, эту процедуру лучше провести, дабы избежать возможных разногласий.

Что выбрать?

Выбирая между задатком и авансом необходимо учитывать, в первую очередь, свое финансовое положение. Так, для покупателя, который твердо решил приобрести квартиру, лучшим выбором станет задаток – продавец только с ущербом для себя сможет отказаться от сделки. В случаях же, когда уверенности в том, что необходима сумма для приобретения квартиры будет собрана вовремя, лучше воспользоваться авансом.

При оформлении авансового платежа существует риск нарваться на недобросовестного продавца: он, получая средства, пользуется им по своему усмотрению, а затем расторгает договор с последующим возмещением. Получается своего рода беспроцентный кредит .

Задаток может стать «спасительным кругом» для продавца в случаях, когда за недвижимостью числится задолженность. Так, посредством вырученных средств он сможет погасить ее, тем самым обеспечив юридическую «чистоту», и быть уверенным, что покупатель не потребует назад своих денег.

Ограничения на внесение задатка

При внесении задатка необходимо следить за тем, чтобы:

При заключении сделки присутствовали все собственники жилья.
Была законодательно оформлена перепланировка квартиры, если таковая имелась.
Были только собственники жилого помещения.
Отсутствовал с третьими лицами.

При неисполнении хотя бы одного из этих пунктов, внесенная предоплата будет считаться недействительной и выступит в роли обычного аванса.

Неустойка – эта та часть денежных средств, которую обязуется выплатить сторона, нарушившая условия договора. Неустойка бывает законной, которая обычно составляет около 3% от общего задатка за каждый день просрочки обязательств.

На практике лучше прибегнуть к договорной неустойке, которая прописывается в договоре. В таком случае, условия возвращения денежных средств будут регламентированы и подлежат обязательному взысканию.

Размер договорной неустойки определяется субъектами правоотношений, однако эта сумма может быть уменьшена в судебном порядке, если она несопоставима больше последствий нарушения обязательств (ст. 333 ГК РФ). Но на практике осуществить подобную процедуру очень сложно.