В понятие жилищного законодательства входит совокупность норм правового характера, регулирующая правоотношения по поводу помещений жилого типа. В такое понятие может входить предмет, регулирующие методы, а также определенные принципы, которые зафиксированы в кодифицированных актах.
До принятия нового жилищного кодифицированного акта проблема отношений жилищного типа не имела однозначного решения. И лишь в современном законодательстве были подробно закреплены не только основные термины, но и разновидности таких отношений, их особенности, состав участников и так далее.
Особенности жилищных правоотношений
Для того чтобы осуществлять полноценную защиту таких отношений, нужно определить, что же входит в их понятие, понять ключевые особенности данной отрасли. Во-первых, в структуру этих отношений входят субъекты. К ним относятся граждане, органы власти исполнительного типа, органы муниципалитета, а также организации, независимо от их формы организационно-правового характера.
Еще одна составляющая часть - объекты. В качестве них выступают помещения жилого типа, которые принимаются физлицами по назначению. В качестве оснований при этом выступают договоры найма или поднайма, а также акты органов государственного характера.
Наконец, в понятие отношений входит и содержание. Содержание представляет собой права и обязанности, которые могут быть различными, в зависимости от статуса сторон, а также от статуса помещения жилого характера.
Отношения, регулируемые жилищным правом
В понятие правоотношений входит перечень определенных прав и обязанностей, которые должны быть урегулированы законодателем. Правовое регулирование жилищных отношений осуществляется на федеральном и региональном уровне. Ниже приведены основные виды жилищных отношений.
Жилищное законодательство регулирует отношения по следующим поводам:
- возникновение права использования, владения и собственности помещением жилого типа, которое относится к фонду государства или же муниципалитета (также возможно изменение жилищных отношений и их прекращение);
- управление жилищными отношениями по поводу пользования помещениями жилого типа, которые относятся к фонду частных лиц;
- использование общего имущества, которое имеется у собственников недвижимости;
- управление жилищными отношениями по поводу признания помещений жилыми, а также исключение их из фонда жилищного характера;
- учет фонда жилищного характера;
- правовое регулирование жилищных отношений возможно при управлении домами, в состав которых входит определенное количество квартир;
- ремонт помещений жилого типа также относится к сфере регулирования данной отрасли права;
- правовое регулирование жилищных отношений осуществляется в ходе предоставления услуг коммунального характера;
- внесение оплаты за помещение и услуги коммунального характера - это также сфера действия норм жилищного права;
- управление жилищными отношениями осуществляется в виде государственного надзора, а также контроля муниципалитетов.
Это основные виды жилищных отношений, которые закреплены в законодательстве. Именно на них распространяют свое действие нормы кодифицированного акта, которым предусмотрена защита прав участников.
Классификация жилищных отношений
В понятие данных отношений может входить следующее:
- отношения организационного характера (в основу их входят принципы власти и подчинения);
- отношения, которые возникают вследствие равенства сторон. Они в свою очередь могут быть имущественными или неимущественными (возникающими вследствие соседства).
Кроме того, отношения такого рода можно классифицировать на группы, в зависимости от фактов их возникновения:
- при заключении соглашения о найме помещения (как коммерческом, так и социальном);
- при появлении членства в кооперативе жилищного или жилищно-строительного типа;
- при заключении соглашения о найме помещения, которое можно отнести к разряду служебных, а также при вселении в общежитие;
- при заключении соглашения о пожизненном содержании, в которое входит иждивение;
- при оформлении отказа завещательного типа;
- при соглашении, которое предполагает вселение жильцов на определенное время и так далее.
Участники жилищных отношений
Согласно жилищному законодательству, участниками жилищных отношений являются граждане, организации, РФ и ее субъекты, а также муниципалитеты.
При этом положения данного кодифицированного акта могут применяться к отношениям, в которых участвуют граждане-иностранцы, лица, не имеющие никакого гражданства, и иностранные организации. Такие лица также могут рассчитывать на защиту своих прав.
Таким образом, для российских граждан и иностранных лиц в области таких отношений действует единый правовой механизм, однако и в этом случае действуют определенные исключения из правил. Так, в качестве нанимателей по соглашению о найме социального типа могут выступать только российские граждане. Кроме того, гражданам-иностранцам в большинстве случаев не предоставляются субсидии, с помощью которых можно оплачивать услуги коммунального характера. В этом также заключаются особенности регулирования данных отношений.
Список участников в кодифицированном акте сформулирован исчерпывающе. Именно поэтому субъекты, которые не указаны в кодексе, не могут напрямую принимать участие в правоотношениях жилищного типа.
Это правило распространяется, к примеру, на хозяйства крестьянского характера, которые нельзя отнести ни к физическим, ни к юридическим лицам. От имени такого хозяйства может выступать его глава в качестве физлица, все остальные участники выступают от своего имени.
Взаимодействие жилищного права с другими видами законодательства
Стоит отметить, что нормы этого права тесно связаны с другими отраслями, которые также предусматривают защиту участников. Так, управление жилищными отношениями осуществляется в частности и положениями гражданского права.
Метод гражданской диспозиции - это способ регулирования в гражданской отрасли, который входит и в понятие жилищного права и в его основы. Гражданское право также может регламентировать отношения, так или иначе связанные с помещениями жилого типа. Тем не менее, круг такого регулирования весьма ограничен. Так, ГК РФ освещает вопросы приобретения права собственности на недвижимость, то есть рассматривает помещение исключительно в качестве экономического объекта.
Жилищная отрасль связана и с понятием административного права. Именно оно определяет полномочия органов государственного типа и муниципалитета, основы распределения этой недвижимости и управления фондом жилищного характера.
Управление жилищными отношениями невозможно без понятия конституционного законодательства. Именно оно определяет основы жилищного права. В эти основы входят принципы данной отрасли права (право на жилье, его неприкосновенность, многообразие разновидностей собственности и так далее).
В некоторых случаях понятия жилищного права могут пересекаться с уголовными нормами. Так, УК РФ предусмотрена ответственность за несанкционированное проникновение в жилище. Благодаря этому осуществляется полноценная защита жилищных отношений.
Некоторые понятия и принципы семейного права, регулирующие права участников, также входят в жилищные отношения. Так, определение состава семьи очень важно при регулировании вопросов собственности и пользования помещением жилого характера.
Таким образом, отношения, которые возникают по поводу такой недвижимости, регулируются не только ЖК РФ, но и другими локальными нормативными актами (акты могут быть федеральными, некоторые акты принимаются на уровне субъектов РФ или муниципалитетов). Жилищное право - это отрасль, которая тесно связана с другими областями. Для полноценной защиты правомочий участников необходимо влияние норм из других юридических отраслей, в частности, из гражданского и уголовного законодательства, акты которого так или иначе затрагивают вопросы, связанные с жильем.
1. Комментируемая статья определяет виды жилищных отношений и их участников.
Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.
2. В число жилищных входят отношения по поводу:
учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;
предоставления жилых помещений;
пользования жилыми помещениями;
использования жилищного фонда;
оплаты жилья;
управления жилищным фондом, содержания жилищного фонда и проч.
От жилищных неотделимы отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг. Так, обязанность наймодателя - обеспечить предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ), а обязанность нанимателя - своевременно оплатить такие услуги (ст. 67 ЖК РФ). Эти обязательства являются составляющими жилищных отношений.
3. Государственный учет жилищного фонда регламентируется ст. 19 ЖК РФ (ч. 4 и 5). Порядок учета жилищного фонда был определен Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 N 1301.
Основная задача государственного учета жилищного фонда - получение информации о местоположении, количественном и качественном составе жилищного фонда, его техническом состоянии, уровне благоустройства и т.д. Учету подлежат все жилые дома, жилые помещения независимо от формы собственности.
Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый путем проведения технической инвентаризации и технической паспортизации (см. ч. 5 ст. 19 ЖК РФ).
4. Возникновение, реализация, изменение и прекращение права пользования жильем по договору социального найма регулируются положениями разд. III ЖК РФ.
Кодекс определил категории граждан, имеющих право на получение жилья по договору социального найма (ст. 49). В ЖК РФ установлен порядок обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма (ст. 57), обозначены стороны договора (ст. 60), предмет договора социального найма жилого помещения (ст. 62), форма договора (ст. 63), права и обязанности сторон (ст. 65, 67), а также ответственность за нарушения жилищного законодательства и условий договора социального найма (ст. 66, 68).
Раздел IV ЖК РФ содержит нормы, определяющие основания и порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда (ст. 99, 104 - 109), порядок заключения договора найма этих помещений (ст. 100).
5. Договор социального найма должен быть изменен в следующих случаях: вселение других граждан в качестве членов семьи нанимателя (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ); предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК РФ); объединение граждан, проживающих в квартире по отдельным договорам социального найма, в одну семью с заключением одного договора на все помещения, а также замена нанимателя (ст. 82 ЖК РФ) и др. Следует отметить, что Кодексом не предусматривается возможность заключения отдельного договора с членом семьи нанимателя, как это предусматривалось ст. 86 ЖК РСФСР.
Договор "коммерческого" найма изменяется в случаях замены нанимателя (ст. 686 ГК РФ), вселения других граждан в жилое помещение (ст. 679 ГК РФ), переоборудования жилого дома (ст. 681 ГК РФ).
6. Статьи 83 - 91 ЖК РФ посвящены вопросам расторжения договора социального найма жилого помещения и выселения; ст. 101 и 103 ЖК РФ - вопросам расторжения договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда и выселения из этих помещений. Расторжение договора "коммерческого" найма и выселение из жилья, занимаемого по такому договору, предусмотрены ст. 687 и 688 ГК РФ.
7. Жилищные отношения, связанные с пользованием, могут основываться не только на договоре найма, но и на договорах безвозмездного пользования, пожизненного содержания, а также на завещательном отказе (см. гл. 33, 36 и 62 ГК РФ, а также ст. 34 и 33 ЖК РФ).
8. Отношения собственности на жилое помещение тесно связаны с жилищными. Право собственности служит основанием для возникновения и осуществления жилищных отношений.
Отношения собственности на жилое помещение регулируются гл. 18 ГК РФ: ст. 288 этой главы определяет назначение жилого помещения, принадлежащего гражданину - собственнику этого помещения, права собственника на сдачу помещения в пользование другим лицам; ст. 289, 290 - общее имущество многоквартирного дома; ст. 292 - права членов семьи собственника жилого помещения; ст. 293 - условия и порядок принудительного изъятия жилого помещения.
О пользовании жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности, говорится также в ст. 30 и 31 ЖК РФ. Что касается пользования общим имуществом многоквартирного дома, то данному вопросу посвящена гл. 6 ЖК РФ (право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме - ст. 36; определение долей в праве общей собственности - ст. 37; изменение границ помещений в многоквартирном доме - ст. 40 и т.д.).
9. Об управлении многоквартирными домами, создании и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов и ТСЖ, оплате жилья и коммунальных услуг сказано в разд. V - VIII ЖК РФ.
О переводе жилых помещений в нежилые и наоборот, переустройстве жилья см. гл. 3 и 4 ЖК РФ. Об отнесении помещений к числу жилых и исключении из жилищного фонда - ч. 2 и 4 ст. 15, гл. 3 ЖК РФ.
10. Комментируемая статья называет в числе жилищных отношений контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, за соответствием жилища установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Такой контроль осуществляется государственными жилищными инспекциями субъектов РФ.
11. Участниками жилищных отношений являются также граждане, которым жилые помещения предоставлены юридическими лицами - арендаторами этих помещений.
Регулирует отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования,
распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ
собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты
взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также - взнос на
капитальный ремонт);
11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в
многоквартирном доме (далее - фонд капитального ремонта);
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых
помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям
законодательства;
13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного
контроля;
14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.
2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская
Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием
иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не
установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.
Комментарий к Ст. 4 Жилищного кодекса РФ
Регулирование общественных отношений гражданским и жилищным законодательством означает нормативно-правовое воздействие государства на поведение людей в целях установления нормальных процессов обмена и распределения материальных благ; владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями; защиты прав и законных интересов собственников, нанимателей, других участников сделок с недвижимостью.
Особую значимость приобретают правовые регулирования общественных отношений в сфере формирования и развития рынка доступного жилья через денежно-кредитную систему, налогообложения, льготы.
На основе норм гражданского и жилищного законодательства возникают правовые связи между людьми - участниками правоотношений. Связи через субъективные права и обязанности. Суть их заключается в том, что закон предоставляет право одному лицу, а обязанность другому, как правило, по одному и тому же объекту правоотношения (в частности, при предоставлении жилья по договору социального найма).
По своей функциональной направленности и содержательным элементам жилищные отношения классифицируются на:
Организационные (принятие на учет нуждающихся в жилье, установление очередности);
Управленческие (компетенции органов государственной власти и управления в области установления порядка учета жилищных фондов, установления требований к жилым помещениям и т.п.);
Имущественно-стоимостные (договоры социального, коммерческого найма).
Жилищные отношения по своей структуре сложны и многоплановы; как правило, они связаны с возникновением права пользования жилыми помещениями, защитой прав собственников, нанимателей, основаниями прекращения, утраты права на жилье. Поэтому их нельзя сводить только к вопросам принятия на учет, распределения жилья и заключения договоров, правомочиям собственника. Квалифицируются как жилищные отношения и общественные связи в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда, жилищно-коммунального обслуживания и др.
Как родовое понятие "жилищные отношения" в ст. 4 ЖК РФ охватывают общественные связи:
а) касающиеся правомочий собственника жилого помещения по заключению договоров найма, безвозмездного пользования и др.;
б) в области обеспечения граждан жилыми помещениями (принятие на учет, очередность, распределение жилья (применительно к социальному найму));
в) по найму жилых помещений (договоры социального и коммерческого найма);
г) по организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов;
д) в области пользования специализированными жилыми помещениями;
е) в области управления, контроля, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда;
ж) по жилищно-коммунальному обслуживанию;
з) по установлению систем платежей за жилое помещение, коммунальные услуги, льготы и др.
К жилищным не могут быть отнесены отношения, возникающие в процессе строительства жилых домов и жилых помещений. Они квалифицируются как подрядные (договоры подряда, строительного подряда (ст. 702 - 729 ; 740 - 757 ГК РФ)).
Не являются жилищными и отношения, вытекающие из права собственности на жилые дома и жилые помещения. Они квалифицируются как отношения собственности с правомочиями владения, пользования и распоряжения собственника (ст. 288 - 293 ("Право собственности и другие вещные права на жилые помещения") ГК РФ).
Не относятся к жилищным отношения в связи с временным проживанием граждан в санаториях-профилакториях, домах отдыха, гостиницах и т.п. Они квалифицируются как отношения по оказанию услуг и регламентируются в основном ст. 779 - 783 ("Возмездное оказание услуг") ГК РФ .
Однако как жилищные квалифицируются ныне отношения в связи с проживанием граждан в домах системы социального обслуживания, с временным поселением вынужденных переселенцев, временным поселением лиц, признанных беженцами, социальной защитой отдельных категорий граждан.
Жилищные отношения возникают по поводу жилища, специально построенного или переоборудованного (с соблюдением санаторно-технических, правовых норм), с момента возникновения права на жилище и (или) системы жилищно-коммунального обслуживания на основе договоров найма, безвозмездного пользования и др. Собственник жилья становится участником жилищных отношений при предоставлении своей жилплощади другим лицам на основе названных, подобных договоров.
1. 1) Право владения определяется как обеспеченная правом возможность иметь в своем ведении жилую площадь и вытекающее из этого, как правило, последствие - фактическая ее (жилой площади) принадлежность.
Право владения является субъективным правом (правомочием), входящим в содержание права собственности на жилье, наряду с правами пользования и распоряжения.
Однако право владения может принадлежать не только собственнику, но и лицу, которому собственник жилой площади передает помещение или часть помещения на основании договора социального найма (в данном случае государство, муниципальное образование). Такое право владельца гарантируется законодательством; титульный владелец (владение, основанное на законе) вправе защищать свои интересы даже перед собственником (защита прав владельца, не являющегося собственником, - ст. 305 ГК РФ).
Собственник жилья не вправе злоупотреблять своим правом со ссылкой на производный, зависимый характер права владения другого лица.
Право пользования - возможность совершения уполномоченным лицом действий по извлечению полезных свойств, в частности, удовлетворения жилищных потребностей собственников, нанимателей.
Право пользования не только входит в содержание права собственности, оно может принадлежать и титульному владельцу, не являющемуся собственником. Право пользования органически связано с правом владения и, как правило, следует за ним. Пользуется жильем тот, кто владеет им на законном основании.
Право распоряжения жилыми помещениями принадлежит, прежде всего, собственнику жилья - государству (применительно к договору социального найма). Собственнику принадлежит право совершать действия, направленные на определение юридической судьбы жилой площади (передать другим лицам по договорам коммерческого найма, аренды и т.д.).
Последствиями права распоряжения могут быть лишение права собственности у одного, возникновения у другого лица (при купле-продаже жилья), ограничение права собственности (по договору аренды).
Согласно статье 4 ЖК РФ ограниченными правами распоряжения жилым помещением обладают и не собственники этого жилья: правом вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, сдавать их в поднаем, разрешать проживание временных жильцов.
Владельцы-наниматели, иные лица, проживающие в жилом помещении на законном основании, обладают правом требовать изменения жилищных правоотношений (дееспособный член семьи нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя).
2) К частным жилищным фондам относятся жилые дома и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам (хозяйственным товариществам и обществам, общественным, кооперативным организациям и объединениям).
Указанные лица, обладая правами владения, пользования и распоряжения, как собственники, обязаны использовать жилье по прямому назначению - для проживания граждан.
В принципе допустимы и не противоречат действующему законодательству сделки купли-продажи жилья между юридическими лицами, но при этом неизменно должно соблюдаться требование: жилье впоследствии должно предоставляться для проживания граждан в соответствии с целевым назначением. Жилые помещения не могут использоваться в качестве производственных помещений, контор, складов, торговых точек. Перевод жилых помещений в нежилые возможен только в исключительных случаях с соблюдением требований жилищного законодательства (см. ).
Частный жилищный фонд может использоваться гражданами и юридическими лицами для извлечения прибыли в предпринимательской деятельности через договоры аренды, коммерческого найма и др. При этом неизменно должны соблюдаться требования законодательства о пригодности жилья для проживания; государственной регистрации недвижимости, ее учета налоговыми органами, а также должны соблюдаться права и законные интересы граждан при заключении договоров найма.
4) Отнесение помещений к числу жилых помещений и исключение их из жилищного фонда.
Законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспечения объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.
Жилые дома и общественные здания нового жилого микрорайона подлежат приемке в эксплуатацию преимущественно в виде законченного градостроительного комплекса, в котором должно быть завершено строительство учреждений и предприятий, связанных с обслуживанием населения; выполнены все работы по инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению территории в соответствии с утвержденным проектом застройки микрорайона.
Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения), расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций (более подробно см.
Статья 1. Основные начала жилищного законодательства.
- 1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
- 2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
- 3. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
- 4. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.
- 5. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.
Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:
- 1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
- 2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;
- 3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
- 4) стимулируют жилищное строительство;
- 5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
- 6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
- 7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.
Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения.
- 1. Жилище неприкосновенно.
- 2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
- 3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
- 4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений.
- 1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
- 1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
- 2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
- 3) пользования общим имуществом собственников помещений;
- 4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
- 5) учета жилищного фонда;
- 6) содержания и ремонта жилых помещений;
- 7) переустройства и перепланировки жилых помещений;
- 8) управления многоквартирными домами;
- 9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
- 10) предоставления коммунальных услуг;
- 11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
- 12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
- 2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
- 3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.
Статья 5. Жилищное законодательство.
- 1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
- 2. Жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
3. Указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить настоящему Кодексу, другим федеральным законам.
4. Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение настоящего Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.
5. Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.
6. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.
7. Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
8. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.
Жилищное право - это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Понятие "жилищное право" употребляется в юридической литературе в двух смыслах, узком и широком. В узком смысле жилищное право - это субъективное право конкретного человека на жилое помещение, в широком смысле - это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильем.
Жилищное право в узком смысле традиционно понимается как часть (отрасль) гражданского права, совокупность норм гражданско-правового характера, регулирующих отношения пользования жилыми помещениями, проживание в них.
Можно дать следующую классификацию жилищных правоотношений.
1)организационные отношения, построенные на началах власти и подчинения;
2)отношения, складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные и личные неимущественные отношения, вытекающие из факта соседства.
Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, общим имуществом собственников помещений;
3) отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда;
4) учета жилищного фонда, содержания, ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений;
5) управления многоквартирными домами;
6) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
7) предоставления коммунальных услуг, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
8) контроля над использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Согласно части 1 статьи 15 ЖК РФ, единственным объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения. К ним относятся жилые дома и их части, квартиры и их части, комнаты. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускается.
Субъекты правоотношений - это лица, участвующие в этих правоотношениях. Субъектами жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения Жилищного кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено Жилищным кодексом или другим федеральным законом.
Основными субъектами жилищных правоотношений выступают стороны.
Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных статьей 10 ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но, в силу общих начал и смысла жилищного законодательства, порождают жилищные права и обязанности.
В Жилищном кодексе перечислены юридические факты - жизненные обстоятельства, влекущие возникновение жилищных правоотношений. Аналогичные юридические факты могут изменить и прекратить жилищные правоотношения. Юридические факты делятся на два вида: действия (зависят от воли физических и юридических лиц) и события (не зависят от воли физических и юридических лиц). Действия, в свою очередь, делятся на правомерные и неправомерные.
Итак, жилищные права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
3)из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
4)в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5)из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Жилые помещения как объекты права собственности имеют специфический правовой режим. Особая социальная значимость жилья обусловила строго целевое назначение данного объекта недвижимости. Этот принцип закреплен в норме статьи 288 ГК РФ, согласно которой жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов недвижимости. Специфика правового режима жилья как объекта недвижимости обусловлена и нормами о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со статьей 20 ЖК РФ государственный контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, над соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям проводят уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами. Согласно части 4 статьи 19 ЖК РФ, жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством России.
Учету в бюро технической инвентаризации подлежат построенные и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд. Государственный учет жилищного фонда в России включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.
