Клиенты первичного рынка к подобному документу относятся трепетно. Именно он позволяет призвать застройщика к исполнению обязательств по устранению недоделок. Однако для «вторичных» сделок этот документ бывает не менее важен, а пренебрежение им - чревато серьезными неприятностями.
Закон диктует правила…
В статье 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ недвусмысленно сказано, что передача объекта от продавца покупателю осуществляется по передаточному акту, или иному документу о передаче, который удостоверяется обеими сторонами. Именно подписание этого акта, а не регистрация сделки или прав собственности, по нормам закона считается моментом фактической передачи имущества. И только с этого момента обязательства сторон сделки считаются исполненными.
Представьте, что именно в этот период дорогая евроотделка (цена которой составила определенную часть от общей стоимости квартиры) пострадает от залива или - хуже того - пожара. Или же не отличающийся высокими моральными качествами продавец оставит вам за последний месяц кругленький счет за международные телефонные переговоры.
А как быть продавцу, если через месяц после заключения сделки ту же дорогую отделку попортит сам покупатель, а после этого заявит, что характеристики полученной им квартиры не соответствуют заявленным в договоре купли-продажи?
Для того чтобы избежать подобных неприятных сюрпризов, и существует акт приема-передачи (АПП), одна из основных задач которого - зафиксировать состояние объекта на момент фактического вступления покупателя в пользование, и подтвердить соответствие этого состояния условиям договора. Другая задача - определить момент, с которого новый владелец становится плательщиком коммунальных и прочих услуг.
…жизнь вносит исключения
Сроки юридического (снятие с регистрации прежнего владельца) и физического (непосредственно его выезд) освобождения квартиры обычно прописываются в договоре купли-продажи . В указанный день стороны сделки приезжают на квартиру, продавец предъявляет квитанции по квартплате и коммунальным услугам и передает ключи. После этого и подписывается акт приема-передачи. Казалось бы - все просто.
По словам Николая Лаврова, генерального директора Консультационного центра «Недвижимость в Петербурге», если вы совершаете сделку через агентство недвижимости, о правилах и сроках подписания акта приема-передачи вам расскажут обязательно и подробно. Невозможно представить, чтобы профессиональные операторы рынка оставили данный документ без внимания. То же самое будет сделано, если ваша сделка будет оформляться через нотариуса.
Но сегодня, согласно законодательству, купля-продажа жилья может осуществляться и без привлечения этих специалистов. Продавец с покупателем могут самостоятельно заключить договор в простой письменной форме и передать его на регистрацию в Росреестр вместе с остальными документами.
И вот в этом случае акт приема-передачи квартиры вполне может быть попросту забыт. Более того, если договор регистрируется, например в Петербурге, то сторонам сделки никто может и не напомнить о необходимости акта. В некоторых регионах, в частности - в Московской области - без АПП пакет документов просто не будет принят на регистрацию (чем, кстати, недовольно большинство участников рынка), но петербургское управление Росреестра этого документа в пакете не требует.
То есть сделка может быть совершена и зарегистрирована, новый собственник официально вступит в свои права, а дальше…
Есть ли жизнь без акта?
В большинстве случаев никакого угрожающего «дальше», скорее всего, не произойдет. Ни продавец, ни покупатель так и не узнают, что их сделка не совсем полноценна с позиций Гражданского кодекса.
Однако в некоторых случаях отсутствие АПП может сыграть с одной из сторон неприятную шутку. О возможных недоразумениях с квартплатой и повреждением отделки мы уже упомянули, но могут возникнуть и более серьезные проблемы.
В том же ГК говорится, что только после фактической (подтвержденной актом) передачи имущества покупатель принимает как обязательства по содержанию и обслуживанию квартиры, так и риски ее случайных повреждений и гибели. До подписания акта все эти риски продолжает нести продавец. То есть теоретически вполне возможно возникновение ситуации, когда объект, в отношении которого не был подписан АПП, через несколько лет погибнет в результате стихийного бедствия, и претензии по финансированию его восстановления будут предъявлены не новому собственнику, а старому. Конечно, суд в такой ситуации наверняка встанет на сторону продавца, но сама перспектива судебных разбирательств вряд ли его обрадует.
Согласно законодательству, уклонение одной из сторон от подписания АПП приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи. По словам Николая Лаврова, «уклонистов» можно привлечь к ответственности разными способами. От наложения штрафных санкций за неисполнение обязательств до вскрытия квартиры, ключи от которой продавец «забыл» вручить покупателю, с привлечением правоохранительных органов.
Но все эти варианты относятся, скорее, к крайним и радикальным, чреваты потерями времени и нервов. Поэтому эксперты рекомендуют не бороться с последствиями нерадивости контрагентов, а предупреждать их на стадии составления договора. Практически беспроигрышный вариант - включить в него условие, согласно которому определенная часть стоимости квартиры (на практике обычно - порядка 10%) выплачивается как раз одновременно с подписанием акта .
Иногда они различаются
Официальных единых требований к форме АПП не существует. Акт составляется в простой письменной форме по одному экземпляру для каждой из сторон сделки. При желании он может быть удостоверен нотариусом.
Пункты этого документа также могут варьироваться в зависимости от пожеланий сторон и особенностей сделки. Но в любом случае в них должна быть включена такая информация, как паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, ее кадастровый или условный номер и площадь, а также дата и место составления акта.
Отдельным пунктом с разными степенями подробности может оговариваться состояние квартиры - вплоть до материалов и качества отделки, сантехники и мебели, если по договору она должна остаться покупателю.
Кстати, нередко именно мебель становится поводом для дальнейших споров сторон. Речь, конечно, идет не о старых шкафах из ДСП, а о дорогих (иногда - импортных дизайнерских) предметах интерьера, которые нередко продаются вместе с квартирами премиум-сегмента . Эта «скромная роскошь» иногда составляет до 10-15% от цены сего объекта. Не удивительно, что продавец в последний момент (вопреки условиям договора) может не устоять перед искушением захватить из квартиры «на память» пару любимых французских кресел XIX века.
Пункт АПП, перечисляющий претензии сторон (или их отсутствие) как раз и служит для того, чтобы покупатель с продавцом выразили свое мнение о соответствии фактического состояния квартиры условиям договора. Если претензии существенны и стороны не могут разрешить их по взаимной договоренности, то АПП станет документом, который поможет при судебном разбирательстве. «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи <…> не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора», - говорится в Гражданском кодексе.
Если же покупатель перечисляет дефекты и недочеты, которые продавец готов добровольно устранить, то в акт вносят пункт - «считать действительным после устранения претензий». Естественно, указываются и сроки, в которые это должно быть сделано.
Иногда в акте отдельно оговаривается форма и порядок выплаты денежных средств. Этот пункт особенно важен, если в договоре купли-продажи означено, что последняя выплата будет осуществлена именно после подписания АПП.
Нередко при передаче квартиры присутствуют свидетели сторон, в такой ситуации имеет смысл указать их паспортные данные - в случае возникновения претензий показания свидетелей будут иметь значительный вес на суде.
Текст: Андрей Грязнов Фото: Алексей Александронок
Основной документ, удостоверяющий фактическую передачу товара от одной стороне другой, а также содержит характеристику этого товара – акт приема-передачи. В разных случаях форма бумаги может меняться, поэтому важно всегда понимать, как составить его. Образец акта и юридические особенности документа – обо всем этом прямо сейчас.
Законодательство не предполагает единой, строго определенной формы акта. Поэтому в каждом случае его вид может несколько отличаться. Существует 2 общепринятых образца таких документов:
- в верхнем углу или по центру обязательно указывается договор купли-продажи, к которому прикладывается этот акт (нужно прописать номер договора, дату заключения и наименования сторон);
- далее прописывается предмет акта аналогично предмету соответствующего договора (о том, что одна сторона передала другой определенные товары);
- затем следует таблица с подробным описанием товара и его стоимость с учетом и без учета НДС;
- после этого отражаются пункты о том, что покупатель не имеет претензий к качеству и комплектации товаров, которые он получил от продавца.
В каких случаях составляется
Когда происходит прием товаров одной стороной и передача другой, акт составляется практически всегда. При этом обмен ценностями происходит в разных ситуациях, каждая из которых имеет свои особенности:
- Самый распространенный вариант – когда товарные ценности передаются покупателю со стороны продавца. Стороны могут участвовать при этом как лично, так и посредством сотрудников, которые имеют на это полномочия (подтверждаются доверенностью, заверенной у нотариуса). В случае с приобретением товара покупателю важно ознакомиться с возможными условиями возврата, обмена, а также осмотреть продукцию на предмет наличия дефектов.
- Также документ оформляется, если товар передается на склад. В этом случае есть своя особенность – акт нужно составить в 3 экземплярах: 2 стороны и собственно сторона склада. При этом заключается также договор хранения, по тексту которого обязательно приводится ссылка на оформленный акт.
- Случай, когда товары (или их часть) передаются на так называемое ответственное хранение (и составляется соответствующий договор), документ составляется по утвержденной форме МХ-1. Подпись ставит фирма или частное лицо, которое передает ценности, а также представители организации, обязующиеся хранить их. При этом в самом договоре дублируется информация о количестве товара, наименовании всех единиц, которые передаются на ответственное хранение, условия размещения, повторные поставки и т.п.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Нередко количество экземпляров этого документа может увеличиться. Например, если дополнительные оригиналы понадобятся перевозчику, охране, которая будет сопровождать груз во время доставки. К тому же нередко услуги доставки и хранения осуществляются через посредников. Поэтому теоретически и практически количество экземпляров может увеличиться до 5-6 штук.
Юридические особенности
Нередко считается, что составление акта приема-передачи товара – это простая формальность, которой можно избежать. Тем не менее, такой документ имеет собственное юридическое значение. Именно в нем отражается факт того, что:
- продавец передал товар в необходимом количестве, с соблюдением заранее оформленного договора, а также с соблюдением требований к качеству товаров;
- покупатель принял этот товар и при этом не имеет каких-либо претензий к его качеству.
Чтобы документ обладал подобной юридической силой, нужно, чтобы одновременно были выполнены следующие условия:
- Акт должен составляться как приложение к договору. Таким образом, без наличия самого договора сила утрачивается. К тому же важно сослаться на ранее оформленный договор купли-продажи, поскольку отсутствие ссылки также ведет к утрате силы акта.
- Акт обязательно заверяется печатью и подписью лица, которое имеет на это право (уполномоченный сотрудник).
- Документ всегда составляется в двух экземплярах (каждый из них – оригинал), при этом каждый экземпляр имеет одинаковую юридическую силу.
Таким образом, акт как документ не имеет самостоятельной силы. Он представляет составное приложение к ранее заключенному договору и без ссылки на него не может использоваться как полноценная бумага. Однако подписи и печати должны проставляться как в договоре, так и в самом акте. Только в этом случае документ имеет полное юридическое действие.
Даже если в акте напрямую не прописано утверждение о том, что покупатель не возражает против качества и комплектации товара, подписание документа автоматически означает его согласие и отсутствие претензий.
Кто может подписать
Такой документ составляется между любыми сторонами:
- двумя частными гражданами;
- частным лицом и фирмой, компанией (любым юридическим лицом);
- двумя юридическими лицами.
Таким образом, акт приема-передачи подписывается и физическими, и юридическими лицами в момент получение товаров:
- Если его подписывает гражданин, он указывает ФИО и паспортные данные. Печать с его стороны в таком случае не предусматривается.
- Если акт подписывает частная компания, она указывает свое полное или сокращенное название, а также реквизиты.
Акт подписывается по факту получения товара, причем важно сделать это в тот же рабочий день. Допускается составить и подписать документ в самом конце дня, когда весь товар будет принят (чтобы не составлять несколько разных бумаг).
Какие сведения обязательно отражаются в документе
Вне зависимости от сторон, оформляющих акт, а также самих товаров, во время их приема-передачи необходимо отразить все сведения, приведенные ниже:
- название, дата и место оформления акта;
- реквизиты или ФИО лиц, подписавших акт;
- сведения о договоре, к которым прилагается документ: название, дата составления и номер;
- все товары простым перечислением по списку, которые передаются продавцом и одновременно принимаются покупателем;
- количество экземпляров каждого вида товара;
- наличие/отсутствие конструктивных, механических, внешних дефектов у товаров;
- наличие/отсутствие соответствующих претензий покупателя (если претензии есть, стороны могут не передавать поврежденные товары или же прописать прямо в акте претензии, способы и сроки их устранения);
- стоимость с НДС и без (указывается исключительно в рублях, даже если договор был подписан между отечественным и иностранным контрагентами);
- подписи, расшифровки подписей, печати.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Акт приема-передачи составляется как для отдельно взятого товара (единицы), так и в том случае, если передается целая группа наименований. При этом общее количество единиц в этом перечне не имеет значения – теоретически список может быть сколь угодно большим.
Документы вместо акта: есть ли альтернативные варианты
Если договор купли-продажи – это обязательный документ, который удостоверяет соглашение сторон, определяет их права, обязанности, порядок возможного досудебного урегулирования разногласия и другие важные моменты, то вместо акта можно составить товарную накладную . По сути, документ должен содержать те же самые сведения:
- сведения о сторонах;
- сведения о товаре;
- даты, ФИО, наименования организаций, подписи.
Таким образом, факт передачи товарных ценностей от одной стороны другой может подтверждаться одним из двух документов (на выбор самих сторон) – либо актом, либо накладной. В юридическом смысле они выполняют сходные роли.
Нередко полагается, что акт можно составить и вместо основного договора купли-продажи, что является заблуждением. На самом деле договор – это основная бумага, подтверждающая условия соглашения, предмет, права и обязанности и т.п. Акт является только приложением к договору, т.е. неотъемлемой его частью, но никак не может заменить базовое соглашение.
Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ - продолжение:Теперь нам (Покупателю ) осталось сделать последний шаг в приобретении квартиры на вторичном рынке.
Регистрация сделки (точнее - ) обеспечила нам передачу права собственности на квартиру, другими словами - квартира нам передана юридически.
Физическая же передача квартиры происходит путем передачи ключей от квартиры и подписания сторонами Передаточного акта .
Передаточный акт или Акт приема-передачи при покупке квартиры, призван зафиксировать факт исполнения обязательств сторон по договору купли-продажи. Несмотря на то, что регламентирован законом, он составляется в произвольной форме, в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя ), подписывается обеими сторонами, и нигде не регистрируется (хотя в некоторых регионах местные УФРС могут потребовать подписанный Акт для регистрации перехода права по сделке ).
Ввиду простой письменной формы Акта и отсутствия регистрации, некоторые ошибочно считают его «несерьезным документом». Однако, здесь есть нюанс - при утере, например, Договора купли-продажи квартиры , его можно без труда восстановить из архива Росреестра , а при утере Передаточного акта придется искать и уговаривать прежнего хозяина квартиры.
По закону, до момента подписания Передаточного акта за квартиру отвечает Продавец, а с момента подписания - уже Покупатель. Поэтому Продавец заинтересован поскорее снять с себя эту ответственность. Нам же, напротив, здесь торопиться не стоит, и подписание Акта приема-передачи лучше проводить на самой последней фазе покупки квартиры.
Итак, последнее ритуальное действие завершено, и квартира перешла в полное наше пользование, владение и распоряжение. Мы теперь - собственники.
Радуемся новой квартире, и принимаем заслуженные поздравления!
Акт приема-передачи товара относится к двусторонним типам документов. В нем очень подробно рассматриваются качественные и количественные характеристики товара (материальных ценностей), который передается и принимается. Благодаря этому документу можно узнать полную стоимость товара или иных ценностей.
Стоит заметить, что акт приема – передачи составляется всегда в двух экземплярах. Один экземпляр получает предприятие, которое передает товар, а второй – принимает его. Причем не допускается копирование документа. Акт должен быть подлинным. На нем должны содержаться все необходимые реквизиты и данные. В противном случае документ не является действительным.
Какие реквизиты содержит бланк акта приема передачи товара?
Бланк акта приема передачи товара содержит в себе следующие реквизиты:
- – наименование документа;
- – место, в котором документ был составлен;
- – дата, в которую составлялся документ;
- – информация о продавце и покупателе, в том числе ФИО, данные паспортов, номера контактных телефонов;
- – номер документа (договора);
- – максимально полное описание качественных характеристик товара, который передается (принимается);
- – указываются имеющиеся дефекты товара;
- – подписи лиц, участвующих в процедуре передачи – приема товара;
- – печати организаций.
Стоит заметить, что акт приема-передачи может быть составлен как для одной единицы товара, так и для целой партии.
В этом документе также указываются и возможные претензии, которые предъявляются со стороны предприятий относительно качества и количества товара.
Если в процессе передачи товара были обнаружены какие-либо изъяны или дефекты, то получатель может требовать от продавца денежное возмещение.
Также возможны ситуации, когда товар в процессе передачи теряют или повреждают. Поэтому в договоре о продаже товара нужно обязательно оговорить пункт, касающийся возмещения убытков в связи с неполучением товара.
Решение по поводу периодичности составления акта приема-передачи товара принимается, как правило, предприятием – продавцом и его контрагентом.
Акт приема – передачи товара для поставщика при ведении бухгалтерского учета является основанием для проведения списания ценностей.
Что представляет собой форма акта приема передачи товара?
Акт приема – передачи товара, по сути, является документом, который подтверждает факт произошедшей передачи и получения ценностей. Наиболее удобна в использовании унифицированная форма акта приема передачи товара.
Данная форма может использоваться в различных ситуациях, в том числе, когда с одного склада передается товар на хранение на другой.
Причем данная передача должна проводиться согласно заблаговременно составленного договора. Акт будет подтверждать условия выполнения договора. Данный документ необходимо хранить в бухгалтерии (не менее трех лет).
Стоит заметить, что Налоговый Кодекс не предусматривает обязательное использование акта приема – передачи товаров. Однако использование утвержденного на законодательном уровне бланка позволяет избежать множества проблем, которые могут возникнуть в результате проверки деятельности предприятия контролирующими органами.
Поэтому правильное составление акта приема – передачи товаров является настоящей панацеей в сфере документального оформления передачи и получения товара для предприятий.
Форма акта приема-передачи товара предусматривает тот факт, что все цены в бланке указываются в национальной валюте. Применение иной валюты при заполнении документа считается нарушением.
Примечательно, что в форме акта имеется графа «Масса нетто». Эта графа заполняется лишь в том случае, если происходит передача – получения весового товара.
Если товар передается и принимается в штуках, то эту графу не заполняют.
Акт приема-передачи начинают составлять с указания наименования документа. С того момента, как подписан этот документ, у сторон появляются по отношению друг к другу обязанности и определенные права.
Документ обычно так и называют «Акт приема – передачи товаров». Название документа указано в середине верхней половины листа.
Название обычно написано заглавными буквами и выделено жирным шрифтом. Под названием указывается дата, когда произошло составление документа. Обычно эта графа находится с левой стороны акта.
Главной частью документа являются графы, в которых производится описания товара. В этих графах указывается полное наименование товара, количество, состояние, дефекты и другие нюансы, которые получатель или лицо, передающее материальные ценности, считает нужным указать.
По сути, форма документа не установлена на законодательном уровне, поэтому с легкостью можно варьировать графами, которые имеются в документе.
Однако перечень реквизитов, которые необходимо указать в документе, должен быть заполнен в обязательном порядке. Стоит понимать, что идеальной формы документа не существует.
Наоборот, предприятие может использовать несколько форм акта, адаптированных под конкретное наименование товара. К примеру, могут различаться формы документа для партии товаров или для единичной продукции.
При составлении акта очень важно проверить наличие всех указанных реквизитов. Стоит помнить, что без печати и подписи документ не имеет силы. Также не действителен документ, который был оформлен задним числом.
При этом подписывать акт могут и лица, доставившие товар, то есть грузчики. Однако в этом случае они должны быть уполномоченными сделать это по средствам составления соответствующего приказа на предприятии, а также доверенности.
Это правило очень важно соблюдать. Это связано с тем, что в случае оформления претензии в суд, если акт подписан не уполномоченным лицом, то он не имеет силы.
То есть документ не действителен. Эти лица и ставят соответствующий штамп на документ. Причем на штампе должен быть номер, а также дата составления приказа, в котором сообщается, что эти лица имеют право подписывать акт приема – передачи товаров.
Можно также дополнительно оформить доверенность у нотариуса на совершение указанных действий. В этом случае, если возникнут какие-либо претензии со стороны обеих сторон, то при судебных разбирательствах, акт будет иметь юридическую силу.
Отдельным пунктом в форме акта можно указать тот факт, что товар, который доставлен, обладает всеми качествами и характеристиками, указанным в договоре.
Это позволит поставщику избежать проблем с недобросовестным покупателем. Также важно добавить графу с текстом «Товар поставлен в сроки, указанные в договоре». Покупателю нужно лишь будет поставить галочку в этой графе.
Рекомендуется использовать и такую фразу: «Покупатель претензий к качеству и количеству товара претензий не имеет». Рекомендуется также указать в форме акта и пункт договора, согласно которому производится доставка.
Примечательно, что форма акта, в которой учтены все нюансы, возникающие при передаче и приеме товаров, называется расширенной.
Акт приема передачи товара: так ли необходим образец?
Когда составляется акт приема передачи товара, образец может сыграть решающую роль в правильном формировании документа. При помощи образца документа, можно ознакомиться с основными графами, которые в обязательном порядке подлежат заполнению.
При этом можно понять, что следует писать в документе, если в процессе процедуры передачи товара возникнут какие-либо трудности.
К примеру, очень важно ознакомиться с тем, как правильно описывать дефекты товара. Не секрет, что одна запись может в корне изменить ситуацию. Поэтому образец поможет не ошибиться в составлении документа, а также учесть все возможные нюансы.
Акт приема передачи товара: можно ли скачать?
Акт приемки передачи товара скачать можно на специализированных бухгалтерских ресурсах. Именно там можно посмотреть примерные формы, которые подойдут для составления актов по передаче и получению различных типов ценностей. Также на специализированных ресурсах можно ознакомиться и с тонкостями заполнения документов.
Очень часто предприятия составляют собственные формы и используют именно их. Но можно воспользоваться уже составленными специалистами формами и добавить в них необходимые строчки.
К примеру, удобна строчка под названием «Наличие дефектов». Эту строчку стоит сделать более широкой. Это связано с тем, что сюда покупатель вправе записать все обнаруженные на товаре дефекты.
Покупатель может и не подписывать акт в случае обнаружения дефектов. Он вправе потребовать возмещения ущерба, равного стоимости отдельной части товаров или всей партии.
Можно ли предприятию отказаться от оформления акта приема – передачи товара?
Существует мнение, что если создается при продаже товара накладная, то акт приема – передачи заполнять не нужно. На самом же деле акт можно не составлять.
ПРЕДЛАГАЕМ ВИДЕО:Акт приемки материалов
Однако стоит понимать, что акт приема-передачи товара является единственным подтверждающим документом, в котором прописываются все характеристики товара, в том числе имеющиеся дефекты.
При этом все эти сведения подкрепляются подписями ответственных лиц и печатями. То есть при помощи данного документа стороны могут урегулировать возникшие спорные ситуации. В то время как при помощи обычной накладной этого не сделать. Хотя, стоит отметить тот факт, что проверяющие органы не требуют наличия акта приема – передачи товара.
Является ли акт приема-передачи товара заменой договору?
Акт приема – передачи товара не является заменой договора. Более того, именно на основании действующего договора между двумя сторонами и составляется акт приема-передачи. То есть на предприятии должен быть в наличии и договор, и акт, составленный на его основе. Акт является подтверждением того, что договор полностью исполнен.
По сути, акт приема – передачи товара является юридическим подтверждением совершения любого значимого действия для предприятий, связанного с движением товаров и денежных средств (оплата товара) между ними.
Поэтому успешность сделки между предприятиями чаще всего может быть подтверждена именно при помощи правильно составленного документа, в котором указаны все необходимые реквизиты обеих сторон, а также раскрыты все особенности товара, в том числе и указаны претензии относительно его качества или количества, а также упаковки, времени доставки и прочих нюансов.
Среди документов, которые оформляются при продаже квартиры, присутствует акт приема-передачи объекта недвижимости. Этот документ подписывается в том случае, если квартира переходит от застройщика к покупателю, а также при реализации квартиры на вторичном рынке. Подписание этого документа является обязательным (согласно положениям ГК РФ) для каждой из сторон сделки, однако не всегда этой составляющей пакета документов уделяется достаточно внимания. Специалисты портала сайт в рамках данной статьи решили выяснить, какое значение имеет этот документ, и какая информация в нем должна присутствовать.
Как правило, основное внимание при продаже квартиры на вторичном рынке уделяется договору, а также порядку передачи денежных средств. Важно правильно составить договор кули-продажи, в противном случае он может быть признан судом как недействительный, что является основанием для аннулирования сделки. В этом случае квартира автоматически переходит к прежнему владельцу, а вот с деньгами могут быть определенные сюрпризы. А вот о составлении акта приема-передачи иногда попросту забывают, хотя в отдельных областях (напр. Московская область), без этого документа договор просто не примут на регистрацию.
Что говорит закон?
Для начала следует рассмотреть, что говорит закон относительно этого документа. В ГК РФ есть статья 556 «Передача недвижимости», которая утверждает, что передача недвижимого имущества происходит исключительно по передаточному акту (либо другому документу о передаче), и момент подписания этого акта является моментом передачи квартиры. Ключевой акцент следует сделать на понятии «момент передачи» – только после того, как этот документ подписан, имущество считается переданным, а обязанности сторон по договору купли-продажи считаются исполненными. Не после подписания договора и не после фактической передачи жилья, и даже не после регистрации сделки, а только после подписания акта приема-передачи.
Итак, упомянутый законодательный акт дает понять, что без подписания акта сделка не является полноценной, поскольку стороны так и не выполнили обязательства друг перед другом. Какие же последствия могут наступить? В большинстве случаев никаких последствий и не наступает, новый владелец квартиры может безбедно прожить в ней всю жизнь, так и не узнав, что чего-то не выполнил. Однако, к сожалению, так бывает не всегда…
Неприятные последствия для продавца
Дело в том, что, помимо невыполнения обязательств (что до сих пор звучало как некая теоретическая абстракция), покупатель, согласно закону, не может принять на себя обязательств относительно содержания, обслуживания квартиры, а также не может нести риски ее случайного повреждения и гибели. Все перечисленные риски продолжает нести продавец. Для того чтобы проиллюстрировать это положение, приведем следующий пример – спустя год после покупки (акт приема-передачи так и не был подписан) квартира сильно пострадала в результате пожара.
Во-первых , поскольку официально недвижимое имущество не передавалось, новый владелец может обратиться в суд, утверждая, что бывший владелец передал ему квартиру не в том состоянии, которое было указано в договоре (обещал, дескать, продать целую квартиру, а вот сейчас она сгоревшая) или вообще не передавал ничего. Во-вторых , если при пожаре пострадали соседи, они вынуждены будут обратиться с претензиями по поводу восстановления имущества. А, раз акт приема-передачи отсутствует, то все риски по прежнему продолжает нести прежний владелец. То есть, претензии соседей, согласно логике, должны быть адресованы ему. На практике, конечно, подобного произойти не сможет, возникнет судебное разбирательство, и суд будет на стороне бывшего владельца квартиры, но возможность открытия судебного процесса его, скорее всего, не обрадует.
Неприятные последствия для покупателя
Составление и подписание акта приема-передачи особенно важно для покупателя в том случае, если речь идет о приобретении квартиры в только что построенном доме. Так, помимо вручения ключей от квартиры не менее важным является тот момент, когда пора зафиксировать полноту выполнения обязательств застройщика перед клиентом. Единственным инструментом, который позволяет это сделать, как раз и является акт приема-передачи квартиры.
Да, строительная компания выстроила дом и ввела его в эксплуатацию, однако насколько качественно были проведены работы? Практика показывает, что при осмотре нового жилья клиенты застройщика иногда не очень довольны тем, как выполнена отделка, как работают инженерные коммуникации, а также замечают прочие недочеты. В то время, как договор (если принимать во внимание стандартный договор долевого участия, в котором оговорено, что работы должны быть выполнены не только с учетом принятых строительных норм и правил, но также быть надлежащего качества) исключает возможность наличия таковых недочетов. То есть, получается, что застройщик не в полной мере выполнил свои обязательства.
Подписывать или нет?
Некоторые счастливые обладатели новых квартир закрывают глаза на различные недочеты по причине того, что считают подобные явления распространенной практикой, с рядом недостатков действительно можно мириться, поскольку они несущественны, а некоторые граждане все равно собираются делать капитальный ремонт, который включает перепланировку по вкусам нового владельца. Акт просто подписывается, и на основании его подписания (и договора) дольщик оформляет свидетельство о праве на собственность. Однако как поступать в том случае, если имеются серьезные недочеты, исправление которых за собственный счет может «встать в копейку»?
Было бы логичным предположить, что раз принялся строить дом, пообещав надлежащее качество квартир, то именно он и должен исправить все, что не соответствует понятию «надлежащее качество». Так и есть, все должен исправить застройщик, причем, в максимально короткий срок и за свой счет. Чтобы этого добиться, необходимо дождаться, когда настанет тот самый момент, когда прибудет представитель застройщика для подписания акта. Если клиент не согласен исправлять все сам, терять время и тратить деньги, необходимо указать выявленные дефекты в смотровом листе и отказаться подписывать акт приема-передачи (до устранения перечисленных дефектов).
Однако смотровой акт с перечнем выявленных недостатков должен подписать и застройщик - фактически, подпись застройщика означает его согласие с наличием дефектов, что автоматически приводит к обязательству их устранения. Но застройщик обычно не торопится подписывать этот документ, поскольку исправление недостатком может привести к дополнительным расходам, которые могут оказаться весьма существенными, особенно, в том случае, если таким же образом поступят .
Что делать в случае отказа застройщика от подписания акта?
Уклонение застройщика от подписания акта приема-передачи, в принципе может избавить его от необходимости исправлять какие-либо дефекты (и нести при этм расходы). Согласно законодательству, если дольщик не подписывает акт в течение двух месяцев, застройщик может подписать документ со своей стороны, и его обязательства, таким образом, будут считаться выполненными. Поэтому, в случае обнаружения недочетов при осмотре новой квартиры, недостаточно просто отказаться подписывать акт, равно как и недостаточно письменной аргументации этого отказа с внесением перечня дефектов в смотровой лист.
Необходимо подписать смотровой лист со своей стороны и направить застройщику официальную претензию, потребовав внести необходимые исправления. Выждав определенный период, нужно обратиться в суд с соответствующим заявлением.
Наказание за уклонение от подписания акта
Впрочем, уклонение от подписания акта приема передачи (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя) также рассматривается Гражданским Кодексом, в котором на этот случай предусмотрены меры наказания. В случае с квартирами в новостройках пункт о порядке и сроках передачи квартиры по акту обязательно указывается в договоре, а в случае продажи недвижимости на вторичном рынке речь о подписании акта может не идти, указывается лишь дата передачи имущества, однако именно эту процедуру предполагает законодательство.
Поскольку сроки передачи обозначены в договоре, нарушение этих сроков застройщиком влечет за собой применение штрафных санкций (которые могут быть и не прописаны в договоре, однако вполне четко определены законодательством). Размер штрафа составляет одну трехсотую ставки рефинансирования ЦБ (принимается за основу текущий показатель) от цены договора. Таким образом, если квартира стоит порядка 3 миллионов рублей, а ставка ЦБ составляет, к примеру, 15%, то продавец квартиры (застройщик) обязан выплачивать по 4500 рублей в день за каждый день просрочки в передачи недвижимости (а передача квартиры, как мы помним, наступает именно в момент подписания акта).
Риск попасть под штрафные санкции
На вторичном рынке все несколько по-другому, несмотря на то, что закон предусматривает штрафные санкции для покупателя и для продавца, ситуации, которые бы могли вызвать применение этих санкций, являются редкостью. Тем не менее, такая опасность все-таки существует.
Затруднения при оформлении налогового вычета
Необходимо также упомянуть, что у покупателя, который не позаботился о том, чтобы акт приема-передачи был подписан, могут возникнуть реальные осложнения с оформлением налогового вычета. Если жилье приобреталось у застройщика по договору долевого участия то, как мы понимаем, наличие такого акта определяется порядком отношений между застройщиком дольщиком. Если жилье приобретается на вторичном рынке, то этот акт, в принципе, не требуется, но налоговая служба потребует свидетельство о регистрации прав собственности, а для получения этого документа в ряде регионов наличие передаточного акта является обязательным условием.
Осложнения во время продажи
Отсутствие акта приема-передачи может привести к определенным осложнениям во время продажи квартиры. Допустим, что потенциальный покупатель нашелся, однако он хочет для приобретения квартиры привлечь ипотечный кредит. В свою очередь некоторые банки кроме свидетельства о собственности желают видеть акт, согласно которому жилплощадь была передана текущему владельцу. Это требование вызвано желанием исключить любую возможность выхода собственности, которая является залоговым имуществом, из-под обременения банка (риск утратить залоговое обеспечение).
Таким образом продавец теряет часть аудитории потенциальных покупателей, которые хотели бы купить его квартиру в ипотеку. Это предполагает необходимость продавца идти на снижение цены в случае желания быстро реализовать недвижимость или увеличивает сроки продажи жилья.
Каким должен быть акт приема-передачи
В законодательстве отсутствует описание формы акта приема-передачи квартиры, единственным руководством для продавца и покупателя при составлении такого акта является судебная практика. В документе должна быть отражена следующая информация:
- Дата подписания и место;
- Описание передаваемой недвижимости;
- Кадастровые данные (адрес, площадь);
- Состояние квартиры (отражается в смотровом акте);
- Дополнительно могут прилагаться фотографии;
- Реквизиты договора (к которому прилагается акт);
- Данные сторон (личные данные, адреса);
- Подписи сторон.
Заключение
Подводя итоги данной статьи, эксперты портала сайт хотели бы указать на необходимость оформления всех документов, которые, согласно законодательству, должны быть подписаны сторонами при договоре купли-продажи. Естественно, что собственник может и не иметь информации относительно перечня необходимых документов. Однако привлечение для консультации профильных специалистов может обеспечить уверенность продавца и покупателя недвижимости в том, что сделка заключена по всем правилам. Причем, стоимость обычной консультации всегда обходится дешевле, чем устранение каких-либо последствий, наступивших в результате недостаточно правильно оформленной сделки.
