Возобновление договора аренды означает продление действия его условий на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Продление договора (пролонгация) — продление срока его действия на определенный или неопределенный срок по соглашению сторон.
Термин «пролонгация» не используется в Гражданском кодексе РФ, однако часто применяется в юридической практике при составлении договоров как синоним термина «продление». Пролонгация представляет собой продление срока действия договора, векселя, займа, кредита.
Возобновление договора в силу закона
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:
— пользование имуществом после истечения срока действия договора;
— отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Иногда на практике после возобновления договора на неопределенный срок стороны тем не менее заключают новый договор с аналогичными условиями. Если новый договор впоследствии признан незаключенным, возникает вопрос: действует ли в данном случае возобновленный договор? Ответ на этот вопрос имеет значение, в частности, при определении непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом субъектом малого и среднего предпринимательства для дальнейшей реализации им преимущественного права на приобретение имущества в собственность. Кроме того, решение указанного вопроса важно, например, в случае если при признании нового договора незаключенным арендодатель предъявляет к арендатору иск о возврате имущества в связи с отсутствием оснований для владения и пользования им. Если возобновленный договор будет признан действующим, в иске о возврате имущества должно быть отказано.
В судебной практике существует подход, согласно которому если сторонами возобновлен договор на неопределенный срок, а после него заключен новый договор, позднее признанный незаключенным, то первоначальный договор не прекращает своего действия. Такой подход в настоящее время подтвержден позицией Президиума ВАС РФ, отраженной в Постановлении от 25.09.2012 N 1283/12. В связи с этим есть основания полагать, что данным подходом будут руководствоваться суды при рассмотрении дел со схожими обстоятельствами.
Вместе с тем в судебной практике существует противоположный подход, в соответствии с которым первоначальный договор аренды, заключенный или возобновленный на неопределенный срок, прекращает свое действие, если новый договор признан незаключенным.
Стороны могут установить запрет на возобновление договора на неопределенный срок. Суды в основном допускают возможность согласования такого условия в договоре. В то же время есть судебный акт, в котором суд указал на императивность нормы ст. 621 ГК РФ и отсутствие возможности установить в договоре условие о запрете на его возобновление.
———————————
Пример формулировки условия:
«По истечении срока действия договора настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок».
———————————
Необходимо учитывать, что аренда государственного или муниципального имущества связана с особенностями возобновления договора на новый срок.
Продление (пролонгация) договора аренды по соглашению сторон
Срок действия договора в силу п. 1 ст. 450 ГК РФ может быть продлен сторонами путем заключения дополнительного соглашения.
Однако если стороны хотят сразу определить свои отношения на будущий период, условие о продлении договора на новый срок можно включить в текст договора при его заключении.
При этом если стороны предусмотрят, что договор продлевается на определенный срок, и не укажут количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он прекратит свое действие либо будет возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.
———————————
Пример формулировки условия:
«По истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продленным на шесть месяцев».
———————————
Кроме того, в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) стороны могут согласовать, что договор продлевается на определенный срок каждый раз после его окончания. Такое условие будет означать, что договор продлевается многократно. При этом можно указать, что возможно неограниченное количество продлений или что договор продлевается, например, не более пяти раз.
———————————
Примеры формулировки условия:
«По окончании срока действия договор пролонгируется каждый раз на аналогичный период на тех же условиях. Пролонгация возможна неограниченное количество раз».
«По истечении срока действия договор автоматически продлевается каждый раз на один год, если ни одна из сторон не позднее чем за один месяц до истечения срока его действия не уведомит письменно другую сторону о его прекращении. Автоматическое продление договора возможно не более _________ раз».
———————————
Следует учитывать, что условие, согласно которому договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, не означает, что после продления он считается заключенным на неопределенный срок. Ни одна из сторон при таком условии не сможет отказаться от договора на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.
В договоре следует установить, что условием его продления является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений. При отсутствии в договоре возможности заявить такие возражения условие о продлении будет обязывать арендодателя постоянно продлевать договор и фактически определять существо правоотношений по договору как передачу имущества в бессрочное пользование, что противоречит гл. 34 ГК РФ. В силу ст. 168 ГК РФ условие об обязательном продлении договора по истечении срока его действия может быть признано судом недействительным как нарушающее требования закона.
Исходя из п. 1 названной статьи данное условие по общему правилу является оспоримым. Законом могут быть предусмотрены иные последствия, не связанные с недействительностью сделки, а также исключения из общего правила оспоримости. Таким исключением, в частности, является положение п. 2 ст. 168 ГК РФ, согласно которому сделка, не соответствующая требованиям закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью.
Это правило распространяется на договоры, заключенные после 1 сентября 2013 г. (ч. 6 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).
К договорам аренды, заключенным до указанной даты, применяется ст. 168 ГК РФ в редакции до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ. Согласно данной статье сделки (условия), нарушающие требования закона или иного правового акта, по общему правилу являются ничтожными.
Кроме того, условие об обязательном продлении договора по истечении срока его действия суд может квалифицировать как ничтожное в силу ст. 168 ГК РФ.
Также следует согласовать период до истечения срока действия договора, в течение которого такие возражения могут быть направлены.
———————————
Пример формулировки условия:
«Настоящий договор вступает в силу с 01.02.2011 и действует до 31.12.2011. Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях».
———————————
При включении в договор условия о его продлении следует учитывать, что если используется формулировка, согласно которой по окончании срока действия договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, данное условие может быть признано не соответствующим п. 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающему возможность возобновления договора только на неопределенный срок. Вместе с тем существует позиция судов, согласно которой согласование условия о возобновлении договора на определенный срок допускается.
Следует учитывать, что при аренде государственного или муниципального имущества существуют особенности продления договора.
Если условие о продлении (пролонгации) договора не согласовано
В этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом по истечении срока действия договора, если арендодатель возражает против продления арендных отношений (ст. 621 ГК РФ).
В первом случае договор составляется снова , при возможном изменении или сохранении (на усмотрение сторон) пунктов предыдущего документа.
Обязательными условиями для этого будут регистрация нового договора и сохранение субъекта сторон.
Порядок
Порядок пролонгации устанавливается соглашением сторон.
При продлении аренды по взаимной договорённости наиболее удобно составлять соглашение, оговаривающее факт продления договора .
Это самый простой и распространённый вариант. Соглашение может быть составлено только в период его пролонгации , иначе его дееспособность может быть поставлена под сомнение.
Когда аренда осуществляется между физическими лицами , им надлежит обменяться письмами. Одна сторона (обычно – арендодатель) уведомляет другую об истечении договора и предлагает оформить его продление. После этого происходит оформление соглашения. Даже если стороны находятся в одном городе, желательно письменное уведомление с подтверждением получения, чтобы впоследствии не возникло вопросов о неправомочности составленного соглашения. Более подробно об этом .
Для лиц, проживающих на разных территориях, возможно оформление соглашения одной из сторон от другой. Получив письменное уведомление с предложением продления аренды и нотариально удостоверенной доверенностью, пользователь составляет соглашение о продлении и регистрирует его. Эти документы могут использоваться лишь пакетом , иначе соглашение может быть признано незаключённым одной из сторон.
Если арендатор , муниципалитет – пишется заявление на имя собственника, по общим правилам составления заявлений:
Основной текст, включает в себя данные из основного положения договора, ссылку на предмет аренды
. Характеристики участка, основанные на кадастровых записях и внесённые в основной договор, нужно перенести полностью, после чего просить о продлении его аренды (с какого числа).
Заявление можно передать:
- лично или через доверенное лицо;
- по почте, с вложенной в него описью с уведомлением о получении;
- по электронной почте, используя электронную подпись.
После передачи заявления, дождавшись ответа, следуйте согласно действиям, исходящим из решения арендодателя или опротестуйте их .
Продление договора без торгов – вопрос неоднозначный. Обычно муниципальные образования берут на себя законодательную ответственность и инициативу.
По принятым и введённым с 1.05.2015 г. нормативам, арендаторы не имеют преимущественных федерального или муниципального субъекта пользования. Это означает необходимость принимать участие в торгах на общих условиях .
Однако те физические или юридические лица, которые по договору аренды изначально получили право пользования без участия в торгах , могут пролонгировать это условие подачей заявления, которое предложено выше.
Образец заявления о продлении срока аренды земельного участка.
Отказ
Если в продлении отказано
, то необходимо исходить из формы собственности арендуемых земель.
Арендодатель – физическое лицо, отказавший в продлении договора без предъявления претензий и сдавший участок в аренду третьему лицу, может подлежать ответственности .
В этом случае им нарушено право приоритетной очереди, которая представляется участнику последнего договора. Право приоритета может сохраняться за ним на протяжении года , после чего последствия договора утрачивают силу.
В этом случае, судебным решением может быть принято постановление не только о том, чтобы вернуть право на продление аренды, но и возместить убытки за расторгнутый неправомерно, договор . Если отказ осуществляется на основании претензии – то её характер должен быть правомочным и иметь статус доказательства.
Современное арбитражное судопроизводство богато примерами возбуждения иска арендатором, требующим взыскать с ответчика только материальное возмещение убытков. В этом случае также необходимы доказательства о том, что такой убыток действительно был нанесён.
Иначе обстоит дело при отказе в продлении со стороны хозяйствующего субъекта (муниципалитета). Этот правоустанавливающий орган не обязан учитывать право приоритета очереди арендатора , но может это сделать по своему усмотрению. В связи с развитием новых условий, предъявляющих требование к участию в торгах, право приоритета для земель данных форм собственности, может быть в итоге, полностью аннулировано .
Тем не менее, право пользования на условиях аренды вы всегда можете попытаться отстаивать в судебном порядке , основываясь на изложенных выше правах и ответственности сторон.
Учитывайте, что дело в суде можно выиграть исключительно при наличии безусловного подтверждения вашей правоты. Суд принимает во внимание факты и доказательства , а не субъективные представления о порядочности, на которой должны строиться отношения между людьми.
Судебная практика
Рассмотрим случай из судебной практики.
Семья арендовала пригородный земельный участок с постройками.
С арендодателем у них была устная договорённость о пролонгации договора на следующих условиях.
Арендаторы обязались облагородить участок путём проведения работ по ландшафтному дизайну, насаждения плодово-ягодных культур и капитального ремонта строений. В качестве услуги со стороны собственника (хорошего знакомого) они запросили минимальную стоимость арендной платы . По окончании срока действия договора, в их сторону был составлен отказ.
Эту процедуру арендодатель провёл надлежащим образом, уведомив о своём решении заблаговременно и дав устные обещания о выплате затрат в течение года. Однако за прошедший год обещаний он не выполнил, зато оформил участок в аренду третьим лицам за достаточно высокую плату.
В сторону арендодателя было возбуждено дело в суде. Истцы затребовали возмещения затрат . Но в иске им было отказано, так как они не смогли формально доказать собственной причастности к работам на участке.
Этот пример не единичный. В каждом случае, когда доказательная база не подкрепляется правовой основой , исковые требования рушатся. Такие примеры примечательны подтверждением того, что никакие дружеские и даже родственные отношения не заменят сторонам договорных обязательств.
При составлении письменного договора, зарегистрированного надлежащим образом в Росреестре и составлении дополнительного соглашения, вместо устных договорённостей, подобные проблемы отпадут естественным путём.
Итоги
Как было показано, имущественные земельные отношения далеко не однозначны, что означает недопустимость малейшей небрежности в их оформлении . Договор аренды как центральное звено правомочности пользования, может приращиваться любыми надлежаще оформленными и зарегистрированными соглашениями и дополнениями к договору.
В них можно учитывать все нюансы, изменения условий и предпочтения сторон
.
Особенное внимание необходимо обращать на договорные обязательства в преддверии завершения действия сроков аренды, когда договорные отношения особенно уязвимы .
Выберите приемлемый для вас порядок действий , и не допускайте ошибок и промахов.
Организация (арендатор) подписала с арендодателем договор на аренду у него нежилого объекта недвижимости. Договор действовал 11 месяцев, по прошествии которых арендатор продолжает пользоваться данным помещением, при этом арендодатель соглашается и дальше продолжать сдавать в аренду это же помещение с прежними условиями. Нужно ли в такой ситуации подписывать сторонами дополнительное соглашение для пролонгации договора аренды? Необходимо ли при этом регистрировать договор?
При подписании арендного договора на период до года, его можно пролонгировать на старых условиях, а также путем подписания сторонами дополнительного соглашения к подписанному ранее договору. Регистрировать такой договор не требуется. Достаточно следовать данным рекомендациям.
Основываясь на 1 пункт ст. 610 ГК Российской Федерации период, на который будет заключаться арендный договор, необходимо прописать в нем же. А если этот срок не был определен подписанным договором, то он будет расцениваться как заключенный на неопределенный период.
Во 2 пункте ст. 651 ГК Российской Федерации прописано, что если период, на который подписан арендный договор здания либо сооружения больше 1 года, то нужно его зарегистрировать, тогда он только будет считаться заключенным.
Если арендный договор здания либо сооружения подписывается на период до года, тогда не требуется его регистрировать. Он считается заключенным сразу после его подписания всеми сторонами. Данные правила относятся и ко всем договорам аренды нежилых объектов недвижимости.
По окончании времени действия арендного договора, вся арендованная недвижимость подлежит возврату арендодателю, к тому же должны быть соблюдены правила, учитываемые 1 пунктом ст. 655 ГК Российской Федерации.
Но все же в такой ситуации с учетом определенных обстоятельств и условий, учтенных в арендном договоре, по окончании времени его действия отношения между сторонами, связанными с арендованным объектом, могут быть пролонгированы. При этом можно даже не возвращать назад взятое в аренду имущество и заново заключать другой договор, но по желанию стороны могут оформить свои отношения подобным способом.
Вариант 1: без доп. соглашения
По 2 пункту ст. 621 ГК Российской Федерации нужно учесть, что если арендатор не прекращает пользоваться арендованным объектом после окончания времени действия арендного договора, при отсутствии всяких возражений арендодателя данный договор можно считать возобновленным на старых основаниях и на неопределенный период. И не нужно будет заключать никаких дополнительных соглашений.
Заключенный (возобновленный) договор на аренду на неопределенное время нельзя отнести к такому же виду, что и договора, которые подписаны на срок более года, поэтому для них не требуется проводить государственную регистрацию (Информационное письмо № 59).
Следует помнить, что любая сторона в какое угодно время сможет прекратить исполнять договор аренды недвижимости, который был подписан на неопределенный период. При этом необходимо предупредить об этом прекращении вторую сторону договора за 3 месяца, если иное время не предусмотрено законом либо подписанным договором (по пункту 2 ст. 610 ГК Российской Федерации).
Вариант 2: дополнительное соглашение о пролонгации или новый договор
По 2 пункту ст. 1 ГК Российской Федерации физические, а также юридические лица могут самостоятельно определять любые условия арендного договора, которые не будут противоречить существующему закону.
А согласно 4 пункту ст. 421 ГК Российской Федерации договорные условия могут определяться по личному усмотрению всех сторон, кроме содержаний соответствующих условий договора, регулируемых законом либо другими правовыми актами (статья 422 ГК РФ). С согласия всех сторон можно изменить договор, в ситуации, когда другое не оговорено в ГК РФ, иными законами либо непосредственно договором (по 1 пункту ст. 450 ГК Российской Федерации).
Поэтому при достижении соглашения между сторонами о предоставлении в аренду недвижимости на новый период, отношения между ними могут быть оформлены любым способом, который не будет противоречить существующему закону.
Поэтому можно либо подписать новый договор, либо подписать дополнительное соглашение к подписанному ранее договору. Стороны договора аренды также обладают правом подписанным дополнительным соглашением внести изменения в имеющийся договор.
Можно включить в арендный договор условие, в котором будет определено, что после окончания периода аренды и при полном отсутствии между сторонами возражений договор будет являться возобновленным на аналогичный период.
В такой ситуации не требуется подписывать дополнительное соглашение после истечения периода аренды. ВАС РФ пояснил, что в случае такого возобновления арендного договора на новый период, отношения между сторонами будут регламентироваться новым договором. А его не нужно будет регистрировать, если договор стороны подписали на период менее года.
Другими словами, в ситуации с «автоматическим продлением» договора срок нового арендного договора не будет суммироваться с уже прошедшим периодом, а будет исчисляться заново.
В вышеупомянутой ситуации срок действия арендного договора, который был подписан на 11 месяцев, прошел, поэтому учитывая 2 пункт ст. 621 ГК Российской Федерации его можно считать возобновленным на прошлых условиях на неопределенный период. А к нему уже может быть прикреплено подписанное дополнительное соглашение, про которое упоминалось выше.
Образец дополнительного соглашения о пролонгации договора аренды Заключение
Подводя итоги, стоит заметить, что из-за применимых сторонами договора определений, подписанное дополнительное соглашение между сторонами может быть расценено не как предназначенное для возобновления арендного договора на новый период, а как соглашение по изменению условий о периоде аренды. А из-за таких изменений он становится больше 1 года и здесь следует внимательно отнестись к тексту составляемого договора, чтобы его таковым не посчитали.
Поэтому вышеупомянутый подход, изложенный в пункте 10 Информационного письма № 59, не может использоваться, а сам арендный договор формально, учитывая 2 пункт ст. 651 ГК Российской Федерации, требует обязательной регистрации, иначе его нельзя будет назвать заключенным.
В подобной ситуации условия арендного договора, исполняемого фактически, даже если его не зарегистрировали, предусматривают взаимные обязательства для всех сторон этого договора. К тому же они не смогут не исполнять предусмотренные договором обязательства друг перед другом, ссылаясь лишь на отсутствие данной регистрации. В данной ситуации то, что арендный договор не зарегистрирован, будет являться важным моментом лишь в отношениях при участии третьей стороны (а именно, при реализации объекта аренды арендатор имеет право опираться на 1 пункт ст. 617 ГК Российской Федерации).
Сфера деятельности любых предпринимателей или организаций тесно связана с заключением разнообразных соглашений. В этих контрактах и сделках конкретно обозначаются сроки действия сотрудничества двух и более сторон.
Однако если субъекты решают продлить существующее партнерство, тогда им нужно оформить этот факт официально. Иногда случается так, что субъекты забывают четко определить вопрос о продлении совместной работы, что может нести неблагоприятные последствия.
Продолжение срока действия сделки может быть выполнено:
- в соответствии с законодательной базой;
- при оформлении дополнительного соглашения к основному контракту;
- автоматически;
- при подписании и заключении новой сделки.
Что касается временного пользования имуществом, то пролонгация договора аренды будет зависеть от характера и вида самой сделки. Ввиду отсутствия претензий и надлежащего выполнения, взятых на себя обещаний, нет причин для прекращения сотрудничества, поэтому целесообразно заключить пролонгацию действующего договора на аренду конкретного помещения. Эти пункты могут быть внесены в первоначальный контракт, его приложение или подписаться дополнительным соглашением.
Автоматическая пролонгация арендного договора
Как правило, в любой сделке указывается срок действия отношений между двумя субъектами. Ввиду отсутствия этой определенной конечной даты контракт может считаться заключенным на неограниченный срок. На практике сделки о временном пользовании нежилого помещения имеют срок действия до года. По истечению этого срока время пользования может быть продлено.
При достижении соглашения между двумя субъектами, о предоставлении во временное пользование строения по окончанию времени его использования, пролонгировать договор аренды нежилого помещения можно автоматически.
Такой пункт может быть включен в основной контракт. И при полном отсутствии возражений с какой-либо стороны контракт будет продлеваться в автоматическом порядке на аналогичный период. Также можно добавить основной договор аренды нежилого помещения на 11 месяцев с автоматической пролонгацией дополнением или приложением с указанием определенных временных пунктов. Так, образец пролонгации договора аренды на 11 месяцев будет аналогичным уже указанному пункту в сделке.
Как на законных основаниях продлить соглашение о временном пользовании?
Та сторона, которая взяла во временное пользование какой-то объект может продлить контракт по своей инициативе, если является добросовестным исполнителем своих обязанностей. Пролонгация существующего договора на аренду нежилого помещения с одной стороны, то есть со стороны арендатора, осуществляется путем направления письма-уведомления арендодателю о том, что субъект заинтересован в продлении сотрудничества. Это происходит в том случае, когда автоматическая пролонгация существующего договора аренды на помещение не представляется возможной.
Пристальное внимание стоит обратить на такие аспекты, как обязательное получение этого письма второй стороной. Таким образом, образец договора аренды с пролонгацией должен быть отправлен как на адрес, указанный в договоре, так и по факсу, электронной почте и телефону, что значительно увеличивает шанс получения этого письма арендодателем.
Не упустить этот момент из виду важно, так как часто арендодатели могут отклоняться от получения образца на пролонгацию существующего договора аренды на пользовании нежилого помещения.
Дополнительно стоит изучить сроки пролонгации договора аренды и те подпункты основного контракта, которые отвечают за его прекращение. Об этих вещах лучше не забывать, т.к. единожды пропустив момент, продлить аренду уже будет нельзя. Письмо о пролонгации действующего договора аренды должно быть информативным и включать в себя все действующие реквизиты двух сторон, участвующих в сотрудничестве.
Такое соглашение о пролонгации договора аренды касается временного пользования квартирой или земельным участком. Земля может быть передана в аренду на короткий срок (до пяти лет) или длительный срок (до 50-ти лет). В данных обстоятельствах пролонгация договора аренды земельного участка является необходимой к подтверждению дополнительным приложением.
Подлежит ли регистрации сделка о временном пользовании после продления?
Соглашение о пролонгации договора сроком аренды до года регистрации не подлежит согласно действующему законодательству. При этом, если договор, а не пролонгация заключается на время более года относительно аренды квартиры, он должен быть в обязательном порядке зарегистрирован, как и сделка о покупке или продаже имущества.
Логично возникновение вопроса, нужно ли регистрировать пролонгацию существующего договора аренды? Как определяют эксперты, продленный контракт о временном пользовании имущества в регистрации не нуждается, так как подобные условия и соглашения о пролонгации договора аренды не зависят от сроков, когда это необходимо делать.
Таким образом, пролонгация договора аренды, как земли, так и квартиры может быть подписана неограниченное количество раз, так как законодательных ограничений в этом случае нет.
Порядок заключения договора без возможности продления
Чаще всего, договор аренды без возможной пролонгации заключается, когда услуги по сделке не являются регулярными и систематическими. То есть в случае разовых работ у сторон нет необходимости продлевать соглашение, так как услуги являются выполненными.
В том случае, когда работы не выполнены к установленному сроку одной стороной, тогда ей направляется образец нового соглашения о пролонгации договора аренды здания, земли, строения, транспорта или технических приборов.
При этом надо регистрировать или нет договор аренды с пролонгацией, зависит от нужного времени на пользование имуществом.
Договорные отношения – неотъемлемая часть жизни любого человека и деятельности любого предприятия. Для субъектов хозяйствования основополагающим аспектом является составление договора, в котором обязательно оговаривается срок его действия. Также может предусматриваться автоматическая пролонгация по истечении указанного срока.
В действующем законодательстве нет норм, запрещающих либо ограничивающих количество автоматических пролонгаций. Однако именно в связи с отсутствием прямого урегулирования данный вопрос является дискуссионным.
На портале Право Украины уже не в первый раз активно обсуждалась проблема автоматической пролонгации договора.
Пользователь портала описал следующую ситуацию. В договоре аренды предусмотрено, что в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении его условий за 1 месяц до истечения срока действия договор считается пролонгированным на следующий срок, равный сроку настоящего договора, и на тех же условиях, предусмотренных настоящим договором.
На основании данного пункта договор был пролонгирован на 1 год и 3 месяца. За месяц до окончания нового срока, также и после его окончания, уведомлений о расторжении от арендодателя не поступило. Однако оказалось, что он заключил новый договор аренды на этот же объект с другим предприятием. Арендодатель настаивает на том, что договор пролонгируется один раз, а после прекращает свое действие.
Пользователь вопрос: продлился ли договор во второй раз? Мнения разделились.
Позиция 1. При отсутствии возражений, а также если арендатор продолжает фактически пользоваться имуществом и платить арендную плату, договор будет продлен.
Позиция 2. Договор продлевается только один раз, поскольку в нем указано, что он продлевается на «следующий срок», а не на «каждый следующий».
Позиция 3. Даже если считать, что договор пролонгируется только один раз, то можно воспользоваться ст. 764 ГК: если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора аренды, то, при отсутствии возражений арендодателя в течение одного месяца, договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором.
Позиция 4. Тот факт, что арендодатель уже заключил новый договор с другим арендатором, является препятствием к автоматической пролонгации, поэтому ст. 764 ГК не применяется.
Позиция 5. В случае если данный договор будет пролонгирован во второй раз, он будет требовать нотариального удостоверения и государственной регистрации, поскольку общий срок пользования превысит 3 года (ст. ст. 793, 794 ГК).
Мнение юристов проекта: Согласно ст. 629 ГК договор является обязательным для исполнения сторонами.
В соответствии с ч. 1 ст. 628 ГК содержание договора составляют также условия, определенные на усмотрение сторон и согласованные ими.
Хотя вопрос пролонгации не урегулирован действующим законодательством, сложилась устойчивая практика включения подобного пункта в договоры аренды. При этом он является обязательным для исполнения, поскольку стороны его согласовали.
В рассматриваемой ситуации стороны определили, что договор считается пролонгированным на следующий срок, равный сроку настоящего договора, и на тех же условиях, предусмотренных настоящим договором.
Формулировка «на следующий срок» не содержит в себе никаких ограничивающих условий. Нет ограничения по датам (например, «считается продленным до»), также нет ограничения по количеству продлений (например, «договор пролонгируется один раз на такой же срок»).
Замечания о том, что из такой формулировки не понятно, на какой же именно срок нужно продлевать договор второй и все последующие разы, несколько надуманные.
Юридическая природа пролонгации предусматривает продление срока действия договора на тех же условиях, которые действовали на момент его заключения. При пролонгации увеличивается фактический срок пользования имуществом на основании данного договора. А сам пункт о сроке действия договора никуда не девается и не изменяется. Его можно применять и во второй, и во все последующие разы.
Кроме того, не прекращает своего действия пункт о самой возможности пролонгации. Поэтому при отсутствии возражений такой договор может пролонгироваться неограниченное количество раз.
Данная позиция подтверждается судебной практикой (например, постановление ВХСУ № 4/42-пн-10 от 21.10.2010).
При пролонгации договора в рассматриваемой ситуации во второй раз срок аренды превысит три года. При этом возникает вопрос о необходимости его нотариального удостоверения и государственной регистрации.
Данный вопрос урегулирован п. 2.9 постановления пленума ВХСУ от 29.05.2013 № 12. Если пролонгация привела к увеличению общего срока пользования арендованным имуществом, составляющего более 3 лет, это не может быть основанием для признания такого договора ничтожным в связи с отсутствием его нотариального удостоверения и государственной регистрации, если на момент заключения он соответствовал требованиям ст. ст. 793, 794 ГК. Также и в случае пролонгации договора в порядке ст. 764 ГК нет оснований для его нотариального удостоверения и государственной регистрации.
Останавливаясь на ст. 764 ГК и мнении о том, что заключение нового договора аренды на тот же объект с другим предприятием уже является возражением арендодателя, стоит отметить следующее.
Форма, в которой должны быть изложены возражения арендодателя, не установлена ни ГК, ни договором. В подобных случаях, согласно ст. 8 ГК, применяется аналогия закона. Так, в соответствии со ст. 33 Закона «Об аренде земли» такое возражение должно быть отправлено арендатору в форме письма-уведомления. По аналогии данное правило применимо и к аренде других видов имущества.
Более того, судебной практикой подтверждается, что суду требуются доказательства своевременного предупреждения арендатора о возражении арендодателя против автоматической пролонгации договора в порядке ст. 764 ГК (например, постановление ВХСУ от 06.10.2011 по делу № 5023/1385/11).
К тому же в самом договоре предусмотрено, что для прекращения или изменения его условий необходимо именно заявление одной из сторон.
Следовательно, можно сделать вывод, что возражения нужно именно заявить, а совершения каких-либо действий (например, заключения нового договора), о которых арендатор не знал и не мог знать, недостаточно для того, чтобы считать арендатора своевременно предупрежденным. Ведь в случае если воля арендодателя действительно направлена на прекращение договора аренды, нет причин для неуведомления об этом арендатора в доступной форме.
В действующем законодательстве отсутствуют нормы, запрещающие или ограничивающие количество возможных автоматических пролонгаций договора. Поскольку правовое регулирование частных отношений осуществляется по принципу «разрешено все, что не запрещено законом», то в случае если в договоре прямо не предусмотрены такие ограничения, он может пролонгироваться неограниченное количество раз.
И в каждый последующий раз договор будет пролонгироваться на срок, прямо установленный в самом договоре.
Анализ судебной практики показывает, что в каждом отдельном случае решение суда зависит от условий конкретного договора, регулирующих его пролонгацию.
