Договор ренты условия для заключения. Расторжение по взаимному согласию. Как доказать добросовестное исполнение договора

Договор ренты с пожизненным содержанием интересный и рисковый инструмент. По данному документу получатель ренты (физическое лицо) передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, обязанного выплачивать получателю или указанному им третьему лицу ренту.

Плательщиками ренты могут быть:

• физические лица;
• юридические лица.

Рентополучателем по договору пожизненного содержания с иждивением может быть только физическое лицо.

Форма расчета зависит от типа заключенного договора. Если подписано соглашение о пожизненной ренте, то выплаты осуществляются только в денежной форме.

Если заключен договор пожизненной ренты с иждивением, то обязательства будут исполняться посредством предоставления жилища, еды, одежды, лекарств, ухода за получателем ренты, возможно, оплаты ритуальных услуг. В исключительных случаях – если получатель ренты еще достаточно крепок здоровьем – по подобному соглашению возможны выплаты в денежной форме.

Минимальный размер платежа – 2 МРОТ. При увеличении последнего, сумма выплат также растет. Размер обязательств плательщика платежа ограничен величиной ренты по договору. Соответственно, и претензии рентополучателя ограничены.

Законодательно определено, что все обязательства по данному договору прекращаются по факту смерти рентополучателя.

Особенности договора пожизненного содержания

В договоре должны быть подробно прописаны:

• виды и объем содержания;
• общая сумма пожизненного содержания;
• стоимость передаваемого имущества;
• величина ежемесячного платежа.

Отсутствие информации по одному из указанных пунктов приведет к признанию договора недействительным.

Факт совершения сделки должен быть заверен у нотариуса. Пошлина за регистрацию сделки – 1,5% от стоимости объекта недвижимости. Кроме того, документ подлежит обязательной регистрации в органах юстиции. Нотариус впоследствии будет требовать согласия рентополучателя при продаже имущества либо наложении на него обременения.

Основное отличие договора пожизненной ренты от договора с иждивением – это существование особого рода отношений между получателем и плательщиком ренты, что обусловлено назначением договора с иждивением, его социальной сущностью.

Необходимость в иждивении может появиться после совершения сделки. В данном случае придется удовлетворить потребности получателя ренты.

Обязательства плательщиков ренты

Стандартно, плательщик ренты обязуется обеспечить получателю:

• жилищные условия, отвечающие требованиям законодательства. Рентополучатель может продолжать проживать не территории объекта недвижимости, который был передан в собственность плательщику ренты, либо ему может быть предоставлено другое жилое помещение;
• питание определенного качества, соответствующего возрасту и особенностям состояния здоровья рентополучателя, договор может оговаривать, что плательщику ренты придется готовить и подавать пищу;
• одежду, с учетом климатических особенностей региона;
• уход, помощь в приеме пищи или лекарств, поддержание гигиены тела и дома, обеспечение медицинского обслуживания (вызов врача или скорой, лечение в условиях стационара);
• прочие условия. Оплата похорон оговаривается отдельно.

Условия договора пожизненного содержания могут предусматривать единовременную выплату части стоимости объекта недвижимости (30-50%) при заключении сделки с последующим ежемесячным содержанием.

Исполнение обязательств по такому договору может быть возложено на третьих лиц, если рентополучатель не возражает, или только одним из плательщиков, если их несколько.

В случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением выполнение обязательств предполагается в натуральной форме, исполнение обязательств в денежной форме возможно, если это условие прописано в договоре, но выплаты должны быть периодическими и пожизненными. Наследники рентополучателя не имеют права получать выплаты по договору.

По факту подписания договора пожизненного содержания плательщик ренты обязан содержать объект недвижимости в надлежащем состоянии, то есть выполнять текущий, косметический и капитальный ремонт помещения.

Обязанность по уплате коммунальных платежей переходит плательщику ренты, что означает потерю льгот рентополучателя. Платежи будут совершаться в полном объеме.

Защита прав получателя ренты

Плательщик ренты задерживает платежи – рентополучатель вправе потребовать уплаты компенсации в виде процентов, величина которых оговаривается в договоре или признается равной ставке банковского процента за день просрочки.

Плательщик ренты, ставший собственником помещения, имеет право продать его. В таком случае обязательства по договору ренты переходят новому собственнику. В случае нарушения новым владельцем условий договора, прежний собственник несет субсидиарную ответственность.

Условия расторжения договора пожизненного содержания

Он может быть расторгнут при значительном нарушении плательщиком ренты обязательств, предусмотренных соглашением: оказание помощи не в полном объеме и с нарушением сроков. Данное требование может быть удовлетворено по ходатайству наследников рентополучателя.

В таком случае рентополучатель может потребовать возврата переданного имущества либо получения некоторой суммы денег в соответствии с условиями договора. Плательщик ренты может потребовать компенсации понесенных убытков только при условии выполнения своих обязательств в полном объеме, но осуществить это на практике проблематично.

Признание сделки недействительной

Сделка может быть признана недействительной, если будет доказано, что в момент подписания договора рентополучатель был недееспособен и не мог в полной мере осознавать последствия подписания соглашения. Данный факт может быть доказан посмертно на основании свидетельских показаний и заключения квалифицированных специалистов.

Безопасность плательщика ренты

Дабы подтвердить выполнение условий договора плательщиком ренты необходимо:

• получать подтверждение передачи денежных сумм (расписку, выписку по банковскому счету, квитанции о почтовом переводе и прочее);
• сохранять все квитанции, свидетельствующие об оказании помощи рентополучателю (квитанции об оплате коммунальных платежей, чеки из магазина или аптеки, оплате медицинских счетов и прочее);
• подтверждать факт приобретения продуктов можно посредством заказа услуг по доставке товаров на дом специализированными фирмами;
• ежемесячно или один раз в квартал просить рентополучателя давать расписки об отсутствии претензий к плательщику ренты, о том, что последний все обязательства по договору исполняет в полном объеме, и получатель ренты претензий не имеет.

Налогообложение рентополучателя и плательщика ренты

Договор пожизненного содержания предполагает получение дохода рентополучателем. Заключенная сделка квалифицируется как возмездная, так как плательщик обязан предоставлять определенные материальные блага получателю ренты. Передаваемое по договору имущество не является доходом (за него платят), а вот платежи – это доход, который будет облагаться по ставке НДФЛ в размере 13%.

Резюме

Выгоды заключения подобного договора для рентополучателя:

• сохранение права проживания на прежнем месте;
• если условия договора исполняются ненадлежащим образом – требовать расторжения договора через суд;
• право залога на объект недвижимости.

Однако, есть вероятность того, что плательщики ренты окажутся недобросовестными и ускорят кончину рентополучателя.

Выгода плательщика ренты:

• приобретение объекта недвижимости со скидкой в рассрочку;
• получение права собственности на жилье.

Риски плательщика ренты:

• объект недвижимости будет в залоге у рентополучателя;
• последний имеет право расторгнуть договор;
• полноправным собственником жилья можно стать только после смерти рентополучателя.

Короткое видео по теме статьи:

Комментарии (20)

Наталья | 2014/05/20

Добрый день. Прошу совета, как у специалиста. Мы с братом родились и выросли в родительском доме (хозяином является отец). Брат женился в 1991г., проживает с семьей в этом же доме. Я вышла замуж в 1993г., ушла к мужу. В 2002г. умирает мама. В2004 я развожусь, возвращаюсь с сыном в отчий дом. Отец прописывает нас на постоянку в 2005г. (свою долю коммуналки оплачиваю брату под роспись). Общих мест пользования с братом не имеем. Живем с сыном самостоятельно, без чьей-либо помощи. По сегодняшний день в доме прописаны: отец, брат с семьей и я с сыном. В 2010г. брат, в тайне от меня заключает договор пожизненного содержания с иждивением с отцом. В договоре в 4.3. прописывает всю домовую книгу, т.е. отец, брат с семьей и я с сыном «сохраняем в соответствии с действующим законодательством право пользования и проживания, что подтверждается выпиской из домовой книги домовладения от 2010г.». Получив права собственности на дом в 2010г. (став полноправным хозяином), мой брат всячески пытается выгнать меня и сына из дома. Год назад с иском обратился в суд о нашем выселении, в иске ему было отказано (судья предложил ему предоставить нам либо другое жилье, либо оплачивать съемную квартиру – брат отказался). Вот уже почти как год, мой брат прикрываясь старостью и немощью отца пишет жалобы в администрацию города, в полицию о нашем яко бы плохом отношении к отцу (ругаемся матом, деремся с отцом), чего на самом деле не происходит. За год произошло пару конфликтов на на «моей территории», т.е. брат сам пришел, учинил скандал (грозился выкинуть наши вещи, если мы самостоятельно не освободим занимаемые комнаты), написал заявление в полицию, переведя все на нас. Я пишу объяснительные, как все происходит на самом деле. В последний раз чуть не учинил драку, заблокировал дверь на саморезы шуруповертом, забрал ключи от комнаты. Беседы участкового с моим братом не дают никакого результата. Посоветуйте решение нашего вопроса. Заранее благодарю. Спасибо.

admin | 2014/05/22

Здравствуйте Наталья. Выгнать из дома Вас не могут, поскольку имеется соответствующее решение суда. Разменять жилье или реализовать какой-то другой вариант предоставления Вам отдельного жилья за счет брата, можно только при наличии соглашения с собственником. На Ваши личные взаимоотношения повлиять суд не может. В случае угроз, применения насилия или порчи Ваших вещей нужно обращаться в милицию с заявлением. Возможно, после неоднократных жалоб, милиция применит принудительные меры воздействия к нарушителю.

Елена | 2015/01/14

Добрый день! Как нам расторгнуть Договор пожизненного содержания с иждивением,если договор был заключен между моим папой который умер в сентябре 2014г и его теткой.Мы еще не вступили в наследство,т.к не прошло 6 мес.От этой женщины с октября 2014г стали приходить угрожающие письма составленные юристом.

admin | 2015/01/20

Здравствуйте Елена! Расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением можно только по инициативе лица, его заключившего, и только в том случае, если у второй стороны имелись существенные нарушения в исполнении данного договора. Если я вас правильно понимаю, то договор пожизненного содержания с иждивением заключил ваш отец. Таким образом, если на момент его смерти вторая сторона добросовестно исполняла все свои обязательства, в расторжении договора судом будет вам отказано.

НАТАЛЬЯ | 2015/01/14

ЗДРАВСТВУЙТЕ.ПОДСКАЖИТЕ ПОЖАЛУЙСТА.КО МНЕ ОБРАТИЛАСЬ СОСЕДКА С ПРЕДЛОЖЕНИЕМ ЗАКЛЮЧИТЬ С НЕЙ ДОГОВОР ПО ЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ С ИЖДИВЕНИЕМ.В КВАРТИРЕ ОНА ПРОПИСАНА ОДНА МУЖ УМЕР ДЕТЕЙ НЕТУ.ЕСТЬ РОДНАЯ СЕСТРА И ПЛЕМЯННИКИ.МОГУТ ЛИ ЕЁ РОДСТВЕННИКИ ПОСЛЕ СМЕРТИ ОСПОРИТЬ ДОГОВОР В СВОЮ ПОЛЬЗУ.СПАСИБО.

admin | 2015/01/20

Здравствуйте Наталья! Если родственники вашей соседки не являются лицами, которых в силу закона нельзя лишить доли в наследственном имуществе, а вы, в свою очередь, добровольно выполняли все условия договора пожизненного содержания с иждивением, то оспорить данный договор у родственников не получится.

Наталья | 2015/03/20

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста. Моя тетя оформила на меня договор ренты с пожизненным содержанием. Но дело в том, что она хочет купить квартиру в другом городе и там жить, а эту квартиру оставить или сдавать. Что делать мне?Я не могу поехать с ней, да она меня не просит об этом. А если с ней что случится, ведь я буду отвечать?

admin | 2015/03/24

Здравствуйте Наталья! Ваша проблема состоит в том, что по договору пожизненной ренты вы обязаны осуществлять содержание вашей тети. При переезде ее в другой город осуществление такого содержания для вас будет затруднительным. Что касается вашей ответственности, то ответственности за несчастные случаи итд. вы нести не будете, однако что касается договора ренты, то после смерти вашей тети другие наследники этот договор смогут оспорить и лишить вас права на квартиру ввиду того, что вы не осуществляли должным образом свои обязанности по пожизненному содержанию

Максим | 2015/05/29

Оформлен договор ренты с пожизненным содержанием. все условия договора добросовестно выполняется. но у получателя ренты есть дети, внуки, сестра, но им нет дела пока. живут далеко, не помогают никак. Есть ли среди них лица, которых в силу закона нельзя лишить доли в наследственном имуществе? могут ли эти родственники все оспорить в случае смерти получателя ренты?

admin | 2015/06/08

Здравствуйте Максим! В соответствии со ст. 1149 Гражданского кодекса РФ, не могут быть лишены доли в наследстве несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. Если кто-либо из указанных вами лиц подходит под перечень данной статьи, то в этом случае они, действительно, не могут быть лишены доли в наследстве.

Ала | 2017/01/15

Добрый день, мой родственник подписал договор пожизненного содержания. Но физ. лицо не выполняет свои обязательство. Было 2 суда, которые переносились. Сегодня он умер, а 31 января суд, как быть? Можем мы родственники оспорить этот договор? Может нужны свидетели что мы за ним ухаживали? Спасибо

admin | 2017/01/19

Здравствуйте Ала! Смерть истца до вынесения судебного решения не препятствует суду вынести решение и удовлетворить требования уже покойного истца, поскольку обращаясь в суд на момент жизни, истец явно демонстрировал свою волю оспорить договор пожизненного содержания. В случае удовлетворения иска и вступления решения суда в законную силу вы можете получить жилое помещение в собственность в качестве наследников.

валентина | 2017/05/29

мой гражданский муж хочет заключить договор ренты с моей дочерью.Она живёт в другом городе(помощь окажет в оплате и найме помощника по хозяйству).Возможно ли это? И сколько придётся оплатить? Спасибо.

admin | 2017/06/14

Здравствуйте Валентина! Договор ренты с пожизненным содержанием подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации. Что касается ежемесячной суммы, выплачиваемой по договору ренты, то данная сумма устанавливается соглашением сторон договора ренты и прописывается в договоре.

Алена | 2017/07/04

Добрый вечер. Моя бабушка, пожилая женщина заключила скрыв от ближайших родственников Ренту с организаций НГППР. Эта организация не выполняет своих обязательств, в т.ч.сейчас когда она вдруг слегла от инсульта, не покупают памперсы, сиделка не добросовестно выполняет свою работу(не кормит, не вызывает по необходимости скорую помощь и врача, а делает вид, что не дозвонилась, не даёт лекарства, и есть подозрения, что что то подмешивает в еду, для ухудшения самочувствия) на вопрос почему вы скорую не вызвали, отвечает не знаю, через неделю организация положит Ее в платную клинику. Так вот в больницу к ней не приходит эта соц работник(как она себя называет) от этой организации. Памперсы не приносит и надлежащий уход не выполняет. Можем ли мы в этом случае нанять свою стделку за их счёт или вообще признать ренту не действительной?

admin | 2017/07/13

Здравствуйте Алена! Для расторжения договора ренты в одностороннем порядке необходимо существенное нарушение положений договора одной из сторон. Для того, чтобы выяснить, какие положения договора ренты были нарушены, необходим детальный анализ текста договора. Кроме того, в любом случае вы можете обратиться в суд и требовать расторжения договора в связи с недобросовестным исполнением, поскольку обращение в суд – ваше право, которое вы можете реализовать в соответствии с законом. Что касается найма сиделки, то это является исключительно вашей инициативой и не относится к договору ренты, однако данный факт может также свидетельствовать о недобросовестном исполнении договора второй стороной.

Ольга | 2018/04/02

Добрый день! Моя мама заключила три договора ренты с ООО, передав три земельных пая. По условиям этих договоров, она ежегодно (раз в год) получает выплату в размере суммарно 10 000 (десять тысяч) за все три пая (за один 3300 руб). Является ли это нарушением? Насколько я поняла, по ГК РФ выплаты должны производиться ежемесячно, и их размер должен быть равен МРОТ. Может ли данный факт являться основанием для расторжения данных договоров. Если да, то с чего начать? Заранее спасибо!

admin | 2018/04/16

Здравствуйте Ольга! Федеральным законом от 30 ноября 2011 года N 363-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” было введено, что размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества. В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Таким образом, за защитой своего нарушенного права и оспариванием договора ренты вы можете обратиться в суд.

Екатерина | 2019/02/05

Здравствуйте,подскажите пожалуйста. У моей двоюродной бабушки нет не детей не мужа,все умерли.Самые близкие родственники это я и моя мама ее родная племянница,мы ухаживаем за ней она нас любит мы как родные,Бабушка хочет подарить мне кВ а сама жить с моей мамой,но есть ещё у неё родные племянники которые не учавсвуют в ее жизни не как и даже не звонят ей.Бабушка хочет сделать ренту с дареннием на меня так чтобы после ее смерти они со мной не судились и не могли ее забрать, но по закону я дальний родственник и должна заплатить в налоговую 13% от стоимости кв бабули по кадастровому паспарту. Подскажите смогут ли родственники судится со мной,если это желание бабушки и мама моя будет за ней ухаживать? Подскажите как привильно сделать

admin | 2019/02/16

Здравствуйте Екатерина! Если ваша бабушка не является недееспособной, она может оформить на вас договор дарения квартиры без заключения договора ренты, поскольку договор дарения впоследствии оспорить в суде будет сложнее, чем договор пожизненной ренты. Основания для оспаривания договора дарения в суде строго определены действующим законодательством (недееспособность дарителя, умышленное лишение жизни дарителя или причинение ему вреда здоровью и другое). Что касается налога при получении имущества, то уплатить его вам придется как при заключении договора ренты, так и при заключении договора дарения.

Последнее обновление Март 2019

Иногда для одиноких пожилых людей договор ренты на квартиру является единственным средством для выживания. Если речь идет о престарелых людях, нередко страдающих серьезными заболеваниями, то грамотно оформленная рента может обеспечить полный уход и даже лечение, не говоря уже о полноценном питании и необходимом внимании. В то же время, нередки случаи обмана при исполнении таких договоров. Постараемся разобраться, какие нюансы нужно учесть и как не остаться без ухода и без жилья пожилому человеку.

Суть договора

Существует три вида договоров, где объект недвижимости передается плательщику ренты:

1. Договор пожизненной ренты
2. Договор пожизненного содержания с иждивением
3. Договор постоянно-бессрочной ренты

Во всех случаях одной из сторон является хозяин квартиры, который желает в обмен на нее получать ежемесячное материальное вознаграждение или воспользоваться услугами, в которых нуждается.

• Когда заключается договор пожизненной ренты на квартиру, собственнику ежемесячно выплачивается сумма, оговоренная в соглашении, до наступления смерти.
• Когда заключен договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру, то вместо денег владельцу жилья оказываются услуги: уход, уборка квартиры, прогулки, покупка продуктов и т.д. В некоторых случаях пожизненное содержание с иждивением предполагает и несение определенных расходов на содержание получателя ренты, и уход одновременно. По желанию собственника выплата денег или предоставление содержания может осуществляться в пользу другого лица (не собственника).

  Например , владелец квартиры передает недвижимость в ренту для надлежащего ухода за своим отцом. То есть договор заключается сыном, а услуги получать будет отец.

• Если заключается постоянно-бессрочная рента, то рентному кредитору выплачиваются деньги в фиксированном размере раз в три месяца.

Следует отметить, что соглашение о пожизненном содержании с иждивением в большинстве случаев заключаются между родственниками. Это объясняется боязнью пожилого человека довериться чужим людям, ведь в случае невыполнения обязанностей необходимо будет обращаться в суд, что затруднительно для гражданина в преклонном возрасте.

Заключение договора

При заключении договора нужно учесть все пожелания обеих сторон, оговорить все детали и мелочи. Документ составляется на длительный срок, за время его действия может измениться многое, поэтому нужно постараться учесть все возможные перемены в жизни и рентного получателя, и плательщика, максимально просчитать все нюансы.

Каждый договор ренты на квартиру индивидуален, поскольку конкретные условия в каждом случае свои, но образец можно использовать в качестве основы.

Текст договора должен включать, так называемые, существенные условия, без упоминания которых договор не может считаться завершенным, а в некоторых случаях отсутствие таких условий может быть причиной отказа в нотариальном оформлении, государственной регистрации и даже признания его недействительным:

Размер рентной платы . Он должен быть установлен в любом случае: то ли это денежные выплаты, то ли содержание с иждивением (то есть стоимость общего объема содержания). Когда это очень затруднительно сделать, например, вычислить стоимость прогулок, уборок, то во внимание берутся суммы за аналогичные услуги или определяется «на глаз», из соображений житейского опыта;

Описание квартиры (иного жилья) , которая передается за ренту (все технические характеристики по свидетельству о праве собственности, кадастровому паспорту: кадастровый номер, адрес, площадь, этаж, назначение и т.п.);

Сведения о лицах, имеющих право проживать и пользоваться жильем (прописанные лица), передаваемого плательщику ренты;

Цена квартиры . Договор может предусматривать два варианта передачи имущества: бесплатно и за деньги.

• Если жилплощадь отторгается возмездно, то рентные платежи все равно будут производиться, не взирая на то, что за квартиру еще единовременно отдадут деньги, как при купле-продаже (правда, цена будет меньшей, чем при обычной продаже, понятно по какой причине). Главное указать эту стоимость, о которой договорились рентный кредитор и должник. Обычно указывают процент от рыночной или кадастровой стоимости (допустим, 20 % кадастровой стоимости).
• Когда квартира передается даром, то в договоре необходимо именно это и указать. Безвозмездная передача недвижимости компенсируется большим объемом систематической рентной платы по сравнению с платным переходом имущества к плательщику ренты.

Срок ренты. Договор должен вносить ясность, какой вид ренты имеется в виду сторонами: пожизненная или бессрочная.

Бессрочная рента не ограничена никакими временными промежутками и событиями, да, и к тому же передается по наследству. Пожизненная заканчивается со смертью получателя. А если таких было несколько по одному договору (рента в долях), то со смертью последнего из получателей ренты.

Заслуживают внимания и другие положения договора, которые не являются строго обязательными, но их проработка вносит в договор четкое понимание объема обязанностей, план действий в нестандартных (но предвидимых) ситуациях. К таким положениям относятся:

Досрочное расторжение договора . Оно возможно по требованию любого участника ренты при определенных обстоятельствах. Рентополучатель, например, вправе настаивать на прекращении договора при просрочке выплаты ренты более чем на год (или даже ранее), при появлении признаков неплатежеспособности рентного должника, при переходе квартиры в собственность нескольких лиц (последующая продажа жилья рентоплательщиком), при явном ухудшении состояния жилья, переданного в счет договора ренты, при существенных нарушениях условий договора и пр.

Плательщик ренты, в свою очередь, управомочен отказаться от договора, выкупив ренту, если это право не ограничено условиями этого договора. Выкуп постоянно-бессрочной ренты не может быть запрещен (чего не скажешь о пожизненной). Его срок можно ограничить периодом жизни получателя или другим твердым сроком не превышающим 30 лет с даты заключения договора.

Выкуп ренты . Это финансовая гарантия рентополучателю при проблемах с исполнением договора. То есть прежде чем с рентного должника будут досрочно сняты обязательства по дальнейшей уплате ренты (в основном при процедуре расторжении договора) он обязан ее выкупить. Размер выкупа зависит от того платно или безвозмездно передавалось жилье рентному должнику.

• При платной передаче квартиры, выкуп приравнивается к годовому размеру рентных платежей (то есть ежемесячный договорной платеж умножается на 12);
• Когда квартира перешла в собственность к рентоплательщику бесплатно, то к годовому размеру рентных платежей прибавляется и стоимость квартиры. Эта стоимость определяется или сторонами в договоре (ориентировочная цена по обоюдному согласию) или размер не указывается, но подразумевается равным актуальной рыночной стоимости. Специалисты считают, что лучше держаться рыночной цены, так как заранее трудно прогнозировать экономические ситуации в стране, на рынке недвижимости и можно ошибиться в компенсационной стоимости не в свою пользу.

Сам выкуп производится деньгами, но часть выкупа (а именно в размере стоимости квартиры) может быть совершена путем возврата самой квартиры рентополучателю, если последний пожелает этого.

Ответственность . За нарушение условий ренты (например, несвоевременная покупка продуктов, готовка пищи и т.п., но больше это касается выплаты денежного содержания) получатель может требовать неустойку (кроме возможности расторгнуть договор с получением выкупа). Неустойка - денежные проценты, которые рассчитываются в зависимости от ключевой банковской ставки (устанавливаемой Банком России) на день предъявления претензии от суммы просрочки. Но стороны могут установить свой размер (больший или меньший). По мнению специалистов 12% годовых является весьма разумная штрафная санкция.

А если получатель ренты понес материальный ущерб, то дополнительно могут взыскиваться убытки. Размер убытков не ограничивается договоренностями и ключевыми ставками, а зависит от реального урона и возможностью документально доказать это.

Возможность изменения размера ежемесячных платежей/объема услуг . То есть, каким образом (способ, ориентир, например, в зависимости от роста инфляции, курса доллара по отношению к рублю и пр.) можно переиграть размеры периодических выплат или объема услуг.

Такие нюансы кажутся излишне детальными, но на деле их наличие в соглашении помогут устранить все неясности, недоговоренности и исключить недовольство качеством предоставленных услуг. Особенно это актуально в случае договора ренты квартиры с участием родственников, ведь родне труднее указать на недостатки, чем посторонним людям. Подробности, предусмотренные в обоюдном документе, заставляют следовать строго по пунктам предоставления услуг, не допуская завышенных требований к исполнителю, с одной стороны, и небрежного исполнения обязанностей, с другой.

Вообще условия договора можно составлять, исходя из собственного видения разумности и выгодности, конечно, с учетом мнения другой стороны. Однако есть такие положения, которые жестко установлены законом и их нельзя ни отменить, ни переделать на свой лад:

Минимальный размер рентной платы

Если недвижимость передается рентоплательщику бесплатно, то ежемесячные денежные выплаты (услуги) не должны быть ниже минимального прожиточного уровня на человека (если речь идет о простой пожизненной ренте) и не меньше 2-го размера (если рента с иждивением).

Планка прожиточного минимума постоянно меняется на региональных уровнях и в общегосударственном масштабе (постановлениями правительства, актами субъектов РФ), поэтому если размер выплат приравнивают к величине прожиточного уровня при заключении договора, то через несколько месяцев может оказаться, что платежи меньше положенного. Для удобства, размер договорных платежей может привязываться к прожиточному минимуму (то есть указывать не сумму цифрами, а формулировку о прожиточном минимуме. Например, «выплата равна прожиточному минимуму» или «объем ежемесячного содержания не менее величины прожиточного минимума в г. Москве» и пр.).

Залог квартиры

Передав квартиру в собственность плательщика, рентный кредитор автоматически становится её залогодержателем, не взирая, есть ли упоминания о залоге в договоре или нет (так называемая, ипотека в силу закона). Эта ипотека действует в период существования самого договора ренты. И если происходит последующая перепродажа квартиры, то новый собственник рискует недвижимостью в случае нарушений рентных условий плательщиком. При этом с рентоплательщика ответственность не снимается.

Случаи уничтожения или повреждения жилья

Если с недвижимостью происходят страшные вещи (например, жилой дом разрушится из-за неправильно проведенных строительных работ на соседнем земельном участке) и при этом получатель ренты не виновен в происходящем, то плательщик обязан продолжать выполнять свои обязанности по договору, а сам договор сохраняет свою прежнюю силу. Но это касается только пожизненной ренты (в том числе с иждивением).

Когда имеем дело с бессрочно-постоянной рентой, имеются нюансы. Все зависит от факта платности/безвозмездности передачи объекта недвижимости рентоплательщику. Если передача безвозмездная, то последствия такие же, как и с пожизненной рентой. При платности перехода жилой площади, гибель или значительное повреждение недвижимости дает право плательщику расторгать ренту или изменять её условия (выбор варианта диктует размера ущерба, например, если налицо полное уничтожение, то можно расторгать договор, а если частичное, то снизить размер платежей).

Как найти желающего получить квартиру по ренте

В объявлениях на АВИТО и в газетах предложения купить квартиру по договору ренты практически никогда не встречаются. Чтобы найти такого покупателя, нужно предпринять некоторые усилия:

• действовать через знакомых, родственников;
• связаться с бывшими коллегами, соседями, которые когда-то жили рядом;
• связаться с близкими и друзьями, проживающими в других городах: часто рентополучатель желает, чтобы осуществляющий уход человек проживал с ним совместно.

Напротив, желающих получить квартиру в последующем, после смерти собственника, обычно более, чем достаточно. Чтобы не ошибиться с выбором, нужно:

• обращать внимание на наличие судимостей претендента;
• знать, где работает будущий рентоплательщик: постоянное, в течение многих лет, место работы снижает вероятность обмана;
• насторожиться, если претендент уже имеет обязательство по другому (другим) договорам ренты.

Необходимые документы для оформления ренты

Рента, как таковая, предусматривает два вида отношений: уплата денежных сумм (или иждивенческого содержания), а также передача недвижимости рентоплательщику. Но эти отношения оформляются единым договором (совершение отдельных сделок не требуются), в котором предусматриваются все важные моменты.

Договор ренты, как и договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру, подлежат обязательному удостоверению у нотариуса и регистрации в Росреестре. Только после государственной регистрации договор имеет юридическую силу.

Нотариусу нужно представить:

• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• справка о кадастровой стоимости жилого помещения;
• подтверждающие данные о тех, кто проживает и зарегистрирован по адресу, где располагается квартира, ставшая предметом ренты.

Услуги нотариуса оплачиваются из расчета 0,5% от кадастровой стоимости жилья, но не более 20 000 рублей . Отметим, что в случае документального подтверждения инвалидности I-ой или II-й степени сумма госпошлина снижается в два раза.

В некоторых случаях юристы рекомендуют при заключении договора представлять также справку из психоневрологического диспансера, свидетельствующую об отсутствии заболевания соответствующего характера у рентополучателя. Предполагается длительный срок действия соглашения, поэтому убедиться в отсутствии психических заболеваний у пожилого человека и обезопасить себя от возможного признания договора ничтожным будет нелишним.

В последнее время при составлении договоров данной категории все чаще оформляется страхование рисков интересов обеих сторон. Так, страховые выплаты подлежат при ненадлежащем исполнении обязанностей:

• если рентоплательщик не осуществляет своих обязательств в полном объеме, возмещение выплачивается страховой компанией в пользу владельца квартиры;
• если после смерти по каким-то причинам недвижимость не была передана, то страховка выплачивается плательщику.

Договор пожизненного содержания предоставляется в Росреестр (в трех экземплярах), где плательщик ренты получает свидетельство о праве собственности с указанием обременения. Ограничение в правах на собственность новоиспеченный владелец недвижимости сможет снять только после предъявления свидетельства о смерти предыдущего хозяина.

В Росреестр также нужно будет предоставить квитанцию об уплате госпошлины в размере 2000 рублей, реквизиты можно уточнить в справочном окне.

Рента и налоги

Получатель ренты

С момента, когда плательщиком в результате заключения договора было получено свидетельство о праве собственности, он обязан уплачивать все налоги, так или иначе связанные с квартирой. Это правило действует и в том случае, если договор только что заключен и обременение не снято. Это может быть:

• налог на имущество физических лиц;
• земельный налог.

В то же время, получатель ренты обязан уплачивать налог на доход в размере 13%. В декларации такой доход должен быть обозначен как доход от реализации недвижимого имущества, поскольку, по сути, рентополучатель «постепенно» продает свою недвижимость.

Налог за год составит = ежемесячный платеж х12 х 13%

Платежи от ренты не рассматриваются как доходы от продажи имущества, поэтому вычетам в 1 млн. (при продаже имущества) рентополучатель воспользоваться не может.

Но если передача квартиры производится платно и рентополучателю единовременно уплачивается, так называемая, передаточная цена квартиры, то эта сумма является доходом от продажи и здесь применение вычета допустимо.

Получение выкупной стоимости при расторжении договора также (как и платежи от ренты) влечет обязанность уплачивать НДФЛ (13% от стоимости выкупа).

Рентоплательщик

Расторжение договора, риски

Обычно договор ренты или пожизненного содержания расторгаются либо по соглашению сторон, либо в суде.

• В первом случае зачастую речь идет о только что возникших договорных отношений, когда обеим сторонам или одной из них стало понятно, что существует большая вероятность неисполнения своих обязанностей.
• В судебном порядке договоры расторгаются из-за претензий одной из сторон, при этом недовольство может возникнуть спустя несколько лет.

В любом случае, при обращении в суд с заявлением о расторжении договора, взыскании убытков по ренте и т.д., нужно быть готовым к предоставлению соответствующих доказательств наличия всех оснований для расторжения.

Обращаясь к судебной практике, отметим, что в большинстве случаев соглашения расторгаются из-за того, что стариков оставляют без внимания. Впрочем, иногда встречаются и мнимые претензии со стороны пожилых людей.

Еще одним поводом для беспокойства рентного кредитора является состояние здоровья и продолжительность жизни плательщика. На самом деле боятся тут нечего, так как обязанности по уплате ренты/содержания переходят по наследству (вместе с обремененной квартирой рентного должника). Поэтому в случае если получатель ренты переживет плательщика, то условия договора будут исполнять наследники.

Если наследство не примут, то оно будет вымоченным и перейдет в пользу муниципалитета/государства, которые и будут осуществлять указанные функции плательщика.

Различия между видами договоров ренты

Часто возникают вопросы: лучше передавать квартиру под ренту бесплатно или за деньги? выгоднее получать выплату или вещи, продукты, иное содержание? заключать договор бессрочный или пожизненный? и пр.

Ответы на них требуют осведомленности о конкретной жизненной ситуации. Вы можете задавать нам свои вопросы, а мы поделимся нашими соображениями.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

75 комментариев

Пожизненная рента получила значительное распространение в современном российском обществе. В статье мы расскажем о тех документах, которые необходимо собрать в целях заключения соответствующего договора. Разберемся по порядку.

Кто может заключить договор пожизненной ренты

Не любой человек вправе заключить договор пожизненной ренты .

Так, пожизненную ренту может оформить только гражданин – единственный собственник имущества. Кроме того, жилье не должно быть обременено правами третьих лиц. К таковым, например, относятся:

· ипотека;

· аренда.

Теперь обратим внимание непосредственно на те документы, которые будут необходимы для заключения договора пожизненной ренты.

Документы для заключения договора пожизненной ренты

При визите к нотариусу понадобятся:

· документ, на основании которого возникло право собственности у получателя ренты;

· свидетельство о собственности;

· выписку из домовой книги;

· копию финансово-лицевого счета;

· единый жилищный документ;

· поэтажный план и экспликацию из БТИ;

· копию кадастрового паспорта;

· справку о кадастровой стоимости;

· выписку из ЕГРП об отсутствии обременений.

Нотариус может запросить и дополнительные формы.

Договор пожизненной ренты удостоверяется в день обращения. Вся процедура происходит при заявителях.

Стоимость совершения нотариальных действий определяется ценой квартиры, на которую оформляется рента – 0,5% от ее величины, но не более 20 тыс. руб. (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Помимо этого, нотариус может взыскивать и дополнительные деньги за «технические работы» и «юридическую поддержку» — на это следует обратить внимание.

Для инвалидов I и II групп предусмотрены льготы – так, они должны платить только половину государственной пошлины. Это право им дает часть 2 статьи 333.38 Налогового кодекса .

Возвращаемся в Росреестр для регистрации договора

После того, как договор пожизненной ренты заверит нотариус, в общем случае, необходимо обратиться в территориальный орган Росреестра (или в тот же МФЦ). Туда предоставляются:

· заявление;

· договор пожизненной ренты в трех экземплярах;

· паспорт (или другой удостоверяющий личность документ);

· документ об уплате госпошлины (предоставляется факультативно).

Имейте в виду: размер пошлины – 1 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Если оформление происходит через представителя, то ему, соответственно, следует иметь при себе оригинал и копию доверенности.

Здесь договор пожизненной ренты зарегистрируют в течение пяти рабочих, на чем «хождение по инстанциям», как правило, заканчивается (п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Резюме:

1. Пожизненную ренту может оформить только единственный собственник жилого помещения, на котором нет никаких дополнительных обременений (например, под него не должна быть взята ипотека).
2. Для заключения договора пожизненной ренты необходимо собрать солидный пакет документов.
3. Договор пожизненной ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
4. Договор пожизненной ренты, в общем случае, требует обязательной государственной регистрации.

Договор ренты с пожизненным содержанием - это документ, согласно которому после смерти рентополучателя права на вписанную в него недвижимость переходят к лицу (физическому или юридическому), оплачивающему ренту. Чаще всего в договоре указывается та квартира, в которой проживает сам рентополучатель, но может выступать и иное жилье, находящее в собственности у рентополучателя.

В течение всего срока действия договора (при пожизненной ренте - до момента смерти рентополучателя) оплата выполняется в заранее оговоренных суммах (например, 15 тыс. руб.) в оговоренные сроки (ежемесячно, ежегодно и т.д.). Часто договоры пожизненной ренты оспариваются родственниками рентополучателей, поэтому юридическое сопровождение с обеих сторон (со стороны плательщика и со стороны рентополучателя) - желательное условие заключения сделки.

Чтобы оценить преимущества и недостатки договоров, важно понимать, какими они бывают. Существует такой вид договоров ренты, как постоянная рента. В этом случае выплата происходит в течение не ограниченного во времени периода. Например, квартира стоит 1 млн. руб., согласно ее оценке. При заключении договора постоянной ренты рентополучатель будет получать ежемесячно оговоренную договором сумму (скажем, 50 тыс. руб.) до тех пор, пока не будет выплачена таким образом вся стоимость квартиры, после чего рентополучатель утратит право собственности, оно перейдет плательщику. Важнейшим преимуществом такой формы договора является гарантия получения всей суммы либо самим рентополучателем, либо его наследниками, на которых по условиям завещания могут быть переведены права и обязанности рентополучателя.

Рента может поступать в смешанной форме: часть деньгами, часть услугами: помощь по хозяйству, лечение, закупка продуктов, ремонт и т.д. Все это обязательно указывается в договоре, а стоимость предоставляемых услуг обязательно оценивается в твердой сумме. Такая форма отношений оформляется рентой с иждивением. Рентополучатель может оговорить условие оказывать помощь в лечении не только себе, но и членам семьи, а также обязать рентоплательщика оплатить все расходы на погребение и ритуальные услуги.

Важнейшее преимущество постоянной ренты состоит в возможности по соглашению с рентополучателем внести остаток стоимости недвижимости разовым платежом в любое время. Тогда как при пожизненной ренте сделать этого никак нельзя.

Следует понимать, что ренты без денежных выплат не бывает. Если размер ежемесячной выплаты будет меньше установленного МРОТ, то договор легко оспорить в судебном порядке.

В числе недостатков и рисков пожизненной ренты:

1. Договор будет исполнен только при добросовестном отношении рентоплательщика, среди которых встречаются мошенники;
2. Рентоплательщик может утратить платежеспособность по любой причине;
3. Внезапная смерть рентоплательщика оставит его самого и его наследников без той квартиры, ради которой выполнялись ежемесячные рентные платежи;
4. Родственники рентополучателя после его смерти очень часто недовольны условиями рентного договора, поэтому обращаются в суд;
5. Сам рентополучатель может пожелать расторгнуть договор , хотя это и сложно сделать, но не невозможно.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Сколько стоит оформить ренту?

Расходы на оформление договора ренты складываются из нескольких составляющих, сумма которых зависит от некоторых переменных обстоятельств:

• Стандартной унифицированной формы договоров ренты не существует. В каждом случае стороны описывают индивидуальные параметры, соответствующие данной конкретной ситуации. Сами выбирают форму и размер ежемесячной оплаты, штрафные санкции, возможность замены ежемесячного платежа равноценными услугами, а также множество других важных моментов. В такой ситуации формулировку всех положений документа стоит передоверить опытному юристу, который сможет предусмотреть все вероятные риски сторон и учесть их. Стоимость услуг юриста - первая составляющая расходов на оформление договора ренты.
• Рентополучатель обязан доказать свое право собственности на жилье. Для этого достаточно всего одного документа - выписки из ЕГРП , которую получают в местном отделении Росреестра. Если право собственности ранее уже было оформлено надлежащим образом, то потратиться придется только на получение выписки (400 руб.). В противном случае расходы будут включать в себя оплату всей процедуры оформления права собственности.
• Договор ренты обязательно удостоверяется нотариально. Если этого не сделать, то по ст. 165 ГК РФ, договор является недействительным. В состав расходов включается оплата услуг нотариуса. Размер зависит от того, в какую именно нотариальную контору вы обратитесь с этой целью.
• Чтобы при заверке сделки в нотариальной конторе не возникло сомнений в том, что рентополучатель добровольно подписывает договор, а главное, отдает себе отчет в своих действиях, не лишним будет пригласить на сделку специалиста, имеющего право удостоверять дееспособность, либо предъявить документ, ее подтверждающий (датированный ближайшей к подписанию сделки датой). Оплатить получение справки или услуги специалиста придется рентополучателю.
• Помимо нотариального, требуется провести и государственное регистрирование договора ренты в Росреестре. С момента подачи документов в регистрационную палату за квартирой будет закреплено обременение. Это не позволит собственнику ее продать, завещать, подарить или иным способом распорядиться. После получения рентоплательщиком свидетельства о смерти рентополучателя, у него появится право подать заявление в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Расходы включают оплату госпошлины, с размером которой можно ознакомиться в отделении Росреестра.

Можно ли оспорить договор пожизненной ренты?

Возможно оспорить договор пожизненной ренты в судебном порядке, если на то есть веские основания. Процедура состоит из нескольких стандартных этапов:

1. В суд подают исковое заявление, где обязательно указывается основание. Таковым может быть несоответствие договора нормам законодательства. Выяснить это проще всего, показав документ юристу, который сможет подтвердить или опровергнуть законность договора. Если основания есть, то он же поможет составить иск на юридически правильном языке.
2. Основанием для оспаривания может стать психическая недееспособность рентополучателя заключать сделки такого рода. Истцу потребуется предъявить для этого документальное доказательство (прижизненное или посмертное заключение психиатрической или психоневрологической экспертизы).
3. Можно оспорить договор ренты на основании введения рентополучателя в заблуждение. Доказать это основание сложнее всего. Например, квартира в договоре оценена, скажем в 1 млн. руб., тогда как в действительности на дату заключения договора она оценивалась не менее 4 млн. руб. Доказав это, можно признать сделку мошеннической.
4. Неисполнение существенных условий договора тоже основание для его оспаривания. Например, просрочка платежей, снижение размера платежа без оснований, неоказание помощи, хотя в договоре есть такое условие, и т.д. Такие нарушения также должны быть подтверждены документально. Например, оплата ренты производилась по договору перечислением на счет рентополучателя. Выписка с банковского счета подтвердит нарушения в сроках и суммах поступления платежей.

В судебных разбирательствах такого рода рентоплательщик, как правило, подает встречный иск о взыскании всех ранее уплаченных по договору ренты сумм. К возврату денег нужно быть готовым, так как оснований для невозврата после расторжения или признания договора недействительным, у рентополучателя или его наследников не будет.