Где обычно оформляется купля-продажа участка. Как и где оформить договор купли продажи земельного участка? Где регистрировать договор купли продажи земельного участка

Здравствуйте! Сегодня наш юрист расскажет, как быстро и выгодно продать земельный участок и без проблем найти покупателя.

Шаг 1. Сбор минимального пакета документов

В случае если вы решили продать земельный участок, то первым делом необходимо собрать определенные документы. Речь идет о кадастровом паспорте и межевом плане.

Кадастровый паспорт – это аналог паспорта гражданина, в нем содержится вся основная информация о земельном участке (площадь, владелец, уникальный номер и т.д.). Выдается Федеральной службой Государственной регистрации, в простонародье именуемого, как Росреестр.

Получить данный документ несложно, если вы проходили процедуру землеустройства и ваш земельный участок есть в базе данных Росреестра. В противном случае процедура может затянуться на несколько месяцев.

Итак, если все же процедура землеустройства пройдена, тогда вам необходимо:

• Обратиться в Росреестр и заказать кадастровый паспорт;
• В момент, когда придут кадастровые инженеры показать им свой земельный участок. Специалисты проводят измерения границ и составляют межевой план.
• Заранее, до прихода кадастровых инженеров, обсудить с соседями границы вашего участка. Постарайтесь решить все проблемы (если они возникнут) мирным путем, иначе свою недвижимость быстро продать вам не удастся.
• Документы передаются в Росреестр, где в течение месяца проверяются все данные, после чего выдается кадастровый паспорт.

Помимо кадастрового паспорта, необходимо подготовить документы, подтверждающие права вашей собственности. В случае если земля была куплена вами до 1997 года, тогда нелишним будет обратиться за консультацией к юристу. Дело в том, что продажа земельных участков происходит на основании Земельного Кодекса Российской Федерации, а он существенно поменялся после 1997 года.

Например, если земля была куплена вами после 31.01.1998 года, тогда вы должны иметь на руках Свидетельство о государственной регистрации права на землю. В случае если участок куплен до 31.01.1998 года, тогда вам придется перерегистрировать права на землю.

Шаг 2. Оценка земельного участка

Для того чтобы выгодно продать земельный участок, необходимо его правильно оценить.

Это можно сделать двумя способами:

1. Самостоятельно (анализируя рынок недвижимости в интернет-ресурсах, печатных издательствах, досках объявлений и т.д.).
2. С помощью агентств недвижимости.

Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы. Для удобства их мы рассмотрим с помощью таблицы.

В случае если вы решили все же не обращаться за помощью к риелторам, тогда чтобы сформировать цену на свою недвижимость, необходимо знать какие факторы влияют на стоимость земельных участков.

1. Размер участка . Чем больше площадь земельного участка, тем соответственно выше его цена.
2. Географическое положение . Если ваша земля находится вблизи большого города, тогда можно утверждать, что это положительно повлияет на цену участка.
3. Загруженность трасс, удаленность от дорог и возможность легко добраться общественным транспортом . Если вы продаете дачный участок, до которого легко добраться на автобусе, ж.д. транспортом, или на собственном автомобиле, то можно на 5-10% увеличить цену продаваемой недвижимости. Участки, до которых тяжело добираться, или приходится делать несколько пересадок, существенно теряют в цене.
4. Назначение земли . Земельные участки в садовых, дачных кооперативах, ИЖС, сельскохозяйственные угодья оцениваются по-разному.
5. Тип пользования (дачное иди садовое товарищество).
6. Рельеф участка . Если поверхность земли на продаваемом участке плоская, то ее можно продать дороже. Земля в бугристой местности ценится меньше.
7. Качество грунта .
8. Уровень грунтовых вод .
9. Уровень развития инфраструктуры . На цену положительным образом влияет высокоразвитая инфраструктура.
10. Ухоженность участка . Если ваш участок не загромождают кучи мусора, а земля (как минимум) засеяна газонной травой, то возможно, на цене этот фактор никак не отразится, но покупатели найдутся быстрее.
11. Наличие строений . Если на земельном участке имеются добротные постройки (дом, гараж, баня и т.д.), тогда цена на землю может возрасти в несколько раз. В случае если имеющиеся постройки в плачевном состоянии, то их лучше снести самостоятельно, иначе цену придется снизить, т.к. новым хозяевам придется тратить деньги на снос этих сооружений.

Шаг 3. Поиск покупателей

В случае если продать земельный участок вам нужно срочно, то за помощью лучше обратиться в агентства недвижимости.

Но если у вас есть время и желание тогда заняться продажей можно самостоятельно. Так вы сэкономите деньги, но приложите определенные усилия. Также существует вероятность быть обманутыми покупателями-аферистами.

Услуги агентств хоть и стоят не маленьких денег, тем не менее они не только находят покупателей, но и помогают подготовить необходимые документы и сопровождают вас на протяжении всей сделки.

Прибегать к помощи риелторов или нет, решать только вам. Но если вы все-таки решили заняться поиском покупателя лично, то мы расскажем, как это сделать.

Для этого необходимо составить объявление, которое будет содержать максимум полезной информации. Например:

• Местонахождение земельного участка;
• Площадь;
• Наличие построек;
• Качество грунта;
• Степень развития инфраструктуры;
• Существует ли возможность добираться общественным транспортом;
• Наличие вблизи озера, реки или леса и т.д.

После чего объявление нужно разместить в печатных изданиях вашего города, на специализированных интернет-ресурсах и т.д. Также можно расклеивать объявления или раздавать листовки. Попробуйте оповестить всех знакомых, друзей и соседей о продаже своей недвижимости. Возможно, именно они приведут покупателя к вам.

Шаг 4. Просмотр участка и переговоры

Перед приходом покупателя постарайтесь навести порядок на своем участке, уберите мусор, снесите ветхие строения.

В разговоре с потенциальным покупателем постарайтесь говорить на его языке. Показывайте, что вы уважаете его мнение, но не бойтесь демонстрировать свою точку зрения.

Когда покупатель решит приобрести ваш участок, договоритесь в какой день вы пойдете к нотариусу и заключите земельного участка , обсудите цену и все возникшие вопросы.

Можно составить предварительный договор, но это необязательно.

Шаг 5. Сбор полного пакета документов

Для того чтобы осуществить продажу земельного участка, двум сторонам необходимо подготовить следующие документы:

• Паспорта владельца земли и покупателя, их копии;
• Доверенность, заверенная нотариально, если сделку оформляет не владелец, а третье лицо;
• Свидетельство права собственности;
• Кадастровый паспорт;
• Межевой план;
• Письменное разрешение супруга или супруги (заверенное нотариусом), если продаваемая недвижимость является совместно нажитым имуществом;
• Письменное разрешение на денежные средства жены или мужа покупателя (если он состоит в браке);
• Справка, подтверждающая отсутствие строений на участке;
• Если строения имеются, тогда необходимые документы на сооружения из БТИ;
• Правоустанавливающие документы (договор дарения, купли-продажи и т.д.);
• Справка об отсутствии обременения;
• Разрешение попечительского совета, если в сделке участвует лицо, не достигшее 18-летнего возраста.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Шаг 6. Заключение договора купли-продажи участка

В уговоренный день продавец и покупатель должны прийти с пакетом документов к нотариусу, где они заключают договор купли-продажи (в 3-х экземплярах). После чего договариваются, в какой день они придут в Регистрационную палату для оформления документов и полного расчета.

• Скачать договор купли-продажи земельного участка + акт приема-передачи

Шаг 7. Подача документов в Росреестр и полный расчет

Покупатель и продавец с полным пакетом документов (перечень указан в шаге 5) и с 3-мя экземплярами договора купли-продажи обращаются в Росреестр, где продавец пишет заявление о регистрации сделки и передает документы на перерегистрацию.

Обеими сторонами подписываются все необходимые бумаги в присутствии государственного представителя, после чего происходит полный расчет и передача собственности новому владельцу.

Примерно через месяц покупатель получает документы на свой земельный участок.

Особенности продажи сельскохозяйственных земель

В случае если вы хотите продать сельскохозяйственные земли, то перед тем, как начать поиски покупателей, вам придется сообщить в Исполнительную организацию местного самоуправления или Обладминистрацию о своем намерении. Все из-за того, что эти организации имеют первоочередное право на покупку земель.

Уведомить соответствующие службы можно с помощью заказного письма, где обязательно указывается площадь продаваемого участка, его стоимость и местонахождение.

Если последовал отказ от органов местного самоуправления, или о намерениях покупки вам не было сообщено, тогда продавать участок можно любому желающему, но по цене не ниже той, что вы указывали в заявке для обладминистрации.

Заключение

Продажа земельного участка отличается от . Главной особенностью является постановка участка на кадастровый учет, составление межевого плана и получения свидетельства на право собственности.

Самостоятельная продажа любой недвижимости всегда занимает много времени и сил. Но нет ничего невозможного. В любой момент можно обратиться за помощью к юристам или риелторам. Надеемся, что наша пошаговая инструкция была полезной, и вы теперь знаете, как оформить куплю-продажу земельного участка, как оценить свою недвижимость и найти покупателя.

ООО "НПЦ"Земля".
Благодаря грамотным и оперативным действиям исполнительного и руководящего состава компании «Мосземком» данные проекты были выполнены на высоком уровне качества. Отмечаем высокую компетентность компании и быстроту исполнения поставленных задач.

ООО "Маркет".
Компания ООО «Маркет» выражает благодарность компании «Мосземком» за высокий уровень профессионализма при проведении работ по кадастровому учету, государственной регистрации права, а так же получении разрешения на строительство. За те месяцы, что мы сотрудничали с Вами, мы высоко оценили уровень оказываемых Вами услуг, а так же соблюдение сроков исполнения. итоги Вашей работы позволили нам сэкономить время на реализации наших проектов. Так же хотим выразить личную благодарность генеральному директору «Мосземком».

Частная компания с ограниченной ответственностью "БМТ Эстейт Лимитед".
Компания «БМТ Эстейт Лимитед» выражает благодарность компании «Мосземком» за проведенную многократную помощь при реализации проектов застройки в Московской области. Хотим отметить вашу оперативность и компетентность в решении вопросов: - кадастрового учета; -государственной регистрации права собственности; - получению Разрешения на строительство, а так же ввода объектов в эксплуатацию; - Инженерных изысканий. Так же, компанией «Мосземком» была осуществлена, консультационная поддержка по взаимодействию с органами Росреестра и Правительства Московской области, с целью оформления объектов застройки. Благодаря вашей оперативности, нами были значительно сокращены финансовые и временные затраты. Хотели бы отметить высокую квалификацию и оперативность сотрудников Вашей организации.

Кузнецов Роман Валерьевич.
Профессиональное решение имеющихся проблем с ориентированием на получение желаемого положительного результата. Понравилось то, что справились с решеним нелегкой задачи. Все достаточно профессионально.

Потемкина Ирина Анатольевна.
Мнение о компании сложилось положительное. Понравилось: - внимательное изучение представленных документов; - Подробное разъяснение ситуации по спорному вопросу; - Предложение варианта для достижения намеченного результата(для постановки земли на кадастровый учет). Хотела бы пожелать: - Удачи во всем; - 100% положительных результатов в работе; - 100% достижения намеченных целей и задач, а главное крепкого здоровья всем сотрудникам «МОСЗЕМКОМ».

Медведева Наталья Леонидовна.
Очень осталась довольна оказанной услугой на протяжении всего времени была в курсе всего, что происходит по моему вопросу. Чувствовалось внимание и забота по моей далеко не простой ситуации. Спасибо Вам большое. Понравилось отношение сотрудников к делу, их ответственность и сердечность. Замечаний не возникло. Желаю Вам в будущем только процветать, побольше клиентов и всех благ.

Гранович Елизавета Яковна.
Мне понравилось, что на все мои вопросы ответили доступным языком. Видно что специалисты компетентные, хорошо разбираются в своем деле, чем вызвали мое доверие. Понравилось то что, быстро решили мои вопросы и исправили ошибки предыдущей фирмы. Из минусов могу отметить то что пришлось ожидать в очереди.

Котова Татьяна Владимировна.
Сотрудник компании Екатерина, провела объемную консультацию, полную юридическую проверку квартиры. После проверки я решила купить квартиру. Фирма взяла на себя обязательство в сопровождении сделки и оформлении квартиры. Понравилось компетентность и профессионализм сотрудников фирмы. Но к сожалению не встретилась с руководителем фирмы, в виду его занятости. Желаю фирме роста и процветания.

Остафьев Николай Романович.
Понравилось то что, в компании с большой уверенностью в себе взялись за решение проблемы с моей землей, поскольку больше года не мог продать землю из-за проблем с границами. Понравилась Скорость!!! Большое спасибо!!! Желаю всего наилучшего.

Федорова Виолетта Сергеевна.
Хочу выразить свою благодарность Вашей компании за оперативность, профессионализм и индивидуальный подход. Очень доброжелательная атмосфера в офисе очень быстро и качественно работают специалисты.Понравилось качество обслуживания, доброта и отзывчивость сотрудников. Желаю Вам расти и развиваться:)

Ахманова Кристина Михайловна.
Очень довольна осталась проделанной работой, собрали все документы вовремя, обратили внимание на некоторые моменты о которых, я и не подозревала. Чувствовался деловой подход к решению моего вопроса. Понравился индивидуальный подход к клиентам, уровень профессионализма, доступность в объяснении клиентам. Хочу поблагодарить сотрудника Екатерину. В течении всего времени, консультировала очень доброжелательна и отзывчивая.

Янбеков Айдар Ильдарович.
В процессе работы у меня вызвало полнейшее доверие к Вашей компании. С Вами приятно иметь дело! Несмотря на сложность задачи, Вы учли все мои пожелания. Все вопросы решались оперативно, можно сказать по «первому зову»! В нынешнее время это, по моему мнению самое главное. Огромное спасибо Вам «Мосземком»! Понравилось так же оперативность, отзывчивость, отношение к клиенту. Больше позитива и искры в глазах..

Мирошников Олег Владимирович.
Надежная компания с сотрудниками знающими их дело. Понравилась быстрота исполнения работы.

Царевская Ольга Олеговна.
Произвели впечатление специалистов знающих и умеющих. Рада, что обратилась в вашу компанию. Спасибо за оперативность. Понравилась оперативность выполнения работы, а так же грамотность работников. Успехов вашей компании. Большого количества клиентов.

Ракушкина Инна Сергеевна.
У меня сложилось исключительно положительное мнение. Приятно работать с вашей компанией. Буду рекомендовать вас друзьям и знакомым. Понравился профессиональный подход к делу.

Ганиева Т.В.
В процессе работы сотрудниками организации «Мосземком» мне были оказаны высоко профессиональные услуги. С огромным вниманием и терпением мне объяснили все действия и непонятные мне вопросы в законодательстве, в чем я очень благодарна.

ЗАО «МТЕ Финанс»
Выражаем благодарность компании «REC-Group» за неоднократную оперативную консалтинговую помощь при реализации крупных проектов в области размещения производственных объектов. Благодаря оперативному консалтингу «REC-Group» значительно сокращены издержки и временные затраты, связанные с оценкой возможности размещения промышленного оборудования на производственных площадях предприятий, необходимых геологических изысканий грунтов при оценке возможности производства фундаментов под промышленное оборудование. Также, компанией «REC-Group» осуществлена консультационная поддержка по взаимодействию с органами Ростехнадзора с целью получения разрешительной документации. Отмечаем компетентность сотрудников компании, оперативность предоставления, полноту и достоверность информации.

ЗАО «СУ 87»
За время сотрудничества с группой компании «REC-Group», компания зарекомендовала себя как профессиональный и надежный партнер. Отличительной чертой работы «REC-Group» является оперативность и высокая организованность персонала компании, готовность быстро реагировать на обстоятельства и правильно принимать решения. Исходя из вышесказанного, ЗАО «Специализированное управление 87» хотел бы отметить высокий потенциал компании «REC-Group», нацеленность на дальнейшее успешное развитие и процветание.

Настойчивое увеличение цен на недвижимость порождает и рост количества . При наличии сомнений в вопросах земельного законодательства, часто имеющего «подводные камни», лучше обращаться к юристам. Порой, даже самые добропорядочные продавцы не в состоянии компетентно проанализировать последствия сделки.

Покупка и продажа земли — всегда рискованные сделки

Любые процедуры, включающие продажу и покупку земельных участков, можно отнести к очень . Продавец несет ответственность за замерные и кадастровые работы.

Переход прав на такой вид недвижимости как земля, всегда требует государственного регулирования. Чаще всего приобретение земли оформляется в три этапа:

1. Составление соглашения о продаже;
2. Сбор документов, позволяющих оформить переход земли;
3. Получение свидетельства после проверки Федеральной службы государственной регистрации, и картографии

В отличии от продажи других объектов недвижимости, процедуры с земельными участками затрудняются следующими законами:

• Приобретая землю с домом, необходимо выяснить является ли один и тот же человек владельцем каждого из двух объектов;
• Любая информация о земельном участке должна быть равно представлена в трех бумагах: правовом свидетельстве, кадастровом планах;
• Среди видов владения землей можно выделить пожизненное пользование или бессрочное наследуемое владение, но не стоит ассоциировать их с собственностью.

Нюансы сделок с землей

Продавец обязан предоставить покупателю всю информацию о земельном участке

Купле-продажа земельных участков контролируется законами из статей 450-490 Гражданского Кодекса РФ и 37 статьей Земельного Кодекса РФ. Согласно данным правовым источникам, в полномочия владельца земли и клиента не входит право на изменение целевого назначения участка, например отнесение ее к охраняемой зоне.

Объектом договора может являться только часть земли, прошедшая учет, предполагающий налоговое обложение. Продающая сторона обязана предоставлять покупателю полную информацию о земле.

Специфика договоров

Согласно вышеуказанным сведениям, от продавца может быть потребованы любого рода сведения о предмете их сделки:

• о регламенте использования земли и связанных с ним ограничениях;
• об участках находящихся по соседству, если это может оказывать влияние на полноценность эксплуатации покупаемого участка земли и ее цены — к примеру, если рядом будет строиться автомобильный завод, фабрики и т.д. о нюансах разрешения застройки земли, чаще всего в защищаемых государством зонах (у воды и национальных заповедников она может быть взборонена);
• об особенностях земли, из-за которых застройка может быть затруднена или не может осуществиться — подземные провода, выработки.

Землевладелец, сообщающий ложные факты намеренно, рискует потерять в цене на свой объект недвижимости, ведь в данном случае покупатель может требовать снижение цены и даже расторжения договора с . Таким образом, всю информацию нужно предоставить в письменном договоре, без заверения нотариуса.

Важнейший момент сделки по продаже недвижимости — это описание объекта и его стоимости. Участок земли может быть идентифицирован по адресу, размеру площади, категории и виду разрешенной эксплуатации.

Необходимо удостовериться, что указанная площадь точно охватывает межевой плана. Нужно обозначить все цифры, номера, даты документов, предоставляемых продавцом. Сделка так же может быть признана недействительной, если продавец требует следующее:

• сужает права покупателя выставленными условиями;
• не берет на себя за претензии от третьих лиц;
• имеет право выкупить участок обратно по своему желанию

Содержимое пакета документов

Чтобы оформить куплю продажу земельного участка, нужно собрать пакет документов

Ниже перечислены документы требуемые Федеральной регистрационной службой для процедуры обретения земельным участком нового владельца:

• Предоставить три копии подписанного договора, один из которых будет храниться в государственном учреждении;
• Документы, удостоверяющие личности участников договора — , при необходимости нотариальные доверенности;
• Если продавец владеет только частью земельного участка, то он предоставляет нотариальное согласие других владельцев;
• Документы, устанавливающие право владения землей продавца — старый договор покупки, мены, или нотариальное свидетельство о наследстве.
• Кадастровый паспорт земельного объекта, с уточненной датой выдачи;
• Акт передачи земли новому хозяину не обязателен, если он был приложен к договору о покупке

Стороны договора обязаны заполнить заявление на официальном бланке в Федеральной регистрационной службе. Факт будет проверяться, поэтому лучшее заранее приложить квитанцию. Размер пошлины варьируется между 300 и 2000 рублей, в зависимости категории земли.

Стоит обратить внимание на то, что большая часть пакета документов предоставляется продавцом. Общим документом является только договор. Но рискующая сторона это покупатель, отдающий свои деньги.

Еще до начала процедуры регистрации ему необходимо ознакомиться с документами, проверить их и сохранить у себя копии. Обязательна сверка предоставленных сведений с межевым планом. Если его нет или он разниться с информацией в документах, то от сделки лучше отказаться.

Каким образом стоит осуществлять проверку? Регламент использования земли и ее градостроительный план можно найти в архивах администрации района. Межевые и наследственные конфликты вы можете узнать от соседей. А вот за проверкой плана лучше обращаться к специалисту по кадастровой инженерии.

Процедура регистрации права на землю

Низкая цена на землю должна вызвать у покупателя массу вопросов

Успешная сделка заканчивается подписанием сторонами договора и получением свидетельства, где прописано имя нового владельца. Это значит, что Гос.реестр прав делает у себя в архивах новую запись.

Если регистрация не будет остановлена, принятие решения не должно забрать больше 10 дней. После уведомления о принятии решения, стороны будут уведомлены, и новый владелец получит с изменениями.

Договор и являются самостоятельными действиями. В случае расторжения сделки еще до внесения новой записи в реестр, стороны должны уведомить об этом регистраторов. В подобном случае права остаются за прежним хозяином.

Однако, если происходит после передачи прав новому владельцу, то для возвращения полномочий на землю будет необходимо ждать решение суда о возврате имущества и аннулировании записи в реестре.

Приобретение дома вместе с земельным участком

Дом и земельный надел — неразделимы

Дом и — независимые от друг друга объекты. Оформление предметов недвижимости происходит отдельно. И хотя порядок регистрации у них общий, порой могут возникать юридические неувязки. В пример приведем два существующих хода развития событий.

В первом случае дом продается собственником, который обладал землей в форме бессрочного пользования или наследства — в таком случае его права не могут перейти к покупателю. После выдачи свидетельства на участок и жилье, он будет вынужден:

1. обратиться в муниципалитет за приобретением права;
2. произвести кадастровые работы по выделению участка за свой счет;
3. получить отказ от продавца, предоставляя ему права на землю;
4. выкупить участок по кадастровой стоимости\ ;
5. зарегистрировать свои полномочия по форме Государственного реестра прав. Наиболее логичным выходом из положения будет оформление продавцом земли в собственность и последующая продажа вместе с домом. Это выгодно обеим сторонам.

Человек, фактически владеющий домом и его наследники, имеют право на бесплатную приватизацию, и государство не может им отказать. Оформляется все в одно время, стоимость сделки увеличивается. У покупателя отпадает необходимость просить землю у власти и выкупать ее по большей цене.

Во втором случае и участок, и дом принадлежат собственнику. В таком случае, согласно статье 552 Гражданского кодекса, продающая сторона может передать землю под зданием во владение, аренду или эксплуатацию — согласно решению. Однако, приоритет отдается Земельному кодексу (ст.35), в соответствии с которым продавец может лишь продать вместе с землей под ним. Однако, продажа части земли запрещена законом.

Тогда есть два пути решения. Первый — земля делиться в результате кадастровых работ. Это не всегда реально, так как есть минимальные требования для выделения целевого назначения, а арпантаж в условиях существующей застройки затрудняется. Второй вариант — оформлен на дом и полный участок, на котором он построен.

Прежде чем браться за оформление купле-продажи земельного участка, убедитесь в его юридической чистоте, проверьте межевой план, и составьте с учетом всех размеров и границ. Осуществляя регистрацию, органы Федеральной регистрационной службы будут контролировать только наличие осложнений и факт постановки объекта на учет.

Мнение юриста-эксперта:

Сделки с земельными участками являются также сложными, как и сделки с недвижимостью. Но еще более сложной становится сделка с домом и земельным участком одновременно. Граждане могут этой процедурой заниматься самостоятельно, а могут поручить это по доверенности профессионалам.

При оформлении доверенности у нотариуса внимательно изучите вариант текста, который предложил нотариус. Желательно не давать доверенности на длительный срок, не более 1 года. А полномочия должны быть преданы другому лицу только для оформления конкретного земельного участка с указанием конкретной цене или диапазона.

Помочь в этом вам может информация нашего портала и специалисты. Обратиться за бесплатной консультацией можно по указанным телефонам или использовать форму обратной связи.

Из этого видео Вы узнаете как приобрести земельный участок и при этом не приобрести проблемы:

Продавец может самостоятельно правильно установить цену, ориентируясь на стоимость аналогичной недвижимости , выставленной на продажу. Информацию такого рода можно без труда найти, имея доступ к сети Интернет.

Более затратный вариант – обратиться к профессиональному оценщику: в этом случае владелец дома или получит официальный документ – Отчет об оценке, который включает не только характеристики объекта, но и анализ рынка.

При оценке рыночной стоимости учитывают такие факторы, как:

1. Местоположение: развитость инфраструктуры в районе, транспортная доступность, экологическая обстановка, близлежащие объекты.
2. Площадь дома и площадь земельного участка.
3. Материал, из которого построен дом.
4. Наличие или отсутствие коммуникаций.
5. Год постройки.
6. Состояние дома.
7. Внутренние улучшения.
8. Наличие иных объектов на участке.
9. Качество земли и т.д.

Анализ правоустанавливающих документов проводится с целью установления правомерности, владения, пользования и распоряжения собственниками.

Для сокращения сроков продажи и упрощения процедуры регистрации перехода прав желательно наличие у продавца всех документов, удостоверяющих право собственности. Если участок не зарегистрирован в Кадастровой Палате или дом является самовольной постройкой – желательно пройти процедуру регистрации. Это значительно упростит продажу недвижимости, к тому же отсутствие таких документов, как правило, негативно сказывается на стоимости недвижимости.

Удостоверяющим право собственности документом является свидетельство о праве собственности. Этот документ может отсутствовать: например, право собственности перешло к его настоящему владельцу до создания системы госрегистрации. Если право не было зарегистрировано, продавец может обратиться к Регистратору с правоустанавливающими документами:

• купчая, договор или мены, прошедшие госрегистрацию;
• при приобретении недвижимого имущества по необходима справка об уплате соответствующего налога;
• если недвижимость перешла по наследству, помимо свидетельства о праве на наследство, необходима справка об уплате соответствующего налога;
• если дом был построен: договор о предоставлении участка для целей строительства дома на праве частной собственности или договор о праве застройки, заключенный до 26.08.1948 г.) и регистрационное удостоверение.

Поскольку, в первую очередь, покупатель заинтересован в проверке чистоты сделки и отсутствии обременений на недвижимость, до принятия решения о приобретении недвижимого имущества необходимо запросить выписку из ЕГРП.

Документы

Необходимо предоставить следующий перечень бумаг:

• Документы о праве собственности: правоустанавливающие и правоудостоверяющие;
• Технический паспорт жилого дома;
• Выписка из домовой книги;
• Согласие всех зарегистрированных в доме лиц с их обязательством выписаться в сроки, установленные договором;
• Документ об отсутствии задолженности по налогам;
• Выписка из ЕГРП;
• Кадастровый паспорт на землю или уведомление об отсутствие сведений в Кадастровой палате;

При необходимости:

• Согласие супруга, удостоверенное нотариусом;
• Разрешение (согласие) органов опеки и попечительства.

Заключение предварительного договора

Когда стороны намереваются подписать договор купли-продажи, они вправе оформить предварительный договор, официально закрепляющий такое намерение. Основной договор в последствии заключается на условиях, которые оговариваются в предварительном договоре , который также имеет форму основного документа.

• условия о предмете договора;
• существенные условия основного договора;
• срок, в который подразумевается подписание основного договора. Если срок не оговаривается сторонами, то он считается равным 1 году с даты заключения предварительного договора. Если одна из сторон необоснованно уклоняется от подписания договора, вторая вправе обратиться в суд. Если по истечении определенного сторонами или законодательством срока, основной договор не подписан, подписание основного договора в принудительном порядке невозможно, а предварительный договор прекращает свое действие.

Госрегистрации договор предварительной купли-продажи не подлежит.

Составление основного договора и передача денег

Договор купли-продажи жилого дома с участком оформляется в письменном виде и должен быть подписан сторонами. При желании, договор может быть заверен у нотариуса, но это не является обязательным условием.

Документ должен содержать:

1. Наименование договора.
2. Дата и место его заключения.
3. Предмет договора, т. е. полный список объектов отчуждаемого имущества.
4. Идентификационные признаки каждого отчуждаемого объекта: местоположение, назначение (категория земель), инвентаризационный номер, площадь, информация о регистрации права в ЕГРП.
5. Цена договора. Сумма указывается общая, а также отдельно по каждому объекту недвижимости.
6. Дополнительные условия: время вступления в право собственности, гарантии, порядок оплаты расходов, обусловленных совершением сделки и т. д.).

Расчет наличными деньгами желательно произвести при свидетелях: это может быть риелтор, нотариус или сотрудник банка (при помещении денег в ячейку депозитария выбранного сторонами банка). В банке имеется также возможность проверить подлинность банкнот.

По завершении процедуры передачи наличных денежных средств для покупателя целесообразным будет запросить у продавца расписку в получении денежных средств. После расчета сторонами подписывается договор и акт приема-передачи имущества.

Регистрация

Законодательство обязывает регистрировать переход права на недвижимость при совершении сделки купли-продажи, в связи с этим договор подписывается, как минимум, в 3 экземплярах : по одному для каждой сторон и один – хранится у Регистратора.

Документы для госрегистрации:

• правоустанавливающие документы на оба объекта;
• кадастровый план (техпаспорт) на дом и кадастровая выписка на землю;
• договор купли-продажи с передаточным актом;
• справка о лицах, зарегистрированных в доме;
• квитанции об оплате пошлины.

Дополнительно могут потребоваться:

• согласие супруга, заверенное у нотариуса;
• разрешение или согласие органов опеки и попечительства;

С паспортом и с заявлением о госрегистрации обращаются обе стороны сделки. Процедура займет 10 рабочих дней.

Финансы

Если недвижимость находилась во владении у продавца менее трех лет – он обязан подать налоговою декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог по ставке 13%. В то же время он имеет право на налоговый вычет, но на сумму не более 1 000 000 рублей, или вправе сократить сумму налогооблагаемых доходов на сумму связанных с приобретением данного объекта недвижимости расходов.

Покупатель также вправе воспользоваться своим правом на имущественный вычет, не превышающий 2 000 000 руб. Не следует забывать, что собственник, коим становится покупатель, является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц.

Стоимость оценки объекта при обращении в специализированное агентство будет зависеть, как правило, от трудоемкости процесса удаленности объекта и составит не менее 6 000 рублей.

При обращении в банк для передачи денег – его услуги обойдутся от 12 рублей в день.

Проверка юридической чистоты сделки при обращении к юристам составит не менее 2 000 рублей. Если предусматривается полное сопровождение сделки, то стоимость такой услуги будет от 35 000 рублей.

Титульное страхование составит в среднем 0,3% от суммы страхования.

Для граждан госпошлина составит 6000 рублей (2000 рублей за регистрацию права на дом и 2000 – на землю, 2000 – регистрация договора); для юридических лиц: 66 000 рублей (по 22 000 тысячи за объект, 22 000 – за регистрацию договора).

Получение выписки из ЕГРП на бумаге обойдется в 200 рублей для граждан и 600 рублей для организаций.

Подводные камни

Не оформлено право собственности на дом или земельный участок. Продавец может владеть землей не на праве собственности, а на праве, например, пожизненно наследуемого дарения.

Дом может оказаться самовольной постройкой, которую впоследствии будет довольно сложно оформить надлежащим образом.

Поддельная доверенность. При совершении сделки, когда действует доверенное лицо, необходимо обратиться к нотариусу, который выписывал доверенность, чтобы убедиться, что она не была отозвана. Стоит также убедиться, что лицо, выписавшее доверенность, дееспособное. Не лишним будет убедиться, что собственник вообще жив.

Если дом был продан без согласия зарегистрированных в нем лиц, сделка может быть оспорена в судебном порядке. Однако, в этом случае спасением может стать страхование риска утраты права собственности, конечно, если покупатель позаботился об этом заблаговременно.

Перед продажей дома рекомендуется провести профессиональную оценку недвижимости и привести в порядок документы на имущество, завершить регистрацию прав на участок и на дом.

При совершении сделки следует произвести тщательную проверку документов , целесообразным будет обращение к юристам. Однако, не стоит забывать, что 100% гарантию на юридическую чистоту сделки не могут дать и профессионалы, поэтому для покупателя нелишним будет обращение в страховую компанию.

Самым надежным способом передачи денежных средств является помещение денег в банковскую ячейку: во-первых, при передаче денег присутствуют свидетели, во-вторых, банк обеспечивает надежное хранение средств, в-третьих, банк дает дополнительные возможности для пересчета и проверки подлинности банкнот. Акт-прием передачи подписывается только после завершения расчетов.

Завершающим этапом станет регистрация договора и перехода прав на недвижимость.

Сегодня сделки с землей приобретают особое значение, поскольку в России как нигде много свободных территорий: никем не обрабатываемых, не застроенных и вообще не используемых с извлечением прибыли. В то же время потенциал земли огромен. И потому находится все больше желающих получить ее в собственность

Сразу оговоримся, сам договор купли-продажи земельного участка регистрировать не нужно, а вот переход права на землю - обязательно. С одной стороны, это упрощает порядок. Но на самом деле упрощенный порядок в данном случае далеко не так хорош для будущего собственника. Дело в том, что на этапе регистрации договора происходит проверка его законности. То есть фактически договор проходит двойную проверку. И у покупателя есть возможность притормозить сделку, если она грозит ему потерей денег. Нынешние нормы права в отношении купли-продажи земли ставят успешность сделки в зависимость от квалификации юриста покупателя. Что ж, будем рады Вам помочь.

Особенности договора купли-продажи земельного участка

1. Его объектом может быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Иначе говоря - нет записи об участке, нет возможности провести сделку.

2. На многих землях в России есть обременение (право бессрочного пользования, долгосрочная аренда и т.д.). Это связано с колхозным прошлым центральных регионов и последующим распределением паев на лиц, состоявших в колхозах. Продавец обязан прописать это в договоре, поскольку устное уведомление юридической силы не имеет, и такая сделка может быть признана недействительной как по инициативе покупателя, так и по инициативе третьих лиц, чьи законные интересы нарушены куплей-продажей участка. Типичный пример: председатель кооператива покупает землю у жителей района, а между тем, часть этих паев уже вошла в наследственную массу и по закону должны быть в ближайшее время перераспределена. Соответственно, сделка может быть оспорена в суде. Более того - есть даже отдельный пункт ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, который запрещает включать в договор купли-продажи условие об ограничении оспаривания данной сделки третьими лицами.

3. Договор купли-продажи земельного участка должен быть максимально полным, составлять его следует с особой тщательностью, уделяя внимание каждой мелочи, так как покупатель имеет право на судебное уменьшение покупной цены при обнаружении несоответствий договора и реальности в отношении качества земли, обременений и т.д.

4. Известно, что земля - это достояние всего народа, а потому существует ограничение в отношении лиц, имеющих право покупать землю в Российской Федерации. Например, стороной договора купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения не может быть негражданин России (иностранец либо лицо без гражданства). То же правило касается и приграничных территорий, земель в санаторно-курортных зонах и иных территориях, круг которых обозначен законом.

5. Существуют и другие нюансы соглашения о продаже земли.

Наши юристы знают их все и с удовольствием подготовят для вас качественный договор.

Как регистрируют договор купли-продажи земельного участка?

Мы уже упоминали, что сам договор нигде не регистрируют, а вот переход права собственности в обязательном порядке оформляют. Помните - приобретая домовладение, нет необходимости составлять отдельный договор купли-продажи земли, но упомянуть в тексте «вместе с прилегающим земельным участком и землей под строением» все-таки стоит. В этом случае единый договор отчуждения регистрируют.

И еще один немаловажный момент: закон содержит массу тонкостей, например, единая продажа земли и дома предусмотрена, если «они принадлежат одному лицу», соответственно, перед покупкой земли стоит перепроверить, принадлежит ли тому же хозяину строение. В противном случае Вы можете сильно ошибиться с порядком регистрации. Если, конечно, не обратитесь к юристу.

Какие документы нужны для оформления договора купли-продажи земли?

Как и для всякого отчуждения недвижимого имущества, Вам потребуется собрать увесистый пакет бумаг, часть из которых образуется в процессе сделки (например, квитанция об оплате государственной пошлины или несколько экземпляров договора), а часть необходимо получать в инстанциях.

Итак, для быстрого оформления земли нам понадобятся:

1. Паспортные данные сторон сделок (либо регистрационные данные организации);

2. Квитанция об уплате государственной пошлины (350 рублей);

3. Правоустанавливающие документы на участок;

4. Три экземпляра договора купли-продажи;

5. Справка об отсутствии на территории зданий и сооружений, принадлежащих тому же собственнику, что и земля;

6. Согласие на сделку супруга или супруги продавца, а также лиц, имеющих имущественный интерес в отношении отчуждаемой собственности (например, залогодержателя);

7. Кадастровый паспорт участка;

8. Иные документы, предусмотренные законом на момент сделки.

Как видите, перечень документов довольно обширен. Именно поэтому закон позволяет кадастровой службе проверять его в течение 1 месяца с момента принятия документов и выдаче заявителю соответствующей расписки о получении бумаг.

Как зарегистрировать землю быстро и недорого?

Обратитесь к профессионалам.

Юридическая фирма «Антей» регулярно подготавливает договора купли-продажи земли и проводит их государственную регистрацию. Обратившись к нам, Вы совсем скоро получите Свидетельство о праве собственности выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию прав и станете полноправным владельцем приобретенного участка.

Кстати, наши услуги более чем доступны. Стоимость оформления земли - от 15 000 рублей. В качестве дополнительной услуги Вы можете заказать правовую экспертизу соглашения, разработку нового бланка и восстановление правоустанавливающих документов.

Срок исполнения заказа - до 20 дней.

Будем рады Вам помочь!

Важно! Не следует воспринимать приведенную в статье правовую информацию как руководство к самостоятельному оформлению земельного участка. Гражданское законодательство регулярно меняется, и сегодня требования к актам могут сильно отличаться от тех, что были вчера. Любые действия по составлению и оформлению соглашений предполагают очную консультацию юриста .