Жилищные правоотношения. Применение к жилищным отношениям иного законодательства Участники жилищных отношений

Статья 1. Основные начала жилищного законодательства.

1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее - жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее - жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
3. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
4. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.
5. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.

Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;
3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
4) стимулируют жилищное строительство;
5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения.

1. Жилище неприкосновенно.
2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений.

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

Статья 5. Жилищное законодательство.

1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
2. Жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

3. Указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить настоящему Кодексу, другим федеральным законам.

4. Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение настоящего Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.

5. Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.

6. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.

7. Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

8. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.

В понятие жилищного законодательства входит совокупность норм правового характера, регулирующая правоотношения по поводу помещений жилого типа. В такое понятие может входить предмет, регулирующие методы, а также определенные принципы, которые зафиксированы в кодифицированных актах.

До принятия нового жилищного кодифицированного акта проблема отношений жилищного типа не имела однозначного решения. И лишь в современном законодательстве были подробно закреплены не только основные термины, но и разновидности таких отношений, их особенности, состав участников и так далее.

Особенности жилищных правоотношений

Для того чтобы осуществлять полноценную защиту таких отношений, нужно определить, что же входит в их понятие, понять ключевые особенности данной отрасли. Во-первых, в структуру этих отношений входят субъекты. К ним относятся граждане, органы власти исполнительного типа, органы муниципалитета, а также организации, независимо от их формы организационно-правового характера.

Еще одна составляющая часть - объекты. В качестве них выступают помещения жилого типа, которые принимаются физлицами по назначению. В качестве оснований при этом выступают договоры найма или поднайма, а также акты органов государственного характера.

Наконец, в понятие отношений входит и содержание. Содержание представляет собой права и обязанности, которые могут быть различными, в зависимости от статуса сторон, а также от статуса помещения жилого характера.

Отношения, регулируемые жилищным правом

В понятие правоотношений входит перечень определенных прав и обязанностей, которые должны быть урегулированы законодателем. Правовое регулирование жилищных отношений осуществляется на федеральном и региональном уровне. Ниже приведены основные виды жилищных отношений.

Жилищное законодательство регулирует отношения по следующим поводам:

возникновение права использования, владения и собственности помещением жилого типа, которое относится к фонду государства или же муниципалитета (также возможно изменение жилищных отношений и их прекращение);
управление жилищными отношениями по поводу пользования помещениями жилого типа, которые относятся к фонду частных лиц;
использование общего имущества, которое имеется у собственников недвижимости;
управление жилищными отношениями по поводу признания помещений жилыми, а также исключение их из фонда жилищного характера;
учет фонда жилищного характера;
правовое регулирование жилищных отношений возможно при управлении домами, в состав которых входит определенное количество квартир;
ремонт помещений жилого типа также относится к сфере регулирования данной отрасли права;
правовое регулирование жилищных отношений осуществляется в ходе предоставления услуг коммунального характера;
внесение оплаты за помещение и услуги коммунального характера - это также сфера действия норм жилищного права;
управление жилищными отношениями осуществляется в виде государственного надзора, а также контроля муниципалитетов.

Это основные виды жилищных отношений, которые закреплены в законодательстве. Именно на них распространяют свое действие нормы кодифицированного акта, которым предусмотрена защита прав участников.

Классификация жилищных отношений

В понятие данных отношений может входить следующее:

отношения организационного характера (в основу их входят принципы власти и подчинения);
отношения, которые возникают вследствие равенства сторон. Они в свою очередь могут быть имущественными или неимущественными (возникающими вследствие соседства).

Кроме того, отношения такого рода можно классифицировать на группы, в зависимости от фактов их возникновения:

при заключении соглашения о найме помещения (как коммерческом, так и социальном);
при появлении членства в кооперативе жилищного или жилищно-строительного типа;
при заключении соглашения о найме помещения, которое можно отнести к разряду служебных, а также при вселении в общежитие;
при заключении соглашения о пожизненном содержании, в которое входит иждивение;
при оформлении отказа завещательного типа;
при соглашении, которое предполагает вселение жильцов на определенное время и так далее.

Участники жилищных отношений

Согласно жилищному законодательству, участниками жилищных отношений являются граждане, организации, РФ и ее субъекты, а также муниципалитеты.

При этом положения данного кодифицированного акта могут применяться к отношениям, в которых участвуют граждане-иностранцы, лица, не имеющие никакого гражданства, и иностранные организации. Такие лица также могут рассчитывать на защиту своих прав.

Таким образом, для российских граждан и иностранных лиц в области таких отношений действует единый правовой механизм, однако и в этом случае действуют определенные исключения из правил. Так, в качестве нанимателей по соглашению о найме социального типа могут выступать только российские граждане. Кроме того, гражданам-иностранцам в большинстве случаев не предоставляются субсидии, с помощью которых можно оплачивать услуги коммунального характера. В этом также заключаются особенности регулирования данных отношений.

Список участников в кодифицированном акте сформулирован исчерпывающе. Именно поэтому субъекты, которые не указаны в кодексе, не могут напрямую принимать участие в правоотношениях жилищного типа.

Это правило распространяется, к примеру, на хозяйства крестьянского характера, которые нельзя отнести ни к физическим, ни к юридическим лицам. От имени такого хозяйства может выступать его глава в качестве физлица, все остальные участники выступают от своего имени.

Взаимодействие жилищного права с другими видами законодательства

Стоит отметить, что нормы этого права тесно связаны с другими отраслями, которые также предусматривают защиту участников. Так, управление жилищными отношениями осуществляется в частности и положениями гражданского права.

Метод гражданской диспозиции - это способ регулирования в гражданской отрасли, который входит и в понятие жилищного права и в его основы. Гражданское право также может регламентировать отношения, так или иначе связанные с помещениями жилого типа. Тем не менее, круг такого регулирования весьма ограничен. Так, ГК РФ освещает вопросы приобретения права собственности на недвижимость, то есть рассматривает помещение исключительно в качестве экономического объекта.

Жилищная отрасль связана и с понятием административного права. Именно оно определяет полномочия органов государственного типа и муниципалитета, основы распределения этой недвижимости и управления фондом жилищного характера.

Управление жилищными отношениями невозможно без понятия конституционного законодательства. Именно оно определяет основы жилищного права. В эти основы входят принципы данной отрасли права (право на жилье, его неприкосновенность, многообразие разновидностей собственности и так далее).

В некоторых случаях понятия жилищного права могут пересекаться с уголовными нормами. Так, УК РФ предусмотрена ответственность за несанкционированное проникновение в жилище. Благодаря этому осуществляется полноценная защита жилищных отношений.

Некоторые понятия и принципы семейного права, регулирующие права участников, также входят в жилищные отношения. Так, определение состава семьи очень важно при регулировании вопросов собственности и пользования помещением жилого характера.

Таким образом, отношения, которые возникают по поводу такой недвижимости, регулируются не только ЖК РФ, но и другими локальными нормативными актами (акты могут быть федеральными, некоторые акты принимаются на уровне субъектов РФ или муниципалитетов). Жилищное право - это отрасль, которая тесно связана с другими областями. Для полноценной защиты правомочий участников необходимо влияние норм из других юридических отраслей, в частности, из гражданского и уголовного законодательства, акты которого так или иначе затрагивают вопросы, связанные с жильем.

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также — взнос на капитальный ремонт);

11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее — фонд капитального ремонта);

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

Комментарий к Ст. 4 ЖК РФ

1. В комментируемой статье определяется предмет жилищного законодательства — система жилищных отношений. Следует подчеркнуть, что в данном случае речь идет о предмете не только ЖК РФ, но и всего жилищного законодательства (перечисленные отношения регулируются ЖК и другими нормативными актами, содержащими жилищно-правовые нормы).

2. Рассматривая п. 1 ч. 1 комментируемой статьи 4 ЖК РФ, следует констатировать, что в первую очередь имеются в виду отношения, возникающие по поводу заключения договора социального найма, и социальные связи, порождаемые этим договором. Это означает, что жилищным законодательством устанавливаются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма (ст. — ), предмет и форма договора социального найма (ст. — ) и т.д.

3. Когда в п. 1 ч. 1 комментируемой статьи говорится о регулировании жилищным законодательством отношений по поводу осуществления прав владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, то прежде всего имеется в виду установление законодательством правил использования жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма ( , и т.д.). Распоряжение жильем осуществляется при передаче его нанимателем в поднаем (ч. ч. 1 — 2 ст. 76 ЖК), вселении нанимателем в жилое помещение членов своей семьи (ч. 1 ст. 70 ЖК) и , а также при обмене жилыми помещениями (ст. ст. 72 — 74 ЖК).

Жилищное законодательство регулирует также отношения по поводу пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов поднанимателями (ч. 3 ст. 76, ч. 4 ст. 77 ЖК) и временными жильцами (ч. 3 ст. 80 ЖК), а также регламентирует отношения по владению, пользованию и распоряжению государственным и муниципальным жильем, предоставленным по договору коммерческого найма (см., в частности, ч. 4 ст. 17 ЖК; ст. ст. 673 , , — , 685 ГК).

4. Изменение прав на жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов регламентируется законодательством весьма обстоятельно. Причем осуществляется это, условно говоря, позитивным и негативным способами. Так, к числу первых можно отнести указания ЖК РФ, содержащиеся в , в . К изменению жилищных прав может привести осуществление переустройства и перепланировки жилого помещения ( — ). Изменение происходит при предоставлении по социальному найму освободившихся в коммунальной квартире жилых помещений проживающим в этой квартире нанимателям (). Изменение прав возможно вследствие проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома ().

К указаниям негативного характера можно отнести нормы, направленные на недопущение произвольного изменения жилищных отношений. Так, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК) . Это правило, распространяющееся как на коммерческий, так и на социальный наем жилья (ст. ст. 675, 672 ГК), получило развитие в ЖК РФ применительно к договору социального найма. В ст. 64 Кодекса предусматривается, что переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. (Договор остается неизменным при смене не только собственника, но и обладателя иного вещного права.)

К нормам об изменении жилищных прав, которые условно названы негативными, можно отнести и некоторые иные нормы жилищного законодательства. Например, в силу изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае выполнения работ и оказания услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти () и т.д.

Новейшее жилищное законодательство не предусматривает такого ранее широко распространенного основания для изменения договора найма, как раздел жилой площади (член семьи нанимателя при определенных условиях вправе был требовать заключения с ним отдельного договора найма, предположим, ему выделялась одна комната или несколько комнат в квартире (ст. 86 ЖК РСФСР). По-видимому, такое изменение договора признано противоречащим сути отношений, возникающих при социальном найме жилья. Кроме того, раздел жилой площади ведет (вел) к росту числа коммунальных квартир, что, конечно же, нежелательно. Однако в результате устранения возможности раздела жилой площади будет часто возникать ситуация, когда в одной квартире (жилом доме) по одному договору социального найма будут проживать чужие друг другу люди (например, в связи с расторжением брака).

5. Регулированию отношений по поводу прекращения прав на жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов жилищное законодательство традиционно уделяет повышенное внимание. Как и в ранее действовавших правовых актах, в ЖК РФ содержатся нормы, допускающие прекращение договора социального найма по соглашению сторон, в одностороннем порядке по воле нанимателя и членов его семьи, по инициативе наймодателя и т.д. ( , ; ). Закон устанавливает, при каких условиях и в каком порядке производится выселение из жилого помещения, каким требованиям должно отвечать жилое помещение, предоставляемое взамен того, из которого производится выселение, и т.д. (ст. ст. 84 — 87, 89 — 91 ЖК).

Жилищный кодекс РФ также обстоятельно регулирует отношения по поводу обмена жилыми помещениями, который приводит к прекращению прав на одно помещение и возникновению прав на другое (ч. 5 ст. 74 ЖК). В Кодексе указывается, как прекращается право пользования жилым помещением, основанное на договоре поднайма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов (ст. 79 ЖК). Содержатся в нем и предписания о прекращении жилищных прав временных жильцов (ч. ч. 4, 5 ст. 80 ЖК).

6. Наиболее важные положения о пользовании жилыми помещениями (в том числе частного жилищного фонда) сформулированы в ГК РФ (ст. ст. 288 — 293). В ЖК РФ они конкретизируются. Всем собственникам жилых помещений «адресованы» нормы, содержащиеся в . Отношения, возникающие по поводу пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, достаточно подробно регулируются ст. ст. 31 — 34, ч. 2 ст. 35 ЖК РФ.

Более конкретизированные указания о том, как следует пользоваться жилыми помещениями (в том числе частного жилищного фонда), обычно содержатся в специальном нормативном акте. Так, до недавнего времени действовали Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415.

Жилищный кодекс РФ относит установление правил пользования жилыми помещениями к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации (п. 13 ст. 12). В ч. 4 ст. 17 Кодекса предусматривается, что правила пользования утверждаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. В настоящее время действуют Правила пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 (более подробно см. и соответствующий комментарий).

7. Регулирование отношений по поводу пользования общим имуществом собственников помещений (п. 3 ч. 1 ст. 4 ЖК) осуществляется гражданским законодательством (ст. 290 ГК) и нормами ЖК РФ (ст. ст. 36 — 48).

8. Отношения по поводу отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда (п. 4 ч. 1 ст. 4 ЖК) регулируются большим числом правовых актов различной юридической силы (см., в частности, ч. ч. 2 — 4 ст. 15, ст. ст. 22 — 24 ЖК и соответствующий комментарий).

9. Определение порядка государственного учета жилищных фондов отнесено к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (). Учет государственного и муниципального жилищных фондов отнесен к компетенции соответственно органов государственной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления (см. п. 1 ст. 13, п. 1 ч. 1 ст. 14 ЖК и соответствующий комментарий).

10. О содержании и ремонте жилых помещений (п. 6 ч. 1 комментируемой статьи) в жилищном законодательстве содержится множество указаний. Так, в соответствии с , в силу , в ч. 3 ст. 67 предусматриваются такие обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, как обеспечение сохранности жилого помещения, проведение текущего ремонта жилого помещения и т.д.

11. Отношения, возникающие по поводу переустройства и перепланировки жилых помещений (п. 7 ч. 1 комментируемой статьи 4 ЖК РФ), в первую очередь регулируются ст. ст. 25 — 29 ЖК РФ (см. указанные статьи и соответствующий комментарий).

12. Управление многоквартирными домами (п. 8 ч. 1 комментируемой статьи) осуществляется в соответствии с правилами, установленными ст. ст. 161 — 165 ЖК РФ.

13. Отношения, возникающие в связи с созданием и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, а также права и обязанности их членов регулируются гражданским законодательством (нормы о юридических лицах, в частности, предусмотренные ст. 116 , п. 4 ст. 218 , ст. 291 ГК) и жилищным законодательством (прежде всего ст. ст. 110 — 152 ЖК).

14. Отношения, возникающие по поводу предоставления коммунальных услуг, вопреки указанию, содержащемуся в п. 10 ч. 1 комментируемой статьи, регулируются жилищным законодательством весьма незначительно. Настоящий Кодекс указывает на то, что наймодатель по договору социального найма обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (п. 4 ч. 2 ст. 65 ЖК), а наниматель должен своевременно вносить плату за коммунальные услуги (п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК) и т.д.

15. Принципиально важные положения о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 11 ч. 1 комментируемой статьи 4 Жилищного кодекса РФ) сформулированы в ЖК РФ. Так, Кодексом определены , и т.д. Более детализированные нормы вводятся уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (см., например, ч. 10 ст. 156, ч. 4 ст. 157 ЖК и т.д.), федеральными законами и законами субъектов Федерации (см., ), органами государственной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления (см., например, ч. 3 ст. 156 ЖК).

16. Осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 12 ч. 1 комментируемой статьи) отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Федерации (п. 8 ст. 13 ЖК), а также органов местного самоуправления (п. 9 ч. 1 ст. 14 ЖК). (В ст. 20 ЖК последние почему-то не названы.)

17. В ч. 2 комментируемой статьи названы участники жилищных отношений. Ими могут быть все субъекты гражданского права (см. абз. 2 п. 1 ст. 2 ГК).

Участие граждан в жилищных отношениях не зависит от пола, возраста, состояния здоровья и т.п. Другое дело, что довольно часто жилищные права (и обязанности) приобретаются, реализуются (исполняются) через представителей. Действия представителя непосредственно создают, изменяют и прекращают жилищные права и обязанности представляемого. Например, от имени малолетних (граждане в возрасте от шести до 14 лет) действуют их родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК) . От имени гражданина, признанного недееспособным, действует его опекун (п. 2 ст. 29 ГК).

Юридические лица приобретают права и принимают на себя обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ст. 53 ГК).

От имени Российской Федерации и субъектов Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 1 ст. 125 ГК РФ).

От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 2 ст. 125 ГК).

В ЖК РФ многократно упоминаются полномочия различных органов. Так, в силу ч. 1 ст. 23 Кодекса перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления. Норма предоставления и учетная норма устанавливаются органами местного самоуправления (). Органы государственной власти субъектов Федерации устанавливают порядок определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда ( , ) и т.д. и т.п. Во всех этих и подобных случаях органы государственной власти и органы местного самоуправления выступают от имени соответствующего публичного образования.

18. В ч. 3 комментируемой статьи воспроизводится в несколько иной форме конституционное положение, в соответствии с которым иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ (ч. 3 ст. 62 Конституции РФ).

В ГК РФ это правило дано в другой «словесной оболочке», не меняющей сути данной конституционной нормы (абз. 4 п. 1 ст. 2, ст. 7). Но кроме иностранных граждан и лиц без гражданства в ГК РФ названы также и иностранные юридические лица. Жилищный кодекс при этом «идет вслед» за Гражданским кодексом.

Рассматривая содержание ч. 3 комментируемой статьи ЖК РФ, важно обратить внимание на следующее.

Во-первых, на отношения с участием иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц распространяются не только положения ЖК РФ (как это указано в ч. 3), но и правила, устанавливаемые другими актами жилищного законодательства (см. ст. 5 ЖК и комментарий к ней). Такой вывод следует из приведенной нормы Конституции РФ.

Во-вторых, неравенство иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц может предусматриваться только федеральным законом (в том числе ЖК), но не иным актом жилищного законодательства (оно не может устанавливаться указом Президента РФ, Постановлением Правительства РФ, законом субъекта Федерации и т.д.).

Некоторые ограничения содержались в законодательстве, существовавшем до принятия ЖК РФ. Так, поначалу (с 1991 г.) приватизировать жилье (бесплатно) могли в том числе и иностранцы, и лица без гражданства. Впоследствии в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» были внесены изменения, в соответствии с которыми приватизация жилья стала допускаться только в отношении граждан РФ.

Некоторые ограничения жилищных прав субъектов, не являющихся гражданами РФ, содержатся и в ЖК РФ. В частности, ч. 5 ст. 49 Кодекса установлено, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам и лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. В силу не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами РФ не предусмотрено иное. Каких-либо ограничений жилищных прав лиц, не являющихся гражданами РФ, ст. ст. 31, 69, определяющие соответственно права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма и нанимателя специализированного жилого помещения, не содержат.
———————————
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (п. 6) (далее — Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14) // Российская газета. 2009. 8 июля. N 123.

В-третьих, : «Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора». Правило, содержащееся в ч. 3 ст. 4 Кодекса, должно применяться с учетом конституционной нормы, воспроизводимой в процитированной статье.

19. Исследуя всю систему жилищных отношений, можно видеть, что входящие в нее общественные отношения имеют различную отраслевую природу. Одни из них входят в предмет административного права (например, отношения по поводу управления жилищным фондом, обеспечения граждан жилыми помещениями на условиях социального найма и т.д.). Другие регулируются финансовым правом (см., например, ст. — ). Большинство жилищных отношений регулируются гражданско-правовыми нормами. Таким образом, по мнению Ю.К. Толстого, «действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие «жилищные отношения» (см. также ).
———————————
Толстой Ю.К. Новое советское жилищное законодательство. Л., 1984. С. 7. Такую же позицию занимает этот автор и в настоящее время. См.: Гражданское право. 4-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2003. Т. 2. С. 264.

Жилищное законодательство ставит перед органами государственной власти задачу обеспечить гражданам исполнения права на жилище, обеспечить его безопасность и неприкосновенность.

Жилищное законодательство защищает граждан от произвольного лишения жилища, а также признает равенство участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями.

Жилищное законодательство обеспечивает сохранность жилищного фонда и обеспечивает использование жилых помещений по назначению.

Жилищные права граждан могут быть ограничены только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;
в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
стимулируют жилищное строительство;
обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным , иным требованиям законодательства;
обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства;

Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных Жилищным Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
пользования общим имуществом собственников помещений;
отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
учета жилищного фонда;
содержания и ремонта жилых помещений;
переустройства и перепланировки жилых помещений;
управления многоквартирными домами;
создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
предоставления коммунальных услуг;
внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;
контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям ЖК применяются положения ЖК.

К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК РФ.

Жилищные права и обязанности возникают из следующих оснований:

из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает
возникновение жилищных прав и обязанностей;

Защита жилищных прав осуществляется путем:

признания жилищного права;
восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
признания судом недействующими полностью или в части нормативного правого акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права;
неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ;
прекращения или изменения жилищного правоотношения;