Коммерческий и социальный найм жилья: описание и отличия. Чем отличается коммерческий найм жилья от социального

На повестке дня сегодня и смежные с ней вопросы.
В зависимости от типа прав арендодателя на предоставляемую жилплощадь, различаются и виды заключаемых договоров о найме. В каждом конкретном случае - например, когда жилье было подарено, приватизировано, унаследовано по решению суда, получено в результате обмена, купли-продажи или было неприватизированным служебным - предусматривается своя форма ответственности, по которой составляется договор о найме жилья.
При социальном найме жилья наниматель получает от наймодателя жилое помещение для того, чтобы временно проживать в нем на определенных условиях. Наймодатель может иметь в собственности квартиру, относящуюся к муниципальному или государственному жилищному фонду, и его имя при составлении договора по найму жилья может представлять уполномоченное лицо. Жилищное законодательство не запрещает такой порядок действий. В договоре социального найма обычно не указываются строгие сроки действия составленных документов.
При коммерческом найме жилья обе стороны - наймодатель и наниматель - составляют договор с указанием оплаты за проживание. Это возмездный, консенсуальный и взаимовыгодный для обеих сторон тип договора.
в большинстве случаев может нанять только физическое лицо. Заключение коммерческого договора по найму жилья с юридическим лицом возможно лишь в том случае, если помещение будет использоваться исключительно для проживания в нем людей, причем снять можно не только квартиру, но и отдельную комнату или целый дом. Если в договоре речь идет о многоквартирном доме, то несущие конструкции, площади общего пользования и пр. бонусы тоже должны оплачиваться.
Чем отличаются коммерческий и социальный наймы жилья?

Объектами социального найма могут являться жилые помещения из муниципального или государственного фонда, а объектами коммерческого найма - все существующие виды жилого фонда;
Договор о социальном найме жилья может быть бессрочным, у коммерческого же срок действия составляет не более 5-ти лет;
Договор о коммерческом найме может быть составлен только добровольно, составлению социального договора причиной может послужить административный акт, который составляют государственные или местные органы власти;
Социальный найм предусматривает различные льготы на квартплату. Коммерческий найм не предусматривает нормирование жилой площади и лимитирование квартплаты;
Договор о социальном найме могут подписать лишь близкие родственники, а вот нанимателями в коммерческом договоре могут быть совершенно посторонние люди;
Социальный договор предусматривает, что выселяемым гражданам будет предоставлено другое жилье, которое пригодно для жизни, в отличие от коммерческого найма, который этого не предоставляет.
Правила безопасности для нанимателя:
- Тщательно проверяйте документы у владельца, передавайте деньги только под расписку;
- При составлении договора указываются все данные наемщика и наймодателя, размер квартплаты и все остальные вопросы по найму;
- Указать в договоре все имущество, передаваемое во временное пользование вместе с жильем.
Наниматель в свою очередь обязан использовать квартиру только по прямому назначению, соблюдать все правила, регламентирующие проживание в жилом помещении, нести мат. ответственность за сохранность помещения и имущества, пускать наймодателя по запросу в квартиру, своевременно платить по коммунальным счетам и по истечении срока найма съехать с квартиры.

Обыватели могут путать термины договор найма и договор аренды. Чем отличаются данные понятия? Договор найма возникает в ситуации, когда пользователем помещения является физическое лицо. Аренда предполагает передачу имущественного объекта юридическому лицу. Наем помещения отражается в письменной форме. Аренда может основываться как на письменных, так и на устных договоренностях. Если продолжительность аренды превышает год, то его регистрируют в государственном органе.

Важные отличия

Отличие договора аренды от договора найма заключается в следующих моментах:

1. разновидность объекта. Объектом для найма может быть только жилое помещение. В то же время предметом аренды может выступать офис, производственные, торговые и складские помещения;
2. стороной договора аренды является юридическое лицо, наем предполагает участие в сделке физических лиц;
3. участниками арендных отношений являются арендодатель и арендатор. Найм возникает между наймодателем и нанимателем. Наименование сторон обязательно указывается в договоре.

Договорные отношения между участниками сделки устраняют конфликтные ситуации, связанные с эксплуатацией имущественного объекта. Они устанавливают основные правила, которые обязательны для исполнения, как владельцем имущества, так и его пользователем.В оформлении договора найма жилого помещения могут помочь риэлторские агентства, юридические компании или частные юристы, специализирующиеся на найме и аренде помещений.

Существенные моменты договоров

Чем отличается договор найма от договора аренды? Можно обозначить следующие отличия:

1. срок договора. Аренда помещений может оформляться на любой, оговоренный сторонами срок. Передать помещение в наем можно на срок не более 5 лет. Договора на срок менее года считаются краткосрочными, на более продолжительный срок долгосрочными. Краткосрочныйнайм выгоден наймодателю, т.к. существенно ограничивает права жильцов. Долгосрочные правоотношения направлены на поддержание интересов нанимателей;
2. заключение договора аренды требует прохождения обязательной регистрации сделки в Росреестре. Исключение устанавливается для договоров аренды, заключенным на срок менее одного года. Если вы оформляете договор найма, то вам не нужно беспокоиться об обязательной регистрации документа в государственных структурах. Если сумма полученного дохода по договору найма превысит 10 МРОТ,то нужно зарегистрировать договор в налоговой службе и домоуправлении;
3. особенности правоотношений в рамках договора аренды определены в главе 34 гражданского законодательства. Договор найма регулируется нормами главы 35 кодекса;
4. договор аренды предусматривает участие в сделке юридического лица, участниками договора найма могут быть только граждане;
5. расторжение договора аренды может происходить как в судебном, так и во внесудебном порядке, в то же время наниматель и наймодатель могут расстаться только после издания судебного постановления или приказа.

Участники сделки

Чем отличается договор найма от договора аренды? Еще одним отличием является платежеспособность арендатора или нанимателя. С компании или предпринимателя взыскать задолженность проще,т.к. юридические лица чаще всего имеют собственное имущество, остаток на расчетном счете. Обычные граждане могут обладать ограниченной платежеспособностью по причине отсутствия работы и иных источников дохода.

Чем отличается аренда от найма жилого помещения? При найме помещений для вселения граждан в помещение требуется оформление письменного акцепта наймодателя. Возобновление договора на новый срок при краткосрочном найме производится по усмотрению наймодателя. У жильцов не возникает преимущественного права на продление срока эксплуатации квартиры или комнаты.

Отличие аренды от найма жилого помещения определяется субъектами, которые выступают участниками сделки. Обе разновидности договоров относятся к имущественному найму, основным содержанием которого является передача недвижимости на определенный срок за оговоренную сторонами плату.

15.11.2018 - Богдан Костяев

Здравствуйте.Я снимаю помещение и на устной договоренности оплачиваю аренду.Сейчас хозяин просит принести документы на оформление договора по аренде.Чего мне ожидать,к чему он хочет меня обязать

23.10.2018 - Петр Парфенов

Жилое помещение сдается по договору найма физ. лицу. Наймодатель (собственник) оформил ИП. Нужно ли переделывать договор найма на договор аренды?

Ответ на вопрос дан по телефону.

02.10.2018 - Жанна Орлова

На вашем сайте в разделе ОТЛИЧИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОТ ДОГОВОРА НАЙМА написано: "

02.10.2018 - Станислав Тонких

На вашем сайте в разделе ОТЛИЧИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ОТ ДОГОВОРА НАЙМА я читаю:

Ответ на вопрос дан по телефону.

18.01.2018 - Наталия Титова

Мария доброе утро! Я заключила договору аренды с администрацией города на 10 лет, если что эта квартира перейдет мне в собственность?

Ответ на вопрос дан по телефону.

26.12.2017 - Олеся Романова

Наша организация хочет сдать квартиру, находящуюся в нашей собственности по договору найма физ лицу, он хочет зарегистрироваться в этой квартире. Не сможет ли он в последствии претендовать на приватизацию данной квартиры?

17.11.2017 - Евгения Петухова

Какой договор нужно заключать при сдаче квартиры студенткам,которым всего 17 лет.

09.11.2017 - Светлана Анисимова

Добрый день! в каком законе написано, что если доход по договору найма превысит 10 МРОТ, то его надо регистрировать в налоговой?

Ответ на вопрос дан по телефону.

30.08.2017 - Владислав Муравцев

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, что делать в ситуации, если наниматель жилого помещения не заплатил за жилье и съехал с квартиры, оставив расписку с обязательством заплатить деньги в установленный срок, но в расписке не указал кому он должен выплатить эти деньги. В договоре найма не указан его адрес прописки. : 13:00 - 15:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

24.08.2017 - Оксана Борисова

добрый день. могу ли я в договоре найма квартиры указывать сумму за аренду 0 рублей? : 13:00 - 15:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

12.08.2017 - Татьяна Осипова

сдача квартиры это внаем или аренда, различия

11.08.2017 - Максим Малоиванов

Тема моего вопроса: Гражданское право (Жалобы, претензии, споры, иск, договора) Сегодня в 16:00 - 17:00

Ответ на вопрос дан по телефону.

08.08.2017 - Тамара Герасимова

я ебал тебя в рот

Ответ на вопрос дан по телефону.

13.07.2017 - Евгения Романова

оля позвони мне

24.05.2017 - Екатерина Колесникова

могут ли быть обеими сторонами договора аренды жилого помещения физ.лица.Необходимо заключить договор на срок более 5 лет.

Ответ на вопрос дан по телефону.

01.05.2017 - Артур Рог

Здравствуйте, Ольга. Хочу сдать 2-х комнатную квартиру квартирантам. Что нужно заключать: договор об аренде или договор о найме? Спасибо.

Ответ на вопрос дан по телефону.

19.04.2017 - Григорий Варухин

кк укзть пункт о зпрете домшних животных: 13:00 - 15:00

10.04.2017 - Анастасия Цветкова

Добрый день! Подскажите в каких случаях физ. лицо может сдавать в аренду квартиру без регистрации ИП? И в каком законе это прописано?

Ответ на вопрос дан по телефону.

07.04.2017 - Галина Веселова

Если договор найма квартиры оформляется на срок менее 1 года, то нужно ли наймодателю заполнять декларацию полученного дохода?

27.02.2017 - Богдан Мильков

Есть квартира, в ней 3 собственника, 2 из которых несовершеннолетние. Нужно ли разрешение опеки, чтобы сдать в наем эту квартиру?

Оформить правоотношения, возникающие при пользовании муниципальным жильем, то есть домами, квартирами и комнатами, находящимися в собственности города, района, а также входящих в них территориальных образований (муниципалитетов, сельских округов), можно с помощью договора найма. Но какого именно? Давайте «разложим все по полочкам».

Стороны договора

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками, а также государственными и муниципальными предприятиями (учреждениями) по договорам найма (физическим лицам) или аренды (юридическим), регламентируемым статьями 671 и 672 Гражданского кодекса РФ. В качестве одной из сторон в подобных договорах чаще всего фигурирует именно государственная (муниципальная) организация, распоряжающаяся жилым фондом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Большинство договоров и соглашений, регулирующих подобные правоотношения, являются типовыми (примерными), то есть выступают в качестве приложений к нормативным актам, издаваемым местными органами власти, или к соответствующим должностным инструкциям.

Договор социального найма

Данный вид договора заключается в отношении жилплощади, находящейся в государственной, муниципальной или ведомственной собственности, с соблюдением лимитов по площадям и размерам квартирной платы. Тогда как договор коммерческого найма заключается с собственником жилого помещения или уполномоченным лицом без учета норм площадей и по свободным ценам.

Нанимателем по договору социального найма может быть только гражданин Российской Федерации, который получил жилое помещение как нуждающийся в улучшении жилищных условий либо по обмену. В случае смерти такого нанимателя или его выбытия по иному адресу договор социального найма перезаключается с другим членом семьи, вселенным в соответствии со ст. 70 Жилищного кодекса РФ.

Статьей 60 Жилищного кодекса РФ установлено, что договор социального найма носит бессрочный характер (в этом его главное отличие от других договоров найма) и может быть расторгнут только на основаниях, предусмотренных Жилищным и Гражданским кодексами. При этом у нанимателя возникает право владения и пользования жилплощадью (квартирой, домом или их частями), включая вспомогательные помещения (кухни, коридоры, санузлы), а также возможность пользоваться общим имуществом многоквартирного дома (лестницы, холлы, лифты и т.д.).

Согласно ст. 674 Гражданского кодекса РФ договор социального найма заключается в простой письменной форме (с 1 марта 2005 года это правило стало обязательным). Однако в практике применения жилищного законодательства, действующего до введения с указанной даты нового Жилищного кодекса, использовалась и устная форма договора, которой соответствовала выдача местными органами исполнительной власти ордера на вселение в жилое помещение (в том числе и обменного), который ответственный наниматель (ранее ответственный квартиросъемщик) сдавал в жилищно-эксплуатационную организацию.

Статьей 70 Жилищного кодекса РФ конкретизировано право нанимателя на вселение других граждан в качестве «членов семьи». В общем случае это происходит с разрешения наймодателя, однако для супруга, родителей и совершеннолетних детей требуется только согласие всех ныне проживающих членов семьи, а для несовершеннолетних вообще никакого разрешения не нужно. Кроме того, наниматель имеет право вселить лиц, не приобретающих права владения жилплощадью, поднанимателей и временных жильцов.

Договор муниципального коммерческого найма

Данный договор регулирует правоотношения между «частными» собственниками жилья, с одной стороны, и физическими лицами, которые хотели бы снять жилплощадь по договору коммерческого (или краткосрочного) найма, с другой.

В договоре муниципального коммерческого найма наймодателем выступает либо государственный орган, либо муниципальное предприятие, распоряжающееся жилым фондом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (например, ДЕЗ - Дирекция единого заказчика). А нанимателями могут быть как очередники на получение жилья, так и прочие граждане, желающие заключить такой договор. Хотя обычно при заключении муниципальных договоров коммерческого найма предпочтение отдается все же первой категории граждан.

Договор коммерческого найма может быть как краткосрочным (заключается на срок до одного года), так и полноценным (чаще всего на пять лет). Во втором случае, согласно ст. 677 Гражданского кодекса РФ, в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие с нанимателем (причем не обязательно члены его семьи), а также предусмотрена возможность замены второй стороны договора (например, на основании ст. 686 Гражданского кодекса РФ, в случае смерти нанимателя или по его заявлению).

При заключении договора коммерческого найма на период более одного года наниматель имеет преимущественное право, в соответствии со ст. 684 Гражданского кодекса РФ, на продление закончившегося договора на новый срок. При этом, если наймодатель сам не предложил перезаключить соглашение, то договор коммерческого найма считается автоматический продленным на тех же условиях и на тот же период.

Договор найма специализированного жилого помещения

Статьей 92 Жилищного кодекса РФ установлено, что к специализированным жилым помещениям относятся: служебные квартиры (комнаты), жилые помещения в общежитиях, маневренный жилой фонд, помещения в домах системы социального обслуживания населения (интернаты), жилье для временного проживания беженцев и вынужденных переселенцев, помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Служебные жилые помещения - это жилплощадь, специально предназначенная для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от нее, а также выделяемая администрацией предприятий и учреждений с целью закрепления на ней работников определенных, чаще всего не престижных, специальностей. При этом права лиц, проживающих в служебных квартирах, значительно ограничены, и эти ограничения связаны, в первую очередь, с их трудовой деятельностью - в случае увольнения с предприятия наниматель такой жилплощади выселяется из служебной квартиры (за исключением случаев, прямо указанных в статье 103 Жилищного кодекса РФ).

У нанимателя служебного жилья также отсутствует ряд прав, предоставленных квартиросъемщикам по договору социального найма. Жилец служебной квартиры не имеет возможности совершить обмен или сдать помещение в поднаем (ст. 100 ЖК РФ), изменить договор найма (ст. 101 ЖК РФ), разделить лицевые счета (ст. 82 ЖК РФ). Безвозмездное вселение временных жильцов (ст. 680 Гражданского кодекса РФ) на такую жилплощадь допускается, но на срок не шесть, а всего 1,5 месяца. Естественно, служебные квартиры не подлежат приватизации и продаже.

С гражданином, который имеет право на вселение в служебное помещение, заключается, согласно статье 100 Жилищного кодекса РФ, типовой договор найма. В отличие от договора социального найма, срок действия такого договора зависит от трудовых отношений гражданина и организации, где он работает: в случае увольнения договор расторгается (при условии, что работник или члены его семьи не имеют льгот, указанных в статье 103 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, в Жилищном кодексе РФ не предусмотрено такое понятие, как «расслужебливание», то есть заключение с работником, пользовавшимся служебной жилплощадью более десяти лет, договора социального найма.

Договор поднайма жилого помещения

На практике встречаются случаи, когда наниматели государственной, муниципальной или ведомственной неприватизированной жилплощади сдают ее третьим лицам, не обязательно состоящим с квартиросъемщиками в родстве. Такие правоотношения сторон называются поднаймом жилого помещения и регулируются статьей 685 Гражданского кодекса РФ и статьями 76–79 Жилищного кодекса РФ. В поднаем может быть сдана как часть квартиры (например, изолированная комната), так и вся жилплощадь целиком.

Поднаем, как и субаренда, подразумевает возмездность отношений сторон, то есть внесение поднанимателями платы. Причем если раньше размер ее определялся статьей 78 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшей в 1984–2004 годах, то сейчас он ничем не регламентируется и устанавливается соглашением сторон, как при коммерческом найме, аренде и субаренде.

Законодательство, в первую очередь нынешний Жилищный кодекс РФ, существенно ограничивает права поднанимателей даже по сравнению с субарендаторами. Для заключения договора поднайма необходимо, во-первых, согласие наймодателя и членов семьи нанимателя. Во-вторых, должны соблюдаться требования о норме жилой площади на одного человека, включая нанимателей, не менее учетной в отдельной квартире или нормы предоставления в коммунальной. В-третьих, поднаем не допускается, если в квартире проживают лица, страдающие тяжелыми формами соматических и психических заболеваний. В неприватизированных коммунальных квартирах для сдачи комнат одного из лицевых счетов в поднаем требуется согласие соседей, которое на практике получить достаточно сложно. Кроме того, у поднанимателя не возникает преимущественное право на продление договора, и он подлежит выселению без предоставления другого жилья либо в случае прекращения договора найма, либо с уведомлением за три месяца.

Договор вселения временных жильцов

Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма, договору социального найма, а также арендатор и квартиросъемщик служебного жилья имеют право, в соответствии со статьей 689 Гражданского кодекса РФ и статьей 80 Жилищного кодекса РФ, вселить на свою площадь временных жильцов (пользователей), причем на безвозмездной основе. У данной категории участников жилищных правоотношений возможностей еще меньше, чем у поднанимателей, ведь временные жильцы не обладают никаким самостоятельным правом на жилое помещение и установленный срок их безвозмездного проживания составляет шесть месяцев. При этом наниматель обязан уведомить домоуправление (наймодателя) о вселении пользователей, и оно вправе запретить проживание, если не соблюдается норма жилой площади на человека. Временные жильцы обязаны освободить площадь по истечении шести месяцев проживания (для более значительного времени необходимо заключать договор поднайма или безвозмездного пользования), а если срок не согласован, то в течение семи дней с предъявления соответствующего требования нанимателем или совершеннолетним членом его семьи. При этом выселение недобросовестных пользователей происходит не в судебном, как для поднайма или субаренды, а в административном порядке.

Единственное достоинство, которое можно отметить в правоотношениях, возникающих при вселении временщиков, - это возможность проживания в одной из муниципальных комнат коммунальной квартиры без согласия соседей. Однако здесь следует помнить, что действует ограничение по жилой площади комнат в соответствии с нормами общежития (то есть 1 человек - 6 кв.м, 2 человека - 12 кв.м), а также разовый шестимесячный срок пребывания, который в случае конфликтной ситуации, которая может сложиться в коммуналке, продлить достаточно непросто.

Лариса Филоненко,

Законодательство РФ позволяет владельцам жилья заключать с его арендаторами договоры социального найма или договоры найма коммерческого. В чем специфика обоих типов соглашений?

Что представляет собой договор социального найма?

Под договором социального найма принято понимать регулируемый законодательством о социальной защите граждан контракт на аренду жилой недвижимости, одной из сторон которого является государство или муниципалитет. Они же - владельцы объекта недвижимости. Для того чтобы снять квартиру по договору социального найма, гражданину нужно предварительно встать на учет в компетентных органах власти, а также в очередь в качестве нуждающегося в получении жилплощади.

Основанием для вселения человека по контракту рассматриваемого типа является выдаваемый государством или муниципалитетом ордер. В квартиру, которая арендуется по договору социального найма, обычно можно без согласования с владельцем объекта недвижимости вселять также других людей.

Срок действия аренды жилья может в принципе не определяться в договоре. Поэтому, однажды заключив его, человек вправе рассчитывать на возможность проживания в съемной квартире столько, сколько потребуется. Разумеется, если только не будет нарушать условий договора. В некоторых случаях гражданин может быть переселен - например, если владелец недвижимости желает использовать помещение в иных целях. Но в этом случае проживающим в квартире лицам должна предоставляться равнозначная жилплощадь.

Квартира по договору социального найма, как правило, предоставляется гражданину бесплатно - поскольку он нуждается в жилплощади. Но на гражданина могут быть возложены обязательства по своевременной оплате коммунальных услуг. Если он не будет их выполнять - владелец недвижимости способен аннулировать контракт.

Что представляет собой договор найма коммерческого типа?

Под договором найма коммерческого типа принято понимать регулируемый Гражданским кодексом контракт на аренду недвижимости, сторонами которого могут быть как физические, так и юридические лица. Соответственно, владельцами или арендаторами объекта также могут быть субъекты в любом статусе. Недвижимость по договору найма коммерческого типа бывает как жилой, так и, к примеру, офисной или предназначенной для организации производства.

Заключение контракта, о котором идет речь, в целом не предполагает каких-либо ограничений для арендатора - ему, как и в случае с социальным наймом, не нужно вставать в очередь. Основанием для вселения (если речь идет о съеме квартиры) в данном случае является контракт. В зависимости от условий, определенных в нем, арендатору разрешается вселять в жилье других лиц, пересдавать объект недвижимости либо запрещается осуществлять данные действия. В договоре найма коммерческого типа практически всегда фиксируется срок аренды квартиры или иного объекта, передаваемого во временное пользование.

Из названия контрактов рассматриваемого типа очевидно, что объекты недвижимости арендуются за плату. Если она вноситься не будет - договор может быть расторгнут.

Сравнение

Главное отличие договора социального найма от договора найма коммерческого типа в том, что в первом случае аренда объекта недвижимости не предполагает периодического перечисления владельцу платы за него. Это предопределяет наличие широкого спектра иных различий между договорами, о которых идет речь. Более детально отразить то, в чем разница между договором социального найма и договором найма коммерческого типа, нам поможет небольшая таблица.

Таблица

Снимать квартиру можно разными способами. В российском законодательстве закреплено два основных - посредством заключения коммерческих арендных соглашений, а также при подписании контракта социального найма. Чем они отличаются? Какие законодательные источники регулируют соответствующие контракты?

Разные типы наймов

Чем отличается коммерческий найм жилого помещения от других типов сделок с недвижимостью? Можно отметить, что специфика соответствующего типа правоотношений регулируется гражданским и жилищным законодательством РФ. Согласно положениям ГК РФ, контракт на найм жилья подразумевает, что одна его сторона (собственник или иное правомочное лицо) предоставляет другой помещение за плату в законное владение, сопровождающееся правом проживания. Поскольку отношения в рамках такого типа сделки подразумевают денежные расчеты, то это значит, что осуществляется коммерческий найм жилого помещения.

Возможен вариант, при котором владелец помещения - орган государственной власти или же муниципалитет. В этом случае будет идти речь, вероятнее всего, о социальном найме, в рамках которого как таковая арендная плата отсутствует, то есть человек перечисляет органам власти некую сумму в соответствии с установленным тарифом.

Вместе с тем отношения между гражданином и соответствующим органом власти часто подразумевают некие денежные расчеты. И потому в различных юридических источниках закрепился, хотя и неофициальный, но все же регулярно употребляемый термин, характеризующий подобные взаимоотношения - социальный коммерческий найм жилого помещения.

Социальный и коммерческий типы найма

Так или иначе, с точки зрения гражданского законодательства РФ, социальный и коммерческий найм - совершенно разные правовые категории. И это несмотря на то, что договора, оформляющие соответствующие отношения, обладают некоторым общими признаками - такими как, например, консенсуальность, возмездность (хотя некоторые юристы считают этот термин не вполне применимым к социальному найму), а также взаимность.

Имеет, таким образом, значение, кто является собственником помещения. Вместе с тем некоторые юристы отмечают, что владельцем недвижимости при договоре коммерческого, не имеющего социальной природы, найма, все же может быть государство или муниципалитет. И потому, полагают эксперты, важен не столько статус собственника, сколько содержание договора.

Некоторые юристы считают, что принципиально важно также и то, кто наниматель. Коммерческий найм жилого помещения применим только в том случае, если арендует недвижимость физлицо. Субъектом соответствующих правоотношений, попадающих под регулирование аналогичных статей гражданского законодательства, юрлицо, как отмечают юристы, быть не может. Однако есть варианты, при которых организации выступают посредниками между собственником и физлицом, арендующим квартиру.

Так или иначе, в гражданском законодательстве РФ предусмотрено два основных типа арендных соглашений, предмет которых - жилая недвижимость. Во-первых, это собственно договор коммерческого найма жилого помещения, в рамках которого арендодателем может быть юрлицо или физлицо, а нанимателем - только гражданин. Во-вторых, это социально ориентированный контракт. Арендодатель в нем - государство или муниципалитет, наниматель - физлицо.

Один из принципиальных критериев, разграничивающих социальный и коммерческий найм жилого помещения, - приватизация. Она возможна только в том случае, если жилье предоставляется в соответствующем льготном порядке государством. При коммерческих правоотношениях приватизация возможна, если только арендатор выкупит жилье у владельца.

Рассмотрим специфику каждого из договоров.

Социальный найм: специфика договора

Социальный найм жилых помещений регулируется ГК РФ, а также релевантными источниками права в области жилищного законодательства, на которые Кодекс может ссылаться. Сфера, в которой осуществляются подобные правоотношения, согласно положениям Кодекса, в достаточной мере узкая - предметом соответствующих договоров может быть только государственный или же муниципальный жилой фонд. Также имеет значение правовой статус нанимателей квартир.

Наймодатель в рамках контракта социального найма - это орган власти, являющийся собственником помещения, находящегося в жилищном фонде определенного уровня - государственного или муниципального.

В свою очередь, нанимателем может быть только гражданин России - иностранцам жилье в рамках соответствующих договоров, если в законах нет иных положений, не предоставляется.

Человек вправе рассчитывать на заключение с государством или муниципалитетом контракта социального найма, если он будет признан в установленном законом порядке малоимущим, а также нуждающимся в жилье.

Отметим, что нанимателей может быть несколько - как правило, это члены одной семьи. При этом это могут быть и дальние родственники - если доказано, что они ведут с нанимателем общее хозяйство. Возможно, что тот или иной человек будет определен как член семьи гражданина, который нанимает жилье, в судебном порядке.

Все, кто может проживать в квартире по контракту социального найма, имеют одинаковые права и обязанности. Обязательства, возникающие в соответствии с условиями контракта, подлежат выполнению при условии солидарной ответственности всех, кто проживает в арендуемой у государства или муниципалитета квартире.

Вполне возможен, как мы уже отметили выше, также и коммерческий найм жилого помещения у государства. Однако на практике даже такие контракты, пусть и не вполне официально, часто относятся к категории социальных. При этом, как отмечают некоторые юристы, термин «социальный» следует рассматривать прежде всего в контексте обеспечения льготных условий договора - в частности, в аспекте размера арендной платы.

Как должен выглядеть контракт на найм жилого помещения у государства или муниципалитета? Рассмотрим его структуру.

Структура контракта социального найма

В первую очередь в соответствующего типа договоре указываются стороны. Одной выступает гражданин или его семья, другой - государство или муниципалитет.

Следующий компонент соглашения - объект. Им может быть жилое помещение, которое входит в состав фонда на соответствующем уровне - государственном или муниципальном.

Следующий пункт - условия оплаты. Как правило, она складывается из трех частей - собственно арендная плата (можно отметить, что при контракте социального найма она чаще именуется платой за помещение), компенсация коммунальных услуг, а также внесение взносов на ремонт и содержание жилья. Если все-таки государство берет плату за социальный найм - чаще всего это происходит, то рассчитывается она, как правило, на основе площади квартиры по установленным в релевантных правовых актах тарифам.

Найм социального жилья предполагает также определенные права и обязанности сторон согласно договору соответствующего типа. Что касается арендодателя, которым выступает государство или муниципалитет, то его обязанности, как правило, связаны с необходимостью предоставить нанимателю помещение, которое свободно от каких-либо обременений, выполнением своевременного ремонта, обеспечением стабильных поставок коммунальных услуг и т. д.

В свою очередь, у арендодателя по социальному найму есть также и права. Они тоже прописываются в договоре, и, как правило, отражают право требовать от нанимателя платы за аренду и коммунальные услуги вовремя, а также обращаться в суд в случае тех или иных нарушений.

Обязанности нанимателя согласно контракту сводятся к следующему: использовать квартиру по назначению, обеспечивать ее сохранность, делать при необходимости ремонт, вовремя платить за аренду и коммунальные услуги.

Права нанимателя, фиксируемые в договорах социального найма следующие: вселять в квартиру других лиц, если это не будет противоречить положениям релевантных законов и не предполагает дискомфорта для соседей. Есть у гражданина также право требовать от собственника своевременного капитального ремонта.

Расторжение контракта социального найма

Договор коммерческого найма жилого помещения включает пункт о расторжении соответствующего контракта. Аналогично обстоят дела и с соглашением социального типа. Расторжение договора возможно в любое время в силу взаимного согласия сторон. Нанимателю для этого достаточно письменно уведомить арендодателя.

Государство или муниципалитет - субъекты владения недвижимостью - имеют право расторгнуть контракт социального найма исключительно в судебном порядке, и только при наличии законных оснований.

Рассмотрев то, каким образом оформляется договор, в котором арендодатель - государство, изучим специфику соглашений, которые не относятся к категории социальных. Что такое, собственно, коммерческий найм?

Специфика частных договоров

Согласно 671-й статье ГК РФ, договора о передаче жилых помещений в аренду могут заключаться между гражданами, а также физлицами и юрлицами, если последние - владельцы объектов недвижимости. Договор коммерческого найма не требует каких-либо административных согласований и не подлежит обязательной регистрации в госструктурах.

Объектом соответствующего соглашения может быть жилье, которое соответствует критериям, определенным на уровне строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных значимых с точки зрения эксплуатации помещения стандартов. Важно, чтобы квартира имела официальный статус жилого помещения, зафиксированный в документах от БТИ.

Договор коммерческого найма, не относимый к категории социальных, является срочным. ГК РФ предусматривает два типа соглашений в зависимости от сроков - до 1 года и до 5 лет. Если в условиях договора стороны не указали срок, то он считается подписанным на 5 лет.

В отличие от соглашения социального найма, при котором в арендуемой у государства или муниципалитета квартире могут проживать только наниматель и члены его семьи, коммерческий найм, как правило, не подразумевает ограничений по проживанию каких-либо людей. В свою очередь, вся ответственность за пользование жильем возлагается на нанимателя.

Вместе с тем возможен вариант, при котором коммерческий найм жилого помещения оформляется при участии нескольких арендаторов. И в этом случае обязательства по договору распространяются на всех, кто будет выступать субъектом правоотношений. Их ответственность становится солидарной, в том числе и в аспекте оплаты жилья. Величина же ее, в отличие от контракта социального типа, определяется в частном порядке, а не на основе норм, зависящих, к примеру, от площади квартиры.

При этом, как только размер арендной платы зафиксирован в договоре, он не может быть изменен в течение срока действия соглашения. Касательно периодичности оплаты - она определяется в частном порядке. Но если стороны не зафиксировали этого пункта в договоре, то, согласно 682-й статье ГК РФ, платежи должны осуществляться ежемесячно.

Если подписывается договор коммерческого найма жилого помещения у государства, то в целом данный документ будет соответствовать рассмотренным выше критериям.

Изучим теперь структуру подобных контрактов.

Структура договора найма

Документ такого типа должен отражать:

• предмет договора;
• вид недвижимости, его адрес;
• права и обязанности арендодателя и нанимателя;
• срок соглашения;
• способы исполнения нанимателем своих обязательств;
• информация о документах, подтверждающих право собственности на жилье;
• паспортные данные арендодателя и нанимателя или иные идентификационные сведения;
• величину арендного платежа, регулярность оплаты;
• перечень имущества, расположенного внутри квартиры;
• условия оплаты коммунальных услуг.

В некоторых случаях в договор включаются иные элементы. Например, существует коммерческий найм жилого помещения с правом выкупа. Правда, в российской практике подобные правоотношения являются редкостью. Однако довольно часто они практикуется в западных странах. Соответствующий термин прямо не закреплен в законодательстве, отмечают юристы.

Как считают эксперты, в действующих правовых актах есть положения, которые можно использовать в контексте регулирования правоотношений, подразумевающих найм квартиры с правом ее выкупа.

Эксперты рекомендуют гражданам, оформляющих коммерческий найм жилого помещения, также подписывать с арендодателем акт приема-передачи жилья, который сопровождает основной договор аренды. В нем должно отражаться состояние стен, пола, окон, сантехники и других значимых с точки зрения внешнего вида и назначения элементов помещений.

Субаренда

Основной источник права, который регулирует такую категорию, как коммерческий найм жилого помещения - ГК РФ, - включает положения о субаренде, то есть о возможности арендатора, получившего в силу соглашения с владельцем квартиры право распоряжаться недвижимостью, заключать дополнительные договора найма с другими лицами.

Правовая природа договоров субаренды в достаточной мере схожа со спецификой соглашений между арендатором квартиры и собственником жилья. Вместе с тем у соответствующих контрактов есть некоторые ограничения. К примеру, такие договора не могут подписываться на срок, который превышает тот, что зафиксирован в контракте между собственником и первым арендатором. Если первый договор будет расторгнут досрочно, то субаренда прекращается.

Специфика договора субаренды состоит и в том, что второй наниматель, как отмечают некоторые юристы, не получает полноценного права пользования жильем, в частности, он не может распоряжаться им. Кроме того, основной наниматель несет ответственность за действия своего «контрагента» перед собственником квартиры.

Для того чтобы основной наниматель мог сдавать квартиру в субаренду, то, согласно положениям 685-й статьи ГК РФ, квартира должна иметь достаточную площадь: 12 кв. м. в расчете на одного человека. Эта норму, в свою очередь, содержит другой важнейший закон, регулирующий коммерческий найм жилого помещения, - ЖК РФ. То есть если при предполагаемом вселении второго нанимателя норматив будет меньше, чем тот, что указан в Жилищном Кодексе, то договор субаренды заключать нельзя.

Преимущественное право продления договора

Изучая, что такое коммерческий найм жилья, полезно обратить внимание на такой аспект, как преимущественное право продления договора аренды. Согласно 684-й статье ГК РФ, владелец квартиры за три месяца до установленного срока истечения договора должен предложить арендатору новые условия договора или подтвердить текущие. Если же арендодатель не хочет более сдавать квартиру по истечении контракта, то он обязан предупредить нанимателя об этом. Если он этого не сделает, то договор пролонгируется на тот же срок, на который он заключен изначально.

Еще более интересны положения 684-й статьи ГК РФ в части последующего распоряжения арендодателем его имуществом, когда предыдущий договор выполнен и не продлен. Так, в Гражданском Кодексе, в частности, сказано, что владелец недвижимости не вправе заключать с кем-либо договора о сдаче квартиры в течение года, если он сообщил предыдущему нанимателю, что не собирается сдавать жилье.

Такова специфика законов, регулирующих коммерческий найм жилого помещения, Судебная практика, связанная с реализацией гражданами соответствующих прав, как отмечают некоторые эксперты, неоднозначна. Дело в том, что далеко не всегда нанимателю удается на практике доказать, что он не получал соответствующего предупреждения.

Расторжение коммерческого контракта

Мы изучили основные аспекты такой правовой категории, как коммерческий найм жилого помещения. Что это такое, теперь вы знаете. Полезно будет также рассмотреть нюанс, отражающий расторжение соответствующего типа контрактов. Согласно 687-й статье ГК РФ, прекратить правоотношения в рамках договора коммерческого найма может как арендодатель, так и наниматель.

Правда, у второго в этом смысле гораздо больше возможностей. Наниматель, чтобы расторгнуть договор аренды, может уведомить о своем желании прекратить правоотношения за три месяца до окончания срока действующего контракта без объяснения причин. Закон дает владельцу жилья право расторгнуть договор в судебном порядке.

При этом у арендодателя должны быть веские основания на расторжение договора. Например, систематические задержки во внесении арендатором платежей или пренебрежение нанимателем обязательств по поддержанию квартиры в должном состоянии.