Ввиду того, что вопрос о наличии оснований для избрания меры пресечения рассматривается по каждому уголовному делу, принятие решения о применении меры пресечения и его процессуальное оформление следует рассматривать в качестве самостоятельного этапа стадии предварительного расследования. Этот этап начинается непосредственно после привлечения лица в качестве обвиняемого. Его содержание составляют изучение и анализ фактических данных с позиции наличия оснований к избранию в отношении обвиняемого конкретной меры пресечения, принятие решения о применении меры пресечения и процессуальное оформление принятого решения. Названный этап стадии предварительного расследования урегулирован нормами уголовно-процессуального права.
Очевидно, что в результате исполнения рассматриваемого нами закона возрастет в судах количество лиц, в отношении которых будут вынесены необоснованные оправдательные приговоры или прекращены уголовные дела в связи с тем, что доказательства, представленные стороной обвинения в суд, не найдут своего подтверждения в ходе судебного заседания.
В связи с вышеизложенным, важное значение приобретает также момент избрания меры пресечения. Уполномоченное лицо избирает меру пресечения в отношении обвиняемого, т.е. лица, в отношении которого вынесено постановление о привлечении в качестве обвиняемого. Мера пресечения может быть избрана либо одновременно с вынесением постановления о привлечении в качестве обвиняемого, либо до того, как обвинение было предъявлено, либо после предъявления обвинения; либо, наконец, после допроса обвиняемого.
Представляется, что предпочтителен последний порядок: уполномоченное лицо выносит постановление о привлечении в качестве обвиняемого, вызывает обвиняемого, допрашивает его и после всего этого решает вопрос о мере пресечения, уже зная об отношении обвиняемого к предъявленному обвинению и выслушав все объяснения обвиняемого. Это дает возможность уполномоченному лицу наиболее осторожно и вдумчиво подойти к разрешению вопроса о мере пресечения, избрать именно ту меру, которая по обстоятельствам дела действительно необходима.
Еще одно из отрицательных последствий принятия и использования нового закона о залоге как мере пресечения может заключаться в том, что граждане, потерпевшие от преступлений, просто перестанут обращаться с заявлениями о совершенных против них преступлений, впрочем, что многие уже и сейчас это делают.
На наш взгляд, законодатель должен внести изменения в новый закон, в котором следует указать, что залог как мера пресечения может применяться только в отношении тех лиц, которые подозреваются или обвиняются в совершении преступлений небольшой и средней тяжести (ч. 2 и 3 ст. 15 УК).
Достоверность оснований обеспечивается процессуальным порядком доказывания и закрепления в материалах уголовного дела. Соответствие фактических данных предусмотренным законом критериям устанавливается при принятии компетентным органом процессуального акта (постановления, определения, приговора). Его роль состоит в том, что в нем воплощается индивидуальное предписание должного поведения конкретных лиц, интегрируется значение всех фактических данных, влияющих на применение мер процессуального пресечения.
И последнее наше замечание относительно нового закона о залоге как мере пресечения связано с необходимостью учета прав и законных интересов потерпевшего при избрании меры пресечения в отношении подозреваемого или обвиняемого.
Мера пресечения изменяется на более строгую в случае, если обвиняемый ведет себя ненадлежащим образом. Мера пресечения изменяется на более мягкую, если обвинение изменено на менее тяжкое либо степень вероятности ненадлежащего поведения обвиняемого (подозреваемого) становится незначительной. Если вина арестованного лица доказана, он активно помогает следствию, раскаивается, возмещает ущерб, возникает основание для изменения меры пресечения, на несвязанную с содержанием под стражей, до вынесения приговора судом.
Закон не содержит каких-либо ограничений изменения меры пресечения на более или менее строгую при возвращении дела на дополнительное расследование прокурором (ст. 221 УПК РК) или при направлении дела судом прокурору для устранения препятствий его рассмотрения (ст. 237 УПК РК). Изменить меру пресечения может суд или судья, либо лицо, производящее дознание, следователь. Мера пресечения, избранная в ходе досудебного производства следователем, дознавателем может быть отменена или изменена только на основании постановления. Мера пресечения, избранная на основании судебного решения, может быть отменена или изменена только судом.
Потерпевшего, естественно, волнует, как такая мера пресечения как залог способна предотвратить все те негативные обстоятельства, которые указаны в законе как основания для применения этой меры пресечения. Тем более, нас всех должно насторожить то обстоятельство, что в новом законе об использовании залога в качестве меры пресечения не содержится никаких ограничений для ее применения - ни по составам преступлений, ни по личности подозреваемого и обвиняемого (ч. 2 ст. 106 УПК).
По общему правилу, вопрос о применении меры пресечения решается после привлечения лица в качестве обвиняемого. Правильное избрание меры пресечения имеет важное значение для обеспечения надлежащего поведения обвиняемого.
Процессуальный порядок применения, изменения и отмены мер уголовно-процессуального пресечения строго регламентирован законодательством РК. Основания и процессуальный порядок изменения меры пресечения определены в ст. 110 УПК РК. Данная статья устанавливает общее правило отмены (изменения) меры пресечения, суть которого заключается в том, что отменить (изменить) меру пресечения может то должностное лицо или тот орган, которые принимали решение об ее избрании, и в случаях, когда изменяются основания, обусловившие избрание данной меры пресечения. Из этого положения и вытекает соответствующий уровень процессуальной самостоятельности следователя и дознавателя. Существует много различных мнений об уровне процессуальной самостоятельности следователя и дознавателя. В частности некоторые считают, что оговоренные уголовно-процессуальным законом ограничения процессуальной самостоятельности не играют никакой роли, особенно это касается взаимоотношений следователя и прокурора. Вот что по этому поводу пишет известный адвокат А. Кучерена: "Почему я утверждаю, что санкцию прокурора на избрание меры пресечения в отношении подозреваемого следователь может получить без особого труда? Как правило, следователь принимает решение о применении меры пресечения на основании данных, предоставленных ему оперативными работниками. Если они показались ему убедительными, он как бы визирует их и обращается за санкцией к прокурору. А тот, в свою очередь, рассуждает примерно так: раз следователь данные оперативных работников считает убедительными, почему я должен ему не верить? Внимательно изучать эти данные у него нередко нет ни времени, ни желания".
Ни для кого не секрет, что уровень коррупции в обществе достаточно высок. И поэтому нарушения законности могут произойти на любом уровне: следователем, прокурором, судьёй. Вот пример из практики, когда в результате судебного решения об изменении меры пресечения было разрушено уголовное дело.
В связи с этим правильно отмечает И.М. Ибрагимов: "Поскольку у потерпевшего могут быть причины, заставляющие его беспокоиться о своей безопасности, ему не все равно, на свободе или под стражей находится обвиняемый. Именно реальные опасения потерпевшего за жизнь, здоровье и имущество свое и своих близких родственников, должны стать основанием для его права и реальной возможности обжаловать в вышестоящий суд и решение суда первой инстанции о необходимости принятия решения об избрании в отношении обвиняемого меры пресечения в виде заключения под стражу. Мнение потерпевшего по этому вопросу должно быть обязательно учтено с учетом конкретных обстоятельств дела, и не только дознавателем, следователем, прокурором, но и судами, которые заинтересованы в установлении гарантий безопасности участников уголовного процесса и, в первую очередь, безопасности самого потерпевшего". Избрание более строгой меры пресечения возможно при появлении дополнительных обстоятельств, устанавливающих: а) возможность совершения обвиняемым (подозреваемым) процессуального нарушения; б) неспособность прежней меры пресечения обеспечить надлежащее поведение обвиняемого или подозреваемого. Изменение меры пресечения на более мягкую допускается при наличии общих оснований, условий и мотивов ее избрания, когда прежняя более строгая мера пресечения отменяется в связи: а) с отменой вышестоящей инстанцией; б) с отпадением необходимости в применении; в) с отпадением специальных условий. Например, вместо заключения под стражу избирается залог.
Мера пресечения изменяется на другую, более строгую или более мягкую, когда это вызывается поведением подозреваемого или обвиняемого и обстоятельствами дела, определяющими основания и условия применения мер уголовно-процессуального принуждения в виде мер пресечения. Изменение меры пресечения производится по мотивированному постановлению дознавателя, следователя или судьи либо по мотивированному определению суда.
При наличии к тому достаточных оснований мера пресечения может быть изменена на более строгую или на более мягкую мотивированным постановлением (определением) лица или органа, в производстве которого находится уголовное дело.
Копия постановления судьи, следователя, дознавателя или определения суда об изменении меры пресечения вручается под расписку лицу, в отношении которого была изменена мера пресечения. Одновременно с вручением копии постановления (определения) об изменении меры пресечения лицом, вынесшим данный процессуальный документ, разъясняются право и порядок его обжалования. Процессуально изменение меры пресечения залога на иную оформляются соответствующими постановлениями. Закон не указывает прямо об обязанности вручения обвиняемому или подозреваемому копии постановления или определения об изменении или отмене меры пресечения. Статья 101 УПК РК обязывает должностных лиц вручать постановление или определение об избрании меры пресечения лицу, в отношении которого оно было вынесено, а по просьбе защитника или законного представителя предоставлять постановление или определение и им. Таким образом, есть определенные основания, обязывать соответствующих должностных лиц вручать копию постановления или определения об изменении или отмене меры пресечения. В случае уклонения подозреваемого или обвиняемого от явки по вызову суда или совершения им нового преступления, мера пресечения изменяется на более строгую (домашний арест или заключение под стражу).
Поэтому законодатель поступил бы справедливо, если бы в новой редакции закона обязал бы суд при принятии решения об избрании меры пресечения в виде залога выяснять об этом мнение потерпевшего. И такое добавление, на наш взгляд, необходимо внести в ст. 106 УПК о залоге как мере пресечения.
Таким образом, на наш взгляд, новый закон о залоге как мере пресечения нуждается в серьезной доработке и исправлении. Без этого трудно рассчитывать на его эффективное применение в следственной и судебной практике. Таким образом, залог - мера пресечения посягает не столько на личность, сколько на имущество обвиняемого (залогодателя), ограничивает не столько личные, сколько экономические права. Он не лишает обвиняемого физической возможности скрыться либо иным образом уклониться от органов расследования и суда - он связывает его свободу действий угрозой имущественных потерь. Применением этой меры пресечения он вынуждается к неуклонению боязнью, страхом имущественной ответственности своей или залогодателя.
Обычный размер залога равен месячной арендной плате, но нередки случаи, когда его величина меньше ставки аренды. Такие послабления по размеру залога собственники чаще делают для жилья эконом-класса, чтобы привлечь «своего клиента» в лице преимущественно молодых людей с небольшими доходами. Также бывает, что хозяева разрешают выплатить залог в два этапа, первую половину при заселении и вторую - через месяц, с очередной арендной платой. Другая крайность - когда владельцы даже «убитого» жилья намертво стоят на своем желании получить 100-процентный залог, хотя комфорт в помещении ограничен скрипучей кроватью и бабушкиным шкафом. В этом и других подобных случаях решение по управлению размером залога собственники принимают интуитивно, основываясь на своем понимании уровня спроса на свое жилье и ценности имеющейся в помещении отделки и мебели. Но всегда ли они правы?
В этом обзоре мы постараемся подойти к вопросу о размере залога с прагматичной позиции достижения максимальной доходности аренды .
Залог не покрывает убытки
Наверняка большинство владельцев арендного жилья согласятся, что залог в размере месячной платы неспособен покрыть все возможные убытки при сдаче жилья в аренду. Даже если не рисовать в воображении апокалиптические картины полного разгрома квартиры после веселой вечеринки, стоимость неудачно упавшего современного телевизора или восстановления испорченных фасадов встроенной кухни может превысить сумму в 20-30-40 тыс. руб., то есть наиболее распространенного размера залога на рынке массовой аренды.
Еще бледнее выглядит размер залога в сравнении с суммами возможного ущерба со стороны арендаторов третьим лицам - соседям. Ведь по закону ответственность перед соседями несет владелец недвижимости. Коммунальные аварии в арендованных квартирах случаются чаще обычного, а стоимость отделки в квартирах этажами ниже (ведь бывает, что потоп захватывает до нескольких этажей) может исчисляться уже не в десятках, а в сотнях тысяч рублей.
К слову, этот риск лучше минимизировать не залогом, а страхованием жилья. Сегодня страховой полис на случай, если жильцы непреднамеренно сожгут или зальют вашу квартиру или квартиру соседей, можно купить за достаточно скромные деньги - начиная от 1500 руб. в год. Имея общее покрытие от 250-300 тыс. руб., такой полис будет хорошей финансовой защитой от действий нерадивых жильцов. Для жилья с высоким классом отделки можно соответственно увеличивать сумму страхового покрытия, хотя это повлечет и рост стоимости полиса. Очень важно не забыть о включении в полис пункта о гражданской ответственности перед третьими лицами, - это своего рода ОСАГО для жилья, чтобы не пришлось платить из своего кармана соседям снизу за ущерб от протечек.
Дисциплинирующий фактор - но не более
Как мы уже отметили, не стоит надеяться, что залог способен полностью компенсировать возможный ущерб обстановке и отделке квартиры. Поэтому собственникам в отношениях с арендаторами важно правильно «позиционировать» роль залога среди других платежей. И основная роль залога - дисциплинирующая. Если возникают конфликты, связанные с неаккуратным содержанием квартиры, то собственнику эффективнее взывать не к чувству ответственности и иным моральным качествам арендаторов, а к их простому и понятному финансовому интересу - получить залог в полном объеме по завершении срока аренды.
Кроме того, обсуждая с арендаторами роль залога, надо настаивать на том, что это именно страховая сумма на случай повреждения имущества, а вовсе не платеж за последний месяц, о чем часто пытаются договориться жильцы. Если хозяева согласятся засчитать залог как арендную плату за последний месяц, то потом могут лишь пенять на себя, когда жильцы раньше срока съехали с их ключами, оставив в квартире мусор и неоплаченные квитанции по ЖКУ.
Опытные агенты всегда напоминают хозяевам о необходимости взять залог, и это тот случай, когда с ними следует безоговорочно согласиться. Здесь в зону риска попадают собственники, которые решают сдать жилье самостоятельно и по тем или иным причинам не берут залог. Поскольку для жильцов залог является значительным обременением, они всеми способами стараются разжалобить хозяев, наобещав вести себя самым прилежным образом. Лучше проявить твердость, и взять хотя бы символический залог (5-7 тыс. руб.), чтобы быть уверенным в своевременном возврате ключей и оплате квитанций за ЖКУ.
Есть только одна категория арендаторов, с которых редко берут залог. Это бывает, когда жилье сдают родственникам или знакомым. То есть и в этом случае залог неплохо бы взять, но собственникам неудобно об этом спрашивать. Сдача жилья знакомым - это вообще отдельная тема, и зачастую одно из самых распространенных заблуждений владельцев недвижимости. По неопытности, они считают, что знакомые будут более бережно обходиться с их имуществом. На самом деле это предположение в большинстве случаев никак не оправдывается, возникают недоразумения и конфликты, а в отсутствии залога взыскать убытки практически невозможно. Как результат - отношения с этими родственниками или знакомыми портятся надолго, если не на всю жизнь. Впрочем, и при наличии залога отношения со знакомыми могут испортиться, если другая сторона осталась в убеждении, что хозяева сделали несправедливые удержания.
Деньги, которые не работают
Сегодня перед началом аренды жильцам надо иметь в кармане значительную сумму денег - сразу две или три месячные арендных платы. Один размер платы жильцы отдадут собственнику за месяц вперед, второй - опять же собственнику как залог, а если снимают не напрямую, а через агента, то третью сумму - риэлтору за услуги. Получается, что даже для аренды скромной «однушки» за 20 тыс. руб. в месяц жильцам придется единовременно выложить 40-60 тыс. руб., что уже весьма чувствительно для молодых людей, составляющих основной слой арендаторов - студентов, начинающих специалистов и др.
Достаточно важным в этой калькуляции является тот факт, что средства, отданные жильцами в виде залога, не работают ни на собственника, ни на арендатора. Даже если сверхпрактичный собственник на время действия договора аренды положит сумму залога на депозит в банк, то это принесет весьма скромные несколько тысяч рублей в год. Гораздо чаще собственники поступают ровным счетом наоборот - полученный залог в скором времени тратят на собственные нужды, а потом, когда арендаторы надумают съехать, судорожно ищут, как деньги вернуть. Не всегда это получается сделать легко, поэтому возникает соблазн надуманных предлогов «как не вернуть залог», и соответственно, бурных конфликтов на этой почве.
Руководитель департамента жилой аренды Приморского отделения АН «Адвекс» Татьяна МАСЛЕННИКОВА : «Возможность снижения суммы залога ради получения иных выгод - вполне работоспособная идея, но ее следует соотносить со своей ситуацией и положением дел на рынке аренды. В частности, сейчас наблюдается спад спроса на арендное жилье, который продлится как минимум до июля-августа, а потому любые мысли о повышении арендной ставки, даже за счет снижения залога, лучше временно отложить».
С точки зрения максимальной доходности для собственника выгоднее повысить арендную плату на 1-2 тыс. руб. в месяц, но снизить залог на 50%. Ведь и половинный залог вполне способен дисциплинировать жильцов на предмет своевременной оплаты аренды и коммунальных платежей. Зато выигрыш в доходности из расчета в год будет исчисляться уже вполне заметными суммами в 12-24 тыс. руб. Кстати, объявление о сдаче жилья получает конкурентное преимущество, если там будет упоминание «залог 50%». Более того, и психологически, и экономически это удобнее арендатору (не надо сразу платить большую сумму). Получается классическая ситуация win-win, то есть сделки, в которой обе стороны в выигрыше.
Соотносите размер залога с ситуацией
Мы обсудили возможность «поиграть» снижением размера залога ради небольшого повышения ставки арендной платы, и в целом такое перераспределение средств не должно снизить привлекательность квартиры на рынке жилой аренды. Однако в большинстве случаев уменьшение размера залога не связано с желанием поднять арендную плату, а скорее продиктовано высокой конкуренцией или слабым спросом на конкретное жилье.
Можно назвать еще как минимум два случая, когда разумно снижать размер залога, но не отказываться от него полностью. К сожалению для собственников, здесь уже не идет речь о повышении арендной ставки, и экономический смысл такого действия - быстрее сдать жилье и уменьшить тем самым длительность простоев. Это целесообразно делать при сдаче низкобюджетного жилья, чтобы, выражаясь словами маркетологов, «привлечь свою целевую аудиторию», а также жилья в кварталах новостроек с высококонкурентным предложением аренды (как, например, у метро «Парнас»), чтобы выделить свое объявление из сотен похожих и быстрее заполучить жильцов.
И, конечно, по-прежнему остаются случаи, когда снижение размера залога не может быть рекомендовано. Так, 100-процентный залог - это жесткое правило при сдаче элитного жилья и вариантов сдачи квартир арендаторам с животными. Многие хозяева распространяют подобное правило еще и на семьи с маленькими детьми, хотя частое опасение, что дошкольники «разрисуют все стены», в большинстве своем так и остается не более чем опасением.
Текст: Сергей Березин Фото: Алексей Александронок
ГК РФ Статья 345. Замена и восстановление предмета залога
(см. текст в предыдущей редакции)
1. По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.
2. Независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге:
1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества;
2) имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям;
3) имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права (требования);
3. Если замена предмета залога другим имуществом в случае, предусмотренном подпунктом 1 пункта 2 настоящей статьи, произошла в результате действий залогодателя, совершенных в нарушение договора залога, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а при его неисполнении - обращения взыскания на новый предмет залога.
4. Если предмет залога погиб или поврежден по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, залогодатель в разумный срок вправе восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что договором не предусмотрено иное.
Залогодатель, намеревающийся воспользоваться правом на восстановление или замену предмета залога, незамедлительно обязан уведомить об этом в письменной форме залогодержателя. Залогодержатель вправе отказаться в письменной форме в срок, установленный договором залога, или, если такой срок не установлен, в разумный срок после получения уведомления от восстановления или замены предмета залога при условии, что прежний и новый предметы залога неравноценны.
5. В случаях, указанных в пункте 2 настоящей статьи, имущество, которое заменяет предмет залога, в том числе право (требование), считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя или с момента возникновения права, за исключением случаев, если в соответствии с законом возникновение, переход и обременение прав требуют государственной регистрации.
Условия договора залога, а также иных соглашений, заключенных сторонами в отношении прежнего предмета залога, применяются к правам и обязанностям сторон в отношении нового предмета залога в той мере, в какой они не противоречат существу (свойствам) этого предмета залога.
