- При намерении заключить договор (контракт) следует четко знать, какие цели необходимо достичь при его реализации и уточнить наиболее важные моменты, связанные с его оформлением, подписанием и исполнением.
Необходимо предусмотреть главные вопросы предстоящей работы, а затем, переходя от общего к частному, составить примерную поэтапную схему работы и продумать, что и как должно быть сделано на каждом этапе, какие для этого потребуются конкретные действия, прикинуть возможность риска. - Проект предстоящего договора желательно разработать самой заинтересованной организацией, а не получать проект от контрагента. При составлении формулировок условий договора лучше всего привлечь специалистов соответствующего профиля. Если же составляется договор партнером, не исключено, что в нем должным образом будут учтены все ваши интересы, и придется подгонять их под “чужой” договор и, таким образом, ваша инициатива может быть упущена.
Кроме того, при этом можно избежать всяких неожиданностей, которые могут исходить от вашего контрагента, и по его замечаниям можно проследить, в чем именно состоят его интересы, и предотвратить включение в договор нежелательных условий. - Если предложение о заключении договора поступает от неизвестной организации, необходимо как можно больше получить о ней информации.
За рубежом предприниматели крайне настороженно относятся к предложениям новых партнеров. И это несмотря на то, что там существуют открытые торговые реестры и даже есть фирмы, которые специализируются на сборе и обработке сведений о компаниях и отдельных коммерсантах и по запросу могут дать подробности о фирме как таковой (уставный фонд, специализация, годовой оборот, квалификация персонала, обслуживающий банк и т.д.), и даже о биографиях совладельцев предприятия и его руководителей, оценку их деловой репутации, дать сведения о судебных процессах и конфликтах, в которых они участвовали, сообщить подробности о поставщиках, покупателях, клиентах и др.
Необходимо убедиться, что организация, с которой собираются работать, действительно существует. Для этого следует ознакомиться с ее учредительными документами (уставом, учредительным договором) и свидетельством о регистрации. Рекомендуется обратить внимание на то, кто является ее учредителями, каков размер ее уставного фонда и сформирован ли он, где располагается офис (а не просто так называемый юридический адрес), в каком банке организация обслуживается, ее финансовое положение и коммерческая репутация. Через партнеров, контрагентов, банкиров следует собрать о ней и ее руководителях как можно больше информации.
При подписании договора необходимо убедиться, что представитель контрагента имеет юридическое право и полномочия на подписание документа. Поэтому, вступая в переговоры с представителями коммерческой организации о заключении договора, необходимо проверить полномочия представителя.
Отсутствие соответствующих полномочий на подписание договора таким представителем может повлечь впоследствии невозможность получить оплату за поставленные товары или добиться возврата выплаченных сумм за товары, либо товары будут поставлены не в полном объеме или с существенными недостатками.
Как показывает практика, нередко недобросовестные контрагенты, не желая исполнять свои обязательства по договору и нести ответственность, объявляют о том, что лицо, подписавшее договор, соответствующих полномочий не имело (это один из самых распространенных способов мошенничества). Для того, чтобы такого не случилось, необходимо удостовериться в личности представителя, для чего корректно попросить его представить соответствующие документы.
Если представителем контрагента выступает директор предприятия, который действует без доверенности, необходимо ознакомиться с приказом о его назначении (это в основном касается государственных предприятий) либо ознакомиться с протоколом собрания учредителей предприятия (для коммерческих организаций). В отношении последних следует обратить внимание на следующее. В последнее время зачастую на некоторых предприятиях, особенно там, где директор работает по найму, учредители в той или иной степени ограничивают его полномочия и предоставляют ему их только с согласия правления, совета директоров, собрания учредителей и т.д. Например, в уставе организации в разделе “Компетенция директора” может быть указано, что директор вправе совершать сделки на сумму свыше 10 млн. руб. только с согласия Совета директоров предприятия. Поэтому следует ознакомиться с соответствующим разделом устава организации-контрагента и убедиться, что полномочия директора не ограничены.
В том случае, если представитель действует по доверенности, следует проверить, есть ли на доверенности подпись руководителя организации и ее печать, какого числа она выдана (если дата не указана, то доверенность вообще недействительна), срок ее действия, объем полномочий по доверенности.
Приступая к работе по формулированию условий договора, нельзя допускать двусмысленности, нечеткости фраз. В договоре имеет значение каждое слово. Если не понятно, что означает тот или иной термин, какой смысл несет то или иное словосочетание, фраза и т.д., надо выяснить это с привлечением специалистов. Следует иметь в виду, что впоследствии в случае спора по условиям исполнения договора контрагент будет пытаться любую неточную формулировку в договоре интерпретировать в свою пользу. Более того, партнер может специально включить в договор неясные (но хорошо понятные ему самому) формулировки и положения, в которых ваши интересы могут быть ущемлены.
Весьма часто допускаются неточности при применении в договорах юридических торговых международных терминов, в частности, определяющих базисные условия поставки. Так, нередко применяется предназначенный для водных перевозок торговый термин “СИФ” при использовании сухопутных видов транспорта (железнодорожного, автомобильного) или при смешанных перевозках (несколькими видами транспорта). При отсутствии в договоре положений, разъясняющих, что стороны имели в виду, могут возникнуть трудности при разрешении споров, в частности, по вопросу о моменте, в который товар считается поставленным, и о моменте перехода риска с продавца на покупателя.
При формулировании условий об обстоятельствах, освобождающих от ответственности (так называемых “форс мажорных оговорок”), следует учитывать последствия той или иной формулировки, что может привести к снижению или повышению имущественной ответственности стороны договора.
При включении в договор оговорки, предусматривающей конкретный перечень обстоятельств, наступление которых освобождает от ответственности при нарушении обязательства, арбитражные суды, как правило, принимают решения о взыскании со стороны убытков, явившихся следствием обстоятельств, находившихся вне контроля, если они не предусмотрены перечнем, содержавшимся в договоре.
Когда проект договора будет готов, его необходимо еще раз просмотреть для того, чтобы уловить двойной смысл какой-либо фразы или увидеть какое-нибудь упущение и т.д.
Любой договор – правовой документ, и нельзя составлять его без участия компетентных специалистов. А юрист должен разъяснить правовые последствия тех или иных его условий, предложить новые варианты какого-либо пункта и т.д.
Поэтому до подписания договора необходимо, чтобы его просмотрел и завизировал юрист.
Многие предпринимательские структуры широко используют различные формы договоров, образцы которых предлагаются в настоящее время в различных сомнительных сборниках и рекомендациях.
Наряду с очень краткими договорами, содержащими минимум условий (предмет договора, включающий наименование и количество товара, цена с указанием базиса поставки, требования к качеству, срок поставки, условия платежа), нередко заключаются многостраничные очень подробные договоры, предусматривающие значительное число дополнительных условий. Заключение кратких договоров требует от организации четкого представления о том, чем будут восполняться пробелы договора. Арбитражная практика показывает, что об этом, к сожалению, часто забывают и это приводит к нанесению ущерба. В то же время анализ многостраничных подробных договоров не всегда приводит к положительным результатам.
Во-первых, нередко такие договоры составляются по трафарету, недостаточно учитывающему вид товара, являющегося предметом купли-продажи или другого вида сделки. Практически одинаковые условия предусматриваются как в отношении всех видов массы продовольственных и промышленных товаров, так и в отношении машин и оборудования.
Во-вторых, договоры примерно одинакового содержания составляются независимо от того, с каким партнером они заключаются.
В-третьих, стремление предусмотреть в договоре условия на все случаи, которые могут возникнуть при его исполнении, осложняет, с одной стороны, переговоры при заключении договора, а с другой приводит к отягощению договора большим числом общих и порой не лучших положений. К тому же, как показывает практика, все предусмотреть в контракте невозможно. Надо учитывать, что универсальной формы, способной надежно обезопасить себя и ваш бизнес, не существует. Договор – акт строго индивидуальный, и составлять его надлежит для каждого случая отдельно.
Структура договора
Любой договор условно можно разделить на четыре части:
- Преамбула (или вводная часть);
- Предмет договора;
- Дополнительные условия договора;
- Прочие условия договора.
1. Преамбула (или вводная часть).
- Наименование договора (договор купли-продажи, поставки, комиссии, транспортных услуг, аренды, совместной деятельности и пр.).
Точное название договора дает понять, какие он определяет правоотношения. Однако необходимо помнить, что сущность договора вытекает не из названия, а из его содержания. Но если название отсутствует, договор сначала следует прочитать, чтобы понять, о чем он, а уж затем разбираться с ним по существу. - Дата подписания договора. Она включает число, месяц и год подписания. Со всеми этими реквизитами связано правильное установление момента заключения договора и окончания срока его действия, а значит, и определенные юридические последствия.
- Место подписания договора (город или населенный пункт).
Указание на место совершения сделки – не простая формальность, оно имеет иногда большое юридическое значение. По законодательству того места, где совершается сделка, определяются:- правоспособность и дееспособность лиц, заключивших сделку
- форма сделки
- обязательства, возникшие из сделки
- Полное фирменное наименование контрагента, под которым последний зарегистрирован в реестре государственной регистрации, а также сокращенное название сторон по договору (“Заказчик”, “Покупатель”, “Арендатор” и пр.).
- Должности, фамилии, имена и отчества лиц, подписывающих договор, указания на их полномочия на подписание договора.
2. Предмет договора
Данная часть договора содержит его существенные условия:
- Предмет договора, т.е. о чем конкретно договариваются стороны.
- Обязанности и права стороны по договору.
- Обязанности и права второй стороны по договору.
- Цена договора и порядок расчетов и др.
- Срок выполнения сторонами своих обязательств.
Конкретное содержание этих условий зависит от вида договора и от конкретной ситуации его заключения. - Дополнительные условия договора
Настоящий раздел включает в себя условия, которые не обязательно предусматривать в каждом договоре, но которые, тем не менее, существенно влияют на реализацию прав и обязанностей сторон. - Срок действия договора.
Его необходимо указать, даже если названы сроки выполнения сторонами обязательств. Это обусловлено тем, что надлежит знать, когда договор прекращает свое действие и когда можно будет предъявить соответствующие требования к контрагенту. - Ответственность сторон.
Она обеспечивает исполнение обязанностей сторонами в случае нарушения условий договора одной из них. Обычно здесь определены различного рода санкции в виде пени, неустойки, штрафа, уплачиваемых контрагентом, не выполнившим своих обязательств в отношении одного из согласованных условий.
При составлении договора можно предложить следующую методику определения ответственности: против каждой обязанности стороны должна быть предусмотрена соответствующая ответственность, в основном в виде штрафной неустойки. Это означает, что убытки при ненадлежащем исполнении обязательств контрагента могут быть взысканы с него сверх неустойки. Помните, что если такой вид ответственности отсутствует, неустойка является зачетной и убытки с контрагента можно будет взыскать в части, не покрытой неустойкой (ст. 394 ГК РФ).
3. Способы обеспечения обязательств (гл.23 ГК РФ).
Российское гражданское законодательство предусматривает следующие основные способы обеспечения обязательств (ст.329 ГК РФ): неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток. Кроме этого могут быть предусмотрены и другие способы, предусмотренные законом или договором.
- Основания изменения или расторжения договора в одностороннем порядке (гл. 29 ГК РФ).
- Условия о конфиденциальности информации по договору.
- Порядок разрешения споров между сторонами по договору.
- Все споры между сторонами разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации в арбитражном суде. Однако стороны могут установить и иное положение, в частности, предусмотреть разбирательство споров не в арбитражном, а в третейском суде, создаваемом либо самими сторонами, либо в соответствии с регламентом какого-либо постоянно действующего третейского суда.
- Особенности перемены лиц по договору.
В этом пункте можно предусмотреть, что уступка права требования по договору может быть осуществлена только с согласия должника (ст. 388 ГК РФ).
4. Прочие условия договора
Эти условия могут включать следующие вопросы:
- Законодательство, регулирующее отношения сторон (особенно это важно для внешнеторговых контрактов).
- Особенности согласований связи между сторонами.
- Здесь для каждой стороны указываются:
- лица, полномочные давать информацию и решать вопросы, относящиеся к исполнению договора. Это может формулироваться двумя способами: с персональным указанием полномочного лица (лиц) или с указанием должностей,
- сроки связи между сторонами. Например: “…каждый вторник с ________ ч.”,
- в) способы связи: телефон, факс, телекс, телеграф, телетайп с указанием их номеров и иных данных.
- Судьба преддоговорной работы и ее результатов после подписания договора.
Данный пункт содержит положение, в соответствии с которым стороны устанавливают, что после подписания настоящего договора все предварительные переговоры по нему, переписка, предварительные соглашения и протоколы о намерениях теряют силу. - Реквизиты сторон:
- почтовые реквизиты;
- местонахождение (адрес) предприятия;
- банковские реквизиты сторон (номер расчетного счета, учреждение банка, код банка, МФО или данные РКЦ);
- отгрузочные реквизиты (для железнодорожных отправок, для контейнеров, для мелких отправок).
Особое внимание уделите наличию и правильности сведений, касающихся банковских реквизитов вашего контрагента, так как без них вам очень трудно будет взыскать убытки.
- Количество экземпляров договора.
- Подписи сторон с приложением каждой организации (предприятия).
Оказание услуг, по сравнению с остальными видами предпринимательской деятельности, имеет то существенное отличие, что после исполнения всех обязательств сторон отсутствует какой-либо материальный результат.
Поэтому, во-первых, необходимо обязательное письменное подтверждение сделки, а во-вторых, договор на оказание услуг должен содержать предельно подробное описание предмета договора.
То есть, такой договор заключается в тех случаях, когда одна из сторон принимает на себя обязательства по выполнению определенной работы в оговоренном объеме и в указанные сроки, как правило, на платной основе. Хотя такой вид договора возможен и с некоммерческой организацией на безвозмездной основе.
Законодательное регулирование
Порядок оформления и исполнения регулируется Гражданским Кодексом РФ (Гл.39), а также нормативными актами, соответствующими конкретному виду деятельности.
Правила оформления
Договор составляется в простой письменной форме , при этом, если сумма сделки менее 10 допустимо заключить устный договор и не оформлять его в бумажном виде. Количество экземпляров изготавливается по числу сторон договора, то есть, как правило, два.
Срок хранения договора составляет период его действия плюс срок исковой давности, если иные условия хранения не предусмотрены внутренним регламентом документооборота организации.
Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего
это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы:
Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн.
Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН , ЕНВД , ПСН , ТС , ОСНО.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь
, как это стало просто!
Структура договора
Типовая форма подразумевает наличие обязательных пунктов договора, как то:
- Стороны – в данном случае исполнитель и заказчик;
- Предмет договора – описание услуги;
- Сумма и порядок оплаты;
- Срок действия, сроки выполнения услуги;
- Права и обязанности сторон;
- Ответственность сторон;
- Порядок разрешения споров;
- Условия прекращения и .
Дополнительно необходимо учитывать, что такой вид договора является личным , то есть услугу должно оказывать именно то лицо, которое выступает по договору в роли исполнителя. Если предполагается перепоручение всей работы или ее части третьим лицам, этот факт необходимо оговорить в договоре отдельно.
Также отдельного внимания требует финансовая сторона вопроса, а именно, наличие предоплаты, сроки ее внесения, способ оплаты, реквизиты для перечисления. Если услуга будет оказываться за наличный расчет, необходимо заранее продумать способ подтверждения передачи денежных средств.
Одним из важнейших условий договора является описание конечного результата работы и критерии качества ее выполнения, а также способ подтверждения заказчиком принятия работы.
В случае, если после подписания договора, возникают новые обстоятельства, требующие отражения в договоре дополнительных условий, это можно сделать путем подписания в той же форме, что и основной договор.
Существенные условия договора
Для того, чтобы данный документ имел юридическую силу, его текст должен содержать существенные для этого вида договора условия. Существенными считаются условия, наличие которых обязательно в договоре какого-либо вида.
Для оказания услуг таким условием является предмет договора
. Поскольку помимо ГК РФ отдельные виды услуг регламентированы дополнительно нормативно-правовыми актами и федеральными законами, они также могут содержать требования к наличию дополнительных существенных условий, поэтому по каждому виду деятельности этот пункт необходимо уточнять отдельно.
Особенности заключения данных видов договоров
Законодательство не запрещает физическим лицам оказывать платные услуги, в том числе путем заключения письменного договора. На конкретные условия договора юридический статус исполнителя не влияет, однако необходимо помнить , что при получении прибыли от оказания услуг возникает обязательство по уплате , который исполнитель должен сам рассчитать, включить в и уплатить в бюджет.
В тексте договора в этом случае должна обязательно содержаться оговорка «Действует как физическое лицо». Эта приписка делается после наименования исполнителя в том месте, где должно быть указано основание деятельности.
В тех случаях, когда физическое лицо является заказчиком, услуга будет считаться бытовой. Тогда помимо общей нормативно-правовой базы договор будет регламентироваться также Законом о защите прав потребителей и Правилами бытового обслуживания.
О необходимости составления Акта об оказании услуг рассказано в следующем видеоуроке:
Виды оказываемых услуг по договору
При обязательном наличие приведенных выше стандартных пунктов и условий, договора на конкретные виды услуг имеют и свои отличительные особенности.
Транспортные услуги обычно подразумевают по поручению заказчика за его счет. Поскольку заказчик передает при этом имущество для транспортировки, договор обязательно должен содержать пункт об ответственности перевозчика за сохранность вверенного имущества. При транспортировке больших партий либо особенно ценных грузов договор может содержать условие об обязательном страховании. Подтверждением исполнения является .
Оказание рекламных услуг
дополнительно регламентировано Федеральным законом «О рекламе», поэтому в договоре обычно содержится пункт о том, что исполнитель обязуется оформить всю необходимую разрешительную документацию в государственных органах, а также принимает на себя контроль за соблюдением требований законодательства, установленных для этого вида услуг.
Оказание медицинских услуг имеет непосредственное воздействие на здоровье и физическое состояние заказчика, поэтому ответственность исполнителя за причинение вреда жизни и здоровью должна быть прописана особенно детально. Помимо прочего исполнитель несет ответственность за сохранение конфиденциальности информации о состоянии здоровья заказчика, о чем тоже обязательно должно быть сказано в договоре. Условия предоставления конфиденциальных сведений третьим лицам оговариваются отдельно.
Поскольку процедуры диагностики и лечения носят индивидуальный и узкоспециальный характер, ход лечения невозможно прописать в договоре полностью. Поэтому процедура или ссылка на регламент может содержаться в договоре как на приложение.
Договор оказания дополнительно должен содержать объем работ и сроки выполнения. Поскольку нередки случаи предоставления исполнителю доступа в жилые и коммерческие помещения заказчика, часто в его отсутствие, необходимо дополнительно предусмотреть ответственность за сохранность имущества и ценных вещей.
Юридические услуги подразумевают проведение действий от лица заказчика в его интересах. При заключении договора на оказание юридических услуг необходимо учитывать, что одной из сторон договора будет профессиональный юрист, который, в большинстве случаев, и занимается составлением этого договора. С большой долей вероятности можно предположить, что интересы юриста по договору будут максимально защищены, поэтому заказчик должен обратить внимание на соблюдение своих прав и законных интересов. Во многих случаях при заключении договора требуется доверенность на ведение дел от имени заказчика, получение имущества и денежных средств.
Договор на оказание образовательных услуг
может быть двух- и трехсторонним, то есть между исполнителем и заказчиком или между исполнителем, заказчиком и обучающимся. Если услуга оказывается платно, необходимо указать срок обучения и периоды, за которые вносится оплата. В большинстве случаев стоимость одного периода обучения не фиксирована и может повышаться или понижаться в зависимости от условий договора. Поскольку расходы на обучение являются основанием для получения , договор изначально должен заключаться с тем лицом, которое намерено получать возврат налога. Обязательным приложением к договору должен быть учебный план или перечень предметов, подлежащих изучению.
Предоставление гостиничных услуг нередко подразумевает привлечение третьих лиц, а поскольку изначально типовой договор является личным, факт задействования сторонних сотрудников должен быть обязательно отражен в договоре. Помимо этого перед заключением договора гостиница предоставляет для согласования перечень оказываемых услуг и условия проживания, включая время заселения и выселения, а также наличия дополнительных услуг. Договор подписывается после согласования предложенного перечня.
Консультационные услуги являются наиболее труднорегламентируемым видом для составления договора, поскольку результат выражается исключительно в интеллектуальном продукте (советы, экспертные заключения, анализ деятельности и т.д.). В этом случае особенно важно детально прописать требования к исполнителю и конечный результат деятельности.
Возникновение спорных моментов
Поскольку у оказанных по данному виду договора услуг отсутствует материально выраженный и измеримый результат, часто возникают споры
между сторонами по причине расхождения взглядов на то, что считать выполненной работой. Такие прецеденты возможны в тех случаях, когда предмет договора описан в тексте размытыми формулировками без указания конкретных критериев качества и признаков завершенности работы. А также если не предусмотрены способы принятия оказанной услуги в виде акта или иного подтверждающего документа, что дает заказчику возможность отрицать получение услуги и отказаться от оплаты по договору.
Лучшим способом разрешения подобных конфликтов является их предотвращение. Это легко сделать, если договор изначально составлен с максимально подробным описанием ожидаемого результата и способа подтверждения.
Об особенностях и правилах составления договоров на оказание услуг рассказано в данном видеоматериале:
Как составить договор правильно. Любой договор можно составить, имея понятия и представления о его содержимом или по образцу. Для начала давайте вспомним, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 Гражданского Кодекса. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 — 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском Кодексе. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.
Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Гражданского Кодекса.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Договор купли продажи, как и любой другой договор (см. образцы договоров) начинается с шапки, в которой мы описываем участников будущей сделки. Помни, что участник может выступать как от своего имени, так и по доверенности представлять чьи-то интересы. Все это необходимо написать в нашей шапке. Участниками сделки могут быть как физические лица, так и юридические и это тоже нужно все написать. Например ООО такое то в лице Пупкина Пупка Пупковича действующего на основании документа того самого общества. Если по доверенности, то Пупкин Пупок Пупкевич действует от имени Ивонова Ивана Ивановича по доверенности удостоверенной нотариусом, а далее списываем с доверенности. Договор на 50% состоит из текста, списанного с других документов необходимых к сделке, это важно, так как правильно составить договор с первого раза гораздо лучше, чем исправлять ошибку в самый неудобный момент сделки.
Далее идет тело договора, где идет описание предмета договора. В нашем рассматриваемом случае будет примерно так: Продавец продал, а покупатель купил в собственность, а далее что за объект продается. Потом будет идти описание данного объекта. Все описание будет состоять из информации предоставленной правоустанавливающими документами. В описание входит вся информация, где находиться из чего состоит, из чего построено и т.п.
В следующем пункте можно указать, что указанный объект передан и принят, что подтверждается подписью в настоящем договоре. Но Вы можете и не указывать этот пункт, только тогда вам необходимо будет составить акт приема-передачи недвижимости. Бывали такие случаи когда покупатель посмотрел квартиру и она ему понравилась, после того как сделали сделку и передали ключи. Покупатель обнаруживал в своей купленной квартире выдернутые розетки, плитку в ванной и т.д. Зрелище ужасное. Вот чтобы этого не было необходим акт приема-передачи недвижимости. После купли-продажи недвижимости Вы снова встречаетесь на объекте и осматриваете его. Подписываете акт приема-передачи недвижимости, принимаете ключи и необходимые документы.
Далее идет содержание статей 223 («Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору»), главы 18 («Право собственности и другие вещные права на жилые помещении»), 328 («Встречное исполнение обязательств»), 393(«Обязанности должника возместить убытки»), 460(«Обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лиц»), 461 («Обязанность продавца в случае изъятия товара у покупателя»), 551 («Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость»), 556 («Передача недвижимости»), 558 («Особенности продажи жилых помещений ГК РФ сторонам известно. Сторонам известно, что:
— жилые помещения предназначены для проживания;
— если недостатки комнаты не были оговорены ПРОДАВЦОМ, то ПОКУПАТЕЛЬ вправе по своему выбору потребовать:
а) соразмерного уменьшения покупной цены:
б) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок:
в) возмещение своих расходов на устранение недостатков
В финальной части нашего документа указываем, что наш договор подлежит государственной регистрации и потом подпись сторон.
Теперь Вы знаете, как составить договор правильно, если у вас есть вопросы, то пишите в комментариях, обсудим.
Процесс оформления купли-продажи квартиры достаточно сложный и требует особого внимания. Продавец должен продумать последовательность предстоящей сделки, рассмотреть все возможные риски и тонкости, а также заранее подготовить все необходимые документы. Чтобы иметь представление о процессе совершения сделки, нужно ознакомиться с каждым ее этапом.
Варианты проведения сделки
На настоящий момент имеется несколько способов проведения сделки. У каждого есть свои плюсы и минусы, однако все они по-своему востребованы.- С помощью нотариуса
Покупатель не всегда в курсе, какие документы нужно требовать с продавца и . Нотариус об этом тоже позаботится и расскажет все возможные нюансы и риски.
- Самостоятельное оформление
- С помощью риелтора
- помощь в продаже и поиске необходимой квартиры;
- организация просмотра и показа квартиры;
- решение о сроках проведения сделки;
- организация проведения оплаты задатка или аванса;
- консультация по всем возможным вопросам, связанным с куплей-продажей;
- проверка предоставленных документов;
- организация сделки и расчета.
Необходимые документы
Чтобы грамотно и без задержек оформить куплю-продажу квартиры, понадобится собрать полный пакет документов. Без наличия какого-либо одного нужного документа сделка или затягивается, или вовсе прерывается. В таком случае продавец рискует сорвать сделку и потерять покупателя. К подготовке стоит отнестись со всей внимательностью.Документы, необходимые для оформления купли-продажи квартиры:
- Основные документы:
- Свидетельство о заключении брака (если продавец состоит в браке), если продаваемая квартира приобреталась в период брака. Данное свидетельство в обязательном порядке должно быть оформлено через нотариуса.
Как выглядит согласие супруга (пример):
Дополнительная информация. Согласие на продажу необходимо для того, чтобы в будущем у супругов не возникало конфликтов по поводу того, что супруг без ведома другого продал жилище.
- Документы для подтверждения права собственности на квартиру (таким документом может быть свидетельство о регистрации права, договор ренты или дарения).
- Технический или кадастровый паспорт жилого помещения из БТИ.
Обратите внимание! Срок такого паспорта должен быть не более 5 лет. В противном случае необходимо заказать через бюро технической документации новый.
- Разрешение органов опеки и попечительства. Если собственник квартиры (или ее доли) несовершеннолетний. Данное разрешение необходимо получить для предоставления информации о том, что права несовершеннолетнего не нарушаются.
Важно! Разрешение выдается с условием, что ребенка в ближайшее время пропишут в другую квартиру (в покупаемую или к родственникам). Ребенок обязан иметь .
- Три экземпляра договора купли-продажи. Каждая из сторон (продавец/покупатель) получает по одному экземпляру, третий предназначен для регистрационного органа.
- Доверенность и удостоверение личности продавца.
Обратите внимание! Самая распространенная мошенническая схема – это продажа квартиры якобы по доверенности. Очень часто данный документ является фальшивым. Желательно сразу проверить доверенное лицо на надежность.
- Справка об отсутствии задолженности за квартиру.
Обратите внимание! Покупатели с большим желанием идут на сделку, если у продавца уже готов полный пакет документов, а все потому, что это существенно сокращает процесс ее оформления.
- Документы, подтверждающие чистоту сделки:
- Выписка из домовой книги, полученная сроком не ранее чем за 1 месяц до совершения предполагаемой сделки. Она отражает сведения обо всех лицах, проживающих (прописанных) в продаваемой квартире. Также из выписки можно получить информацию о наличии ареста или обременения на квартиру (если таковое имеется).
- Дополнительный пакет документов:
- Предыдущий договор купли-продажи.
- Справка о дееспособности продавца. Она нужна только в том случае, если продавцом выступает пожилой человек, инвалид или подозрительно эмоциональное лицо.
Обратите внимание! Нередко бывают случаи, когда купленная квартира возвращается через суд владельцу или родственнику владельца в связи с его недееспособностью.
Например, очень часто престарелые бабушки, которые уже плохо отдают отчет своим действиям, продают свою квартиру за низкую стоимость посторонним людям. В итоге оказывается, бабушка просто находилась в это время в неадекватном состоянии. Поэтому рекомендуется всегда требовать от продавца справку о его дееспособности.
Какие документы необходимы для продажи квартиры (видео)
В видеосюжете рассказывается об основных документах, необходимых при продаже квартиры. Подробно рассмотрены нюансы сделки. Консультант – директор агентства недвижимости.
Подробнее о документах, необходимых для продажи квартиры- . Если же вас интересует перечень документов для покупки, то он .
Куда подаются документы
Оформить договор купли продажи квартиры можно в следующих местах:- В Многофункциональном центре (МФЦ).
- В Регистрационной палате.
Порядок оформления сделки
Для того чтобы в правильном порядке оформить куплю-продажу квартиры, необходимо заранее спланировать ход своих действий.- На первом этапе собираются все документы (желательно позаботиться о наличии дополнительных документов). Затем продавец должен встать на очередь в Росреестр для регистрации прав собственности.
- На втором этапе составляется и заверяется договор купли-продажи квартиры. Оформляется акт приема-передачи продаваемой квартиры покупателю.
- Третий этап подразумевает денежный расчет с продавцом, прохождение госрегистрации и получение ключей от квартиры.
Как оформляется договор купли-продажи квартиры
Данный договор оформляется по единому образцу. Составить его можно в печатной или письменной форме (но никак не в устной).Образец договора купли-продажи квартиры:
Перед заключением договора купли продажи квартиры обе стороны должны обсудить весь процесс сделки, обговорить все нюансы и условия будущего соглашения, а также порядок проведения расчета. Одним из основных моментов является установка точной цены на квартиру. Если продавец снижает стоимость жилья для того, чтобы «уменьшить налог», то в итоге он с легкостью сможет обмануть покупателя.
После заполнения договора купли-продажи нужно его подписать.
Важно! Рассчитываться с покупателем желательно в присутствии надежных свидетелей или при нотариусе.
Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры
Если рассматривать оформление с участием нотариуса или риелтора, то этот процесс может стать весьма затратным, но более надежным. Рассмотрим примерную стоимость услуг в трех вариантах:- Купля-продажа у нотариуса
- С помощью риелтора
- Самостоятельное оформление купли-продажи квартиры
Список расходов:
Государственная пошлина – 2000 рублей.
- Технический паспорт квартиры – от 1000 до 1500 рублей.
- Кадастровый паспорт – 250 рублей (см. также – ).
- Справка из Росреестра – 200 рублей.
- Оформление доверенности (если это необходимо) – 500 рублей.
В данном случае продавец квартиры несильно тратится на оформление сделки, но он подвержен всевозможным рискам.
Обратите внимание! Указаны приблизительные цены, они могут немного отличаться от существующих.
Нюансы самостоятельной сделки без участия риелтора/нотариуса
Самостоятельная продажа квартиры требует особой внимательности и осторожности. Нюансов в данном случае бывает множество, главное – их изучить и запомнить:- Сумму задатка желательно не оплачивать свыше 80-110 тысяч рублей. И обязательно брать с получателя денег расписку. Как её правильно составлять читайте .
- Не рекомендуется соглашаться на просьбу продавца специально занижать цену на квартиру. Ситуация может повернуться против покупателя. И если что-то пойдет не так, то с продавца суд сможет взыскать только ту меньшую сумму. Хотя обычно до этого не доходит, и продавец идет на это для ухода от налогов.
- Если квартира приобретается у застройщика, то следует очень тщательно проверить все документы и информацию:
Учредительные документы застройщика (свидетельство о госрегистрации, устав).
- Бухгалтерскую отчетность за все периоды.
- Проектную декларацию.
- Разрешение на строительство, на землю. - Если квартира приобретается в ипотеку, то очень важно сначала решить финансовый вопрос с банком. Иногда случается так, что процесс купли продажи уже начался, а банк резко отказывает в займе. В итоге все срывается.
- Во время приема-передачи задатка желательно , в нем указывают штрафные санкции, которые нужно будет выплатить, если будут нарушены условия договора.
Если продавец/покупатель внимательно изучил все пункты оформления купли-продажи квартиры, подготовил все необходимые бумаги, то он наверняка избежит множества сложностей. Ведь такой трудоемкий процесс может таить в себе и подводные камни.
Возможные риски при покупке квартиры (видео)
Интересная и полезная информация о рисках при покупке жилья, описаны случаи, на которые стоит обратить внимание. Все о нечистой сделке, заниженной стоимости и подделке документов.Особенности оформления купли-продажи доли в квартире
Если хозяин владеет определенной долей в квартире, то продажа этой доли весьма отличается от продажи целой квартиры. Регулируется этот процесс некоторыми правилами и обязанностями:- Собственник должен иметь документ, подтверждающий владение долей в квартире.
- Необходимо оформить выделенный счет по оплате коммунальных услуг.
- Перед совершением сделки владелец обязан уведомить о своем решении остальных жильцов данной квартиры и предложить им выкупить его долю.
- Обязательно оформить письменное уведомление гражданам, проживающим в квартире, о своем решении продать долю. Желательно, чтобы оно было заверено нотариусом.
Обратите внимание! Только после отказа других жильцов квартиры выкупить долю, продавец имеет право продавать ее другим лицам.
Купля-продажа с участием родственников
Оформление сделки между родными людьми происходит по тому же порядку, который рассмотрен выше (см. «Порядок оформления сделки»). Нет никакой разницы, кто будет покупателем, будь то внук или муж. Обычно к такому виду сделки прибегают семьи в качестве альтернативы договору дарения или , считая куплю-продажу более надежной и неоспоримой. Подобные сделки можно даже считать фиктивными, так как чаще всего никакие денежные средства не передаются между ее участниками.Новые правила продажи квартиры
С каждым годом законодательные власти вносят изменения в правила продажи квартиры с целью упростить процедуру и уменьшить спекулятивные операции на рынке недвижимости.Изменения условий продажи:
- Продажу доли в квартире теперь обязательно нужно регистрировать у нотариуса.
- При разделе имущества в браке необходимо заверять у нотариуса все подтверждающие этот процесс документы ( и соглашение о разделе имущества).
- Если продаваемая квартира находится в собственности менее 5 лет, то она обременена обязательным налогом 13%. Ранее срок составлял только 3 года. Есть и исключения: налоговыми сборами (спустя 3 года) не будут облагаться квартиры, унаследованные при дарении (см. также – ), ренте и приватизации (см. также – ).
Из следующей статьи вы узнаете, .
Super User Практика заключения хозяйственных договоров 19 октября 2017
Оформление договорных отношений путем составления и подписания одного документа (листа договора). Структура договора.
Ст. 434 ГК РФ определяет, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами (а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору).
В соответствии со ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме совершается путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом управомоченными на совершение сделки.
По мнению юристов-практиков составление единого документа под названием «договор» является самым оптимальным вариантом в выборе конкретного способа заключения договора. Именно в едином документе под заголовком «договор», «контракт», «соглашение» стороны могут определить все существенные условия и аспекты предстоящей коммерческой операции. Большим достоинством данного способа называется и тот момент, что при его наличии, спора о самом факте заключения договора практически не возникает.
Важные моменты заключения договора:
- При намерении заключить договор (контракт) следует четко знать, какие цели необходимо достичь при его реализации и уточнить наиболее важные моменты, связанные с его оформлением, подписанием и исполнением.
- Необходимо рассмотреть возможность риска и оценить его величину.
- Проект договора желательно разработать самой заинтересованной организацией , а не получать проект от контрагента. При составлении формулировок условий договора лучше всего привлечь специалистов соответствующего профиля, что позволит предотвратить включение в договор нежелательных условий.
- Приступая к работе по формулированию условий договора, нельзя допускать двусмысленности, нечеткости фраз . Если не понятно, что означает тот или иной термин, какой смысл несет то или иное словосочетание, фраза и т.д., надо выяснить это с привлечением специалистов. Следует иметь в виду, что впоследствии в случае спора по условиям исполнения договора контрагент будет пытаться любую неточную формулировку в договоре интерпретировать в свою пользу. Весьма часто допускаются неточности при применении в договорах юридических торговых международных терминов, в частности, определяющих базисные условия поставки (так, нередко применяется предназначенный для водных перевозок торговый термин "СИФ" при использовании сухопутных видов транспорта (железнодорожного, автомобильного) или при смешанных перевозках (несколькими видами транспорта), что может привести к трудностям при разрешении споров, в частности, по вопросу о моменте, в который товар считается поставленным, и о моменте перехода риска с продавца на покупателя).
- При формулировании условий об обстоятельствах, освобождающих от ответственности (так называемых "форс-мажорных оговорок"), следует учитывать последствия той или иной формулировки, что может привести к снижению или повышению имущественной ответственности стороны договора.
- Если предложение о заключении договора поступает от неизвестной организации, необходимо проверить надежность контрагента
.
Необходимо убедиться, что организация, с которой собираются работать, действительно существует. Для этого следует ознакомиться с ее учредительными документами (уставом, учредительным договором) и свидетельством о регистрации. Рекомендуется обратить внимание на то, кто является ее учредителями, каков размер ее уставного фонда и сформирован ли он, где располагается офис (а не просто так называемый юридический адрес), в каком банке организация обслуживается, ее финансовое положение и коммерческая репутация. Через партнеров, контрагентов, банкиров следует собрать о ней и ее руководителях как можно больше информации. - При подписании договора необходимо убедиться, что представитель контрагента имеет юридическое право и полномочия на подписание документа (необходимо удостовериться в личности представителя, для чего корректно попросить его представить соответствующие документы). Следует ознакомиться с соответствующим разделом устава организации-контрагента и убедиться, что полномочия директора не ограничены. В том случае, если представитель действует по , следует проверить, есть ли на доверенности подпись руководителя организации и ее печать, какого числа она выдана (если дата не указана, то доверенность вообще недействительна), срок ее действия, объем полномочий по доверенности.
- Надо учитывать, что универсальной формы договора не существует . Договор - акт строго индивидуальный, и составлять его надлежит для каждого случая отдельно.
Структура договора
Составленный единый документ должен иметь определенную структуру и обладать необходимыми реквизитами.
Структура договора может быть весьма примитивной (пункты 1, 2, 3, 4, 5…), а может быть весьма сложной (разделы, поделенные на параграфы, разбитые на статьи с пунктами и подпунктами). Можно при определении структуры руководствоваться Приложением к письму Роскомторга от 09.11.95 №1-1492/32-21.
Возможная базовая (универсальная) структура договора:
- Название.
- Преамбула.
- Предмет договора.
- Права и обязанности сторон.
- Цены и порядок расчетов.
- Ответственность сторон.
- Срок действия договора.
- Прочие условия.
- Реквизиты и подписи сторон.
Альтернативный вариант структуры договора
Преамбула (или вводная часть) договора
- Наименование договора (договор купли - продажи, поставки, комиссии, транспортных услуг, аренды, совместной деятельности и пр.).
- Дата подписания договора.
- Место подписания договора (город или населенный пункт).
- Полное фирменное наименование контрагента, под которым последний зарегистрирован в реестре государственной регистрации, а также сокращенное название сторон по договору ("Заказчик", "Покупатель", "Арендатор" и пр.).
- Должности, фамилии, имена и отчества лиц, подписывающих договор, указания на их полномочия на подписание договора.
Предмет договора
- Предмет договора, т.е. о чем конкретно договариваются стороны.
Права и обязанности сторон
- Обязанности и права стороны по договору.
- Обязанности и права второй стороны по договору.
- Ответственность сторон. Она обеспечивает исполнение обязанностей сторонами в случае нарушения условий договора одной из них. Обычно здесь определены различного рода санкции в виде пени, неустойки , штрафа, уплачиваемых контрагентом, не выполнившим своих обязательств в отношении одного из согласованных условий. При составлении договора можно предложить следующую методику определения ответственности: против каждой обязанности стороны должна быть предусмотрена соответствующая ответственность, в основном в виде штрафной . Это означает, что убытки при ненадлежащем исполнении обязательств контрагента могут быть взысканы с него сверх неустойки. Помните, что если такой вид ответственности отсутствует, неустойка является зачетной и убытки с контрагента можно будет взыскать в части, не покрытой неустойкой (ст. 394 ГК РФ).
- Способы обеспечения обязательств (гл. 23 ГК РФ - ст. 329 ГК РФ: неустойка, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия , задаток. Кроме этого, могут быть предусмотрены и другие способы, предусмотренные законом или договором).
- Основания изменения или расторжения договора в одностороннем порядке (гл. 29 ГК РФ).
- Условия о конфиденциальности информации по договору.
- Порядок разрешения споров между сторонами по договору.
- Особенности перемены лиц по договору. В этом пункте можно предусмотреть, что уступка права требования по договору может быть осуществлена только с согласия должника (ст. 388 ГК РФ).
- Законодательство, регулирующее отношения сторон (особенно это важно для внешнеторговых контрактов).
- Особенности согласований связи между сторонами. Здесь для каждой стороны указываются:
- лица, полномочные давать информацию и решать вопросы, относящиеся к исполнению договора (с персональным указанием полномочного лица (лиц) или с указанием должностей);
- сроки связи между сторонами (например: "... каждый вторник с ______ ч.");
- способы связи: телефон, факс, телекс, телеграф, телетайп с указанием их номеров и иных данных.
Прочие условия договора
Судьба преддоговорной работы и ее результатов после подписания договора. Данный пункт содержит положение, в соответствии с которым стороны устанавливают, что после подписания настоящего договора все предварительные переговоры по нему, переписка, предварительные соглашения и протоколы о намерениях теряют силу.
