Законы РФ предусматривают при заключении договора аренды права и обязанности как арендодателя, так и арендатора, однако довольно часто арендодатель оказывается в более сильной позиции, чем арендатор. Из практики видно, что арендодатель прибегает к различным способам воздействия на арендатора, в том числе и к таким мерам, как удержание имущества арендатора в качестве залога для оплаты просроченной аренды.
Такое развитие событий может представлять серьезную проблему для бизнеса. Удержание имущества арендатора проявляется в воспрепятствовании использованию имущества арендатором или даже в продаже его третьим лицам. Причем стоимость самого имущества может значительно превышать сумму задолженности перед арендодателем.
В законодательстве РФ об удержании имущества должника говорится лишь в двух статьях Гражданского кодекса (статьи 359, 360), и сама процедура удержания вызывает много вопросов.
В каких же случаях арендодатель имеет право удерживать имущество должника?
При заключении договора аренды обе стороны сразу могут установить правила и способы удержания имущества в случае просрочки оплаты аренды. В договоре определяется, в каких случаях и какое имущество может быть удержано. Такое право предоставлено арендатору ст. 359 ГК РФ.
Об этом же говорит Высший Арбитражный Суд РФ: для обеспечения обязательства по внесению арендной платы арендодатель вправе удерживать принадлежащее контрагенту оборудование, оставшееся в помещении после прекращения договора, если эти лица являются предпринимателями. Применимые нормы: п. 1 ст. 359 ГК РФ, п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
Также следует принять во внимание Постановление ФАС Уральского округа от 10.06.2009 N Ф09-3781/09-С6 по делу N А47-5515/2008-11 ГК: "Как установлено судами, спорное имущество передано истцу по договору субаренды, заключенному с общественной организацией, который прекратил свое действие по окончании указанного в нем срока. Доказательств заключения договора аренды между истцом и ответчиками в материалы дела не представлено.
Поскольку из материалов дела усматривается, что между истцом и ответчиками договорные отношения, предметом которых является истребуемое имущество, отсутствуют, вывод судов о неправомерном владении ответчиком данным имуществом следует признать верным.
В удовлетворении требований об обращении взыскания на удерживаемое помещение отказано правомерно, поскольку право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания вещи не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли".
То есть удержание имущества арендатора признается незаконным в случае, когда договор аренды уже прекратил свое действие.
Если договор аренды расторгается по истечении срока договора и арендатор осведомлен о прекращении договора, то не вывезенное вовремя имущество не может рассматриваться как незаконно удерживаемое либо как действие, совершенное помимо воли арендатора. В таком случае за дальнейшее хранение имущества арендатор должен заплатить сумму по договоренности с арендодателем. Этот вывод следует из Постановления ФАС Московского округа от 06.03.2014 N Ф05-1326/2014 по делу N А40-45424/13: "Исходя из положений ст. 359, 896 Гражданского кодекса Российской Федерации суды пришли к правомерному выводу, что истец вправе удерживать вещь, переданную на хранение, в размере задолженности поклажедателя.
Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств направлено не только на удовлетворение требований кредитора за счет стоимости удерживаемой вещи в случае неисполнения (ст. 360 ГК РФ), но и в первую очередь на стимулирование исполнения соответствующего обязательства самим должником, скорейшее разрешение сложившегося конфликта (ст. 359 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 897 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором хранения, расходы хранителя на хранение вещи включаются в вознаграждение за хранение.
По смыслу и содержанию ст. 309, 359, 897 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, удерживающий вещь должника, имеет право на возмещение расходов по хранению данной вещи".
Но если же договор расторгнут досрочно, то арендодатель обязан дать разумные сроки для того, чтобы арендатор мог освободить помещение от своего имущества, в другом случае это может расцениваться как самовольный захват имущества арендатора.
Можно сделать вывод, что целесообразно еще на стадии заключения договора включить в текст положения о том, как и в какой срок будет вывезено имущество арендатора и освобождено помещение и как арендодатель будет осуществлять хранение имущества за счет арендатора при превышении этого срока. Тут вступает в силу глава 47 ГК РФ "Хранение", и все дальнейшие действия должны согласовываться с данной главой.
В ряде источников утверждается, что возможно удерживать только имущество должника, принадлежащее ему на законном основании, что будет подтверждено документально. Бывают случаи, когда арендодатель пытается удержать имущество, принадлежащее на праве собственности третьему лицу, такое удержание является незаконным. То есть, если арендатор предъявит документы, что данное имущество принадлежит третьему лицу либо само третье лицо заявит о праве собственности, тогда арендодателю ничего не остается, кроме как передать вещь ее законному владельцу и прекратить ее удерживать.
Однако в судебной практике бывает иначе. Как видно из Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 06.12.2005 N Ф08-5460/2005 по делу N А53-22384/2004-15, суд необоснованно отклонил довод предприятия о правомерности удержания в порядке ст. 359 ГК РФ 21 единицы автотранспорта в связи с наличием задолженности ОАО "XXX" перед предприятием по договору хранения. Вывод суда основан на том, что ОАО "XXX" не является собственником имущества, поэтому в случае неисполнения им обязательств по договору хранения удержание имущества, принадлежащего третьему лицу, не имеет правовых оснований. Указанный вывод не соответствует законодательству. В силу ст. 359 ГК РФ удержание является односторонней сделкой, совершаемой кредитором с целью исполнения основного обязательства. По смыслу данной статьи названный способ обеспечения обязательства применяется кредитором при условии принадлежности предмета удержания должнику, при этом не имеет правового значения вещный или обязательственный титул владения вещью. В противном случае недопустимость удержания вещи, не принадлежащей должнику на праве собственности, может являться основанием для злоупотребления правом со стороны собственника имущества и должника, поскольку кредитор будет лишен возможности защиты нарушенного права и оперативного понуждения неисправного должника к исполнению обязательства. Отсутствие титула права собственности на удерживаемое имущество у должника не препятствует возможности удовлетворения требований кредитора в порядке, предусмотренном ст. 360 ГК РФ, поскольку право удержания в этом случае не преобразуется в право залога, а лишь является специальным приемом юридической техники путем применения механизма, установленного для реализации заложенного имущества. Поскольку истцом не оспаривается наличие задолженности по договору хранения, предприятие правомерно удерживало автотранспортные средства в порядке удержания с целью понуждения должника к погашению задолженности.
Также мы должны рассмотреть случаи, когда вещь, находящаяся в залоге у арендодателя, была перепродана арендатором третьему лицу. Тут мы должны обратиться к п. 2 ст. 359 ГК РФ. В нем говорится: "Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом".
Какие действия требуется предпринять для правомерного удержания имущества арендатора в случае задержки или неоплаты им аренды?
Первое, что необходимо сделать, - это убедиться, что договором аренды не установлены ограничения или запреты на удержание имущества должника. Второе - удостовериться, что договор аренды является расторгнутым и арендатор уведомлен об этом в установленном законом порядке. Согласно закону и сложившейся судебной практике, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, право на односторонний отказ от договора (его исполнения) может быть осуществлено путем уведомления другой стороны о соответствующем отказе. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными нормативными правовыми актами или договором.
Направление по месту нахождения (месту жительства) арендатора письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства является надлежащим исполнением обязанности арендодателя в рамках ст. 619 ГК РФ. В судебной практике возникают споры относительно того, считается ли арендатор надлежащим образом уведомленным, если он получил уведомление о рассмотрении спора о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и какими доказательствами может быть подтверждено получение такого уведомления.
Следует иметь в виду, что Федеральным законом от 28.06.2013 N 134-ФЗ в ст. 51 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции п. 2 указанной статьи данные государственной регистрации включаются в ЕГРЮЛ. Лицо, добросовестно полагающееся на эти данные, вправе исходить из того, что они соответствуют действительности. Юридическое лицо в отношениях с указанным лицом не вправе ссылаться на данные, не включенные в реестр, а также на содержащиеся в нем недостоверные сведения. Исключение составляют случаи, когда данные внесены в реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица.
Об этом также говорится в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица".
В некоторых случаях арендатор, получив отказ арендодателя от договора, не освобождает арендованное имущество, полагая, что, пока запись о прекращении договора не внесена в ЕГРП, он вправе пользоваться имуществом. Иногда возникают ситуации, когда арендатор ссылается на недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств (ст. 310 ГК РФ).
В-третьих, необходимо составить опись подлежащего удержанию имущества или акт удержания имущества арендатора. Наилучшим способом для этого было бы создать комиссию, в которой, по возможности, должны состоять независимые от арендодателя лица. Однако согласно п. 3 ст. 887 ГК РФ "несоблюдение простой письменной формы договора хранения не лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора о тождестве вещи, принятой на хранение, и вещи, возвращенной хранителем".
Следующим шагом будет уведомление арендатора об удержании имущества с предоставлением одного экземпляра составленной описи.
Нужно помнить, что общая стоимость удерживаемого имущества должна быть равна либо немного больше суммы задолженности.
В случае если цена имущества будет меньше, должник будет не сильно заинтересован в возвращении его. Удержание имущества, цена которого сильно превышает сумму долга, может быть признано незаконным как чрезмерная мера для обеспечения.
Нередко в отношениях арендодателя и арендатора помещений любого типа (жилое, коммерческое) возникают разногласия. Чаще всего разногласия связаны с невыплатой или нерегулярной выплатой арендной платы арендатором. В случае если стороны не имеют взаимных претензий материального плана, выходом из ситуации станет расторжение договора аренды и поиск других арендаторов. Но часто имеют место быть именно финансовые претензии, и может возникнуть ситуация, в которой арендодатель удерживает имущество арендатора и выставляет требование погасить задолженность, то есть, имущество является залогом. Следует рассмотреть, насколько это правомерно, и как данное действие расценивается с юридической точки зрения.
Ответственность арендодателя за имущество арендатора
Стоит пояснить, что ответственность арендодателя за имущество арендатора должна быть четко регламентирована договором. В ряде случаев арендодатель не имеет доступа в помещение, сдаваемое в аренду, соответственно ответственности за имущество он нести не может. Но, являясь собственником помещения, он имеет полное право получить доступ в принадлежащее ему помещение любым способом, не противоречащим Законодательству (это может быть взлом дверей, вызов аварийных служб и тому подобное).
Незаконное удержание имущества арендодателем может доставить массу неудобств арендатору: он не может пользоваться принадлежащими ему вещами, иногда в списке удержанного имущества могут оказаться документы, либо предметы, которые используются повседневно.
В случае если предметом удержания (залога) в числе прочего имущества стал паспорт гражданина Российской Федерации, необходимо обратиться в правоохранительные органы, так как согласно Постановлению Правительства РФ №828 от 8.07.1997 и статьи ГК РФ № 336 (п.1) общегражданский паспорт не может являться предметом залога.
Арендодатель не отдает имущество арендатора. Порядок действий без нарушения закона.
- Ни в коем случае не следует самостоятельно, без ведома арендодателя проникать в помещение любыми возможными способами (если доступ ограничен). Эти действия могут расцениваться как повреждение чужого имущества, так и как уголовное преступление.
- Необходимо выяснить, что является причиной удержания имущества. Если имеется факт наличия задолженности, то необходимо ее погасить, тем самым не нарушая условия договора аренды.
- Иногда досудебной договоренности достичь не удается, тогда, в спорных ситуациях, имеет смысл обратиться в суд. Следует помнить, что в случае принятия решения судом в пользу арендодателя, арендатор оплатит все судебные расходы самостоятельно.
Если арендодатель препятствует вывозу имущества, при этом все договорные отношения соблюдены имеет смысл обратиться в правоохранительные органы. Это стоит делать только в той ситуации, в которой у арендатора нет финансовых обязательств перед арендодателем: иначе сотрудники правоохранительных органов порекомендуют решать вопрос в суде.
При явном нарушении арендатором условий договора и при возникновении задолженности арендодатель имеет право обратиться в суд с заявлением об ограничении доступа и отчуждения арендатора от принадлежащего ему имущества. Это позволит ограничить доступ арендатора к имуществу в рамках закона, а контроль исполнения постановления суда будет осуществлять служба судебных приставов.
Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Статьи, комментарии, ответы на вопросы. Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 3.11. Вывод из судебной практики: Удержание арендодателем имущества арендатора, в том числе незаконное, не освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы за период. Статья: Как поступить, если арендатор оставил имущество? (Зуев С.) («Арсенал предпринимателя», 2015, N 7) Удерживаем имущество Формы документов.
Дисциплинировать недобросовестного арендатора могут удержание имущества и залог
В то же время сфера применения данной обеспечительной конструкции намного шире, поскольку она может быть использована и вне обязательств по оплате удерживаемой вещи. Один из вариантов - как способ защиты интересов арендодателя от неисполнения арендатором обязанности по оплате пользования предоставленным объектом недвижимости. Как правило, в арендных отношениях в качестве «слабой стороны» выступает арендатор; в некоторой мере он зависит от воли арендодателя, особенно если очень заинтересован в использовании конкретного объекта аренды, скажем, офиса.Дарим чек-лист
В настоящей статье пойдет речь об удержании имущества применительно к договору аренды. В Гражданском кодексе вопросам удержания, как способу обеспечения обязательств, уделено лишь две статьи 359 и 360, а сама процедура удержания имущества должника вызывает вопросы у арендодателей. В каких случаях арендодатель имеет право удерживать имущества арендатора Если арендатор не исполняет свои обязанности по договору надлежащим образом, например, арендатор не платит аренду.Удержание имущества должника
по договору аренды арендатор завез имущество в помещение и арендодатель самостоятельно не принимал никаких мер к захвату имущества - не перевозил, не передавал третьим лицам и т.п.). Данное условие следует из п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66. Таким образом, не может удерживать имущество лицо, не являющееся арендодателем для собственника имущества - речь идет о договоре субаренды, когда первый арендодатель удерживает имущество не в чем невиновного субарендатора за долги посредника - арендатора.Имеет ли право арендодатель удерживать имущество третьих лиц
Суд постановил выплатить им эти деньги и назначил арест квартиры. На данный момент я так и не оплатила эту задолженность. Возникают вопросы: 1) Могу ли я оспорить решение суда?2) Могут ли забрать квартиру в счет погашения оплаты за задолженность? Так же, существует задолженность по коммунальным платежам в размере 90 тысяч рублей. Возникает следующий вопрос: — Если я оплачу стоимость коммунальных платежей (90 тысяч рублей), сможет ли семья соседей забрать квартиру. Читать ответ » Списки домов под снос 2019: Аренда помещений: удержание имущества арендатора Вправе ли арендодатель препятствовать вывозу имущества арендатора из арендуемого помещения? В каких случаях удержание имущества арендатора после расторжения договора аренды будет считаться правомерным? Как арендаторам защитить свои права в случае злоупотреблений со стороны арендодателя? Арендатор в правоотношениях с арендодателем, как правило, находится в более слабой позиции.
В каких случаях является правомерным удержание имущества арендатора
На практике арендодатели диктуют свои условия и прибегают к различным способам давления на арендатора, в том числе применяют такие меры, как удержание имущества арендатора. Причиной удержания довольно часто бывает не только просрочка арендатором оплаты, но и оспаривание одностороннего увеличения арендной платы арендодателем. Удержание имущества арендатора Угроза совершения таких действий представляет серьёзную проблему для любого предпринимателя, который арендует помещение.Главное меню
359 ГК РФ, по смыслу которой, право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью. Однако, право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. Законность данного условия договора зачастую вызывает сомнение у арендатора и как следствие, обращение в судебные инстанции. Некоторую ясность в данном вопросе внес Президиум ВАС РФ в своём Информационном письме от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Согласно п.Ситуация: Арендатор длительное время не оплачивал арендные платежи. Арендодатель, воспользовавшись своим правом, расторг во внесудебном порядке договор аренды и запретил сотрудникам арендатора доступ в помещение.
Кроме того, Арендодатель опечатал помещение и запретил Арендатору вывозить свое имущество. При этом должнику было указано, что имущество удержано арендодателем в качестве обеспечительной меры.
Вопрос: Вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора в случае наличия задолженности?
Ответ: По общему правилу арендодатель вправе удерживать имущество арендодателя, в качестве обеспечительной меры. Например, в случаях если есть задолженность по арендной плате. Однако есть целый перечень требований и условий, при которых удержание имущества должником будет законным.
Обоснование ответа: В пункте 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 прямо сказано, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Такая позиция высшего суда основана на статье 359 ГК РФ, согласно которой кредитор может удерживать вещи должника до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. В отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой удерживаемой вещи или возмещением издержек на нее.
Однако удержание вещи допускается только в случае, когда такое имущество оказалось у кредитора (арендодателя) на законных основаниях. Удержание вещи не может быть следствием ее захвата у должника или получением помимо его воли.
Арендодатель, должен описать такое имущество и уведомить арендатора об удержании. Такой вывод основан на следующем: к отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Предметом залога может быть только конкретное имущество, т.е. оно должно быть поименовано и идентифицировано. Следовательно, удерживаемое имущество арендатора также должно быть описано. Вывод о необходимости уведомления должника об удержании основан на судебной практике. Смотрите, например, постановление ФАС Московского округа от 31.01.2011 № КГ-А40/63-11 по делу № А40-18165/10-109-150.
Арендодатель, удерживающий имущество, должен обеспечить его сохранность. Такая обязанность вытекает из ст. 343 ГК РФ, согласно которой залогодатель или залогодержатель (в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество) обязан обеспечить его сохранность. Как мы уже указывали выше, к отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Правильность такого подхода подтверждается судебной практикой. Смотри, например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2012 № Ф03-43/2012 по делу № А51-5337/2011.
Кредитор вправе удерживать имущество должника только если его стоимость сопоставима с размером долга. Смотрите, например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.08.2014 по делу № 33-29539. В целом такой подход соответствует принципу о недопустимости злоупотребления правом: совершения юридических действий с намерением причинить вред другому лицу. Таким образом, если стоимость удерживаемого арендодателем имущества существенно превышает размер долга, суд может взыскать с арендодателя убытки, причиненные арендатору.
Таким образом, арендодателю, удерживающему имущество, следует придерживаться следующих рекомендаций:
- Ограничьте доступ арендатора в помещение, письменно уведомив его об этом;
- Опишите имущество арендатора. Для описи имущества можно пригласить арендатора, а при его уклонении описать имущество в присутствии нотариуса, составив соответствующий протокол об обеспечении доказательства;
- Письменно уведомьте должника о составе удержанного имущества;
- Обеспечьте его сохранность (опечатайте помещение, отключите водо- и электроснабжение, упакуйте дорогостоящее имущество);
- Не удерживайте вещи, стоимость которых существенно превышает размер долга;
- Обращение взыскания на удержанное имущество осуществляется в судебном порядке.
При нарушении арендатором платежной дисциплины арендодатель вправе осуществить удержание имущества арендатор. Такое право предусмотрено законом, но в нем не раскрываются границы его использования, что иногда приводит к убыткам арендодателя и даже к уголовному делу.
Как работает право удержания
Само по себе удержание имеет своей целью побудить арендатора погасить задолженность по арендной плате. В случае неисполнения обязательства арендодатель вправе реализовать имущество с публичных торгов.
Необходимо иметь в виду, что законным удержание имущества будет только в случае прекращения действия договора и оставления имущества арендатором в ранее арендуемом помещении.
В случае же завладения имуществом в период действия договора аренды речь может идти о его захвате, следовательно, право удержания не может быть применено. О незаконности удержания также свидетельствуют действия арендодателя по опечатыванию арендуемых помещений и воспрепятствованию допуска работников арендатора в помещение.
К сожалению, такая позиция приводит к лишению собственника оперативных мер реагирования: ему сначала надо отправить уведомление о расторжении договора, после получения которого, арендатор незамедлительно вывезет свое имущество.
Убытки арендодателя при удержании имущества арендатора
При попытке использовать право удержания арендодатель может понести финансовые потери в виде убытков.
Если арендодатель вывозит имущество арендатора на склад под ответственное хранение, но в нарушение порядка применения права удержания, то арендатор вправе взыскать в качестве убытков транспортные расходы. Кроме того, арендодатель может понести ответственность за порчу или повреждение имущества, удержание которого он осуществлял.
Хитрости арендатора
Арендодателю также необходимо учитывать возможные хитрости со стороны арендатора, который может смоделировать ситуацию принадлежности имущества третьему лицу. В этом случае арендодатель должен учитывать момент возникновения права на это имущество у третьего лица. Конечно, речь может идти только о ситуации оставления имущества после прекращения договора.
Но по общему правилу, закрепленному в законе арендодатель вправе удерживать имущество, несмотря на то, что после того, как это имущество поступило во владение арендодателя, права на нее приобретены третьим лицом. Если арендатор докажет принадлежность имущества иному лицу, то арендодатель вынужден будет отдать это имущество.
Уголовное дело
И самое интересное может ожидать арендодателя в ситуации, когда арендатор попробует инициировать процесс возбуждения уголовного дела по статье о самоуправстве.
Арендодатель в действительности может быть привлечен к уголовной ответственности за удержание имущества арендатора. Но в большинстве своем органы внутренних дел приходят к мнению, что между арендатором и арендодателем имеется хозяйственный спор.
Не привлечение к уголовной ответственности за самоуправство возможно только в случае удержания имущества после прекращения договора аренды и оставлении его в арендуемом помещении.
При совершении попыток удержания в период действия договора арендодатель должен учитывать, что привлечение к уголовной ответственности по статье о самоуправстве возможно в случае причинения существенного вреда арендатору. Осуществляя удержание имущества, арендодатель обязан позаботиться о его сохранности.
Подводя итог, можно сказать, что арендодателю необходимо изначально формировать выгодные для себя договорные условия, в том числе условия о внесудебном расторжении договора, а также условия об обеспечительном платеже. При удержании имущества необходимо обеспечить его сохранение.
