Статья 350. Реализация заложенного имущества
1. Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
2. Реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
3. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
4. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.
5. Должник и залогодатель, являющиеся третьими лицами, в любое время до продажи предмета залога вправе прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.
6. При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.
При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.
Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.
Комментарий к статье 350
1. Комментируемая статья не определяет напрямую порядок реализации (продажи) заложенного имущества, а содержит отсылки к иным федеральным законам.
Поскольку в силу залога залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспечиваемого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, а передача предмета залога в собственность залогодержателя допускается лишь в качестве исключения в случаях и в порядке, которые установлены законами (см. комментарий к ст. 334 ГК), заложенное имущество по общему правилу должно быть продано третьим лицам по рыночной стоимости. Гарантии интересов залогодателя состоят при этом в том, что, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.
В то же время, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
Процедура реализации предмета залога может быть прекращена в любое время до его продажи, если должник или залогодатель, являющийся третьим лицом, исполнили обеспеченное залогом обязательство или его часть, исполнение которой просрочено. К сожалению, при принятии Федерального закона от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ была допущена ошибка в формулировании вышеприведенной нормы. В п. 5 ст. 350 ГК РФ упоминается о соответствующем праве "должника и залогодателя, являющихся третьими лицами". Этот оборот не имеет никакого юридического смысла.
2. Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества осуществляется в порядке, установленном гл. 10 Закона об ипотеке. Различается реализация предмета залога двумя путями:
1) имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.
Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся Федеральной службой судебных приставов и ее территориальными органами по месту нахождения заложенного имущества. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети Интернет. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.
Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества.
Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ.
Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:
На публичные торги явилось менее двух покупателей;
На публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
Лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Публичные торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств.
В течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги.
В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается;
2) реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени.
До проведения аукциона организатор торгов или залогодержатель направляет залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. При неудовлетворении требований, содержащихся в уведомлении о проведении торгов, в течение 10 дней со дня получения уведомления залогодателем либо, если этот срок истекает ранее, 45 дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления залогодателю организатор торгов направляет залогодателю, залогодержателю уведомление о торгах и опубликовывает извещение о торгах.
Залогодатель по требованию в письменной форме залогодержателя не позднее трех рабочих дней после предъявления такого требования обязан передать залогодержателю документы, необходимые для проведения торгов и передачи предмета ипотеки в собственность лица, выигравшего торги.
3. Федеральным законом от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ в Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" были введены ст. 28.1 "Реализация заложенного движимого имущества" и ст. 28.2 "Реализация заложенного движимого имущества по договору комиссии", в достаточной мере подробно определяющие порядок такой реализации, который заключается в следующем:
1) реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном гл. 9 Федерального закона "Об исполнительном производстве";
2) при обращении взыскания на заложенное движимое имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) реализация предмета залога осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, установленными ст. 447 и ст. 448 ГК РФ, Законом о залоге и соглашением сторон, либо посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером.
Важной законодательной новеллой является положение п. 3 ст. 28.1 Закона о залоге, в соответствии с которым в договоре залога, заключенном между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями в обеспечение связанных с предпринимательской деятельностью обязательств и предусматривающем внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество, либо в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, переданное в залог по такому договору, стороны вправе предусмотреть следующие положения:
1) предмет залога поступает в собственность залогодержателя;
2) залогодержатель продает предмет залога третьему лицу без проведения торгов, в том числе посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером, с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом данного предмета обязательства.
При этом, однако, следует иметь в виду, что для применения залогодателем и залогодержателем таких мер, представляющих собой существенное отступление от общих правил о сущности залога и правах залогодержателя, необходимы достаточные основания. В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (см. комментарий к ст. 348 ГК). Таким образом, залогодатель и залогодержатель не могут произвольно определить момент перехода предмета залога в собственность залогодержателя.
В качестве некоторой гарантии интересов третьих лиц - кредиторов залогодателя - ст. 28.1 Закона о залоге предлагает правило о передаче предмета залога залогодержателю или продаже третьим лицам по цене, равной его рыночной стоимости. Результаты проведения оценки заложенного движимого имущества могут быть обжалованы заинтересованными лицами. В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом - в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом - по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством РФ.
Впрочем, более эффективные гарантии интересов кредиторов залогодателя содержатся в положениях гл. III.1 Закона о банкротстве, которые, как представляется, могут подлежать применению и к договору залога, и к соглашению о внесудебном обращении взыскания на предмет залога.
4. Специальные нормы, посвященные порядку реализации заложенных вещей, содержатся в ст. 13 Закона о ломбардах. Форма и порядок реализации заложенной вещи определяются решением ломбарда, если иное не установлено договором займа. Однако, в случае если сумма оценки невостребованной вещи превышает 30 тыс. рублей, ее реализация осуществляется только путем продажи с публичных торгов. Публичные торги по продаже невостребованной вещи проводятся в форме открытого аукциона в порядке, установленном ст. ст. 447 - 449 ГК РФ. В случае объявления торгов несостоявшимися ломбард вправе при проведении повторных торгов снизить начальную цену вещи, но не более чем на 10% от начальной цены на предыдущих торгах. Повторные торги могут проводиться путем публичного предложения.
Советы Эксперта - Консультанта по финансовым вопросам
Фото по теме
Залог – это обеспечение долговых обязательств ценным движимым, недвижимым или иным имуществом. В соответствии с Федеральным законом 129, 197, 306, 102, залог оформляется договором и возвращается после выполнения должником всех своих обязательств перед кредитором. Чтобы вернуть залог, следует выплатить всю взятую сумму с процентами и иными комиссиями. Просто следуйте этим простым пошаговым советам, и Вы будете на верном пути при решении Ваших финансовых вопросов.
Что необходимо иметь
- паспорт;
- договор;
- ликвидация договора;
- квитанции об оплате долговых обязательств.
Краткое пошаговое руководство
Итак, рассмотрим действия, которые необходимо предпринять.Шаг -
1
Чтобы забрать залог, обратитесь к кредитору. Внесите всю взятую сумму или предъявите все квитанции об оплате. Если вы брали ипотечный кредит, и в качестве залога оформлялась приобретенная недвижимость, то предъявите свой паспорт, кредитный договор, нотариальный договор залога. Далее, переходим к следующему шагу рекомендации.
Шаг -
2
Все залоги в виде недвижимого имущества, приобретенного в долгосрочный кредит, оформляются нотариальным договором залога и регистрируются в Федеральном Управлении государственного регистрационного центра. В реестр вносят сведения, что квартира или иная недвижимость обременена залогом. Никаких юридически значимых сделок без разрешения кредитора с недвижимостью совершать нельзя, вплоть до погашения полной суммы задолженности и внесения записи в единый государственный реестр, что все обременения сняты. Далее, переходим к следующему шагу рекомендации.
Шаг -
3
Поэтому вы обязаны переоформить регистрационные документы и подать пакет документов на регистрацию прав собственности. Далее, переходим к следующему шагу рекомендации.
Шаг -
4
Если вы сдавали в залог ценное имущество, чтобы его вернуть вы обязаны выплатить всю взятую сумму, проценты и иные комиссии. Договор залога в этом случае оформляется в простой письменной форме для обеих сторон. Залог забирается обычным способом – вы отдаете долги, вам отдают залог, договор залога ликвидируется. Далее, переходим к следующему шагу рекомендации.
Шаг -
5
Если вы выполнили все свои долговые обязательства, а залог вам не возвращают, то вы имеете право обратиться с заявлением в Арбитражный суд. Все спорные вопросы с внесением долгов, процентов и иных комиссий, а также с возвратом залога решаются исключительно в судебном порядке. Все другие методы решения спорных вопросов являются противозаконными и караются по законам РФ. Далее, переходим к следующему шагу рекомендации.
Шаг -
6
Не забывайте, что вернуть залог – это недостаточная мера, необходимо ликвидировать договор залога и внести изменения во все официальные инстанции, которые фиксировали договор. Например, залог любой недвижимости регистрируется в ФУГРЦ, поэтому если вы оплатили все долговые обязательства, а регистрация залога по-прежнему присутствует в государственном центре, то вы не можете распоряжаться заложенным имуществом.
Надеемся ответ на вопрос - Как забрать залог - содержал полезные для Вас сведения. Удачи Вам!Чтобы найти ответ на интересующий Вас вопрос воспользуйтесь формой -
Зачастую, приобретая то или иное имущество по договору купли-продажи (например, автомобиль), компания даже не подозревает, что оно является предметом залога. Что делать, если залогодержатель требует от вас как от добросовестного покупателя исполнения договора о залоге? Как обезопасить себя от подобного развития событий уже в момент оформления договора? В этом материале мы дадим советы, как избежать покупки заложенного имущества. Также мы объясним, как новый собственник таких ценностей сможет отстоять свои интересы в суде.
алеко не каждый покупатель и в отношении не каждого предмета договора может позволить себе тщательную проверку юридической чистоты приобретаемого имущества. Что нужно сделать, чтобы быть уверенным в отсутствии обременения купленных ценностей правами третьих лиц?
Причины судебных споров по заложенному имуществу - в недобросовестности продавцов
Чаще всего подобные ситуации возникают при недобросовестном поведении продавца (залогодателя). Воспользовавшись тем, что заложенное имущество оставлено в его распоряжении, он передает предмет залога в собственность третьему лицу. При этом он не ставит в известность ни покупателя о наличии залога, ни залогодержателя о своем намерении распорядиться заложенным имуществом.
В результате добросовестный приобретатель имущества, не располагая при покупке сведениями о подобном обременении, рано или поздно становится "заложником" судебного спора между продавцом (залогодателем) и залогодержателем. Он будет вынужден защищать свой имущественный интерес в суде. С чем же может столкнуться покупатель таких ценностей?
Начнем с того, что заложенное имущество вовсе не выбывает из гражданского оборота. Залогодатель, передавая имущество в залог, не лишается права собственности на него и, следовательно, не утрачивает права распоряжения им по своему усмотрению. Действующее законодательство напрямую позволяет залогодателю это делать при условии получения согласия залогодержателя на распоряжение имуществом (ст. 346 ГК РФ). При этом для движимого и недвижимого имущества различий не делается.
В принципе договором залога подобная обязанность залогодателя может быть исключена. Однако на практике, как правило, стороны договора данным правом не пользуются. Таким образом, заложенное имущество вполне может выступать самостоятельным объектом договора купли-продажи.
Как избежать покупки заложенного имущества
Как известно, в законе нет императивного требования о ведении компаниями книги учета или специальных записей о залоге. Тем не менее в отношении отдельных объектов можно выявить обременение иным путем.
Перед покупкой недвижимости осведомитесь о ней в ЕГРП
Так, залог недвижимости в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 339 ГК РФ). Из него сведения могут быть получены любым заинтересованным лицом, в том числе потенциальным покупателем, по его письменному заявлению. В отношении акций сведения о залоге в обязательном порядке вносятся в реестр владельцев именных ценных бумаг (постановление ФКЦБ РФ от 02.10.1997 N 27 "Об утверждении Положения о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг").
Выписка из реестра поможет приобретателю доказать свою добросовестность в суде
Таким образом, приобретение вышеуказанных объектов должно быть предварено самостоятельной проверкой или требованием о предоставлении актуальной выписки из соответствующего реестра. Проведение данных мероприятий и получение подтверждающих документов имеет существенное значение для случаев, когда покупателю в дальнейшем все же придется доказывать свою добросовестность (например, если впоследствии окажется, что приобретенное имущество находилось в залоге).
Что же касается движимого имущества, в том числе транспорта, оборудования и проч., то здесь придется положиться на честность продавца. Если договор купли-продажи уже заключен и исполнен, а впоследствии выяснилось обременение купленных ценностей залогом, то залогодержатель вправе потребовать:
- признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий ее недействительности (ст. 167 ГК РФ);
- досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, то обратить взыскание на заложенное имущество, независимо от того, кому оно принадлежит (ст. 351 ГК РФ).
Не всегда можно признать сделки купли-продажи недвижимого имущества оспоримыми
До сих пор идет оживленная дискуссия по поводу характера недействительности сделки купли-продажи заложенного имущества. Ряд юристов утверждают, что такие сделки оспоримы, основываясь на ст. 174 ГК РФ и ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" . По мнению других, они ничтожны как сделки, не соответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ) . Однако отметим, что для покупателя заложенного имущества практические последствия в обоих случаях будут одинаковыми.
Требование о признании договора купли-продажи заложенного недвижимого имущества недействительной сделкой и применении соответствующих последствий будет бесспорно удовлетворено. В отношении же сделок с движимостью ситуация неоднозначная. Ряд судов отказывают в удовлетворении подобных требований залогодержателя (постановления ФАС ПО от 04.09.2007 N А12-345/06-С52; ФАС ЦО от 19.02.2007 N А36-676/2006 ).
Двусторонняя реституция не всегда желательна для покупателя, цель которого - приобрести имущество
Для покупателя признание договора купли-продажи недействительным будет означать возврат купленного имущества и уплаченных за него денег. На первый взгляд, в такой ситуации имущественные интересы покупателя не страдают - в порядке двусторонней реституции он получает уплаченную за имущество сумму. Однако при более внимательном рассмотрении ясно, что для покупателя первоначальной целью совершения сделки являлось именно приобретение вещи. Поэтому возврат полученного имущества будет для него нежелательным.
В случае неправомерного отчуждения продавцом-залогодателем заложенного имущества интересы залогодержателя защищаются п. 1 ст. 351 ГК РФ. Он может потребовать от залогодателя досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и получить это исполнение. При таком развитии событий имущественный интерес покупателя не пострадает.
Даже добросовестный приобретатель может лишиться своего имущества по закону
Иногда "недобросовестность" залогодателя проявляется не только в отчуждении предмета залога в пользу третьего лица без согласия залогодержателя, но и в неисполнении обеспеченного залогом обязательства. В этой ситуации залогодержатель имеет право обратить взыскание на предмет залога. Ничего не подозревающий приобретатель имущества становится "без вины виноватым" (ст. 353 ГК РФ). Причем, как отмечает ФАС Центрального округа, закон не устанавливает зависимости сохранения права залога от добросовестности либо недобросовестности нового собственника имущества либо его осведомленности об обременениях приобретаемого имущества залогом. В силу закона на место первоначального залогодателя становится новый собственник имущества. При этом сделка купли-продажи сохраняет свою действительность (постановление ФАС ЦО от 21.11.2005 N А35-1471/03-С5 ). Иными словами, для обращения взыскания на предмет залога залогодержателю не нужно доказывать недобросовестность нового собственника.
Как отстоять интересы новому собственнику заложенного имущества
Зачастую при предъявлении требований о взыскании к покупателю заложенного имущества ему ничего не остается, как пытаться защищать свои интересы в суде, ссылаясь на добросовестность приобретения. И действительно, на первый взгляд кажется, что при соблюдении условий ст. 302 ГК РФ о возмездном характере приобретения и выбытии вещи из владения прежнего владельца по его воле интересы нового собственника надежно защищены. Более того, в судебной практике можно найти подтверждение сказанному.
Раньше, если новый собственник признавался добросовестным, то прежний владелец заложенного имущества не мог его взыскать
Так, ФАС Московского округа оставил в силе решение суда первой инстанции, которым залогодержателю было отказано в обращении взыскания на заложенное имущество. Обосновано это было тем, что имущество было получено добросовестным приобретателем. Поэтому обращение взыскания на такое имущество уже невозможно (постановление ФАС МО от 02.03.2004 N КГ-А40/803-04 ).
ФАС Дальневосточного округа высказал аналогичную позицию, отказав залогодателю в обращении взыскания на заложенное имущество, приобретенное по возмездной сделке новым собственником. Дело в том, что последний не знал и не мог знать об отсутствии у залогодателя права на отчуждение предмета залога. Новый собственник был признан добросовестным приобретателем по смыслу ст. 302 ГК РФ. Кассационный суд пришел к выводу о невозможности обращения взыскания в такой ситуации на заложенное имущество (постановление ФАС ДО от 07.06.2005 N Ф03-А16/05-1/193 ).
Другим любопытным обоснованием изложенной позиции стала ссылка ФАС Западно-Сибирского округа на недействительность договора купли-продажи заложенного имущества. Он был заключен без получения согласия залогодержателя. Следствием этого стал вывод об отсутствии правопреемства в отношении права собственности на заложенное имущество. Поэтому применить к нынешним владельцам спорного имущества положения ст. 353 ГК РФ о сохранении залога при пере-ходе прав к другому лицу нельзя (постановление ФАС ЗСО от 13.07.2006 N Ф04-4110/2006(24193-А70-8) ).
Как видим, до недавних пор судебная практика исходила из приоритета интересов добросовестного приобретателя перед интересами залогодержателя.
Однако при более детальном рассмотрении очевидна невозможность применения нормы ст. 302 ГК РФ к отношениям между залогодержателем и новым собственником заложенной вещи.
Почему невозможно применение ст. 302 ГК РФ при рассмотрении споров об истребовании вещи у собственника?
Во-первых , в ст. 302 ГК РФ речь идет об истребовании собственником имущества у недобросовестного приобретателя. А в рассмотренной выше ситуации имеет место спор залогодержателя и собственника.
Во-вторых , интересы нового собственника могут быть защищены иными способами. Обращение же взыскания на заложенное имущество является, по сути, единственным механизмом защиты интересов залогодержателя. Такую позицию высказал Верховный Суд РФ в своем определении от 10.04.2007 N 11В07-12 .
Добросовестный приобретатель не освобождается от обязанностей, перешедших к нему от залогодателя
Так, по мнению ВС РФ, переход права собственности на заложенное имущество не прекращает право залога. Правопреемник залогодателя становится на его место. При этом каких-либо исключений, которые позволяют освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено. Более того, независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает право обратить на нее взыскание по долгу. Права третьего лица (нового приобретателя) могут быть защищены в рамках иных отношений - например, между новым приобретателем (третьим лицом) и бывшим собственником (залогодателем) по поводу возмещения продавцом убытков, причиненных при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. Такова позиция ВС РФ. Фактически он признал, что добросовестность приобретателя заложенного имущества - это еще не основание для освобождения его от обязанностей залогодателя. В результате был зафиксирован приоритет интересов залогодержателя над интересами добросовестного приобретателя заложенного имущества.
После опубликования этого официального разъяснения ВС РФ судебная, в том числе арбитражная, практика пошла именно по этому пути (определение ВАС РФ от 10.04.2008 N 4585/08; постановления ФАС ЗСО от 18.03.2008 N Ф04-1504/2008(1715-А03-8); ФАС СКО от 01.04.2008 N Ф08-1632/08 ).
На основании ее анализа можно сделать следующий вывод. При возникновении судебного спора по инициативе залогодержателя, не получившего исполнения обеспеченного заложенным имуществом обязательства от продавца-залогодателя, приобретение этих ценностей вероятнее всего будет означать для покупателя утрату права собственности на них.
По нашему мнению, эта судебная практика выглядит более справедливой. Она не приводит к необоснованному ущемлению интересов залогодержателя, который сегодня может лишиться всяких способов обратить взыскание на заложенное имущество. А это, в свою очередь, существенно снижает эффективность такого способа обеспечения обязательств, как залог.
Действия покупателя заложенного имущества при оспаривании сделки
Что же в таком случае остается делать покупателю? Во-первых , как отметил ВС РФ, он может потребовать у продавца возмещения убытков. Речь идет о тех, которые были причинены при изъятии приобретенного имущества третьими лицами (в частности, залогодержателем) по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи (ст. 461 ГК РФ).
В договоре купли-продажи нужно четко прописать условие о неустойке
Во-вторых , целесообразно в договоре купли-продажи предусмотреть жесткие штрафные санкции за передачу продавцом имущества с обременением. Как правило, в договоры включается положение о гарантиях продавца в отношении отчуждаемого имущества, в том числе об отсутствии обременений проданных ценностей. Ответственность продавца в виде высокой штрафной неустойки может быть следствием несоблюдения им указанных гарантий .
Но в то же время оба предложенных варианта не позволяют соблюсти в полной мере имущественный интерес приобретателя. Ведь он так и не сможет "оставить" имущество в своей единоличной собственности. Однако указанные механизмы дадут покупателю возможность получить адекватную денежную компенсацию своих нарушенных интересов.
В-третьих , дабы все же попытаться сохранить за собой приобретенное имущество, покупатель может оспорить договор залога. Зачастую такой договор о залоге не выдерживает тщательной проверки, оставляя возможность для его успешного оспаривания как недействительной сделки или признания его незаключенным. Данное обстоятельство обусловлено большим количеством императивных норм, регулирующих залоговые отношения, и наличием существенных условий договора о залоге, которые в обязательном порядке должны отражаться в его содержании.
Покупатель заложенного имущества может признать договор залога незаключенным
Действующее законодательство позволяет оспаривать тот или иной договор любым заинтересованным лицам (п. 32 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Покупатель, желающий сохранить право собственности на приобретенное имущество, находящееся в залоге, может попытаться оспорить такой договор залога или признать его незаключенным по следующим основаниям:
- наличие в нем положений, противоречащих императивным требованиям закона. Например, может оказаться, что договор о залоге, подлежащий нотариальному удостоверению, его не прошел (п. 4 ст. 339 ГК РФ) или была заложена доля в ООО, устав которого содержит запрет на залог долей (ст. 168 ГК РФ; постановления ФАС ЗСО от 13.01.1999 N Ф04/102-348/А75-98; ФАС УО от 11.08.2003 N Ф09-2110/03ГК; ФАС ВВО от 25.04.2008 N А17-5423/1-5457/1-5459/1-5476/1-5477/1-5478/1-5 );
- отсутствие в договоре условий, являющихся существенными для договора залога, например, не приведена оценка предмета залога, отсутствуют размер и срок исполнения обеспечиваемого им обязательства, указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ; постановления ФАС ЗСО от 18.07.2007 N Ф04-538/2007 (35263-А75-24); ФАС ПО от 06.02.2008 N А57-3866/07 ).
Данный путь представляется для покупателя наиболее оптимальным, позволяя последнему "остаться при своем интересе". Однако предостерегаем, что этот путь меньше всего зависит только от поведения покупателя, поскольку качество оформления договора залога связано с добросовестностью его сторон - залогодателя и залогодержателя.
*1) См. подробнее: Бевзенко Р.С. Некоторые проблемы обращения взыскания на предмет залога, приобретенный третьим лицом // Правосудие в Поволжье. 2004. N 4.
*2) См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2000. С. 362; Гутников О.В. Недействительные сделки в гражданском праве. Теория и практика оспаривания. М., 2003. С. 489; Морозов Д.Н. Проблемы защиты гражданских прав залогодержателя и добросовестного приобретателя предмета залога // Вестник ВАС РФ. 2007. N 12.
*3) См. подробнее: Белобородова А.В. Как уменьшить размер договорной неустойки // Арбитражное правосудие в России. 2008. N 8. С. 40.
Журнал "Арбитражное правосудие в России" N 8/2008, А.А. ШКАДОВ, старший юрисконсульт "ФБК-Право", Е.Н. ШКАДОВА, ведущий юрисконсульт "ФБК-Право"
Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату. Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку. Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу...
П о общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами. Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если продавец юридическое лицо ) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу. Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.
В соответствии с положением статьи ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон , но только при наличии следующих условий:
- При существенном нарушении договора другой стороной;
- В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора» . Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя .
Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто. Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.
Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ» . При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст. 453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
До момента принятия указанного Постановления даже при наличии всех необходимых для расторжения сделки условий (отсутствие оплаты, доказанные убытки продавца, фактическая не передача имущества покупателю ) судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости были редкостью. В настоящий момент расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с её неоплатой вполне достижимая юридическая цель.
Соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора, четкое формулирование исковых требований и их грамотное обоснование залог успеха в споре с недобросовестным покупателем недвижимого имущества. Безусловно, что неоплата за фактически переданное недвижимое имущество не является единственным основанием для оспаривания совершенной сделки. Об иных основаниях расторжения договоров и о практических советах по их применению читайте на страницах нашего Интернет-ресурса.
Если Вы не имеете объективной возможности воспользоваться квалифицированной юридической помощью при продаже квартиры, мы рекомендуем Вам воспользоваться разработанной адвокатами нашего Бюро памяткой – .» Цель данной памятки – обеспечить все возможные правовые механизмы защиты интересов продавца недвижимости от возможных убытков и прочих проблем ввиду недобросовестности приобретателя.
Для получения правовой помощи по вопросам совершении сделок по продаже недвижимости и расторжению договоров купли-продажи недвижимости Вы можете обратиться в .
Адвокат Надежда Домкина
Принято Постановление Пленума ВАС РФ ОТ 17.02.2011 № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге"
Общие положения
А) Изменение основного обязательства, обеспеченного залогом, само по себе не означает прекращение действия соглашения о залоге
В указанном Постановлении Пленум ВАС РФ отметил, что, несмотря на то, что залог имеет акцессорную (дополнительную) природу, его не всегда можно признать недействительным в автоматическом порядке, если основное обязательство изменилось.
В пункте 13 Постановления о залоге указано, что в случае изменения срока действия или размера обеспеченного обязательства соглашение о залоге продолжает действовать на тех условиях, которые были установлены при его заключении. Можно говорить о том, что увеличение основного обязательства залоговому обеспечению не требуется дополнительного согласования для продолжения обеспечения части, которая имелась в виду во время заключения соглашения о залоге. Кроме того, увеличение срока действия обеспеченного обязательства приведет к тому, что требование об обращении взыскания на предмет залога будет действительным только до окончания срока исковой давности, который был изначально согласован при обеспечении основного обязательства.
В Постановлении о залоге также отмечено, что отсутствие в соглашении о залоге указания на тот факт, что обеспечение распространяется и на проценты по кредиту, говорит о том, что залог обеспечивает только обязательство по уплате основной суммы долга.
Помимо этого, Постановление ВАС о залоге разъясняет, что, если в соглашении о залоге отсутствует указание на то, что обеспечение распространяется на проценты по кредиту, то следует учесть, что залог обеспечивает только обязательство, которое касается уплаты основной суммы долга.
Помимо этого, в пункте 14 данного Постановления Пленум ВАС РФ отметил, что уступка основного обязательства, которое обеспечивается ипотекой, может привести к переходу к новому кредитору всех существующих прав по ипотеке. Но до тех пор, пока государственная регистрация перехода права собственности не будет проведена (если она необходима), в соответствии с пунктом 4 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), требования нового залогодержателя не могут быть удовлетворены. Необходимо изначально отразить смену залогодержателя в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделки с ним. Также в Постановлении о залоге говорится о том, что указанное правило не распространяется на отношения, которые обеспечиваются закладной.
Б) Расторжение договора, обеспеченного залогом, само по себе не означает прекращения соглашения о залоге
Пленум ВАС РФ также отметил, что расторжение договора залога еще не означает, что залоговые правоотношения будут прекращены. В пункте 26 Постановления о залоге поясняется, что залог продолжает обеспечивать обязательства, которые не прекращаются при расторжении договора, обеспеченного залогом. Это касается, например, любых неисполненных денежных обязательств.
Судебная практика по залогу ранее пришла к подобным выводам, рассматривая споры по договору поручительства. Расторжение такого соглашения приводит к прекращению обязательств на будущее время, но не лишает кредитора права требовать сумму основного долга с должника, если она образовалась до момента расторжения договора. Также кредитор может применить имущественные санкции в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением договора, если из соглашения сторон не следует иное.
Важно заметить, что указанная позиция использовалась при рассмотрении договора залога, поскольку залог точно так же, как и поручительство, является способом обеспечения обязательств. Но сейчас указанный подход закреплен именно в соответствующем Постановлении Пленума ВАС РФ. Кроме того, в соответствии с пояснениями, которые дал Пленум, положения статьи 337 ГК РФ свидетельствуют о том, что договор залога также обеспечивает требования о возврате полученного залога при признании основного договора недействительным.
В) По общему правилу при отчуждении залогодателем предмета залога третьему лицу залогодержатель не может требовать признания такой сделки недействительной
Пункт 23 Постановления о залоге содержит информацию по поводу того, что продажа или любое другое отчуждение заложенного имущества со стороны залогодателя без согласия на это залогодержателя не признаются недействительными по исковому заявлению, поданному залогодержателем. Для таких случаев, согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ, предусматриваются другие специальные последствия. Так залогодержатель имеет право требовать досрочного исполнения обеспеченного обязательства. Также он может обратить взыскание на предмет залога.
Но нельзя не отметить ряд исключений. Пленум ВАС РФ установил, что по инициативе залогодержателя следующий ипотечный договор, заключенный в отношении заложенного объекта недвижимости может быть признан недействительным в том случае, если залогодержателю удастся доказать, что последующая ипотека приводит к нарушению его прав. Такой договор будет признан недействительным вне зависимости от того, насколько осведомленным о существовании первоначального соглашения будет последующий залогодержатель.
Внесудебный порядок взыскания
А) Если на отчуждение заложенного имущества требуется согласие третьих лиц, то внесудебный порядок обращения на него взыскания невозможен
Пункт 2 Постановления о залоге предусматривает наличие случаев, в которых внесудебные порядок обращения взыскания на заложенное имущество является недопустимым. Так условие о внесудебном порядке всегда можно включить в договор залога части доли или доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, который был заключен одним из участников общества с залогодержателем, который не является таким участником. Помимо этого, данное условие не может предусматриваться в вопросах по правам аренды земельного участка, который не занят строениями, зданиями и сооружениями. Указанные ограничения были установлены со стороны Пленума ВАС РФ по той причине, что распоряжение этими предметами залога становится возможным только после получения согласия, данного третьими лицами - другими участниками общества, а также арендодателем земельного участка.
Также в пункте 3 Постановления о залоге разъяснен тот факт, что залогодержатель не должен разыскивать фактическое местонахождение залогодателя для того, чтобы убедиться в возможности проведения внесудебного порядка в области взыскания на заложенное имущество (подпункт 3 пункт 6 статьи 349 ГК РФ).
Б) Форма соглашения (согласия) на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество
В пункте 4 Постановления о залоге указано, что соглашение залогодержателя с залогодателем, которое касается внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество, может быть заключено в любой момент - как одновременно с оформлением договора о залоге, так и уже после того, как он будет заключен. Именно такое соглашение может представлять собой отдельный документ, но его также можно фиксировать в самом договоре о залоге как одно из его условий.
Также установлено, что соглашение залогодержателя и залогодателя о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, которое является предметом залога, которое содержится в отдельном документе, должно быть заключено в той же форме, в какой был составлен сам договор о залоге. Так исполнение соглашения о внесудебном порядке взыскания в отношении предмета ипотеки подлежит исполнению только после проведения его государственной регистрации (согласно пункту 3 статьи 11 Закона об ипотеке).
Данное соглашение можно квалифицировать как двустороннюю сделку. Но его нужно отличать от одностороннего согласия на внесудебный порядок отчуждения предмета залога со стороны физического лица, которое обязательно необходимо нотариально оформить (согласно пункту 4 статьи 349 ГК РФ и пункту 1 статьи 55 Закона об ипотеке). Согласие необязательно получать только, если соглашение о внесудебном порядке осуществления взыскания было точно так же оформлено у нотариуса (согласно пункту 5 Постановления о залоге). Такое согласие залогодатель не может отозвать и оспорить в суде отдельно от всего соглашения о внесудебном порядке взыскания на предмет залога.
Также в пункте 7 Постановления о залоге указывается, что такое соглашение могут оспорить его стороны, а также любые лица, права которых нарушаются при реализации предмета залога. Отдельно отмечено, что к ним не относятся лица, чьи права сохранятся в отношении заложенного имущества в процессе обращения на него взыскания.
В) При неправомерном отчуждении залогодержателем предмета залога залогодатель вправе предъявить виндикационный иск, чтобы изъять это имущество из чужого незаконного владения
При отчуждении предмета залога залогодержателем, который не имеет права на внесудебный порядок обращения взыскания, собственник (залогодатель) может виндицировать данное имущество. Точно так же залогодатель может выступить с требованием вернуть предмет залога в том случае, если залогодержатель неправомерно оставляет его в своем распоряжении.
Согласно положениям пункта 5 Постановления о залоге, в вышеуказанных случаях виндикация заложенного имущества не избавляет залогодержателя от обязанности по возмещению залогодателю всех дополнительных расходов, которые были связаны с восстановлением нарушенного права, и прочих убытков.
В случае если заложенное имущество у добросовестного приобретателя не может быть виндицировано (согласно статье 302 ГК РФ), или же сам залогодатель не воспользовался правом на виндикацию, он может выступить с требованием о полном возмещении залогодержателем причиненных убытков, в которые также включена и стоимость предмета залога.
Ипотека (залог недвижимости)
А) При разделе земельного участка, находящегося в залоге, ипотека сохраняется в отношении каждого из этих участков
Пункт 10 Постановления о залоге содержит ответ на вопрос от ВАС РФ по поводу того, сохраняется ли ипотека при изменении или непосредственном образовании земельных участков. Как обременение ипотека может сохраняться в отношении любого земельного участка, образованного при объединении, разделе, перераспределении или выделе земельных участков, если иное не предусматривается в соглашении, заключенном между залогодержателем и залогодателем.
Б) При залоге здания, строения и сооружения требуется одновременный залог прав на земельный участок, на котором находится данный объект недвижимости, а при залоге помещения - не требуется
Пленум ВАС РФ указал в пункте 11 Постановления на тот факт, что залог нежилого помещения в нежилом здании (например, в многоквартирном доме) не требует передачи в залог и земельного участка, на котором данное здание располагается. То же самое касается права аренды участка - оно не передается. Этот вывод основывается на том, что приобретатель заложенного помещения приобретает право на долю в общем имуществе здания, принадлежащее залогодателю.
Таким образом, происходит упрощение процедуры оформления прав за участки земли, которые находятся под многоквартирными домами:
1. Собственникам помещений в таких постройках земельный участок, на котором располагается дом, а также элементы озеленения и благоустройства принадлежат на правах общей долевой собственности.
2. Земельный участок под многоквартирным домом может бесплатно перейти в общую долевую собственность владельцев помещений. Акты органов власти о возникновении права общей долевой собственности у владельцев помещений в доме не нужны. То же самое касается государственной регистрации перехода права собственности на данный земельный участок - она также не требуется.
3. По заявлению лица, которое уполномочено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти могут формировать земельный участок, который находится под постройкой.
Указанные разъяснения могут быть применены и к нежилым помещениям. Но при этом в пункте 12 Постановления о залоге Пленум ВАС РФ отметил, что ипотека сооружения или здания (при залоге его целиком, а не частично) может быть проведена только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором расположено это здание или сооружение. Альтернативой договору может стать право аренды участка, принадлежащее залогодателю.
Помимо этого, в анализируемом Постановлении указано, что запрет или ограничения ипотеки или права аренды земельного участка, которые содержатся в законе, не влекут недействительности договоров ипотеки сооружений и зданий на данных участках. Это не касается случаев, когда из закона следуют запреты или ограничения на ипотеку сооружений или зданий. Указанное разъяснения направлено на урегулирование вопросов, когда ипотека земельного участка, на котором размещены постройки, не является возможной. Например, залогодатель может обладать краткосрочным правом аренды участка земли (на срок менее 1 года), или договор аренды земельного участка заключается на неопределенный срок. Права арендатора, которые следуют из договора аренды недвижимости, не подлежат процедуре государственной регистрации и не могут выступать в качестве предмета договора об ипотеке.
Помимо этого, пункт 12 Постановления о залоге можно применить к ситуации, в которой договор, на котором основываются права залогодателя на участок земли, признается незаключенным или недействительным. Исходя из этого, можно говорить о том, что договор ипотеки строения или здания останется недействительным.
Г) Залогодержателю необходимо представить доказательства уведомления всех лиц, имеющих права пользования в отношении предмета залога, чтобы иметь возможность получить заложенное имущество без обременений
В пункте 2 статьи 40 Закона об ипотеке указано, что при обращении взыскания на заложенное недвижимое имущества все права, связанные с пользованием и арендой в отношении этого имущества должны быть прекращены. Для того чтобы арендаторы и другие лица, обладающие правами пользования, могли защитить свои права и интересы, Пленумом ВАС РФ были предусмотрены следующие правила, которые были отражены в пункте 22 Постановления о залоге.
В процессе судебного порядка обращения взыскания все вышеперечисленные лица должны быть привлечены к участию в деле. В случае внесудебного порядка залогодержателю необходимо письменно их уведомить об этом. Если доказательства подобных уведомлений отсутствуют, залогодержатель может получить отказ в погашении записей о правах пользования в отношении недвижимого имущества соответствующего типа.
Обращение взыскания на предмет залога
А) Право на обращение взыскания на предмет залога возникает в день неисполнения обеспеченного обязательства
В пункте 17 Постановления о залоге содержится информация касательно определения момента времени, который залогодержатель наделяется правом обратить взыскание на предмет залога. Такое право может появиться в тот день, когда лицо не исполнит обеспеченное обязательство, если договор или закон не предусматривают иное.
Обязательство до востребования или бессрочное обязательство считаются нарушенными в семидневный срок, исчисление которого производится с момента предъявления кредитором требования соответствующего характера. Само же право на взыскание заложенного имущества, которым обеспечивается обязательство, исполняемое посредством периодических платежей, может возникнуть в том случае, если в течение 12 месяцев более трех раз будут нарушены сроки внесения платежей. Данные нарушения должны быть допущены к общему списку фактов до непосредственного обращения кредитора в суд либо направления уведомления об обращении во внесудебном порядке взыскания на предмет залога.
Б) Незначительность нарушения обязательства, обеспеченного залогом, должен доказывать залогодатель
Положения пункта 19 Постановления устанавливают, что информация о незначительности нарушения основного обязательства, обеспеченного залогом, указанная в пункте 2 статьи 348 ГК РФ, может быть применена и к залоговым отношениям, которые возникают в силу закона. Это правило означает, что незначительным можно считать нарушение основного обязательства, не превышающего 5% от рыночной стоимости предмета залога. Именно на залогодателя в этом случае возлагается бремя доказывания.
В) Допускается общая оценка нескольких вещей (прав), являющихся предметом залога
В пункте 27 Постановления о залоге предусмотрено, что договор о залоге может содержать общую оценку нескольких имущественных прав (движимых вещей) либо недвижимых вещей, которые выступают в качестве предмета залога. В соответствии с этой позицией, ни статья 9 Закона об ипотеке, ни статья 339 ГК РФ не содержат никаких указаний на тот факт, что в договоре об ипотеке, предметом которого выступают несколько объектов недвижимого имущества, должна быть определена отдельно оценка каждого объекта недвижимости. Именно поэтому, определение в договоре залога (и в договоре залога недвижимости) общей стоимости заложенного имущества можно считать достаточным для того, чтобы считать согласованным условие об оценке залога.
Реализация предмета залога
А) Способ реализации предмета залога при ипотеке является существенным условием соглашения о залоге, а при залоге движимого имущества - не является таковым.
В пунктах 28-29 Постановления о залоге Пленумом ВАС РФ были определены основные особенности и перечислены все способы, посредством которых осуществляется реализация заложенного имущества. Так в отношении недвижимости могут использоваться следующие способы:
2. Покупка заложенного имущества залогодержателем для третьих лиц или для себя в счет покупной цены требований, обеспеченных ипотекой по отношению к должнику.
Что касается движимого имущества, то к нему применяются несколько другие способы:
1. Продажа на закрытом или открытом аукционе.
2. Продажа на закрытых или открытых торгах, которые организовываются комиссионером.
3. Реализация ценных бумаг, которые обращаются на организованном рынке ценных бумаг, а также на торгах лица, выступившего в качестве организатора торговли.
4. Продажа предмета залога залогодержателем третьему лицу без проведения торгов.
5. Продажа предмета залога третьему лицу комиссионером, который действует на основании договора комиссии, который заключается с залогодержателем без проведения торгов.
6. Поступление предмета залога в собственность залогодержателя.
Пленум ВАС РФ также отметил, что способ реализации залога недвижимости можно считать существенным условием договора, но для залога движимого имущества он таковым не является. Если в договоре ипотеки не отмечен способ реализации заложенного имущества, либо указывается несколько способов такой реализации, то этот документ нельзя считать заключенным. Если в договоре залога движимого имущества отсутствует условие о способе реализации, то реализация заложенного имущества будет осуществляться посредством продажи на открытых торгах предмета залога. Что касается ценных бумаг, которые обращаются на организованном рынке, то они будут проданы на торгах, инициированных организатором торговли на рынке ценных бумаг.
Б) Пропуск установленного в соглашении срока на реализацию предмета залога не влечет лишения права на реализацию заложенного имущества
В пункте 30 указанного Постановления о залоге отмечается, что реализация предмета залога по прошествии срока, отведенного на его реализацию, не означает то, что последующее обращение взыскания на заложенное имущество невозможно. Залогодатель при этом имеет право потребовать возмещение убытков, вызванных задержкой, со стороны залогодержателя.
Также Пленум ВАС РФ указал, что убытками можно считать разницу между вырученной суммой от продажи заложенного имущества и ценой предмета залога, если его продажа осуществлялась в надлежащий срок.
В) Залогодатель вправе оставить предмет залога за собой, только если он владеет этим имуществом
В пункте 33 Постановления о залоге Пленум ВАС РФ отметил, что залогодержатель может оставить за собой заложенное имущество в том случае, если на момент обращения взыскания он им владеет. Если же предмет залога пребывает в собственности залогодателя либо третьего лица, то право собственности на него может появиться только с момента приобретения владения. Также пункт 36 Постановления о залоге содержит информацию о том, что заложенное имущественное право может перейти к залогодержателю в тот момент, когда залогодатель получает заявление о переводе такого права на свое имя. При этом залогодержателю необходимо уведомить должника по обязательству, имущественное право по которому выступает в качестве предмета залога. Если должник не будет уведомлен, новый кредитор принимает на себя все риски, которые касаются исполнения обязательств первоначального кредитора.
Процессуальные вопросы
А) Допускается отдельное предъявление в суд требований об обращении взыскания на заложенное имущество и об исполнении обеспеченного залогом обязательства
Постановление о залоге также содержит информацию о том, что наличие соглашения о внесудебном порядке взыскания не является исключением того, что залогодержатель может обратиться в суд, изъявив требование об обращении взыскания на заложенное имущество. Но все судебные расходы в этом случае будут возложены на истца, который стал инициатором судебного разбирательства, если он не представит доказательства безрезультативности обращения взыскания во внесудебном порядке (согласно пункту 8 Постановления о залоге).
В своем разъяснении Пленум ВАС РФ указал, что по своему выбору залогодержатель может потребовать:
1. Обращения взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном для его реализации, на который обращено взыскание.
2. Передачи ему заложенной вещи для ее последующей продажи в рамках условий соглашения, заключенного с залогодателем.
Кроме того, в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ о залоге допускается возможность предъявления требования об обращении взыскания на предмет залога и исполнении обязательства, которое посредством залога может быть обеспечено. Если же в качестве залогодателя выступает не должник по основному обязательству, а им является третье лицо, то к делу об обращении взыскания на заложенное имущество привлекают должника по обеспеченному обязательству.
Также Пленум ВАС РФ уточнил, что если в суд одновременно предъявляются требования касательно обращения взыскания на заложенное имущество и исполнения обязательства, обеспеченного залогом, то требование об обращении взыскания должно быть оплачено государственной пошлиной как заявление, которому присущ неимущественный характер. Если же это требование предъявляется отдельно, то выплата государственной пошлины производится в соответствии с размером и порядком, которые предусмотрены для заявлений имущественного характера.
Б) Иск о пресечении действий по реализации предмета залога
В пункте 20 Постановления о залоге Пленум ВАС РФ разъяснил, что если залогодержатель незаконно обращает взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке. То залогодатель, опираясь на положения абзаца 3 статьи 12 ГК РФ, может обратиться с исковым заявлением в суд, потребовав пресечения действий, которые касаются реализации предмета залога.
В) При внесудебном порядке обращения взыскания залогодержатель вправе осуществить взыскание в порядке исполнительного производства, если залогодатель отказался от исполнения своих обязательств
В пункте 21 Постановления о залоге предусматривается ситуация, в которой залогодатель выражает отказ в исполнении собственных обязательств по предоставлению предмета залога во внесудебном порядке. В этом случае залогодатель всегда может обратиться к нотариусу, который поставит исполнительную надпись на закладной или договоре залога. После этого он может обратиться за принудительным изъятием предмета залога или его принудительной продажей, руководствуясь правилами, указанными в Федеральном законе от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". Однако важно помнить о том, что такая надпись должна совершаться в бесспорном порядке. Если залогодатель возразит на совершение исполнительной надписи, то сделать это будет невозможно.
