В настоящей статье я раскрою только возможность признания права собственности в силу приобретательной давности на жилой дом или квартиру, а также доли в указанном недвижимом имуществе. Я не буду раскрывать процессуальные особенности признания права собственности, проблемные аспекты которые возникают на практике, так как данная статья призвана донести саму суть такого оформления. Процессуальные «загвоздки» оставим на рассмотрение в другой статье, если необходимость в ее написании появится.
Чтобы было понятно, о чем идет речь, рассмотрим на примере.
Гражданин «А» являлся собственником жилого дома. 00 (месяца) 1993 г. гражданин «А» умер. После смерти гражданина «А» наследники не объявлялись, в права наследования не вступили ни в течение шести месяцев, ни в последующие годы. С 1994г. гражданин «Б» начал пользоваться домом (проживаю там), а также земельным участком. Гражданин «Б» оплачивал услуги электроснабжения, что подтверждалось квитанциями об оплате. Гражданин «Б» заключил договор с ООО «АКС» на поставку услуг по холодному водоснабжению и водоотведению в частном жилищном фонде от 00 (месяц) 2009г. для полива овощей, а также оплачивал услуги по водоснабжению холодной водой, что подтверждалось квитанциями об оплате услуг. При этом гражданин «Б» заключил договор № 000 на теплоснабжение жилого помещения, а также производил оплату услуг по теплоснабжению.
Также гражданин «Б» производил страхование жилого дома на случай причинения ущерба, в котором проживал. Также гражданин «Б» заменил в жилом доме старые рама на новые пластиковые окна, что возможно подтвердить соответствующим договором.
Таким образом, из представленного примера видно, что гражданин «Б» не является собственником, но открыто, добросовестно, непрерывно пользуется жилым домом как своим собственным более 15 лет.
Согласно ч. 1 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Статья 234 ГК РФ позволяет гражданину признать право собственности в судебном порядке в силу приобретательной давности на определенное недвижимое имущество. Впрочем, как и на движимое имущество (там срок владения составляет не менее 5 лет).
Теперь рассмотрим наличие совокупности критериев, при которых возможно признание права собственности в силу приобретательной давности.
Открытое владение - это такое владение, когда, например родственники (потенциальные наследники) умершего собственника имеют возможность видеть, что лицо открыто пользуется недвижимым имуществом. При этом ни от кого такой факт не скрывает, ни от самих наследников, ни третьих лиц - соседей по дому. Также открытость владения подтверждается уплатой обязательных платежей - налогов на имущество, земельный налог, налог на строение, уплачиваемые в восьмидесятые года двадцатого века. Открытость владения подразумевает, что лицо, считающее себя «владельческим приобретателем» несет бремя содержания такого недвижимого имущества. В нашем примере гражданин «Б» произвел замену оконных рам на новые пластиковые, а также оплачивал услуги водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения.
Непрерывное владение - это такое владение, когда не прерывается срок владения по различным причинам. Например, лицо самовольно оставило жилое помещение за ненадобностью, а позднее опять начало пользоваться им. При этом в период, когда имуществом не пользовались, оно разрушилось. А потому о добросовестном владении в таком случае не может идти и речи.
Пользование недвижимым имуществом «как своим собственным» подразумевает, что лицо чувствует, понимает, считает, что это имущество его. Лицо должно с субъективной стороны понимать, что иных законных владельцев не существует и быть не может, либо о которых он не знает и не должен знать в сложившейся ситуации. Не может считаться владение недвижимым имуществом как своим собственным на основании договора аренды, на основании договора безвозмездного пользования (ссуды), а также договора хранения, по договору оперативного управления и хозяйственного ведения.
Согласно ч. 3 ст. 234 ГК РФ лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Не всегда получается так, что период владения недвижимым имуществом составляет 15 лет и более, но если, например, таким недвижимым имуществом владел правопреемник, то можно «наскрести» 15 лет. Правопреемниками для физических лиц - граждан могут быть их наследодатели, а не любые родственники. (Все про наследство смотри ) Например, ранее недвижимым имуществом владели родители гражданина. В таком случае, они (родители) являются его правопреемниками.
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. То есть, после того как суд вынесет решение о признании права собственности на недвижимое имущество, такое решение суда подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра. Основанием права собственности в таком случае будет являться решение суда. Если за прежним собственником не зарегистрировано право собственности в Управлении Росреестра, то это не будет препятствием для признания права собственности в силу приобретатальной давности. Главное, чтобы права собственности ранее было зарегистрировано в органе технической инвентаризации (БТИ), так как до 1998г. право собственности регистрировалось в БТИ или ином подобном органе.
Если за бывшим собственником право собственности не зарегистрировано ни в органе технического инвентаризации (в БТИ до 1998г.), ни в Управлении Росреестра, то соответственно невозможно приобрести право собственности в силу приобретальной давности в судебном порядке. В этом случае необходимо признавать право собственности на недвижимое имущество за умершим. Тогда оформлять либо по наследству, либо ждать 15 лет с момента собственности за умершим по решению суда.
Подается в районный (городской) суд по указанным требованиям. по такому делу оплачивается, исходя из инвентаризационной стоимости недвижимого имущества. Инвентаризационная стоимость берется в органе Технической Инвентаризации в виде справочки. По такой категории дел ответчиками являются органы местного самоуправления - администрации городов (районов). Также предоставляются доказательства содержания недвижимого имущества, доказательства уплаты обязательных платежей (налогов), а также справки об инвентаризационной стоимости недвижимости, кадастровый паспорт недвижимого имущества. Если имеется, то технический паспорт на жилое помещение. Необходимость проведения технической инвентаризации в каждом конкретном случае определяется отдельно. Это зависит от такого, поставлен ли жилой дом на государственный кадастровый учет или нет. Если на жилое помещение Вам выдан в Росреестре, то недвижимость поставлена на государственный кадастровый учет. Квитанция об оплате обязательно прикладывается к исковому заявлению. В каждом конкретном случае перечень доказательств определяется отдельно.
Нормы о приобретательной давности позволяют признать право собственности в силу приобретательной давности не только на недвижимое имущество, но и на движимое имущество. Какое движимое имущество можно оформить в силу приобретательной давности? Например, автомобили, самоходные автотранспортные средства (трактор), моторную лодку.
Потенциальный собственник, владеющий транспортной техникой более 5 лет имеет право признать за собой право собственности в силу приобретательной давности. Бывают случаи, когда документы на автотехнику прежним собственником утеряны. При этом в ГАИ или в инспекции по маломерным судам техника не стоит на учете. Для того, чтобы новому собственнику (например, куплена по расписке автотехника) поставить на технический учет автотехнику, необходимо документы, подтверждающие право собственности владельца. Однако за давностью лет не всегда сохранились документы. Зачастую возникают трудности в постановки на технический учет маломерных судов (моторных лодок), выпущенных еще в 1970-1980 годах, когда нет документов.
Определиться необходимо с подсудностью дела по данной категории дел. В целях подачи искового заявления, необходимо определить цену иска. Цена иска определяется исходя из рыночной стоимости автотехники. Необходимо провести независимую оценку рыночной стоимости автотехники. Если рыночная стоимость автотехники меньше 50 000 рублей, то исковое заявление подается мировому судье. К какому именно мировому судье подавать исковое заявление? Исковое заявление подается к тому мировому судье, на территории которого находится ответчик. Кто же будет являться ответчиком по данному спору?
Так как юридически отсутствует собственник на автотехнику, то техника считается бесхозяйной.
Согласно п. 8 Инструкции о порядке учета, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов, утвержденной Минфином СССР 19.12.1984г. № 185 принятие мер по охране и оценка переданных налоговым органам конфискованного и наследственного имущества, кладов, а также имущества, признанного бесхозяйным, возлагается на налоговые органы.
Таким образом, налоговые органы осуществляют контроль за полнотой и своевременностью передачи им вышеуказанного бесхозяйного имущества. Поэтому ответчиком в данном случае должна выступать налоговая инспекция.
Уплачивается исходя из цены иска. В качестве доказательств необходимо предоставить доказательства , владения.
В качестве третьих лиц необходимо указывать государственную инспекцию по маломерным судам (при признании права собственности на моторную лодку) или ГИБДД (при признании права собственности на транспортное средство).
Возникли вопросы по этой теме, тогда задай вопрос бесплатно на (Нужно зарегистрироваться).
Юрист компании "Гарант" Роман Ларионов
Право собственности вследствие приобретательной давности
Появление этого института вызвано необходимостью придать существующим фактическим отношениям юридический характер и обеспечить устойчивость гражданского оборота. Сущность приобретательной давности состоит в том, что по прошествии определенного периода времени и при соблюдении определенных требований вещь переходит в собственность фактического владельца, при условии, что она бесхозяйная, т.е. собственник имущества неизвестен или у вещи есть собственник, но он длительное время не выражал намерений признать эту вещь своей (п. 6 инф. письма ВАС от 28 апреля 1997 г. N 13).
Приобретательная давность - одно из древнейших понятий. Свое начало этот институт берет из древнейшего римского права - Законов Двенадцати таблиц (V в. до н. э.). Согласно этим законам, результате приобретательной давности движимая вещь переходила в собственность после одного года владения, а недвижимая - по истечении двух лет. Вместе с тем было необходимо соблюдение еще ряда условий: вещь, переходившая в собственность не должна быть ворованной; требовалась добросовестность владения; срок давности владения должен течь непрерывно. В последствии, в период правления Юстиниана (VI в. н. э.) произошел ряд изменений, коснувшихся в основном срока. Так, для движимых вещей был установлен трехлетний срок, а для недвижимых - десятилетний.
Основные элементы института приобретательной давности не претерпели существенных изменений с римских времен.
В России понятие приобретательной давности известно еще со времен Псковской судной грамоты. По определению Свода законов Российской империи бесспорное, спокойное и непрерывное владение вещью в виде собственности в течение десяти лет обращается в право собственности.
В советском праве вообще не было института приобретательной давности. Отношения подобного рода считались неприемлемыми с точки зрения социалистического правоворядка. Все движимые и недвижимые вещи с неизвестными владельцами передавались в собственность государства.
И только в российском законодательстве заново произошло возрождение этого института. Он был введен Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик с 3 августа 1992 года. Дальнейшее законодательное закрепление институт получил в ст. 234 Гражданского кодекса, согласно которой лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.
Приобретение права собственности по давности владения относится к первоначальному способу, т.к. права приобретателя никак не связаны с правом собственности прежнего владельца, а зависят только от совокупности указанных выше обстоятельств, т.е. от длительного, добросовестного, открытого, непрерывного владения имуществом как своим собственным.
Итак, право собственности по давности приобретения возникает из сложного юридического состава, главным элементом которого является владение. Владение означает фактическое обладание вещью. Следует учитывать, что владелец для давности является незаконным, ведь он не может подтвердить законность владения документально, например, договором купли - продажи, аренды, ссуды и т.д., заключенным с предыдущим собственником. Лицо в приобретательной давности владеет вещью, как своей собственной, и поэтому ни арендатор, ни хранитель никогда не приобретут права собственности по давности владения.
По требованию закона владение, прежде всего, должно быть, непрерывным, т.е. в течение всего давностного срока лицо не должно переставать владеть вещью. Но это не означает, что лицу необходимо постоянно находиться в постоянном контакте с ней. От непрерывности, в первую очередь, требуется, чтобы владение не прекратилось для уже владеющего лица и не началось для другого лица. Кроме того, при непрерывности давностного владения не исключается перемена лица владельца, т.е. иногда возможны случаи, при которых допускается преемственность давностного владения. Это означает, что лицо владельца изменяется, а владение остается тем же.
Добросовестность означает, что владелец, не зная конкретных обстоятельств, полагает, что основание, по которому он завладел вещью, является правомерным и в дальнейшем может привести к возникновению права собственности на эту вещь.
Гражданским кодексом установлено и требование открытости владения. Для соблюдения этого требования владельцу необходимо пользоваться какой-либо вещью, не скрывать этого от окружающих.
Ст. 234 ГК устанавливает также временной интервал, в течение которого нужно непрерывно владеть вещью - 15 лет для недвижимого имущества и 5 лет - для движимого. Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Соответственно все другие вещи закон относит к движимым вещам. Все они могут быть приобретены гражданами и юридическими лицами в собственность в порядке приобретательной давности (конечно, это не относится к вещам, изъятым из гражданского оборота и к вещам, выбывшим из собственности предыдущего владельца противоправным способом, например, если вещь была украдена). Однако российским законодательством предусмотрен и другой срок приобретения за давностью владения. Так ч.3 ст. 43 Закона РФ от 15 апреля 1993 г. N 4804-I "О вывозе и ввозе культурных ценностей" (с изм. и доп. от 2 ноября 2004 г.) говорится, что "физическое или юридическое лицо, не являющееся собственником культурной ценности, но добросовестно и открыто владеющее ею как собственной не менее 20 лет, приобретает право собственности на эту культурную ценность ".
Пункт 2 статьи 234 ввел в российское гражданское право новый вид защиты - владельческую (поссессорную) защиту, т.е. судебную защиту владения независимо от наличия у владельца правового основания. Этот пункт расширяет защиту владения, предусмотренную ст. 305 ГК. Так, до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц. Стоит отметить, что этот вид защиты реализуется в ограниченных пределах: владелец не может получить такую защиту против собственника, а также против других лиц, имеющих право на владение имуществом в силу предусмотренного законом или договором основания, поскольку до истечения давностного срока сам он является беститульным (бесправным) владельцем и может получить защиту только против тех лиц, которые, как и он, права на владение имуществом не имеют.
Роман Ларионов, юрист компании "Гарант"
В соответствии со ст. 234 ГК РФ, лицо (гражданин или юридическое лицо) которое не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным на протяжении 5 лет (для движимых вещей) или 15 лет (для объектов недвижимого имущества) приобретает право собственности
на это имущество
. Такое основание для возникновения права собственности
носит название приобретательной давности.С течением времени в силу естественных причин (утрата вещи, отсутствие у этой вещи собственника либо его незаинтересованность в дальнейшем содержании вещи) некоторое количество вещей, участвующих в гражданском обороте «вымывается» из него. При этом зачастую находятся люди, которые, будучи заинтересованы в использовании вещи, распоряжаются ею, как своей собственной, в том числе – несут все расходы по её содержанию.
Таким образом, основной функцией института как раз и является обеспечение возврата в гражданский оборот таких вещей. Будучи частным случаем иска о признании права собственности, иск о признании права собственности по приобретательной давности, также является не средством формирования у истца права собственности, но лишь средством подтверждения его наличия. В тоже время, иски подобного рода обладают достаточной спецификой в вопросах, как установления обстоятельств, подлежащих доказыванию, так и в процессуальных вопросах.
Как следует из определения, данного в статье 234 ГК РФ, а также разъяснений, данных Постановлением Пленумов Верховного суда и Высшего арбитражного суда от 29.04.2010 №10/22, при предъявлении такого иска, истцу надлежит доказать следующие обстоятельства:
а)
добросовестность владения, т.е. лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
б)
открытость владения, т.е. лицо не скрывало и не скрывает факта нахождения имущества в его владении;
в)
непрерывность владения, т.е. владение не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности;
г)
владение имуществом как своим собственным, т.е. владение не по договору (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Стоит отметить, что согласно пункту 4 статьи 234 ГК РФ предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, а именно – срок приобретательной давности начинает течь только после истечения срока исковой давности по требованию об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Таким образом, реальный срок приобретательной давности составляет соответственно 8 и 18 лет с момента получения истцом владения над вещью.
Причем в течении этого срока давностный владелец имеет право на судебную защиту от требований третьих лиц в отношении имущества, которым он владеет.
Ответчиком по подобному иску выступает бывший собственник имущества. В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности . При этом в качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.В тоже время, при использовании данного института в судебной практике (особенно в практике судов общей юрисдикции) возникают серьезные трудности, сводящиеся в основном к излишне формализованной позиции судов, требующих порой от истца, например доказательства того факта что он владел имуществом 24 часа день, 7 дней в неделю, 365 дней в году, что объективно невозможно. Кроме того, формально трактуется судами и понятие добросовестности, что на
практике означает, что нельзя признать добросовестным владельца имущества, если этот владелец знает, что имущество, которым он владеет, имеет другого собственника.Таким образом, в судебной практике доля положительных решений по подобным делам весьма и весьма невелика.
Однако зачастую, именно приобретение права собственности по приобретательной давности остается тем единственным способам, который остается у заинтересованного лица, чтобы легализовать свою связь с имеющимся у него имуществом.
Может возникнуть вопрос: а так ли уж необходимо обращаться в суд с иском о признании права собственности по приобретательной давности, если оно уже возникло (согласно нормам ГК) и его никто не оспаривает?
Если предметом владения является имущество, не подлежащее государственной регистрации, то в принципе такая процедура, действительно целесообразна далеко не всегда. В тоже время, если речь идет об имуществе недвижимом, то необходимо помнить, что право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности , с момента такой регистрации (п.1. ст.234 ГК РФ).
А исходя из сложившейся в Российской Федерации системы государственной регистрации, её особенностей и сложившейся судебной практики, приходиться признать что в этом случае предъявление иска о признании права собственности по приобретательной давности и удовлетворение такого иска судом, является необходимым условием для государственной регистрации прав истца на недвижимое имущество.
Следует признать, что законодатель всё же не стоит на месте, и в скором времени нас, смеем надеяться, всё-таки ждут поправки (в текст Гражданского кодекса), которые некоторым образом облегчат положение давностного владельца и возможность оформления им своего права собственности. В тоже время, в любом случае, если Вам всё-же пришлось столкнуться с необходимостью предъявления такого рода иска, либо Вы только рассматриваете возможность действий в данном направлении, обратиться к специалисту всё-таки стоит.
В противном случае, Вы серьезно рискуете не добиться положительного решения суда, а, следовательно – все средства, затраченные Вами в течение столь длительного времени на содержание чужого, в общем-то, имущества будут потеряны зря.
