Жилищные отношения. Участники жилищных отношений. Применение к жилищным отношениям иного законодательства Отношения, регулируемые жилищным правом

Статья 4 ЖК РФ. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее - фонд капитального ремонта);

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

Вернуться к оглавлению документа : Жилищный кодекс РФ (с комментариями)

Комментарии к статье 4 ЖК РФ, судебная практика применения

В п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" даны следующие разъяснения:

"..перечень участников жилищных отношений определен частями 2 и 3 статьи 4 ЖК РФ. К ним относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, а также иностранные граждане, лица без гражданства или иностранные юридические лица.

При этом судам следует иметь в виду, что частью 3 статьи 4 ЖК РФ на иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, являющихся участниками жилищных отношений, распространяется определяемый российским жилищным законодательством национальный правовой режим с изъятиями, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами. Так, часть 5 статьи 49 ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. То же касается субсидий на оплату жилых помещений, коммунальных услуг (часть 12 статьи 159 ЖК РФ) и приватизации жилых помещений (статья 1 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Исходя из приведенных положений статьи 4 ЖК РФ судам при разрешении жилищных споров с участием иностранных граждан, лиц без гражданства необходимо учитывать, что каких-либо ограничений жилищных прав лиц, не являющихся гражданами Российской Федерации, статьи 31 , , 100 ЖК РФ , определяющие соответственно права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма и нанимателя специализированного жилого помещения, не содержат".

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также — взнос на капитальный ремонт);

11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее — фонд капитального ремонта);

13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

Комментарий к Ст. 4 ЖК РФ

1. В комментируемой статье определяется предмет жилищного законодательства — система жилищных отношений. Следует подчеркнуть, что в данном случае речь идет о предмете не только ЖК РФ, но и всего жилищного законодательства (перечисленные отношения регулируются ЖК и другими нормативными актами, содержащими жилищно-правовые нормы).

2. Рассматривая п. 1 ч. 1 комментируемой статьи 4 ЖК РФ, следует констатировать, что в первую очередь имеются в виду отношения, возникающие по поводу заключения договора социального найма, и социальные связи, порождаемые этим договором. Это означает, что жилищным законодательством устанавливаются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма (ст. — ), предмет и форма договора социального найма (ст. — ) и т.д.

3. Когда в п. 1 ч. 1 комментируемой статьи говорится о регулировании жилищным законодательством отношений по поводу осуществления прав владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, то прежде всего имеется в виду установление законодательством правил использования жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма ( , и т.д.). Распоряжение жильем осуществляется при передаче его нанимателем в поднаем (ч. ч. 1 — 2 ст. 76 ЖК), вселении нанимателем в жилое помещение членов своей семьи (ч. 1 ст. 70 ЖК) и , а также при обмене жилыми помещениями (ст. ст. 72 — 74 ЖК).

Жилищное законодательство регулирует также отношения по поводу пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов поднанимателями (ч. 3 ст. 76, ч. 4 ст. 77 ЖК) и временными жильцами (ч. 3 ст. 80 ЖК), а также регламентирует отношения по владению, пользованию и распоряжению государственным и муниципальным жильем, предоставленным по договору коммерческого найма (см., в частности, ч. 4 ст. 17 ЖК; ст. ст. 673 , , — , 685 ГК).

4. Изменение прав на жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов регламентируется законодательством весьма обстоятельно. Причем осуществляется это, условно говоря, позитивным и негативным способами. Так, к числу первых можно отнести указания ЖК РФ, содержащиеся в , в . К изменению жилищных прав может привести осуществление переустройства и перепланировки жилого помещения ( — ). Изменение происходит при предоставлении по социальному найму освободившихся в коммунальной квартире жилых помещений проживающим в этой квартире нанимателям (). Изменение прав возможно вследствие проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома ().

К указаниям негативного характера можно отнести нормы, направленные на недопущение произвольного изменения жилищных отношений. Так, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК) . Это правило, распространяющееся как на коммерческий, так и на социальный наем жилья (ст. ст. 675, 672 ГК), получило развитие в ЖК РФ применительно к договору социального найма. В ст. 64 Кодекса предусматривается, что переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. (Договор остается неизменным при смене не только собственника, но и обладателя иного вещного права.)

К нормам об изменении жилищных прав, которые условно названы негативными, можно отнести и некоторые иные нормы жилищного законодательства. Например, в силу изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае выполнения работ и оказания услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, определяется в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти () и т.д.

Новейшее жилищное законодательство не предусматривает такого ранее широко распространенного основания для изменения договора найма, как раздел жилой площади (член семьи нанимателя при определенных условиях вправе был требовать заключения с ним отдельного договора найма, предположим, ему выделялась одна комната или несколько комнат в квартире (ст. 86 ЖК РСФСР). По-видимому, такое изменение договора признано противоречащим сути отношений, возникающих при социальном найме жилья. Кроме того, раздел жилой площади ведет (вел) к росту числа коммунальных квартир, что, конечно же, нежелательно. Однако в результате устранения возможности раздела жилой площади будет часто возникать ситуация, когда в одной квартире (жилом доме) по одному договору социального найма будут проживать чужие друг другу люди (например, в связи с расторжением брака).

5. Регулированию отношений по поводу прекращения прав на жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов жилищное законодательство традиционно уделяет повышенное внимание. Как и в ранее действовавших правовых актах, в ЖК РФ содержатся нормы, допускающие прекращение договора социального найма по соглашению сторон, в одностороннем порядке по воле нанимателя и членов его семьи, по инициативе наймодателя и т.д. ( , ; ). Закон устанавливает, при каких условиях и в каком порядке производится выселение из жилого помещения, каким требованиям должно отвечать жилое помещение, предоставляемое взамен того, из которого производится выселение, и т.д. (ст. ст. 84 — 87, 89 — 91 ЖК).

Жилищный кодекс РФ также обстоятельно регулирует отношения по поводу обмена жилыми помещениями, который приводит к прекращению прав на одно помещение и возникновению прав на другое (ч. 5 ст. 74 ЖК). В Кодексе указывается, как прекращается право пользования жилым помещением, основанное на договоре поднайма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов (ст. 79 ЖК). Содержатся в нем и предписания о прекращении жилищных прав временных жильцов (ч. ч. 4, 5 ст. 80 ЖК).

6. Наиболее важные положения о пользовании жилыми помещениями (в том числе частного жилищного фонда) сформулированы в ГК РФ (ст. ст. 288 — 293). В ЖК РФ они конкретизируются. Всем собственникам жилых помещений «адресованы» нормы, содержащиеся в . Отношения, возникающие по поводу пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, достаточно подробно регулируются ст. ст. 31 — 34, ч. 2 ст. 35 ЖК РФ.

Более конкретизированные указания о том, как следует пользоваться жилыми помещениями (в том числе частного жилищного фонда), обычно содержатся в специальном нормативном акте. Так, до недавнего времени действовали Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415.

Жилищный кодекс РФ относит установление правил пользования жилыми помещениями к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации (п. 13 ст. 12). В ч. 4 ст. 17 Кодекса предусматривается, что правила пользования утверждаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. В настоящее время действуют Правила пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 (более подробно см. и соответствующий комментарий).

7. Регулирование отношений по поводу пользования общим имуществом собственников помещений (п. 3 ч. 1 ст. 4 ЖК) осуществляется гражданским законодательством (ст. 290 ГК) и нормами ЖК РФ (ст. ст. 36 — 48).

8. Отношения по поводу отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда (п. 4 ч. 1 ст. 4 ЖК) регулируются большим числом правовых актов различной юридической силы (см., в частности, ч. ч. 2 — 4 ст. 15, ст. ст. 22 — 24 ЖК и соответствующий комментарий).

9. Определение порядка государственного учета жилищных фондов отнесено к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (). Учет государственного и муниципального жилищных фондов отнесен к компетенции соответственно органов государственной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления (см. п. 1 ст. 13, п. 1 ч. 1 ст. 14 ЖК и соответствующий комментарий).

10. О содержании и ремонте жилых помещений (п. 6 ч. 1 комментируемой статьи) в жилищном законодательстве содержится множество указаний. Так, в соответствии с , в силу , в ч. 3 ст. 67 предусматриваются такие обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, как обеспечение сохранности жилого помещения, проведение текущего ремонта жилого помещения и т.д.

11. Отношения, возникающие по поводу переустройства и перепланировки жилых помещений (п. 7 ч. 1 комментируемой статьи 4 ЖК РФ), в первую очередь регулируются ст. ст. 25 — 29 ЖК РФ (см. указанные статьи и соответствующий комментарий).

12. Управление многоквартирными домами (п. 8 ч. 1 комментируемой статьи) осуществляется в соответствии с правилами, установленными ст. ст. 161 — 165 ЖК РФ.

13. Отношения, возникающие в связи с созданием и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, а также права и обязанности их членов регулируются гражданским законодательством (нормы о юридических лицах, в частности, предусмотренные ст. 116 , п. 4 ст. 218 , ст. 291 ГК) и жилищным законодательством (прежде всего ст. ст. 110 — 152 ЖК).

14. Отношения, возникающие по поводу предоставления коммунальных услуг, вопреки указанию, содержащемуся в п. 10 ч. 1 комментируемой статьи, регулируются жилищным законодательством весьма незначительно. Настоящий Кодекс указывает на то, что наймодатель по договору социального найма обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (п. 4 ч. 2 ст. 65 ЖК), а наниматель должен своевременно вносить плату за коммунальные услуги (п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК) и т.д.

15. Принципиально важные положения о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 11 ч. 1 комментируемой статьи 4 Жилищного кодекса РФ) сформулированы в ЖК РФ. Так, Кодексом определены , и т.д. Более детализированные нормы вводятся уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (см., например, ч. 10 ст. 156, ч. 4 ст. 157 ЖК и т.д.), федеральными законами и законами субъектов Федерации (см., ), органами государственной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления (см., например, ч. 3 ст. 156 ЖК).

16. Осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 12 ч. 1 комментируемой статьи) отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Федерации (п. 8 ст. 13 ЖК), а также органов местного самоуправления (п. 9 ч. 1 ст. 14 ЖК). (В ст. 20 ЖК последние почему-то не названы.)

17. В ч. 2 комментируемой статьи названы участники жилищных отношений. Ими могут быть все субъекты гражданского права (см. абз. 2 п. 1 ст. 2 ГК).

Участие граждан в жилищных отношениях не зависит от пола, возраста, состояния здоровья и т.п. Другое дело, что довольно часто жилищные права (и обязанности) приобретаются, реализуются (исполняются) через представителей. Действия представителя непосредственно создают, изменяют и прекращают жилищные права и обязанности представляемого. Например, от имени малолетних (граждане в возрасте от шести до 14 лет) действуют их родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК) . От имени гражданина, признанного недееспособным, действует его опекун (п. 2 ст. 29 ГК).

Юридические лица приобретают права и принимают на себя обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1 ст. 53 ГК).

От имени Российской Федерации и субъектов Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 1 ст. 125 ГК РФ).

От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (п. 2 ст. 125 ГК).

В ЖК РФ многократно упоминаются полномочия различных органов. Так, в силу ч. 1 ст. 23 Кодекса перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления. Норма предоставления и учетная норма устанавливаются органами местного самоуправления (). Органы государственной власти субъектов Федерации устанавливают порядок определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда ( , ) и т.д. и т.п. Во всех этих и подобных случаях органы государственной власти и органы местного самоуправления выступают от имени соответствующего публичного образования.

18. В ч. 3 комментируемой статьи воспроизводится в несколько иной форме конституционное положение, в соответствии с которым иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ (ч. 3 ст. 62 Конституции РФ).

В ГК РФ это правило дано в другой «словесной оболочке», не меняющей сути данной конституционной нормы (абз. 4 п. 1 ст. 2, ст. 7). Но кроме иностранных граждан и лиц без гражданства в ГК РФ названы также и иностранные юридические лица. Жилищный кодекс при этом «идет вслед» за Гражданским кодексом.

Рассматривая содержание ч. 3 комментируемой статьи ЖК РФ, важно обратить внимание на следующее.

Во-первых, на отношения с участием иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц распространяются не только положения ЖК РФ (как это указано в ч. 3), но и правила, устанавливаемые другими актами жилищного законодательства (см. ст. 5 ЖК и комментарий к ней). Такой вывод следует из приведенной нормы Конституции РФ.

Во-вторых, неравенство иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц может предусматриваться только федеральным законом (в том числе ЖК), но не иным актом жилищного законодательства (оно не может устанавливаться указом Президента РФ, Постановлением Правительства РФ, законом субъекта Федерации и т.д.).

Некоторые ограничения содержались в законодательстве, существовавшем до принятия ЖК РФ. Так, поначалу (с 1991 г.) приватизировать жилье (бесплатно) могли в том числе и иностранцы, и лица без гражданства. Впоследствии в Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» были внесены изменения, в соответствии с которыми приватизация жилья стала допускаться только в отношении граждан РФ.

Некоторые ограничения жилищных прав субъектов, не являющихся гражданами РФ, содержатся и в ЖК РФ. В частности, ч. 5 ст. 49 Кодекса установлено, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам и лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. В силу не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами РФ не предусмотрено иное. Каких-либо ограничений жилищных прав лиц, не являющихся гражданами РФ, ст. ст. 31, 69, определяющие соответственно права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения, нанимателя жилого помещения по договору социального найма и нанимателя специализированного жилого помещения, не содержат.
———————————
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (п. 6) (далее — Постановление Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14) // Российская газета. 2009. 8 июля. N 123.

В-третьих, : «Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора». Правило, содержащееся в ч. 3 ст. 4 Кодекса, должно применяться с учетом конституционной нормы, воспроизводимой в процитированной статье.

19. Исследуя всю систему жилищных отношений, можно видеть, что входящие в нее общественные отношения имеют различную отраслевую природу. Одни из них входят в предмет административного права (например, отношения по поводу управления жилищным фондом, обеспечения граждан жилыми помещениями на условиях социального найма и т.д.). Другие регулируются финансовым правом (см., например, ст. — ). Большинство жилищных отношений регулируются гражданско-правовыми нормами. Таким образом, по мнению Ю.К. Толстого, «действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, к которым применяются различные методы правового регулирования, хотя указанные отношения и подпадают под собирательное понятие «жилищные отношения» (см. также ).
———————————
Толстой Ю.К. Новое советское жилищное законодательство. Л., 1984. С. 7. Такую же позицию занимает этот автор и в настоящее время. См.: Гражданское право. 4-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2003. Т. 2. С. 264.

Регулирует отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования,
распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки жилых помещений;
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ
собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты
взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также - взнос на
капитальный ремонт);
11.1) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в
многоквартирном доме (далее - фонд капитального ремонта);
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых
помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям
законодательства;
13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного
контроля;
14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская
Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием
иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не
установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.

Комментарий к Ст. 4 Жилищного кодекса РФ

Регулирование общественных отношений гражданским и жилищным законодательством означает нормативно-правовое воздействие государства на поведение людей в целях установления нормальных процессов обмена и распределения материальных благ; владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями; защиты прав и законных интересов собственников, нанимателей, других участников сделок с недвижимостью.

Особую значимость приобретают правовые регулирования общественных отношений в сфере формирования и развития рынка доступного жилья через денежно-кредитную систему, налогообложения, льготы.

На основе норм гражданского и жилищного законодательства возникают правовые связи между людьми - участниками правоотношений. Связи через субъективные права и обязанности. Суть их заключается в том, что закон предоставляет право одному лицу, а обязанность другому, как правило, по одному и тому же объекту правоотношения (в частности, при предоставлении жилья по договору социального найма).

По своей функциональной направленности и содержательным элементам жилищные отношения классифицируются на:

Организационные (принятие на учет нуждающихся в жилье, установление очередности);

Управленческие (компетенции органов государственной власти и управления в области установления порядка учета жилищных фондов, установления требований к жилым помещениям и т.п.);

Имущественно-стоимостные (договоры социального, коммерческого найма).

Жилищные отношения по своей структуре сложны и многоплановы; как правило, они связаны с возникновением права пользования жилыми помещениями, защитой прав собственников, нанимателей, основаниями прекращения, утраты права на жилье. Поэтому их нельзя сводить только к вопросам принятия на учет, распределения жилья и заключения договоров, правомочиям собственника. Квалифицируются как жилищные отношения и общественные связи в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда, жилищно-коммунального обслуживания и др.

Как родовое понятие "жилищные отношения" в ст. 4 ЖК РФ охватывают общественные связи:

а) касающиеся правомочий собственника жилого помещения по заключению договоров найма, безвозмездного пользования и др.;

б) в области обеспечения граждан жилыми помещениями (принятие на учет, очередность, распределение жилья (применительно к социальному найму));

в) по найму жилых помещений (договоры социального и коммерческого найма);

г) по организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов;

д) в области пользования специализированными жилыми помещениями;

е) в области управления, контроля, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного фонда;

ж) по жилищно-коммунальному обслуживанию;

з) по установлению систем платежей за жилое помещение, коммунальные услуги, льготы и др.

К жилищным не могут быть отнесены отношения, возникающие в процессе строительства жилых домов и жилых помещений. Они квалифицируются как подрядные (договоры подряда, строительного подряда (ст. 702 - 729 ; 740 - 757 ГК РФ)).

Не являются жилищными и отношения, вытекающие из права собственности на жилые дома и жилые помещения. Они квалифицируются как отношения собственности с правомочиями владения, пользования и распоряжения собственника (ст. 288 - 293 ("Право собственности и другие вещные права на жилые помещения") ГК РФ).

Не относятся к жилищным отношения в связи с временным проживанием граждан в санаториях-профилакториях, домах отдыха, гостиницах и т.п. Они квалифицируются как отношения по оказанию услуг и регламентируются в основном ст. 779 - 783 ("Возмездное оказание услуг") ГК РФ .

Однако как жилищные квалифицируются ныне отношения в связи с проживанием граждан в домах системы социального обслуживания, с временным поселением вынужденных переселенцев, временным поселением лиц, признанных беженцами, социальной защитой отдельных категорий граждан.

Жилищные отношения возникают по поводу жилища, специально построенного или переоборудованного (с соблюдением санаторно-технических, правовых норм), с момента возникновения права на жилище и (или) системы жилищно-коммунального обслуживания на основе договоров найма, безвозмездного пользования и др. Собственник жилья становится участником жилищных отношений при предоставлении своей жилплощади другим лицам на основе названных, подобных договоров.

1. 1) Право владения определяется как обеспеченная правом возможность иметь в своем ведении жилую площадь и вытекающее из этого, как правило, последствие - фактическая ее (жилой площади) принадлежность.

Право владения является субъективным правом (правомочием), входящим в содержание права собственности на жилье, наряду с правами пользования и распоряжения.

Однако право владения может принадлежать не только собственнику, но и лицу, которому собственник жилой площади передает помещение или часть помещения на основании договора социального найма (в данном случае государство, муниципальное образование). Такое право владельца гарантируется законодательством; титульный владелец (владение, основанное на законе) вправе защищать свои интересы даже перед собственником (защита прав владельца, не являющегося собственником, - ст. 305 ГК РФ).

Собственник жилья не вправе злоупотреблять своим правом со ссылкой на производный, зависимый характер права владения другого лица.

Право пользования - возможность совершения уполномоченным лицом действий по извлечению полезных свойств, в частности, удовлетворения жилищных потребностей собственников, нанимателей.

Право пользования не только входит в содержание права собственности, оно может принадлежать и титульному владельцу, не являющемуся собственником. Право пользования органически связано с правом владения и, как правило, следует за ним. Пользуется жильем тот, кто владеет им на законном основании.

Право распоряжения жилыми помещениями принадлежит, прежде всего, собственнику жилья - государству (применительно к договору социального найма). Собственнику принадлежит право совершать действия, направленные на определение юридической судьбы жилой площади (передать другим лицам по договорам коммерческого найма, аренды и т.д.).

Последствиями права распоряжения могут быть лишение права собственности у одного, возникновения у другого лица (при купле-продаже жилья), ограничение права собственности (по договору аренды).

Согласно статье 4 ЖК РФ ограниченными правами распоряжения жилым помещением обладают и не собственники этого жилья: правом вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, сдавать их в поднаем, разрешать проживание временных жильцов.

Владельцы-наниматели, иные лица, проживающие в жилом помещении на законном основании, обладают правом требовать изменения жилищных правоотношений (дееспособный член семьи нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя).

2) К частным жилищным фондам относятся жилые дома и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам (хозяйственным товариществам и обществам, общественным, кооперативным организациям и объединениям).

Указанные лица, обладая правами владения, пользования и распоряжения, как собственники, обязаны использовать жилье по прямому назначению - для проживания граждан.

В принципе допустимы и не противоречат действующему законодательству сделки купли-продажи жилья между юридическими лицами, но при этом неизменно должно соблюдаться требование: жилье впоследствии должно предоставляться для проживания граждан в соответствии с целевым назначением. Жилые помещения не могут использоваться в качестве производственных помещений, контор, складов, торговых точек. Перевод жилых помещений в нежилые возможен только в исключительных случаях с соблюдением требований жилищного законодательства (см. ).

Частный жилищный фонд может использоваться гражданами и юридическими лицами для извлечения прибыли в предпринимательской деятельности через договоры аренды, коммерческого найма и др. При этом неизменно должны соблюдаться требования законодательства о пригодности жилья для проживания; государственной регистрации недвижимости, ее учета налоговыми органами, а также должны соблюдаться права и законные интересы граждан при заключении договоров найма.

4) Отнесение помещений к числу жилых помещений и исключение их из жилищного фонда.

Законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспечения объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.

Жилые дома и общественные здания нового жилого микрорайона подлежат приемке в эксплуатацию преимущественно в виде законченного градостроительного комплекса, в котором должно быть завершено строительство учреждений и предприятий, связанных с обслуживанием населения; выполнены все работы по инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению территории в соответствии с утвержденным проектом застройки микрорайона.

Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения), расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций (более подробно см.

1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

7) переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме;

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

8) управления многоквартирными домами;

10) предоставления коммунальных услуг;

(в ред. Федерального закона от 25.12.2012 N 271-ФЗ)

(п. 11.1 введен Федеральным законом от 25.12.2012 N 271-ФЗ)

13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

(п. 13 введен Федеральным законом от 18.07.2011 N 242-ФЗ, в ред. Федерального закона от 25.06.2012 N 93-ФЗ)

14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

(п. 14 введен Федеральным законом от 28.12.2013 N 417-ФЗ)

Комментарии к статье

1. При характеристике принципа равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями обращалось внимание на то, что он распространяется только на определенный вид отношений - собственно жилищные отношения как вид гражданско-правовых отношений (п.1 ст.1 ГК РФ). Этот принцип не распространяется на отношения, составляющие предмет публично-правового регулирования и регулируемые методом “власти и подчинения”, например, на отношения по управлению жилищным фондом. Следовательно, в жилищной сфере складываются разные по юридической природе отношения.

Действительно, жилищное законодательство, являясь комплексным, т.е. содержащим нормы разных отраслей права (см. коммент. к ст.5 ЖК), регулирует разные по природе отношения, складывающиеся в жилищной сфере.

Одни отношения выступают предметом гражданско-правового регулирования и являются собственно жилищными отношениями, например, отношения найма жилого помещения; отношения собственности на жилое помещение, отношения залога жилого помещения и др. Право, регулирующее указанные отношения, является жилищным. Иначе говоря, жилищное право можно определить как совокупность общих и специальных норм гражданского права (содержащихся, в частности, в ЖК), регулирующих жилищные отношения, т.е. имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников (участников жилищных отношений).

Другие отношения составляют предмет публично-правового регулирования, например, отношения по учету граждан, нуждающихся в жилище; отношения по управлению жилищным фондом и т.п. Нормы жилищного законодательства, включая соответствующие нормы ЖК, составляют массив публичного (в основном административного) права, регулирующего соответствующие отношения в жилищной сфере методом власти и подчинения.

Здесь уместно заметить, что вопросы понятия жилищного права и его места в системе права в среде специалистов-“жилищников” остается дискуссионным. Одни считают жилищное право комплексной отраслью права (см., например: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С. 25-26; Седугин П.И. Жилищное право. М., 1997. С. 13; Городов О. А. Жилищное право. М., 2001. С. 19), другие, на наш взгляд, обоснованно относят жилищное право к институту гражданского права (см., например: Чигир В. Ф. Жилищное право. Минск, 1986. С.19; Литовкин В. Н. Жилищное право, жилищное законодательство - соотношение с гражданским правом // Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. М., 1995. С. 64).

2. Несмотря на то что коммент. ст. названа “Жилищные отношения. Участники жилищных отношений”, в ней указаны различного рода отношения: не только собственно жилищные отношения и их участники, но и отношения, не относящиеся к собственно жилищным отношениям - публичные отношения. Иначе говоря, в коммент. ст. понятие “жилищные отношения” является собирательным и в этом смысле неточным.

Например, к жилищным отношениям можно отнести отношения, указанные в подп.1, 2, 3, 10, 11 п.1 ст.4 коммент. закона, складывающиеся по поводу владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями, предоставления коммунальных услуг, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги как регулируемые методом равенства (п.1 ст.2 ГК РФ).

Отношения же, складывающиеся по поводу учета жилищного фонда, управления многоквартирными домами, контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда и ряд других (подп.5, 8, 12 п.1 ст.4 ЖК), не являются собственно жилищными. Это административные отношения, регулируемые методом власти и подчинения.

3. Указанные в п.2 ст.4 участники жилищных отношений (граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования) могут быть как участниками жилищных отношений, так и участниками иных отношений, складывающихся в жилищной сфере.

Так, всем указанным лицам могут принадлежать жилые помещения (дома, квартиры) на определенном вещном праве. Например, государственному предприятию может принадлежать на праве хозяйственного ведения жилой дом, являющийся одновременно объектом права государственной собственности, квартиры в котором сданы внаем по договору жилищного найма. Жилые помещения могут принадлежать юридическим лицам также на праве собственности, праве оперативного управления, на праве аренды.

У граждан жилые помещения могут находиться на различных основаниях: на праве собственности, по договору найма жилого помещения, договору социального найма жилого помещения, договору поднайма жилого помещения и некоторых других основаниях.

РФ, субъекты РФ, муниципальные образования могут выступать как участниками гражданских отношений в жилищной сфере, так и участниками административных отношений в жилищной сфере.

4. На иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, являющихся участниками жилищных отношений, распространяется безусловный (т.е. не требующий взаимности со стороны государства иностранца) национальный правой режим с изъятиями, которые предусмотрены ЖК и другими федеральными законами (см. п.3 коммент. ст.).

Суть национального режима состоит в том, что жилищные права иностранцев на территории России определяются в принципе российским жилищным законодательством, а не личным законом иностранцев. При этом предоставляемый иностранцам режим не может быть менее благоприятным, чем режим жилищных прав, предоставляемый гражданам РФ.

Следует обратить внимание на то, что исключения из указанного правила должны быть установлены только на уровне федерального закона. Например, российским законодательством могут быть предусмотрены ограничения для проживания иностранных граждан на определенных (закрытых) территориях страны.

Изъятия из правила могут быть установлены также международными договорами РФ, например, двусторонними договорами РФ и иностранного государства. В таких договорах может быть предусмотрено, что к гражданам иностранных государств, заключивших с РФ соответствующее соглашение, применяется режим наибольшего благоприятствования, который состоит в том, что иностранные граждане приравниваются не к собственным гражданам, а к гражданам другого “наиболее благоприятствуемого” иностранного государства, с которым тоже заключен договор.

С учетом положений ст. и ЖК можно сделать вывод об определенной иерархии актов жилищного законодательства, применяемых к жилищным отношениям с участием иностранцев с точки зрения их юридической силы: международные договоры РФ; федеральные законы, устанавливающие изъятия из ЖК; ЖК; иные федеральные законы; подзаконные правовые акты.

Жилищные правоотношения — это общественные отношения, урегулированные нормами жилищного законодательства . Это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды урегулированных нормами права отношений, возникающих по поводу жилища: владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями , предоставления жилых помещений нуждающимися в них, управления и эксплуатации жилищного фонда и т.д.

В результате регулирования нормами жилищного права общественные отношения приобретают правовую форму и становятся жилищными правоотношениями .

В правовой науке выделяют два вида жилищных правоотношений: организационные — построенные на началах власти и подчинения (например, отношения по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилья), и складывающиеся на началах равенства их участников, которые подразделяются на имущественные (например, правоотношения по пользованию жилыми помещениями) и личные неимущественные отношения (например, вытекающие из факта соседства в коммунальной квартире). Имущественных отношений большинство.

Часть 1 ст. 4 ЖК РФ закрепляет перечень жилищных отношений .

Так, жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
пользования общим имуществом собственников помещений;
отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
учета жилищного фонда;
содержания и ремонта жилых помещений;
переустройства и перепланировки жилых помещений;
управления многоквартирными домами;
создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья , прав и обязанностей их членов;
предоставления коммунальных услуг;
внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее — фонд капитального ремонта);
контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;
ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.

Объект и субъекты жилищных правоотношений

В юридической литературе до сих пор не сложилось четкого понимания того, что является объектом жилищных правоотношений . В законодательстве ответ на этот вопрос найти гораздо проще. Согласно ч. 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения . К ним относятся жилые дома, части жилых домов, части квартир, комнаты.

Круг субъектов жилищных правоотношений довольно широк и разнообразен:

стороны жилищного правоотношения;
пользователи жилых помещений, не совпадающие со сторонами обязательств ;
лица, имеющие самостоятельное право пользования жилыми помещениями;
лица, права которых носят зависимый, производный характер, и др.

Основными субъектами жилищных правоотношений выступают их стороны.

Сторонами, например, жилищных организационных правоотношений, с одной стороны, выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся жилых помещениях, и распределять жилье, с другой — гражданин, имеющий право на получение жилья в данном жилищном фонде.

В жилищных имущественных правоотношениях в качестве пользователя жилого помещения могут быть только граждане (наниматель, член жилищного или жилищно-строительного кооператива, члены их семей и другие лица, имеющие самостоятельное право пользования жилым помещением; поднаниматели и временные жильцы).

В жилищном праве также используется термин «семья », понимание сущности которого важно при определении таких субъектов, как «член семьи собственника», «член семьи нанимателя». Легального определения семьи не имеется. В жилищном праве «семья» понимается более широко, чем в семейном праве . Это группа лиц, общность людей, основанная на браке, родстве, свойстве или в совместном проживании в одном жилище и ведущая с нанимателем жилого помещения, как правило, совместное хозяйство, под которым понимается наличие общего бюджета , общие расходы по оплате жилища, взаимная забота и т.д.

Однако законодательство построено таким образом, что семья как общность людей самостоятельным субъектом жилищных правоотношений не является.

Основания возникновения жилищных правоотношений

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ст. 10 ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных правоотношений , которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

В Жилищном кодексе РФ перечислены юридические факты — жизненные обстоятельства, влекущие возникновение жилищных правоотношений. Аналогичные юридические факты влекут также изменение и прекращение жилищных правоотношений.

Юридические факты делятся на два вида: действия (зависят от воли субъектов правоотношений) и события (не зависят от воли правоотношений).

Действия, в свою очередь, делятся на правомерные и неправомерные.

Итак, жилищные права и обязанности возникают из следующих юридических фактов:

из договоров и иных сделок , предусмотренных федеральным законом , а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему. Наиболее распространенными юридическими фактами являются договоры и иные сделки;
из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления , которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Например, государственная регистрация права на жилое помещение , решение исполнительного органа государственной власти о предоставлении жилого помещения;
из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Юридические факты могут быть объединены в юридический состав.

Это означает, что для возникновения правоотношения необходима совокупность указанных в ст. 10 ЖК РФ юридических фактов.

Например, при переходе права собственности по договору необходимо не только заключение договора в письменной форме, но и соблюдение требования государственной регистрации договора и перехода права собственности.

По характеру и объему они различаются в зависимости от правового режима жилого помещения , субъектного состава и вида жилищного правоотношения.

Так, в организационных отношениях гражданин , имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, которые в соответствии с законом ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вследствие чего они несут обязанность при наличии определенных условий: поставить гр-на на учет, вынести решение о предоставлении конкретного жилого помещения и т.д.

Жилищные имущественные правоотношения возникают с момента принятия решения о предоставлении жилого помещения и заключения договора социального либо коммерческого найма, и т.д.

Особенность имущественных правоотношений состоит в том, что права и обязанности сторон в данном правоотношении — это в основном права и обязанности по пользованию жилым помещением, направленные на материальный объект — жилое помещение.

Вследствие этого права пользователя жилой площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами). Комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или иному основанию, иногда именуют как «право на жилую площадь», понимая под ним особое право на занимаемое им жилое помещение.