Вы долгие годы арендуете помещение у ДГИ (Департамент городского имущества), но хотелось бы стать владельцами и не просить разрешения на любой чих? (Читайте: самим сдавать в аренду и плюшками не делиться, никогда.)
Вы пришли в офис в очередной понедельник и внезапно увидели «письмо счастья» в кипе корреспонденции? Толстый такой конверт от ДГИ с двумя договорами (страшными, многостраничными и словно кол вбивающими жесткие требования) и радостным письмом о преимущественном праве покупки с предложением, от которого и отказываться не хочется, и соглашаться банкротству подобно?
Вы получили письмо счастья / заявили о своем желании, но пропустили срок (30 дней) подписания договора, а теперь Вам заявляют, что все, «поезд ушел»?
Что ж, хорошая новость:
- Да, в определенных случаях Вы имеете право выкупить помещение и больше ни перед кем не отчитываться.
- Вы не обязаны подписывать договор исключительно в этой редакции. Можно (чаще всего, почти всегда) пойти в суд.
- Даже если пропустили, можно восстановить. Да, законодательство не трамвай и немного подвинулось, к счастью.
А теперь плохие новости:
- Закон очень строг: за исключением некоторых случаев восстановить право бывает невозможно.
- Изменить договор в реальности можно только в отношении цены контракта, все остальное на практике не оспаривается даже. Он же «типовой!».
- Нужно быть невероятным педантом, практически маньяком занудой, чтобы все сделать правильно.
- И бонус: обычно это затягивается примерно на год и больше. Потому что у ДГИ есть установка - прогуляться до кассации в случае уменьшения цены, а так бывает практически всегда, потому что редко кто из клиентов соглашается на цену ДГИ.
Понятно, что и наши услуги не бесплатны, но мы можем гарантировать, что у нас есть богатый опыт и ресурсы:
- несколько красноречивых стариков-юристов, видавших в боях всякое и удивляющихся только скорости и обоснованности действий других лиц,
- несколько курьеров, у которых невидимые крылья на ботинках, которые даже в отделениях Почты России умудряются не потерять время,
которые своевременно сделают всю работу за Вас: возьмут с Вас доверенность и отсудят Вам Ваш договор купли-продажи.
Что касается стоимости услуг, следует кое-что разъяснить.
Стоимость услуг
Развернуть
1. Первый звонок или встреча
Звоните, обсудим Вашу ситуацию.
Сроки: по Вашему звонку
Стоимость: бесплатно
Развернуть
2. Консультация
Проконсультироваться вначале всегда полезно, тем более что у нас есть негласное правило - максимально экономить клиенту деньги.
Причем платной консультация станет только при условии изучения нами документов, если возьмете с собой документы. Потому что это будет уже не «пальцем в небо и общая теория», а персонализированные советы.
Сроки: при встрече
Стоимость: 3 500 ₽/полчаса
Развернуть
3. Основная часть работы
Стоимость составляет 150 000 ₽ + 10 % от разницы в цене + расходы.
Развернуть
Что это значит
- Вы платите 150 тысяч рублей и не беспокоитесь о сроках, видах документов и способах их подачи как в досудебном порядке, так и до окончания заседания в кассационном суде,
- ДГИ требует 30 миллионов, золотая цена помещениям - 25, мы это доказываем и после завершения судебных маневров просим 10 % от этой дельты - от 5 миллионов сэкономленных Вам денег.
Развернуть
Что не входит в цену:
- походы юриста на заседания,
- оценка,
- госпошлины и
- услуги нотариуса,
НО это все подлежит возмещению согласно закону. (На практике не все так красиво и гладко, но мы не упускаем возможностей максимально отстоять Ваши права.)
Развернуть
Почему выступление юриста отдельно оплачивается?
Потому что поход на заседание «больничному» подобно, поскольку человек выпадает из жизни на несколько часов, буквально. Задержки в «самом гуманном суде мира» иногда и вовсе позволяют встретить следующий день, сидя в пустом коридоре и глядя на ночные Москву и реку.
«Романтишно», конечно, но с точки зрения того же КПД человек теряет возможность заработать, например, 15 тысяч рублей за редактирование договора, а таких заказов в день можно до 5 выполнить, а значит, падают показатели юриста, а там и без премии можно остаться. Введение такого правила - лишь попытка небольшой компенсации морального вреда.
Развернуть
Остальные расходы
Оценка - если у Вас нет проверенных оценщиков, мы подберем Вам.
Услуги нотариуса обычно не нужны, достаточно доверенности за подписью гендиректора и печатью организации, но ситуации разные бывают.
Если Вам понадобится помощь в регистрации договора и права собственности - обращайтесь, мы с удовольствием окажем и такую услугу.
В долгосрочной перспективе вложенные деньги Вам вернутся, а сэкономленные нервы Вы сможете израсходовать на что угодно еще (тот же ОАТИ, но если что, мы и этим занимаемся =), но тут скорее имелась ввиду личная жизнь, хобби и т.д.).
Интересные дела из практики "Факт"
Факт №58
Спор о стоимости выкупаемых по 159-ФЗ помещений
Ведущий юрист по делу
Роман Дьячков
Специалист по судебной защите
Ситуация
Постоянный клиент, работающий в сфере общественного питания, обратился к нам с вопросом о возможности оспаривания стоимости выкупаемого у Департамента городского имущества г. Москвы нежилого помещения. Ранее клиент в течение длительного срока арендовал это помещение и построил весьма успешный бизнес, связанный именно с этим местом.
По мнению клиента, цена недвижимости была существенно выше среднерыночной, кроме того Департамент имущества провел оценку не на дату обращения с заявлением о выкупе, а позднее, когда цены на недвижимость были уже выше.
Решение
Для согласования цены с Продавцом (Департаментом имущества) последнему был направлен протокол разногласий, в котором была указана цена, соответствующая, по мнению клиента, среднерыночным ценам. Продавец отклонил протокол.
Было составлено исковое заявление о согласовании спорных условий договора о цене и ежемесячных платежах. В арбитражном суде было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы и привлечении независимой экспертной организации.
Суд вынес решение по результатам судебной экспертизы, цена, утвержденная в судебном решении, полностью устроила нашего клиента.
Интересно отметить, что в ходе рассмотрения дела в суде, юристам нашей компании удалось добиться назначения в деле повторной судебной экспертизы. Первая судебная экспертиза определила цену, близкую к цене, первоначально определенной Департаментом имущества. Однако, тщательно проанализировав экспертное заключение, специалисты установили, что объекты аналоги в заключении были подобраны неверно, в частности, одно из зданий никак не могло быть выставлено на продажу, поскольку находилось в стадии реконструкции на интересующую дату.
Суд согласился с данными выводами и назначил повторную оценочную экспертизу, в ходе которой удалось установить справедливую, рыночную цену на нежилое помещение.
Итог
Клиенту сбережено более 18 миллионов рублей в ходе заключения договора купли-продажи интересующего его нежилого помещения.
1400
стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Ответы юристов (3)
Здравствуйте Андрей!
Хорошо бы видеть сам договор аренды.
В 2014 году срок договора аренды закончился, и в настоящее время считается заключенным на неопределённый срок.
Андрей
Но 25 дней назад мы получили по почте уведомление от ДГИ, что нам необходимо заключить новый договор аренды по рыночным ставкам вместо старого, с неопределённым сроком.
Андрей
Скорее всего с Вами хотят заключить дополнительное соглашение к старому договору аренды а не новый договор, с учетом того, что вы говорите что договор пролонгирован на неопределенный срок.
3. Если мы решим подать заявление на новый договор аренды, придёт специалист ДГИ и увидит значительные перепланировки, будет ли это основанием не только для не заключения нового договора аренды, но и для аннуляции нашего заявления на выкуп по 159-ФЗ?
Андрей
Весьма вероятно, что это может быть основанием для расторжения договора аренды судебном порядке
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или
назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Андрей
Думаю с момента получения вами проекта договора купли продажи нежилого помещения. В течение 30 дней с момента получения проекта договора вы имеете право оспорить оценку помещения.
4. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
4.1. Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ)
получен
гонорар
34%
Общаться в чате
Петин Дмитрий
Юрист, г. Энгельс
Бесплатная оценка вашей ситуации
3647 ответов
1090 отзывов
Добрый день.
Субаренды у нас нет, но есть перепланировки, которые необходимо очень долго узаконивать.
Андрей
Площадь арендуемого помещения изменилась? Имеется кадастровый/технический паспорт?
Не понятно требование к перепланировке. Поэтому отвечу на остальные вопросы.
1. Можем ли мы не подавать заявление на новый договор аренды и ждать решения ДГИ о выкупе?
Андрей
После получения вашего заявления в двухмесячный срок ДГИ обязан заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества и в
десятидневный срок после утверждения такого решения направить
вам проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
4. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
(в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ)
4.1. Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
5. Когда в целом по 159-ФЗ считается, что ДГИ дало своё согласие на продажу нам помещения, которое нельзя уже отменить из-за перепланировок, неоплаты аренды и т.д.? В момент подачи заявления на выкуп? В момент получения их согласия на продажу? В момент вынесения судебного решения, если мы не согласимся с предложенной ценой?
Закон предъявляет только следующее:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.
5. Когда в целом по 159-ФЗ считается, что ДГИ дало своё согласие на продажу нам помещения, которое нельзя уже отменить из-за перепланировок, неоплаты аренды и т.д.? В момент подачи заявления на выкуп? В момент получения их согласия на продажу? В момент вынесения судебного решения, если мы не согласимся с предложенной ценой?
Андрей
9. Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:
3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
получен
гонорар
66%
1. Можем ли мы не подавать заявление на новый договор аренды и ждать решения ДГИ о выкупе? Тогда с 9 декабря старый договор будет расторгнут в одностороннем порядке Департаментом в течение трёх месяцев.
Андрей
На мой взгляд, если Вами подано заявление о приватизации в рамках действующего договора аренды, то в любом случае Ваше право на приватизацию не утрачивается, даже если договор к моменту принятия соответствующим органом решения о приватизации будет прекращен.
Согласно ч.9 ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ
Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:
1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;
3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
То есть такого основания как прекращение действующего договора аренды этот исчерпывающий перечень не содержит.
В рамках господдержки субъектов малого и среднего бизнеса граждане могут воспользоваться преимущественным правом выкупа в соответствии с ФЗ №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Был инициирован ряд поправок в закон.
Как данные поправки отразились на предпринимательском сообществе и деловом климате страны в целом?
С какими трудностями коммерсанты могут столкнуться при взаимодействии с госорганами?
Что гласит буква закона
Трудности по выкупу помещений у города начались у предпринимателей после внесения ряда поправок в закон ФЗ-159. Эти поправки и будут критериями получения льготного права на выкуп городского помещения, как одна из мер поддержки субъектов малого и среднего бизнеса. Но все ли так прозрачно? Делимся рядом инструментов и пошаговыми инструкциями как получить преимущественное право выкупа с беспроцентной рассрочкой на максимально выгодных для вас условиях, которые могут показаться наиболее привлекательными для стартаперов.
Ключевая льгота для предпринимателя: выкуп помещения на льготных условиях с 5-летней рассрочкой по льготной ставке (1/3 ставки рефинансирования), а также возможность не платить 18% НДС.
Что необходимо учитывать? В первую очередь, не полениться и бегло ознакомиться с новой редакцией Федерального закона №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». Этот закон – ваш базис и инструктаж к дальнейшим процедурам получения льготного выкупа или оспаривания кадастровой стоимости имущества в случае разногласий по цене, установленной государственными органами.
Критерии для получения льготы на выкуп недвижимости: памятка предпринимателю
Во-первых, помещение, которое намерен выкупить предприниматель, должно находиться у него в аренде не менее двух лет, в соответствии с поправками в 159-ФЗ от 01.07.2015 года. Будьте внимательны! Договоры, заключенные позднее 01.07.2013 - не будут соответствовать критериям льготного выкупа. В случае, если вы правомерно ведете свой бизнес на протяжении 2-х лет, а также зарекомендовали себя, как добропорядочный резидент, а ваше имущество не было подвержено арестам, не сдавалось в субаренду, исправно начислялись платежи по аренде и налогам, тогда проблем со сбором документов и взаимодействии напрямую с департаментом государственного имущества у вас точно не возникнет.
Во-вторых, у владельца компании должна отсутствовать задолженность по арендной плате и неустойкам. Таким образом, подача предпринимателем заявления о реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность ранее арендуемого помещения, по факту предполагает отсутствие у субъекта малого бизнеса каких-либо задолженностей, связанных с арендой этого помещения.
В-третьих, помещение должно находиться в Росреестре (Федеральная кадастровая палата и все изменения о субъектах, находящихся в ее реестре теперь можно отследить в Росреестре) и должно быть установлено право собственности со стороны муниципального образования. Для этого Вы можете заранее запросить кадастровую выписку и сверить ее с техническим чертежом в договоре. Если расхождения по стоимости помещения незаметны, скорее всего, все будет хорошо с согласованием вашей кандидатуры на выкуп помещения на льготных условиях и с беспроцентной рассрочкой сроком на 5 лет. Вы также сами должны находиться официально в реестре субъектов МСП, иначе льготу от государства вы не получите.
В-четвертых, помещение не должно сдаваться в незаконную субаренду. Нецелевое использование объекта аренды, предоставленный в пользование городом, - исключено.
Также имейте ввиду, что в случае прохождения бюрократических процедур по сбору пакета документов на право выкупа и их подача в межведомственную комиссию департамента городского имущества города Москвы, у Вас могут возникнуть проблемы с согласованием подаваемых информационных данных об объекте. Также очень важно подать документы в срок, в соответствии с регламентом Правительства Москвы. Информационные центры по поддержке малого и среднего предпринимательства есть в каждом районе Москвы и в каждом субъекте РФ, консультации проводятся специалистами на безвозмездных началах в рамках господдержки малого и среднего бизнеса.
Следует резюмировать, что если вы состоите в реестре субъектов малого и среднего бизнеса, у вас отсутствуют задолженности по арендной плате и налогам; помещение, которое вы хотите выкупить не выставлено на торги для сдачи в аренду другим резидентам и департамент государственного имущества провел объективный технический аудит вашего помещения для последующего определения кадастровой стоимости, - если все заявленные условия соблюдены, тогда вы смело можете воспользоваться преимущественным правом выкупа. Но во многих случаях есть свои исключения. И не всегда приятные.
ПРАВИЛО ТРЕХ «ЕСЛИ»
При взаимодействии с госорганами не все так прозрачно и не всегда можно добиться желаемого результата. Самый главный камень преткновения, - согласование по цене помещения, поскольку оценщик от ДГИ (Департамента государственного имущества) назначит максимально завышенную цену, не всегда посильную рядовому предпринимателю, особенно если это молодой человек или девушка до 30 лет.
В соответствии с этим, сценариев дальнейшего развития событий у вас может быть несколько:
1. Если не согласен с кадастровой оценкой, назначенной Департаментом государственного имущества вашего города, оспорь ее за счет инструмента привлечения независимого оценщика и составления протокола разногласий.
На этапе оспаривания стоимости помещения, вы столкнетесь с тремя его оценками. Первая оценка, - непосредственно с вашей стороны, вторая - оценка технического специалиста из ДГИ и третья оценка «перманентного арбитра» в лице назначения судебной экспертизы. Но это крайняя мера, однако владельцы бизнеса зачастую обращаются к нам по оспариванию кадастровой стоимости помещения и ее последующего снижения через процедуры апелляции и кассации, инициированные мэрией примерно на 30-40%.
2. Если не устраивает сам процесс согласования цены с городом и на взаимодействие с госорганами у вас аллергия, для вас наиболее подходящий инструмент - переуступка прав аренды, то есть продажа вашего юридического лица и права на аренду потенциальному покупателю, а без грамотного due diligence и бухгалтерского аудита тут не обойтись.
Вообще переуступка прав аренды (ППА) является, на наш взгляд, привлекательным способом инвестирования свободных средств, но только при условии, если имущество продавца ликвидно и ценится по качественным характеристикам на рынке стрит-ритейла. В этом случае покупатель заключает два договора купли-продажи и с юридическим лицом, выставившим свое ИП на продажу вместе с правами на аренду, и в дальнейшем с ДГИ.
Конечно, можно столкнуться с рисками, связанные с приобретением проблемного и «нечистого» юридического лица, как зачастую это бывает при покупке квартиры, но компетентных специалистов по юридическому аудиту еще никто не отменял. При вдумчивом due dilligence со стороны юристов покупателя и правильном сопровождении сделки, эти риски получится существенно уменьшить.
3. Если с оценкой помещения, которое вы хотите выкупить, со стороны департамента городского имущества все в порядке и вас все устраивает по финансовым условиям, можете смело приступать к сбору документов при условии серьезного подхода к этому процессу. Но помните, что процесс согласования на межведомственной комиссии вашей кандидатуры и получение договора купли-продажи может занять до 40 дней, в соответствии с процессуальными нормами.
Помните, что малейшая ошибка может стоить вам временных и моральных затрат.
Наберитесь терпения: взаимодействие с госорганами проще, чем вы думали
При подаче документов в департамент городского имущества города Москвы следует обратить внимание на то, что согласование пакета документов на выкуп помещений на максимально льготных условиях для предпринимателя (в пакет документов входят справка об отсутствии задолженностей по аренде и налогам, наличие предприятия в реестре субъектов малого и среднего бизнеса, оценка помещения, технический план, определение цены) требует временных затрат. Сама процедура рассмотрения документов на выкуп межведомственной комиссией составляет от 30 до 40 рабочих дней, что замедляет процесс преимущественного права выкупа.
Если оценка специалиста из ДГИ не соответствует вашему техническому плану помещения и независимой экспертизе сторонних специалистов, следовательно, Ваши действия следующие:
1. Составление протокола разногласий с приложением экспресс оценки помещения (в случае если вы не согласны с назначенной мэрией кадастровой стоимостью вашего помещения, вы можете оспорить ее в судебном порядке). Кассации и апелляции в данном случае не избежать, но вы должны держаться стойко и набраться терпения. Результат не заставит вас ждать. Долгий судебный процесс сопровождается результатом снижения кадастровой цены в среднем на 30-40% и возможность экономной рассрочки сроком на 5 лет в соответствии с предлагаемой льготой в рамках господдержки предпринимательского сообщества.
2. После подготовки протокола разногласий с департаментом городского имущества с приложенной экспресс оценкой помещения следует назначение судебной экспертизы по его объективной оценке со стороны сторонних независимых экспертов, что обеспечивает объективизм бухгалтерского аудита и due diligence . Напоминаем, что возможность снижения кадастровой стоимости может осуществляться через комиссию или через суд.
3. После прохождения всех процедур заключается договор купли-продажи с городом на выгодных для вас условиях, и городское имущество отчуждается в вашу пользу на льготных условиях (рассрочка на 3-5 лет, по тарифу 1/3 ставки рефинансирования) и освобождение от уплаты 18% НДС.
Таким образом, вы используете свое преимущественное право на выкуп помещения для последующего ведения своего бизнеса в соответствии с законом и программой господдержки малого и среднего бизнеса, инициированной Правительством РФ.
Специально для
ЗА
ЧЕСТНЫЙБИЗНЕС
Потоцкая Я.М.
«Малая приватизация» образца 2018 года: что нужно знать предпринимателям. Статья Романа Речкина к десятилетию федерального закона №159-ФЗ.
Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости – весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.
Закон вступил в силу 5 августа 2008 года. Тогда он назывался так: «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
А теперь название даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался не идеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.
3 июля 2018 года вступил в силу седьмой по счету закон о внесении поправок в закон №159-ФЗ. Роман Речкин, старший партнер , рассказывает об актуальных аспектах льготной приватизации арендуемых помещений.
1. Выкуп арендуемых помещений по закону №159-ФЗ перестал быть временным.
«Малая приватизация» задумывалась как временная мера поддержки малого и среднего бизнеса. В момент вступления закона в силу срок его действия составлял всего два года – до 1 июля 2010 года.
В дальнейшем этот срок продлевался трижды – сначала на три года (до 1 июля 2013 года), потом еще на два (до 1 июля 2015 года) и снова на три (до 1 июля 2018 года).
И вот, наконец, в июле 2018 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон №159-ФЗ стал действующим бессрочно.
2. Федеральное имущество отныне тоже можно приватизировать.
До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.
Однако внесенные в июле 2018 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.
3. Срок аренды, дающий право на выкуп помещения, теперь отсчитывается с момента подачи предпринимателем заявления о выкупе.
Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона. Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года. Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.
За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух. Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды. Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.
И только в июле 2018 года ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.
4. У арендаторов-«отказников» появился второй шанс.
Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.
Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если предприниматель продолжает арендовать помещение, то может направить его собственнику заявление о выкупе.
5. При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет.
Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.
Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет. Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет. В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.
6. Инициатором приватизации может быть как собственник арендуемого помещения, так и предприниматель-арендатор.
С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.
Общий порядок выглядит так:
- «Наверху» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
- Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
- Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.
Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.
Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:
- На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
- Отсутствует задолженность по арендной плате.
- Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
- На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:
- На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
- Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.
***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса. Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.
К сожалению, вся эта бурная деятельность имеет мало общего с реальной помощью. Меры, которые принимаются на федеральном и региональном уровне, как правило, декларативны и большинству предпринимателей недоступны.
Тем ценнее, что закон №159-ФЗ действительно предусматривает льготные условия приобретения недвижимости. Воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения могут большинство предпринимателей. Фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ (7,25 % годовых по данным на лето 2018 года).
Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.
Выкуп арендованного имущества (недвижимости) по Закону № 159-ФЗ (с учетом изменений)
Законом № 159-ФЗ от 22 июля 2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрен льготный порядок приватизации арендуемого недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. Льготная приватизация предусматривает выкуп арендуемого имущества (недвижимости) не на торгах, а путем заключения договора купли-продажи по рыночной стоимости (определяется независимым оценщиком). Возможна рассрочка оплаты при выкупе недвижимости. Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества (офисы, магазины, помещения, склады).
Если у Вас есть в аренде государственное и муниципальное имущество, его можно выкупить в порядке «льготной приватизации». Однако действие Закона не распространяется на имущество, если по состоянию на 01.07.2015 опубликовано объявление о его продаже на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием.
К субъектам малого и среднего предпринимательства относятся:
Индивидуальные предприниматели;
Крестьянские (фермерские) хозяйства;
Коммерческие организации (кроме унитарных предприятий, и тех, у кого доля в уставном капитале «не субъектов малого или среднего бизнеса» ≥ 25%);
Потребительские кооперативы;
при соблюдении двух условий - соответствие численности сотрудников и выручки (без учета НДС) требованиям законодательства.
В настоящее время в зависимости от этих двух критериев можно выделить: микропредприятия - численность сотрудников до 15 человек, выручка - до 60 млн. рублей; малые предприятия - численность сотрудников до 100 человек включительно, выручка - до 400 млн. рублей; средние предприятия - численность сотрудников до 250 человек включительно, выручка - до 1000 млн. рублей. Для того, чтобы быть субъектом малого предпринимательства никуда никаких заявлений подавать не надо. То есть все указанные выше субъекты приобретают статус субъекта малого или среднего бизнеса без какой-либо специальной регистрации - просто в силу соответствия указанным критериям.
Однако при обращении в государственные органы или органы местного самоуправления необходимо будет доказать ваше соответствие критериям путем предоставления документов. Например, чтобы обосновать свой статус субъекта малого предпринимательства нужно будет для индивидуального предпринимателя предоставить свидетельство о государственной регистрации, выписку из ЕГРЮЛ, сведения о среднесписочной численности работников за предшествующий календарный год, сведения о выручке (составленную на основании книги доходов и расходов), для плательщиков ЕНВД допустимо предоставлять также декларации по налогу на вмененный доход. Указанные документы необходимо будет собрать и для оформления заявления на выкуп арендуемого Вами помещения.
Правом на выкуп арендуемых помещений обладают не все «малые предприниматели», а только те, кто:
1) арендует муниципальное или государственное имущество непосредственно (заключив договор с управлением имуществом, комитетом, территориальным отделом и т.д.). Если Вы арендуете имущество у ГУП или МУП, вам его продавать не обязаны;
2) выкупаемое имущество должно непрерывно находиться в Вашем владении по договору аренды 2 и более летпо состоянию на 01.07.2015. Причем арендовать вы должны все помещение, которое хотите выкупить;
3) можно выкупить только помещение целиком, а не его часть (есть возможность арендаторам частей выкупить помещение совместно);
4) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления на приобретение арендуемого имущества;
5) арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Например, в г. Копейске такой перечень утвержден Решением Собрания депутатов от 30.11.2011 г. № 401-МО). Однако заявитель вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении объекта, включенного в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование предпринимателям при условии, что по состоянию на 01.07.2015 такой объект находится в его временном владении и (или) пользовании в течение 3 и более лет в соответствии с договором аренды.
Порядок «льготной приватизации» предполагает подачу заявления в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления, который производит оценку рыночной стоимости выкупаемого Вами помещения и направляет проект договора купли-продажи. Уполномоченные органы могут и сами инициировать продажу помещений, направив предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества.
В случае, если Вы желаете, при выкупе помещения Вам может быть предоставлена рассрочка оплаты до пяти лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из 1/3 ставки рефинансирования ЦБРФ (сейчас она 8%). Пользование рассрочкой намного выгоднее кредита, но следует иметь в виду, что в этом случае имущество останется в залоге.
Адвокат Белоус Т.С. осуществляет сопровождение процедуры выкупа имущества субъектами малого и среднего предпринимательства, оказывая услуги по:
А) правовой экспертизе документов для того, чтобы выяснить имеете ли Вы право на льготную приватизацию и в какие органы необходимо для этого обратиться. На этом этапе также возможна выдача адвокатских запросов для определения собственника имущества;
Б) составлению заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
В) правовой экспертизе проекта договора купли-продажи , составлению протокола разногласий, сопровождению сделки в регистрирующих органах;
Г) определению реальной стоимости выкупаемого объекта и снижению стоимости по договору купли-продажи (в судебном порядке с привлечением независимого оценщика). Цена помещения, как показывает практика, может быть снижена до 40%;
Д) обжалованию отказа или бездействия органов государственной власти и местного самоуправления;
Е) по представительству интересов малых и средних предпринимателей в арбитражных судах.
Обратитесь к Адвокату Белоус Т.С. для получения квалифицированной консультации и профессиональной помощи по вопросам выкупа помещений. Адвокат Белоус Т.С. имеет практику и опыт по сопровождению выкупа недвижимости (офисы, магазины, помещения, склады), приватизации, оказывает услуги адвоката по представительству интересов малых и средних предпринимателей в судах, арбитражных судах.
Для определения непрерывности Вашего владения и (или) пользования арендованным имуществом большое значение будет иметь разъяснение, данное в п. 6 Информационного письма N 134 Пленума ВАС. Согласно данному разъяснению временное владение и (или) пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться как непрерывное даже при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды, если в течение этого промежутка арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом, а арендодатель против этого не возражал.
Субъекты малого и среднего предпринимательства могут воспользоваться установленным в Законе N 159-ФЗ льготным порядком приобретения недвижимого имущества до 01.07.2018 г.
